臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第300號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 德鑫建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列二人共同
訴訟代理人 丙○○ 住同上
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國98年11月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告圖說設
置垃圾及資源回收區。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
被告德鑫建設股份有限公司（以下稱德鑫建設公司）及被告
乙○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，本院依職權由原告一造辯
論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠原告於民國96年4月7日向被告德鑫建設公司及被告乙○○
訂購門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○○號房屋及其坐落土
地，房屋編號為D1，雙方於同年月10日簽定房屋預定買賣
契約書，原告給付全部價金完畢，於同年7月11日完成產
權過戶，同年7月27日交屋。
㈡被告二人侵占住戶私有外牆及占用社區共有土地後，以違
章興建乙座非法之垃圾及資源回收室，並以此違法建物隨
便應付全體社區住戶。而被告二人於同年4月10日與原告
簽定房屋預定買賣契約書時，卻故意未告知原告此房屋存
在重大瑕疵，即故意未告知垃圾及資源回收室木屋係違章
建物。嗣後該違章建物被台中縣政府於97年1月21日要求
強制拆除，並於97年1月22日拆除完成在案。被告二人明
知侵占他人建物及土地興建此垃圾及資源回收室係違法，
卻故意違法興建，實有知法犯法，未告知承買社區房屋之
原告，並有欺騙原告及其他住戶之情事。
㈢關係人德鑫藏龍社區管理委員會於97年4月8日以藏管文字
第097040701號函發文給被告德鑫建設公司，要求須依德
鑫藏龍銷售案之廣告說明書內容，設置乙座合法垃圾集收
處供社區全體住戶使用，即須依廣告說明書，在原規劃地
點，依原契約約定設置合法垃圾集收處。被告二人違反房
屋預定買賣契約書之約定，未依約交付合法垃圾集收處，
已經違反民法第227條第1項規定，為可歸責於債務人之不
完全給付，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行
使其權利。又按消費者保護法第22條規定，企業經營者應
確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣
告之內容。因此，依據德鑫藏龍銷售案之廣告說明書內容
，記載全區設備說明，建材設備說明，應視同雙方房屋買
賣契約書之一部分。
㈣為此，爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣
告圖說設置垃圾及資源回收區；⒉訴訟費用由被告負擔；
⒊願供擔保請，准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠原告購買房屋時，資源回收區設置之位置與預售廣告圖說
並不相同，其設置位置應該以成屋銷售之圖說為準。原告
購買系爭房屋時，資源回收區已設置超過半年，且垃圾區
設置在法定空地是由社區住戶共同決定，並約定專用用途
。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足
堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠原告於96年4月10日以560萬元向被告德鑫建設公司、乙○
○購買門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○○號建物（建號○
○○鎮○○段○○○○號，即D1戶）及其坐落基○○○鎮○○
段○○○○○○○號土地；暨坐○○○鎮○○段○○○○○○○號土地
（權利範圍為10000分之312）及其上門牌號○○○鎮○○
段○○路○○○號建物（權利範圍為96分之1，其主要用途為
管理員室、人行道、住宅），於同年7月11日完成所有權
移轉登記。（此有房地買賣契約書、土地所有權狀及建物
所有權狀在卷可證）
㈡原告所有系爭房屋即D1戶其北側放置有子母垃圾車2台及
資源回收桶4個。（此有原告提出之照片3幀在卷可證）。
㈢依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示
，該社區之資源回收區係設○○○區○○○○○道左側臨
「信箱區」東側位置。（此有德鑫藏龍社區預售廣告型錄
在卷可證）
㈣依德鑫藏龍社區成屋廣告型錄第19頁「社區會館」之照片
所示，該社區之資源回收區係設置在緊鄰原告所有系爭房
屋即D1戶北側外牆處。（此有德鑫藏龍社區成屋廣告型錄
在卷可證）
㈤德鑫藏龍社區於98年3月22日13時30分召開第三屆第二次
區分所有權人會議，其討論議題垃圾場設置問題討論案
內容為：「說明：⒈垃圾場設置問題於9月10第二次臨時
區分所有權人會議決議垃圾子車及資源回收筒設置位置，
經縣政府使管課勘查後回函，設置地點對通路之利用尚屬
輕微，與公共安全、公共衛生不相抵觸，故管理委員會之
管理事項之執行，依規約或區分所有權人會議決議辦理，
如有涉及私權爭執時，得依司法途徑解決。但仍但書（可
另覓地點避免爭執）。⒉住戶因垃圾場問題於沙鹿地方法
院提告管委會，經6次的調解庭協調後，住戶撤銷對管理
委員會告訴，並轉告德鑫建設股份有限公司。決議：垃圾
場設置問題如有爭議，管理委員會應針對建設公司協調解
決問題，建設公司如再推卸責任，將依司法途徑解決。」
（此有該會議記錄在卷可證）
依上開事實，茲就原告之請求，說明如下：
㈠依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示
，該社區之資源回收區係設○○○區○○○○○道左側臨
「信箱區」東側位置（不爭執事項㈢參照）。而該資源回
收區設置位置緊鄰管理室及信箱區之公共空間，且未鄰接
特定住戶房屋，自屬合理適當之規劃，任何閱覽該廣告型
錄之消費者，必然會形成相當程度之信賴。又德鑫藏龍社
區住戶共96戶，於預售或成屋銷售期間，前來看屋之消費
者不知凡幾；且實際購買之住戶，其購買時間不一，購屋
當時之社區現況亦不盡相同。而資源回收區之設置，關涉
社區住戶之公共衛生及個別住戶是否因設置位置而影響其
住居品質等問題，自不應因係購買預售屋或成屋而有不同
，否則即形成不合理之差別待遇。況且，德鑫藏龍社區成
屋廣告型錄第19頁，其重點在於介紹社區會館（如媽媽教
室、健身房、交誼廳等）及表明社區有保全人員負責門禁
管制，至於其上照片所示資源回收區設置在緊鄰原告之D1
戶北側外牆處，不過是拍攝當時之現況而已。惟該設置位
置核與預售廣告型錄應設置之位置不符；且該成屋廣告型
錄第19頁，其上並無支字片語提及照片所示垃圾子母車及
資源回收桶所在位置即是資源回收區之設置位置，故德鑫
藏龍社區之資源回收區，自應以德鑫藏龍社區預售廣告型
錄之「全區平面配置圖」所揭示之設置位置為其設置依據
，庶不致於對先後購買之社區住戶形成購買條件之差異。
㈡系爭房地之出賣人即被告德鑫建設公司及乙○○雖辯稱因
資源回收區設置在原告房屋之北側，故當時是折價出賣予
原告，原告不得再行爭執等語，惟此為原告所否認。而被
告德鑫建設公司及乙○○就此固然提出銷售價格確認單1
紙，其上記載「原因說明：本戶客戶為職業軍人，已婚，
一個小孩，喜歡社區管理，參考其他個案，因預算考量，
亦知道本戶隔壁為資源回收區，為免失去客戶，建議售出
」、「部門主管簽註意見：前院停車5.5m朝東，D1戶為
垃圾場底價之8折，建議售出」等語，然此為德鑫建設公
司之內部文件，其上並無原告簽認之任何字跡；且雙方簽
訂之房地買賣契約書僅記載「賣方同意於買方交屋後贈送
奇美42吋液晶電視作為賀禮」，亦未提及因D1戶旁有資源
回收區而予減價或以贈品回饋補償等語，故尚不得憑此銷
售價格確認單，遽認被告德鑫建設公司及乙○○所辯為真
。此外，被告德鑫建設公司及乙○○未再舉出其他事證以
實其說，故所辯上情，自非可採。
㈢按消費者保護法第22條規定：「企業經者應確保廣告內容
之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
」而依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」
所示，該社區之資源回收區係設○○○區○○○○○道左
側臨「信箱區」東側位置，此已形成所有購買該社區房屋
之消費者之正當信賴。原告為德鑫藏龍社區D1戶之買受人
，被告德鑫建設公司及乙○○為該房地之出賣人，就出賣
人之積極責任而言，負有在該社區「信箱區」東側位置設
置資源回收區之義務；就出賣人之消極責任而言，負有不
得違反契約而在原告之D1戶北側外牆處設置資源回收區之
義務。從而原告依買賣契約，請求被告德鑫建設公司及乙
○○應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告
圖說設置垃圾及資源回收區，核屬有據。
據上，原告依買賣契約請求被告德鑫建設公司、乙○○應在
台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告圖說設置垃
圾及資源回收區，為有理由，應予准許。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假
執行。
本件訴訟費用，應由敗訴之被告負擔。
肆、一造辯論、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法
第433條之3、第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第3
款。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官游文科
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官