臺灣臺中地方法院107年度訴字第1740號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1740號民事判決

裁判日期：民國108年03月14日

裁判案由：返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1740號原告 陳美香 訴訟代理人 詹志宏 律師被告 鄭鈴彬 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告主張：㈠原告陳美香於民國106年下旬由訴外人 劉榮熙 主動居中仲介
，得知被告鄭鈴彬有意出售其名下所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○0000號以及同段第408-4號2筆土地（下稱系爭土地），並多次保證系爭土地地勢平坦、格局方正云云。原告乃於同年11月21日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並同時交付新臺幣（下同）70萬元之定金給被告。
㈡其後，原告委由配偶 吳俊湘 前往系爭1213地號土地勘查，其
翻越該土地西南側稜線後，驚覺竟緊鄰臺中市東勢區第二公墓。原告購買系爭土地目的是要建築農舍，其緊鄰墓地顯為重大瑕疵。被告於簽約前未如實說明，原告乃函知被告解除系爭買賣契約。
㈢系爭土地西南側緊鄰公墓，雙方於簽定系爭買賣契約時，原
告要求被告必須解除土地上之套繪，並註明於系爭買賣契約第1頁第2點付款辦法欄中之第肆點，目的在於興建合法農舍自用。但其緊鄰公墓，依一般社會通念及交易習慣，已無土地應具備之價值與品質，更嚴重影響原告使用的方向與意願。且公墓為嫌惡設施，財團法人國家政策研究基金會報告指出，墳墓200公尺範圍內，或不動產景觀可見到墳墓，均屬之。系爭土地經實地勘測，距離公墓最近距離為121.2、
125.4公尺，自應構成民法第354條（見附錄1）所規定物之瑕疵，原告得依同法第359條（見附錄2）之規定，解除系爭買賣契約。解除後被告應依同法第259條第1款及第2款（見附錄3）規定，負回復原狀即返還70萬元定金的義務。
㈣請求法院判決：⒈被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本
送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願提供擔保，請准為宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭土地並無「緊鄰」公墓。即使附近有公墓，原告為東勢
居民，對此也知之甚詳，自不能主張物之瑕疵進而解除系爭買賣契約。
㈡依系爭買賣契約第6條第1項約定，如原告「違約不買」，
被告得解除系爭買賣契約並沒收以交付的價款。原告拒絕給付其餘各期款項而不買，故被告以答辯狀繕本送達為解除系爭買賣契約的意思表示，並沒收原告已交付的70萬元定金。
㈢請求法院判決：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願提供擔保，請准予宣告免為假執行。
貳、爭點整理：
一、兩造不爭執事項（見本院卷第55頁背面）：㈠系爭土地為被告所有。
㈡兩造於106年11月21日簽訂系爭買賣契約，原告於同日交付70萬元定金由被告收執。
㈢系爭土地附近有臺中市東勢區第二公墓，與系爭土地之最近
距離如臺中市東勢地政事務所土地複丈成果圖測繪結果所示。
㈣原告以臺中育才郵局存證號碼000023號存證信函向被告表示
解除系爭買賣契約並返還價金，被告已經收受（見本院卷第
9至11頁）。
二、本件爭點應為：被告出售系爭土地，是否應負物之瑕疵擔保責任？原告以其緊鄰公墓而解除系爭買賣契約，並請求被告返還定金70萬元，有無理由？
參、本院判斷：
一、物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。此為民法第354條第1項所明定。如買賣標的為不動產，可能因房屋內外或土地上存有令人心生嫌惡的設施或情事，致影響其交易價值，亦屬有瑕疵。而所謂「嫌惡設施」，例如墓地、殯儀館、火化場、高壓變電所、垃圾掩埋場、焚化爐等，通常為可見的土地上定著物，不易拆遷。所謂「嫌惡情事」，例如房屋內外發生非自然死亡之事故，而為我國民間俗稱的「凶宅」者。此類嫌惡設施或情事，是否必然構成「物之瑕疵」，常因個人宗教信仰、價值認知、生活習慣或單純時間之經過，或因該嫌惡設施或情事的態樣、情節等不同而有相異的評價，尚無明確標準。因此，如果當事人間就此並無具體的約定或保證，則是否構成物之瑕疵，而應由出賣人負瑕疵擔保責任，即應以該不動產之通常效用、契約目的、或其經濟價值是否確實因此減少或滅失、或減少滅失之嚴重程度等情為判準，依具體個案情節綜合審認之。至於買受人主張物之瑕疵擔保權利，而為出賣人所否認時，就此有利於己的事實主張，自應先由買受人就買賣標的物有滅失或減少通常價值、通常效用，或契約預定效用、保證之品質等瑕疵存在的事實，負舉證之責。必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。
二、原告雖主張系爭土地「緊鄰」公墓，然本院到場履勘，並囑託臺中市東勢地政事務所測量結果，系爭土地與東勢區第二公墓最近的2點，其距離分別為121.2、125.4公尺，有該地政事務所函附107年10月26日東土測字第220400號複丈成果圖在卷可參。可見並無原告所指「緊鄰」系爭土地的事實，僅能認為「附近」有公墓存在。
三、原告雖強調公墓為嫌惡設施，此一距離也足以構成物之瑕疵，因為原告購買系爭土地是要興建農舍，故系爭土地已經不具備應有的效用及品質，被告出售系爭土地，並未如實說明，已影響原告的使用方向及意願云云。然查，公墓雖然屬於一般人所認為的嫌惡設施，但本件該公墓並沒有僅靠系爭土地，與該公墓的最近邊界，仍有上開100餘公尺的相當距離，則此一嫌惡設施存在的事實，是否足以認為系爭土地因此而失去通常之效用或契約預定的效用或品質，自屬有疑，本院不能因原告自己的主觀認知，就遽認原告所指摘之上情為真。
四、又原告的居住處所為臺中市○○區○○路0段000巷0號，與東勢區第二公墓相距不遠，原告身為在地居民，對於系爭土地附近有該公墓存在的事實當無不知之理。而系爭土地為山坡地保育區的農牧用地，有系爭土地登記第一類謄本附卷可憑（見本院卷第39頁），原告陳稱購買系爭土地的目的是要興建農舍，但本院核閱系爭買賣契約，雙方就此並無特別約定。且農牧用地以供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用為主要目的，在此目的及法令限制範圍內雖可興建農舍，但不能反謂興建農舍才是主要目的。何況被告到庭陳稱本件買賣本來開價1000萬元，經原告出價700萬元後成交（見本院卷第56頁）等語，未見原告對此有何爭執，原告並自陳兩造為多年好友（見本院卷第27頁），可見系爭土地的買賣是經由雙方考量各種情事後所為的決定。則原告主張系爭土地緊鄰公墓，欠缺應具備之價值與品質，被告應負物之瑕疵擔保責任云云，本院尚難遽予採信。
五、退步言之，縱使系爭土地因附近有公墓存在，可能使人心生嫌惡，並影響其客觀上的交易價值，而有減少其通常效用之瑕疵情形。但東勢區第二公墓與系爭土地相隔有一段距離，與緊靠或更鄰近的情形相較，其所受影響的程度顯然較小。且如前所述，原告洽購系爭土地時，對此事實並非不知悉，並於出價後，以被告開價的7成價成交，雙方有一定的商議過程，並取得被告大幅退讓。則綜合各情以觀，如認被告應負物之瑕疵擔保責任，原告也僅能依民法第359條但書規定，請求減少價金，其逕予解除系爭買賣契約，應認顯失公平，其解約並非合法。。
六、系爭買賣契約第6條第1項約定：「甲方若違約不買，乙方得解除本契約，並沒收甲方已交付之價款。」（見本院卷第
5頁）。原告交付70萬元定金後，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並無理由，有如前述。故原告沒有再交付其他各期價款，自屬違約不買。被告以民事答辯狀繕本送達為解除系爭買賣契約的意思表示，該答辯狀繕本於107年7月26日送達原告，有本院送達證書可按（見本院卷第24之1頁）。則被告據以沒收原告交付的定金70萬元，係有所憑，原告依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還定金70萬元，於法無據。
肆、結論：
一、綜上所述，原告主張合法解除系爭買賣契約，而請求被告返還已交付之定金70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
二、原告之訴應予駁回，假執行的聲請失其依附，應併予駁回。
三、本件事證明確，兩造其餘攻防及舉證，經本院審酌後，認為均於判決結論不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。
四、依民事訴訟法第78條（見附錄4）規定，訴訟費用應由敗訴之原告負擔。
中華民國108年3月14日
民事第五庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月14日
書記官黃麗靜附錄：
1.民法第354條（物之瑕疵擔保責任與效果）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
2.民法第359條（物之瑕疵擔保效力（一）－解約或減少價金）買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
3.民法第259條（契約解除後之回復原狀）契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。
三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。
四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。
五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。
六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
4.民事訴訟法第78條（訴訟費用負擔之原則）訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。