裁判字號：臺灣彰化地方法院89年訴字第907號民事判決
裁判日期：民國89年12月29日
裁判案由：履行契約
臺灣彰化地方法院民事判決八十九年度訴字第九○七號
原告丙○○訴訟代理人 林政德 律師被告乙○○訴訟代理人 吳天富 律師
甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：①被告應將落坐彰化市○○○段山腳小段一九四之二三六地號、土地面積○、○
一七九公頃，原物分割為如附圖所示編號Ａ部分○、○一二三公頃、編號Ｂ部分○、○○五○公頃及編號Ｃ部分○、○○○六公頃，並將編號Ｂ、Ｃ部分移轉所有權登記於原告。
②被告應將前項編號Ｂ及Ｃ部分土地交付原告。
（二）備位聲明：①被告應將落坐彰化市○○○段山腳小段一九四之二三六地號、土地如附圖所示
編號Ｂ部分○、○○五○公頃及編號Ｃ部分○、○○○六公頃，書立讓與原告之讓渡書並與原告共同辦理法院公證手續。
②被告應將前項土地交付原告。
二、陳述：
（一）原告與被告於七十九年九月二十七日訂立不動產買賣契約，將原告所有坐落彰化縣彰化市○○○段山腳小段一九四之二三六地號、土地如附圖所示編號Ａ部分外之土地及其地上建物七○二一號門牌彰化市○○街○○○號房屋一棟出賣與被告，並在附註約明：「本筆買賣建物以西二十公分外土地（如附圖著綠色），不在買賣範圍內，本案買賣土地以整筆過給甲方，待甲方名義再向彰化六信辦妥押抵權設定後三日內，甲方再將如後附圖著綠色土地過還給乙方，本筆土地係特定目的事業用地，如無法持分移轉給乙方，甲方應與乙方寫讓渡書並至法院辦理公證登記。」原告已履行契約將整筆土地移轉登記與被告，被告並辦妥抵押權設定，因此依兩造買賣契約附註之約定，被告應將系爭土地分割出如複丈成果圖所示編號Ｂ部分面積○、○○五○公頃及編號Ｃ部分○、○○○六公頃移轉所有權登記與原告。且該部分土地不在買賣範圍內，被告無權佔用，自應將土地交還原告。是以請求判決如先位訴之聲明。
（二）該系爭土地之使用地類別，雖屬特定事業用地，而該土地係分割自同段一九四之九七地號土地，而一九四之九七地號即係特定事業用地，因分割增加一九四之二三二至一九四之二三七等地號土地六筆，足見特定事業用地，並無不能分割之限制。
（三）建築基地法定空地分割辦法第六條規定，建築基地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。足見法院判決，並不受法定空地分割法令之限制，僅係日後該空地無法申請建築而已。
（四）如該土地無法分割，被告則應依約書立土地讓與原告之讓渡書並與原告共同辦理法院公證手續，且應將該部分土地交還原告，則請求判決如預備聲明。
（五）兩造就契約附圖綠色（即複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分）部分，約定如無法分割移轉還給原告，被告應與原告寫讓渡書並至法院辦理公證登記。依契約文字之本意，被告寫讓渡書，其目的僅係讓與土地使用權，原告亦未要求完成所有權移轉登記，則依契約自由之原則，並無給付不能之情形。
（六）又該編號Ｂ、Ｃ部分土地即經兩造約定不在買賣範圍內，依契約之內容，原告所點交的只是編號Ａ部分上合法房屋內設備傢俱、深水馬達等，編號編號Ｂ、Ｃ部分土地，並無買賣契約之依據，原告不需於買賣時點交於被告，被告亦無權予以佔用。被告自應將土地交還原告。且交付土地係事實上之處分行為，並無給付不能之情形，被告自不得拒絕給付。
三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函影本各一件，土地登記謄本一件為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）建築法第十一條第一項：「本法所稱之建築基地，為供建築物本身所佔之地面及其應留設之法定空地．．．」。原告先位聲明複丈成果圖編號Ａ部分內建有合法之鋼筋混凝土造住家用三層樓房，其建築物地面層面積為九五、七六平方公尺，而其應留設之法定空地為六三點八四平方公尺，計算方法為〔（95.76除以0.6）乘以0.4〕，足證複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分即為法定空地，依同條第三項規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉並不得重複使用，其分割辦法由內政部定之」。又依建築基地法定空地分割辦法第三條暨前開規定以觀，附圖編號Ａ部分及編號Ｂ、Ｃ部分分割後，並不合於建築基地法定空地分割辦法第三條所列各款之規定，從而原告訴求被告將系爭土地分割如附圖所示Ｂ、Ｃ部分面積移轉所有權登記與原告，違反法律之強制禁止規定，則原告先位聲明顯無理由，自應駁回其訴。
（二）按以不能給付為標的者，其契約無效。但不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。原告於七十九年九月二十七日訂立不動產契約時，即明知系爭土地不能分割，始於附註欄註明建物以西二十公分土地不在買賣範圍內，先以整筆過給甲方（被告），待甲方名義辦妥押抵權後三日內，再將二十公分還給乙方（原告）．．．如持分無法移轉與乙方，甲方應與乙方寫讓渡書並至法院辦理公證登記．．．云云，系爭土地即不能分割移轉，已如前述，惟因兩造約定先行整筆移轉所有權，該買賣部分之契約仍為有效，被告所取得之買受人權利，依法自應及於如附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分，被告自應為該法定空地之合法權利人，且該買賣契約書上載明原告所點交之物品包括深水馬達，而該深水馬達即位於編號Ｂ、Ｃ部分空地上，足見買賣契約及於編號Ｂ、Ｃ部分。至買賣契約內，並無預期其不能之情形除去為給付之約定，足見該買賣契約附註之約定為無效，足見原告預備聲明要求被告書立讓渡書為無理由。
（三）綜上所述，原告先位及備位之請求均無理由。
三、證據：提出深水馬達位置圖照片二幀為證。
丙、本院依聲請勘驗現並囑託彰化地政事務所派員測量，暨函彰化縣彰化地政事務所。
理由
一、本件原告主張與被告於七十九年九月二十七日訂立不動產買賣契約，將原告所有坐落彰化縣彰化市○○○段山腳小段一九四之二三六地號、土地如複丈成果圖所示編號Ａ部分外之土地及其地上建物七○二一號門牌彰化市○○街○○○號房屋一棟出賣與被告，並約明本筆買賣建物以西二十公分外土地（即複丈成果編號Ｂ、Ｃ部分）不在買賣範圍內，本案買賣土地以整筆過給被告，待被告以其名義向彰化六信辦妥押抵權設定後，被告再將該部分土地過還給原告，且約定因本筆土地係特定目的事業用地，如無法分割移轉給原告，被告應書立讓渡書並至法院辦理公證登記。原告已履行契約將整筆土地移轉登記與被告，被告並辦妥抵押權設定，因此依兩造買賣契約附註之約定，被告應將系爭土地分割出如複丈成果圖所示編號Ｂ及編號Ｃ兩部分移轉所有權與原告，是以請求判決如先位訴之聲明。如該土地無法分割，被告則應依約書立土地讓與原告之讓渡書並與原告共同辦理法院公證手續，且應將該部分土地交還原告，則請求判決如預備聲明云云。被告則以複丈成果圖編號Ａ部分內建有合法之鋼筋混凝土造住家用三層樓房，編號Ｂ、Ｃ部分是屬應設法定空地，非依規定不得分割、移轉並不得重複使用，原告之要求與建築基地法定空地分割辦法第三條所列各款之規定不符，附圖編號Ａ部分及編號Ｂ、Ｃ部分依法不得分割，且原告與被告訂立不動產買賣契約時，即明知系爭土地不能分割，係以不能之給付為標的，該買賣契約所附註之約定無效。惟因該買賣部分之契約仍為有效，被告乃取得之買受人權利，依法自應及於如附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分，被告自應為該法定空地之合法權利人，從而原告訴求被告將系爭土地分割如附圖所示Ｂ、Ｃ部分面積移轉所有權與原告，或書立讓渡書之聲明顯無理由等語資為抗辯。
二、原告主張與被告於七十九年九月二十七日訂立不動產買賣契約，將原告所有坐落彰化縣彰化市○○○段山腳小段一九四之二三六地號土地如複丈成果圖所示編號Ａ部分及其地上建物七○二一號門牌彰化市○○街○○○號房屋一棟出賣與被告之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記謄本及建物登記謄本為證，復為被告所不爭執，堪認為真實。
三、原告主張依兩造買賣契約附註之約定，被告應將系爭土地分割出如複丈成果圖所示編號Ｂ及編號Ｃ兩部分移轉登記所有權與原告，並交付該土地予原告云云。被告則以原告訴求被告將系爭土地分割如附圖所示Ｂ、Ｃ部分面積移轉所有權登記與原告，違反建築法第十一條第一項之強制禁止規定，則原告先位聲明顯無理由，自應駁回其訴等語置辯。按應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。此建築法第十一條第三項定有明文。又法定空地之分割需符合「建築基地法定空地分割辦法」第三條所定之情形始得申請分割，且依同辦法第五條之規定，申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。原告訴請被告分割移轉之標的物既屬法定空地，依前開說明，留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，且原告又未向彰化縣政府工務局申請准予法定空地分割證明，其逕行訴請被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段山腳小段一九四之二三六地號、土地面積○、○一七九公頃，原物分割為如附圖所示編號Ａ部分○、○一二三公頃、編號Ｂ部分○、○○五○公頃及編號Ｃ部分○、○○○六公頃，並將編號Ｂ、Ｃ部分辦理移轉所有權登記於原告等云云，顯無理由，應予駁回（參最高法院七十五年度台上字第九七五號意旨）。
四、又原告主張如該土地無法分割，被告則應依約書立土地讓與原告之讓渡書並與原告共同辦理法院公證手續，且應將該部分土地交還原告云云，被告則以系爭買賣契約內，並無預期其不能之情形除去為給付之約定，足見該買賣契約附註之約定為無效，足見原告預備聲明要求被告書立讓渡書為無理由等語置辯。惟按民法第二百四十六條規定以不能之給付為標的者，其契約為無效。原告訂立契約時，即明知系爭土地不能分割，始於附註欄註明「建物以西二十公分土地不在買賣範圍內，先以整筆過給甲方（被告），．．．如持分無法移轉與乙方（原告），甲方應與乙方寫讓渡書並至法院辦理公證登記．．．云云」，系爭土地既不能分割移轉，顯係以不能之給付為標的，該部分應為無效。複按，建築法第十一條第三項之規定為「『應』留設法定空地，．．．」係屬強制規定。若當事人以簽立讓渡書之方式，將土地權利讓與他人其效果幾乎等同所有權之移轉，有規避法律之嫌，復使土地登記所有權人之使用權能受到限制，卻無公示性之效果，有礙交易安全，顯與物權法定主義不相符。且原告並無權利強制被告與其訂立契約，而強制締約原則之適用，須有公益之目的，或因當事人雙方地位不平等時始有適用之餘地，經查兩造之爭執與強制締約之情形尚屬有間，不能適用該原則。既不能書立此種讓渡書，原告請求被告共同辦理法院公證手續，失所附麗，不能准許。原告之預備聲明為無理由應予駁回。
五、原告請求被告應將前項編號Ｂ及Ｃ部分土地交付原告之部分，因欠缺請求權之基礎，該部分之請求為無理由。從而原告依據契約之法律關係，請求被告履行契約為無理由，應予駁回。
六、本件判決事實已臻明確，兩造其餘攻擊及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國八十九年十二月二十九日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官李水源右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀~B法院書記官簡茂村中華民國九十年一月五日