士林簡易庭112年度士小字第962號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決

112年度士小字第962號

原告 郭彥廷

訴訟代理人 張智尊 律師

被告 李文凱

上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國112年5月23日言詞辯論終結，並判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣伍仟貳佰參拾柒元，及自民國一百一十二年三月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍仟貳佰參拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由要領

一、原告起訴主張：原告前與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷0號6樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自民國111年5月1日起至112年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）13,500元，原告並有交付押租金27,000元；嗣後，兩造合意終止系爭租約，被告應返還押租金予原告，於扣除原告所未支付之電費13,270元、水費254元、清潔費6,000元，以及被告已清償之4,239元後，被告應返還3,237元（計算式：27,000-13,000-000-0,000-4,239=3,237），另於租賃期間，系爭房屋門鎖因長年使用導致磨損卡死原告請求被告立即修繕，但卻不獲置理，原告僅能自行委請師傅修繕，支付2,000元費用，依照系爭租約第8條約定，此費用應由被告負擔，故被告共應給付原告（計算式：3,237+2,000=5,237），又前述清潔費6,000元原告撤回自認，因依系爭租約於系爭租約終止後，原告僅需現狀交屋即可，原告不負回復原狀之義務，且依被告提出的照片，顯示系爭房屋是自然使用之結果，並無清潔之必要，當初原告係因考量雙方關係才做出讓步，電費部分縱然以台灣電力公司（下稱台電）規定之計費方式，金額亦應為11468.5元（原告主張之計算方式如附件一），被告之算法將橫跨2個月之電費合併計算於1月，顯係誆騙原告，此外又原告並無毀壞茶几、椅子、水龍頭等物品，因此被告主張維修費並無理由，爰依押租返還請求權、系爭租約第8條，請求被告給付5,237元等語，並聲明：被告應給付原告5,237元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告答辯略以：原告主張電費13,270元，係依兩造於111年8月間就同年6至7月調解結果之計費方式計算，然此算法是讓房東繼續吃虧，依台電規定之計費方式計算（被告主張之計算方式如附件二），電費應為14,507元，再系爭房屋係與5樓共用同一份帳單，原告提出附件一之算法，是將低電度優惠全用到原告身上，並非正確，此外尚有水費254元未支付，且系爭房屋中之茶几、椅子、水龍頭因原告使用而毀損，被告因而需支付2,000元維修費用，在原告搬離系爭房屋後，被告支付6,000元之房屋清潔費，此清潔費原告已於支付命令聲請狀內同意支付，被告不同意原告撤回自認，另原告所稱之門鎖維修費用，並未通知被告，原告就自行維修，亦與系爭租約第8條約定不符，且事後被告表示將不退還門鎖費用，原告也沒有異議，被告當無須對此負責，因此，在扣除上揭費用後，被告僅需給付4,239元（計算式：27,000-14,000-000-0,000-6,000=4,239）予原告，現被告已經將該金額清償，已未積欠押金等語，並聲明請求駁回原告之訴。

三、法院得心證的理由：

　㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨同此見解。經查兩造前簽定系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，並交付押金27,000元，嗣兩造終止系爭租約，就前述押金27,000元，被告僅返還4,239元等事實，有系爭租約等件為憑，且為兩造所不爭執，堪信為真；現系爭租約已由兩造合意終止，則被告於抵充原告因系爭租約所生之債務後，應將剩餘之押租金返還，惟兩造對於抵充之數額有所爭執，茲就抵充之數額分別審認如下：

　1.水電費部分：系爭租約業已約定水電費均由原告負擔，有系爭租約影本在卷可查，分述如下：　

　⑴水費254元：被告主張於系爭租約終止後，原告尚積欠水費254元，原告亦自承有積欠水費254元之情事，因此被告就此主張扣抵，為有理由。

　⑵電費14,507元：

　①兩造對於未繳納電費期間為111年7月25日至10月1日、用電度數為2,510度，此等電費原告尚未繳納等情事均不爭執（見本院卷第76、77頁），僅係就計算方式無法達成共識，先予說明。

　②細觀系爭租約內容，僅稱原告應負擔電費，就電費計算方式付之闕如，衡以台電係普遍供一般民眾使用電力，相關民間用電之線路亦均為台電架設，此為眾所皆知之事實，則於系爭租約無任何特別約定下，電費自應以台電公告之計算方式核費，經本院依職權查詢台電網站，可知上開爭執期間之電費計算方式如附件三所示（見本院卷第83頁，此費率為111年7月起實施，112年4月後電費調漲，本件計算仍使用舊費率），依附件三可知台電就電費之計算係採分級累進制度，亦即於用電量較低戶給予低費率獎勵，高用電戶則以高費率抑制，被告雖辯稱系爭房屋係與5樓共用同一份帳單，因此亦不可將低電度優惠算到原告云云，然倘確有共用帳單，以致有將電度優惠約定由何戶享受之需要，亦應在系爭租約明確約定，而非產生爭執後，始在法院為此主張，查系爭租約欠缺分擔比例之約定（如係以除以2計算？抑或使用面積計算？抑或以其他約定比例分擔？），根本無從計算數額，況且系爭租約並未規範承租人就其他戶用電量產生之累進費率，應一併承擔，亦無證據證明兩造曾有此另有書面或口頭約定，則就系爭房屋電費之計算，仍應以獨立戶之計算方式核費，被告上開辯解難認可採。

　③再附件三備註載「用戶因2個月抄表、收費一次，計費時各段度數係加倍計算」等詞，可知因各月之累進情形分別計算，然因2月抄表一次，故相關累進分級之數額於計算2個月1期之電費時，應加倍計算。以此邏輯，兩造爭執電費期間為111年7月25日至10月1日（共69天），實已超過2個月，如每月以30日計，則前述分即累進之各級距均應加乘2.3（計算式：69÷30=2.3），以此計算原告應負擔之前述電費，計算如附件四所示，應為10,557元，原告所主張附件一之計算方式，係將共計69天之電費均以同月計算，以致累進之各級距未加倍計算，顯有錯誤（至於被告辯稱因與5樓共用帳單，故無需加倍計算云云，業說明如前），而被告主張附件二之計算方式，則係以2,510度係使用2個月為前提，而忽略實際使用為69天，均非可採，則被告於此10,557元範圍內主張扣抵，為有理由，逾此範圍之扣抵主張則為無理由。

　3.清潔費6,000元部分：

　⑴按「租期屆滿或租賃契約終止時....承租人應即將租賃住宅返還出租人....」，系爭租約第14條第1項定有明文。系爭租約業經兩造合意終止，此為兩造所不爭，原告自應將系爭房屋返還原告。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1、2項分別定有明文。本件原告雖已將系爭房屋返還被告，然倘系爭房屋因使用不當而使被告須另行支付清潔費始能出租或自用，則原告就前述租賃物返還義務，即非無不完全給付之情形，應就被告所受損害負賠償責任，原告主張以現況交屋不負回復原狀義務云云，難認可採，而此等債務不履行責任，尚得由出租人自押金逕行扣抵。

　⑵則被告能否主張扣抵清潔費6,000元，重點在於系爭房屋有無存在因原告使用，造成髒亂而需額外支付清潔費6,000元之情形，此部分乃事實認定，而非法律適用，即非不能依民法有關自認之規定認定事實。按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。又按訴訟上自認之成立，通常雖係先由當事人之一造主張不利於他造之事實，後由他造就此事實為真確或不爭執之陳述；惟亦有由當事人之一造先主張有利於他造之事實，而他造從後主張之，因而成立自認者。倘若當事人之一造先主張有利他造之事實，在他造援用前，業已撤回或更正其陳述者，即無從成立自認，最高法院108年度台上字第2548號判決意旨同此見解。查原告係先向本院聲請支付命令，嗣經被告提出異議而視為起訴，原告支付命令聲請狀即主張本件押金應先扣除清潔費6,000元，有支付命令聲請狀在卷可查，顯先就系爭房屋需額外清潔付費6,000元主張有利於被告之事實，被告之異議狀雖未就此表示意見，然於112年4月25日調解不成立（原告經通知未到場調解），經本院諭知改行小額訴訟程序時，被告即稱對於清潔費6,000元不爭執（見本院卷第27頁），顯係於原告撤回或更正其陳述前，即就原告此等陳述加以援用，依前說明，就系爭房屋須額外清潔並花費6,000元之事實，業已構成自認，原告雖於112年5月23日主張撤銷自認，然被告不同意原告撤銷自認（見本院卷第79頁），依前規定，本件應由原告就系爭房屋不存在需額外支付清潔費6,000元之事實負舉證之責。

　⑶原告雖主張依被告提出的照片，可知系爭房屋是自然使用之結果無清潔之必要云云，然被告所提出系爭房屋之照片（見本院卷第39-47頁），僅係系爭房屋部分照片，並非完整，尚不足以證明原告主張，而原告自身則無提出任何證據證明無須清潔費之必要，因此被告就此主張扣抵，為有理由。

　4.茶几、椅子、水龍頭維修費用2,000元：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告主張原告造成茶几、椅子、水龍頭損壞，需2,000元之維修費用，則被告自應就此有利於己之事實負舉證之責（此與前揭3.原告已自認不同，併此說明），被告雖就茶几、椅子、水龍頭等損害，提出茶几椅子估價單、水龍頭維修收據等件為證，然此僅能證明被告有就該些物品為維修更換，無法僅以此認為原告有何故意過失損壞茶几、椅子、水龍頭等物品，而需負賠償責任，又觀諸被告所提出之照片（見本院卷第47頁），茶几椅子即可能係因為年久失修而損壞，未必係原告故意或過失行為所致，維修水龍頭部分，被告亦僅提出退租後維修前後之照片（見本院卷第51頁），並無出租系爭房屋予原告前之照片相互對照，無法認定原告有故意或過失致水龍頭損壞之行為，因此被告就此部分主張扣抵，並無理由。

　5.門鎖2,000元部分：按「租賃住宅或附設設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或因可歸責於承租人之事由者，不在此限」、「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用」，系爭租約第8條第1項、第2項約定甚明。原告就系爭租約第8條第2項所稱催告修繕之要件，雖未為任何證明，被告亦否認原告有催告情事，然按民法第430條僅規定，出租人不履行租賃物修繕義務，經承租人限期催告而仍不履行時，承租人得終止租約或自行修繕，而請求償還其費用，或於租金中扣除之，並未規定承租人不限期催告，出租人即可免除同法第423條所定保持租賃物合於約定狀態之義務。故出租人不履行修繕義務，致承租人不能為租賃物之使用收益時，縱使未限期催告，承租人仍得按比例請求減少租金，最高法院著有74年度台上字第1447號判決意旨同此見解，前開見解雖係針對民法第430條之說明，而非就系爭租約內容之解釋，然系爭租約第8條第1項、第2項之內容，實與民法第430條並無特別差異，倘若因承租人未催告而修繕，即認承租人不得依意定之債之法律關係求償，則承租人為彌補損失，勢必另提出無因管理或不當得利之訴請求出租人清償，將使紛爭無法一次解決，為避免兩造多次纏訟，就系爭租約第8條之解釋，應與前述見解相同，即縱使承租未限期催告，仍得請求出租人返還修繕費用。而兩造對於系爭房屋由原告出資2,000元更換門鎖之事，並不爭執，則依前所述，被告作為出租人，自應償還此費用予原告，被告雖有主張曾向原告表示不會退還此費用，原告並無異議，但是就被告所提出對話紀錄，僅是被告單方面表示不願退還，原告對此並無表示意見，原告更在日後的對話中，表示被告要給付此部分費用，故此部分原告之主張為有理由，就被告所得請求之金額中，原告得以此主張扣減。

　㈡承上所述，被告所得主張抵充之金額為16,811元（254+10,557+6,000＝17,075），而被告已清償之4,239元，押金經抵充、扣除後尚餘5,950元（計算式：27,000-17,075-4,239=5,686），此外原告尚得依系爭租約第8條請求被告返還2,000元，從而原告共得向被告請求給付7,950元（計算式：5,950+2,000=7,950），原告於此範圍內請求5,237元，為有理由，應予准許。

　㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第1項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告請求被告返回押金，為未定期限債務，併請求自本件支付命令送達被告之翌日即112年3月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦為法之所許。

　㈣從而，原告依上開法律關係，請求被告返還押金，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。

四、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔。

中　　華　　民　　國　112　　年　　6　　月　　6　　日

士林簡易庭法官陳紹瑜

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　112　　年　　6　　月　　6　　日

書記官詹禾翊

附件一

附件二　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

附件三

附件四　　　　　　　　　　　　　　

(1.63*((120-0)*2.3))=449.88

(2.38*((330-120)*2.3))=1,149.54

(3.52*((500-330)*2.3))=1,376.32

(4.80*((700-500)*2.3))=2,208

(5.66*((0000-000)*2.3))=3905.4

(6.99*(0000-(0000*2.3))=1467.9

合計10,557元（小數點四捨五入）