裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第257號民事判決
裁判日期：民國109年01月08日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第257號上訴人 陳美香 訴訟代理人 詹志宏 律師複代理人 邱怡菁 被上訴人 鄭鈴彬 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國108年3月14日臺灣臺中地方法院107年度訴字第1740號第一審判決提起上訴，本院於108年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人主張：㈠上訴人經由訴外人劉○○仲介，於106年11月21日與被上訴
人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被上訴人買受坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000000地號2筆土地（下稱系爭1213土地、系爭408-4土地，合稱系爭土地），約定價金為新台幣（下同）700萬元，上訴人於簽訂系爭買賣契約時交付定金70萬元予被上訴人。嗣上訴人委由訴外人即配偶吳○○至系爭1213土地勘查，吳○○翻越該土地西南側稜線後，發覺系爭土地緊鄰臺中市東勢區第二公墓（下稱系爭公墓）。上訴人購買系爭土地目的係作為興建合法農舍自用，簽定系爭買賣契約時，上訴人要求被上訴人必須解除系爭土地上之建築套繪管制，並註明於系爭買賣契約第2條付款辦法第4點。系爭土地緊鄰系爭公墓，依一般社會通念及交易習慣，已無土地應具備之價值與品質，更嚴重影響上訴人使用意願，且公墓為嫌惡設施，依財團法人國家政策研究基金會報告指出，墳墓200公尺範圍內，或不動產景觀可見到墳墓均屬之。又內政部92年4月18日台內地字第092000833號函所附「影響地價區域因素評價基準」有關特殊設施欄記載有「墓地、殯儀館、火葬場之有無及接近之程度」最大影響甚至高達不動產價值之20%，對不動產價值造成若干程度之減損。以一般買受不動產習慣及通常交易觀念，系爭土地已減損交換價值，屬「滅失或減少其通常效用之瑕疵」，亦存有「契約預定效用之瑕疵」，依民法第359條規定上訴人得解除系爭買賣契約，上訴人已於107年3月22日以臺中○○郵局存證號碼000023號存證信函（下稱系爭存證信函），對被上訴人為解除契約之表示。
㈡系爭土地經實地勘測，距離系爭公墓最近距離為121.2、125
.4公尺，且在西側約60公尺亦有私人墳墓，應為民法第354條所定物之瑕疵。原審至現場勘測時，由系爭土地未能看到系爭公墓，東勢地政事務所人員表示該公墓須翻越山嶺稜線始能到達，故僅在系爭土地察看不可能發現附近有系爭公墓。若上訴人知悉系爭土地附近有公墓，於締約時當會以此為由要求降價，但於系爭買賣契約締約過程，並未談及系爭公墓之事，足證上訴人不知系爭土地附近有公墓。又上訴人雖為東勢區當地人，但上訴人並非專業人士，無法確認系爭公墓範圍及與系爭土地相對位置，上訴人否認有民法第355條第2項所定重大過失之情事。系爭買賣契約業經上訴人於107年3月22日以存證信函合法解除，爰依民法第259條第1款及第2款規定，請求被上訴人返還70萬元。
二、被上訴人答辯：系爭土地前手應為上訴人叔叔，上訴人祖先亦可能葬在系爭公墓，另仲介人劉○○係上訴人同學，上訴人為系爭土地所在東勢區當地人士，熟知系爭土地與系爭公墓附近環境，本應知悉系爭公墓在系爭土地附近，被上訴人就系爭土地原開價1000萬元，上訴人出價700萬元後，兩造達成買賣系爭土地之合意，上訴人既知悉系爭公墓所在位置，而仍同意買受系爭土地，即不得再以此為由主張解除系爭買賣契約。另上訴人居住○○○區○○路旁，而○○○區○○路上即可看到系爭公墓所在位置，上訴人稱不知系爭公墓與系爭土地相對位置，亦有民法第355條第2項所規定之重大過失，上訴人以系爭土地附近有系爭公墓為由主張解除系爭買賣契約為不合法。又系爭買賣契約載明解除契約被上訴人可沒收已交付之價金，故上訴人不得請求被上訴人返還已交付70萬元價金。
三、原審法院為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院協同兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點，結果如下：㈠不爭執事項：
⒈系爭土地為被上訴人所有。
⒉兩造於106年11月21日簽訂系爭買賣契約，上訴人於同日交付70萬元定金由被上訴人收執。
⒊系爭土地附近有臺中市東勢區第二公墓，與系爭土地之最
近距離如臺中市東勢地政事務所土地複丈成果圖測繪結果所示。
⒋上訴人以系爭存證信函向被上訴人表示解除系爭買賣契約，並請求返還價金，被上訴人已收受。
⒌系爭1213地號土地西側有一私人墳墓，距離約60公尺。
⒍兩造就系爭買賣議價過程只提到路況不好，以此議價，議價過程中沒有提到鄰近有公墓。
㈡爭點：
⒈被上訴人出售系爭土地，是否應負物之瑕疵擔保責任？⒉上訴人以系爭土地緊鄰系爭公墓為由解除系爭買賣契約，
並請求被上訴人返還定金70萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠上訴人主張兩造於106年11月21日簽訂系爭買賣契約，上訴
人向上被上訴人買受系爭土地，約定價金為700萬元，上訴人於簽訂系爭買賣契約時交付定金70萬元予被上訴人，為被上訴人所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可證（原審卷第4至6頁），上訴人此部分主張堪信為真正。
㈡系爭土地是否有物之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第117號判決可資參照）。而買賣標的為不動產者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。
所謂「嫌惡情事」者，或因個人心理或宗教信仰而異，或因時間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。
⒉上訴人主張系爭土地緊鄰系爭公墓，惟經原審囑託臺中市
東勢地政事務所測量，系爭土地與系爭公墓最近距離為12
1.2公尺，為兩造所不爭執，並有臺中市東勢地政事務所土地複丈成果圖在卷可證（原審卷第52頁），故系爭土地並無緊鄰公墓之情形；又系爭土地西側雖尚有一私人墓園，然距離系爭土地亦約有60公尺，為兩造所不爭執（不爭執事項⒌），上訴人主張系爭土地有緊鄰系爭公墓之瑕疵，尚難認為真實。
⒊另上訴人主張系爭土地200公尺內有墳墓，造成交易價值
減損高達20％，固提出財團法人國家政策研究基金會報告、影響住宅用地區域因素評量基準表為證（原審卷第60至
63、64至65頁）；然該財團法人國家政策研究基金會報告僅係學者個人論文，尚難據為系爭土地是否有嫌惡設施瑕疵之認定依據；又系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地、交通用地（見原審卷第4頁），原則上係作為農用，上訴人所提影響「住宅用地」區域因素評量基準表不適用於系爭土地。另台灣鄉村地區常見農牧用地內有墳墓或毗鄰地有墳墓地之情形，系爭土地既為農牧用地，自難以系爭土地附近有墳墓地即認為有物之瑕疵。至上訴人主張購買系爭土地之目的係在興建農舍，而系爭買賣契約第5條第3項雖有約定被上訴人應解除系爭土地地籍套繪（原審卷第5頁），但系爭買賣契約並未約定買賣之目的係作為建造農舍使用，又證人即系爭買賣契約仲介人劉○○證稱：上訴人買系爭土地是準備退休可以種菜，曾○○跟他姐姐也是一樣準備退休可以拿來種菜，上訴人沒有說要買來蓋農舍等語（本院卷第35頁），上訴人此部分主張尚難採信。況系爭1213土地面積達1萬2094平方公尺，範圍甚為遼闊，依農業用地興建農舍辦法第9條第1項第3款規定，農舍用地面積不得超過該農業用地面積10％，故上訴人縱欲在系爭土地建造農舍，亦可選擇在距系爭公墓或私人墳墓較遠處興建農舍，依兩造買賣系爭土地之具體個案情形，難認系爭土地有物之瑕疵存在。
㈢如系爭土地有物之瑕疵，被上訴人應否負瑕疵擔保責任：
買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第1項、第2項定有明文。被上訴人辯稱上訴人為東勢區當地人，在上訴人出入之東崎路上即可看到系爭公墓，上訴人原即知悉系爭土地附近有墓園等語，雖為上訴人否認，然上訴人自陳：知道系爭公墓的位置，但範圍多大不知道；上訴人為臺中市東勢區當地人士等語（本院卷第17頁背面、87頁背面）；又上訴人住所○○○區○○路○段，上訴人係○○○區○○路對外通行，而系爭公墓位在東崎路旁，上訴人通行東崎路時即可看到系爭公墓，有照片及Goole街景截圖在卷可證（本院卷第82、83頁），足認上訴人應知悉系爭公墓所在位置。另上訴人係以高達700萬元購買系爭土地，簽訂系爭買賣契約前，應會勘查系爭土地四周及相對地理位置，故上訴人於簽訂系爭買賣契約時應知系爭土地附近有系爭公墓或私人墳墓，依民法第355條第1項規定，被上訴人就上訴人所主張之瑕疵不負擔保責任。又縱上訴人於簽約前未勘查系爭土地四周及相關位置而不知，然上訴人於起訴狀自陳：簽訂系爭買賣契約後由配偶吳○○前往系爭土地勘查，即發現系爭土地鄰近系爭公墓等語（原審卷第1頁背面），足認上訴人可輕易得知系爭土地有上訴人所主張之瑕疵，上訴人於簽訂系爭買賣契約時縱不知有該瑕疵，亦屬重大過失而不知，被上訴人既未保證系爭土地附近無公墓或私人墳墓，亦無故意不告知情形，依民法第355條第2項規定，被上訴人就此亦不負擔保責任。
六、綜上所述，系爭土地並無上訴人所主張物之瑕疵存在，縱認有上訴人所主張之瑕疵，依民法第355條第1項或第2項規定，被上訴人亦不負瑕疵擔保責任，上訴人以系爭存證信函對被上訴人解除系爭買賣契約為不合法，不生解除契約之效力，上訴人依民法第259條第1款及第2款規定，請求被上訴人給付70萬元本息，為無理由，不應准許。原審法院為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年1月8日
民事第八庭審判長法官蔡秉宸
法官王重吉法官吳國聖正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官蔡芬芬中華民國109年1月8日