裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第813號民事判決
裁判日期：民國89年12月14日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第八一三號
原告甲○○被告乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣陸拾肆萬零貳佰元及自民國八十九年七月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾肆萬零貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、如表文第一項所示。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台北縣板橋市○○○段二九二─二一地號土地為原告所有，其上門牌台北縣板橋市○○街○○○巷○弄○號房屋（整編前舊門牌為台北縣板橋市○○路○段光榮巷六十二弄六號，八十五年四月十五日改編），使用原告土地面積約六十平方公尺，原為訴外人 葉添發 所有，並由葉添發向原告承租系爭土地使用。嗣因葉添發積欠租金，經原告聲請強制執行，拍賣該房屋，而由被告以新台幣（下同）五十三萬八千八百元拍定，並於八十五年十一月十六日取得權利移轉證書，而取得所有權。惟被告迄今未支付任何租金或相當於租金之不當得利予原告。
二、系爭房屋為三樓透天厝，加上屋後之法定防火巷及屋前私設巷道，使用原告全部土地即六十平方公尺。又系爭土地位於連結台北市與板橋市之光復橋附近，至台北市萬華區僅需五分鐘之車程，房屋周遭為十二米寬之道路，交通極為便捷。被告且於八十六年一月十四日將房屋出租予訴外人 林聖河 ，月租一萬八千元。系爭土地每平方公尺公告現值為四萬五千元，申報地價為一萬三千二百元，如以土地申報地價計算原告所受相當於租金之損害，顯屬過低，應以二者之平均數即每平方公尺二萬九千一百元計算，較為允當。故原告依法得請求自被告取得權利移轉證書翌日即八十五年十一月十七日起至八十九年七月十六日止共三年八個月之損害額為六十四萬零二百元（29,100×60×44／12×10／100＝640,200）。
三、原告固於被告取得系爭房屋所有權後，曾與被告討論房、地一同銷售之可能性，惟被告並非將房屋交付原告處理，原告亦無限制被告使用、收益系爭房屋。
叁、證據：提出土地登記謄本、地價證明書、地價謄本、地籍圖謄本、公證書、房屋
租賃契約、照片五張為證，並聲請向台灣板橋地方法院調閱八十三年度執字第四二八一號民事執行卷宗。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
貳、陳述：
一、被告取得系爭房屋之權利移轉證書後，均交由原告出售，惟無法出售、出租，被告亦未使用，原告請求被告給付租金或相當於租金之數額，均無理由。
二、系爭房屋使用土地之面積僅四十五點五七平方公尺，依土地法第九十七條、第一百零五條規定，原告得請求之相當於租金之最高限額，係按申報地價總額之百分之十計算，而系爭土地位於行水區，八十九年度之申報地價每平方公尺為七千三百六十元，應依申報地價總額年息百分之五計算。
叁、證據：提出房屋租賃契約書一份、水費、電費收據、不動產權利移轉證書、台北縣板橋市公所函、土地登記謄本等為證。
理由
一、原告主張：伊為坐落台北縣板橋市○○○段二九二─二一地號土地之所有人，坐落其上門牌台北縣板橋市○○街○○○巷○弄○號房屋原為訴外人葉添發所有，並由葉添發向原告承租系爭土地使用。嗣因葉添發積欠租金，伊乃聲請強制執行系爭房屋，而由被告拍定取得，並於八十五年十一月十六日取得權利移轉證書，惟被告自取得房屋所有權，使用原告土地，均未給付租金予伊，因依租賃或不當得利之法律關係，求為命被告給付自取得權利移轉證書翌日即八十五年十一月十七日起至八十九年七月十六日止，共三年八個月之租金或相當於租金數額之不當得利損害金六十四萬零二百元並加計法定利息之判決等語。
被告則以其自取得系爭房屋所有權後，並未使用房屋，而係交由原告處理出售事宜，自無庸支付租金予原告。若認被告有使用系爭土地，惟使用面積亦僅四十五點五七平方公尺，非六十平方公尺，且原告請求數額亦過高，應按土地申報總額年息百分之五計算等語，資為抗辯。
二、經查系爭坐落台北縣板橋市○○○段二九二─二一地號土地為原告所有，其上門牌台北縣光復街一七二巷二弄八號（整編前門牌為台北縣板橋市○○路○段光榮巷六十二弄六號，八十五年四月十五日改編）房屋，原為訴外人葉添發所興建之違章建築，原告曾訴請葉添發返還系爭房屋，嗣於訴訟中達成和解，原告同意將房屋坐落基地六十平方公尺出租予葉添發，並依土地公告現值年息百分之十計算租金。和解成立後，因葉添發積欠原告租金，原告乃聲請就系爭房屋強制執行。系爭房屋嗣經拍賣，由被告以五十三萬八千八百元拍定取得。惟因原告以土地所有人地位，依土地法規定行使優先購買權，嗣又放棄優先權利，執行法院乃遲至八十五年十一月九日核發不動產權利移轉證書，被告則於同年月十六日領得等事實，有原告提出之土地登記謄本及被告提出之不動產權利移轉證書在卷可稽，並有附於台灣板橋地方法院八十年度執字第四二八一號民事執行卷宗內之和解筆錄、建築改良物登記簿、查封筆錄及送達證書可憑。且此等事實為兩造所不爭者，自堪信為真實。
三、再查本件系爭房屋係於六十一年間由葉添發所興建，屬於違建，其事實上處分權為葉添發所有，而系爭土地原亦屬葉添發所有，於六十一年間經法院拍賣由訴外人 高阿足 拍定取得所有權，嗣再由訴外人 游眙嬰 買賣取得所有權，原告則輾轉於六十七年九月十二日買賣取得系爭土地所有權之事實，有附於前開民事執行卷宗內之土地登記謄本及八十四年五月三十一日之執行筆錄在卷可憑。
四、按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院七十四年台上字第二五六二號判例著有明文。又租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，應認房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨同建築物而移轉於他人；是原基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在。是現行民法於第四百二十六條之一乃明文規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」，該條雖無溯及效力，惟解釋上，本件亦應參照前開法理予以處理。本件訴外人葉添發原承租原告所有系爭土地，雙方成立租賃關係。被告雖因拍賣而取得系爭房屋所有權，惟執行法院之拍賣，性質上亦屬買賣之一種，且原告與葉添發訂立租賃契約內，亦無禁止轉讓房屋之約定，則被告受讓取得系爭房屋所有權，自應繼受葉添發與原告之租賃關係。又查葉添發與原告之租賃契約內，係由原告將系爭房屋即台北縣板橋市○○路○段光榮巷六十二弄六號樓房一棟及其附屬建物坐落基地共六十平方公尺出租與葉添發，葉添發則按系爭土地之公告現值之百分之十給付年租金，並於每半年給付一次，而於一月一日、七月一日給付上半年之租金，有附於執行卷宗內之和解筆錄可憑。本件被告既受讓該房屋所有權，就葉添發與原告之原租賃關係，應由其繼受，則被告自按原租賃關係支付租金予原告。被告抗辯應按土地申報價額之年息百分之五計算租金及其係交由原告處理連同土地出售等語，尚無可採。又且被告繼受該租賃關係後，其就租賃物如何處置，不影響其與原告成立之租賃關係，亦不得作為拒絕給付之租金之理由。被告所辯其取得系爭房屋所有權後，即交由原告連同土地處理出售事宜等語，非惟為原告所否認，且依前說明，亦不影響其與原告間成立租賃關係，及得因此免給付租金，是被告所辯亦非可採。
五、查系爭土地八十五年至八十九年之公告現值各為四萬四千元、四萬五千元、四萬五千元、二萬六千四百元，有土地登記謄本及地價證明在卷足憑，原告僅以每平方公尺二萬九千一百元為計算基礎，自八十五年十一月十七日起至八十九年七月十六日止，共六十四萬零二百元，既未逾前開原告與葉添發約定之租金數額，則原告請求租金六十四萬零二百元，及自被告收受訴狀繕本翌日，即八十九年七月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息自應准許。
六、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十四日
民事第五庭法官林麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十二月十四日~B法院書記官王宜玲