裁判字號：臺灣臺南地方法院104年訴字第722號民事判決
裁判日期：民國105年11月30日
裁判案由：給付買賣價金等
臺灣臺南地方法院民事判決104年度訴字第722號原告 曹秀英 訴訟代理人 黃逸嫻
李榮唐 律師被告 邱世敏 訴訟代理人 王燕玲 律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國105年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟參佰捌拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
本件原告起訴聲明原為：「1.被告應給付原告1,145,714元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」；嗣於審理中變更聲明為：「1.被告應協同原告將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（面積1
801.39平方公尺，權利範圍10000分之484），及其上同段64建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號，權利範圍全部），及同段110建號（面積84.02平方公尺，權利範圍10000分之487），辦理所有權移轉登記予原告。2.被告應給付原告145,714元」，經查上開訴之變更，係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）坐落於臺南市○○區○○段○○○○號、面積1,801.39平方公尺、權利範圍10000分之484土地，及其上同段64建號即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號房屋，併同段110建號、面積84.02平方公尺、權利範圍33分之1停車位（以下合併簡稱系爭房地），原係原告所有，原告於民國103年間委請訴外人黃逸嫻全權負責系爭房地之出售、訂約、收款等事宜。嗣被告表示欲購買系爭房地，被告遂與訴外人黃逸嫻於103年7月7日簽訂不動產買賣合約書（以下簡稱系爭買賣契約），約定總價為新臺幣（下同）765萬元，由被告先匯款35萬元作為訂金，併交付票載金額30萬元支票乙紙作為給付價金之用；而於103年9月2日辦理所有權移轉登記完畢，且系爭房地業由被告向銀行貸款630萬元抵付部分買賣價金。詎前揭支票經伊屆期提示已遭退票，是雙方買賣價金尚餘100萬元未給付。
（二）系爭買賣契約係原告授權訴外人 黃明國 ，訴外人黃明國再授權訴外人黃逸嫻代理簽訂，原告事實上並未反對黃逸嫻代理簽訂買賣契約，原告經由黃明國再認識黃逸嫻，並非黃逸嫻盜用原告名義簽訂系爭契約。而被告於簽訂系爭買賣契約時已同意由原告繼續承租使用系爭房地一年，且被告並未付清買賣價金，即要求原告搬出房屋，履約誠信顯有不足。
（三）被告辯稱系爭買賣契約附約約定：「如貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立，賣方應退還所支付全數金額。」而被告實際上未貸得900萬元，故買賣契約已不成立……云云。惟：
1.當事人訂立契約後，可於事後履約過程中透過明示或默示方式變更原合約。當事人默示之意思表示，包含表意人之舉動或其他情事，而足以推知其效果意思之行為。
2.系爭買賣契約固然約定「貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立……」等語，惟銀行核貸金額確定為630萬元後，被告仍同意移轉系爭房地所有權，且交付辦理所有權移轉所需之印章、印鑑證明及身份證明等，足以證明雙方於銀行核貸630萬元後，仍有意繼續履行系爭契約，而發生默示變更契約之法律效果。是以，該附約約定「貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立……」等語，業因雙方默示變更合約而單獨失其效力。
3.被告一方面稱該買賣契約因貸款未達900萬元而買賣不成立，一方面又濫行提起刑事告訴，於告訴狀內稱：「本人於103年10月9日到住處（即系爭房地）詢問承租人（即本件原告）什麼時候搬家才知道他和黃明國簽約……」。此外，被告於鈞院104年度新簡字第91號民事案件中亦提起訴訟，訴請原告應遷讓房屋。在在證明被告於系爭買賣契約簽訂後，不斷反反覆覆，既未繳納尾款100萬元，又不斷透過民、刑事手段要求原告搬家遷讓房屋，於本件訴訟中卻又辯稱系爭買賣契約因貸款未達900萬元而不成立，其履約誠信顯有不足，令原告不明所以。
4.而另案鈞院104年度簡上字第144號遷讓房屋事件，被告於該案之訴訟代理人 林寶秀 （林寶秀實際上為系爭房地真正之買受人，被告僅係人頭）於104年11月24日準備程序期日陳稱：「我認為買賣契約存在，我只是不同意他跟我請求交付尾款。」由此可證，雙方之不動產買賣合約確實已成立生效。
（四）被告經原告多次催告給付買賣價金尾款，被告均拒絕履行，原告得依民法第254條規定解除買賣契約：
1.依鈞院104年度簡上字第144號民事判決所整理之不爭執事項第三點：依系爭買賣合約，價金為765萬元，被上訴人已付35萬元，及向銀行辦理貸款630萬元支付上訴人，尚有100萬元價金尚未支付。換言之，依照系爭契約之約定，被告尚應給付尾款100萬元，但迄今仍未給付。
2.事實上，被告拒絕給付之原因，係因被告聽聞原告私底下曾以430萬元賣予黃明國，被告認為自己買貴了，反悔不欲購買，要求原告必須減價。但原告認為買賣契約已成立，不願再為減價，拒絕被告之要求，被告竟以拔水電表、潑油漆等方式不斷騷擾原告，要求原告搬出。104年11月30日更唆使三名黑衣男子到系爭房地，威脅原告必須搬遷，甚至強行要將被告公司之廣告看板懸掛在原告外牆牆面上，經原告通知友人協助報警，被告等人始悻悻然離去。原告針對被告之違法行為，業已依法向警方提出告訴。
3.鈞院104年度訴字第530號刑事案件（被告告訴第三人黃逸嫻、黃明國偽造文書案件），原告、被告及第三人黃逸嫻、黃明國於104年12月31日民事第三調解室進行調解，調解委員建議原告交付房屋予被告，同時由第三人黃逸嫻、黃明國補貼被告部分租金或房屋貸款予被告，被告則給付尾款100萬元予原告，原告及第三人當場均表示同意，但因被告不願意給付尾款100萬元而導致調解不成立，益加證明本件房屋買賣契約無法圓滿履約完成，原告被迫解除買賣契約，完全係因被告拒絕給付買賣價金尾款所導致。
（五）系爭買賣契約解除後，原告同意返還部分買賣價金，但應扣除下列項目：
1.匯款35萬元定金部分：系爭契約既因可歸責於被告拒絕給付尾款100萬元，而無法繼續履行，被告自不得請求返還該35萬元之定金。
2.銀行貸款630萬元部分，原告同意返還之。
3.原告為履行系爭買賣契約，已墊款支付代書費65,716元、銀行開戶款7,000元、開辦費信查費3,300元、火險地震險2,698元、銀行貸款費用67,000元，以上共計145,714元。
縱使被告同意返還房屋並解除契約，為此係因可歸責於被告拒絕給付尾款100萬元，而無法繼續履行，被告自應賠償145,714元之損害。
（六）並聲明：
1.被告應協同原告將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（面積1801.39平方公尺，權利範圍10000分之484），及其上同段64建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號，權利範圍全部），及同段110建號（面積84.02平方公尺，權利範圍10000分之487），辦理所有權移轉登記予原告。
2.被告應給付原告145,714元。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）系爭買賣契約為訴外人黃逸嫻盜用原告名義與被告所簽訂，被告因黃逸嫻無法依約貸得系爭契約約定之貸款金額900萬元後，前往系爭房屋要求原告及黃逸嫻出面解決時，始經原告當面告知伊並不認識黃逸嫻、未曾授權黃逸嫻簽定系爭買賣契約、不可能承認系爭買賣契約並依契約履行等語後，被告始知悉上情，被告因而向鈞院檢察署對黃逸嫻等人提出偽造文書之告訴（鈞院檢察署103年度他字第4748號偽造文書案件），原告於上開案件調查時，明確否認有授權黃逸嫻簽訂系爭買賣契約，表示並不知兩造間有系爭買賣契約存在，拒絕承認系爭買賣契約，則依民法第170條第1項規定，系爭買賣契約已不生法律上之效力，兩造間就系爭房地已無買賣關係存在，原告今突持系爭對伊不生效力之契約主張被告應依約履行云云，顯屬無據。
（二）訴外人黃逸嫻偽稱受有原告之委託出售系爭房地時，即向被告保證系爭房地可貸得900萬元，蓋因被告貸得款項除可支付部分買賣價金外，因該房地非新屋，尚須加以整理裝潢並購買家具方得入住，故即於系爭買賣契約其他約定事項、附約約定：「如貸得金額不足900萬元，本件買賣不成立，賣方應退還所支付全數金額。」。上開約定所稱「本件買賣不成立」等語以觀，已明示若貸款金額不足900萬元之條件成就，系爭房地之買賣契約即全部失其效力。退萬步言，縱認兩造間就系爭房地有買賣關係存在，然因系爭房地黃逸嫻僅貸得630萬元，被告因此多次要求原告及黃逸嫻解決，然原告均稱系爭買賣契約與伊無關，黃逸嫻則置之不理，甚且勾串訴外人黃明國將系爭房地以再出租予原告之方式，阻擾被告權利之行使，則系爭買賣契約所附解除條件已成就，該契約當然失其效力，毋庸再由被告為解除之意思表示。故縱若原告主張伊為系爭房地出賣人，然因系爭房地買賣合約業已失其效力，則原告請求被告履行合約，顯無理由。
（三）又原告主張伊代墊費用共145,714元云云，被告否認原告有支出上開費用，亦否認該費用為被告應支付而由原告代墊，蓋於另案訴外人黃逸嫻係主張由伊代墊該費用，故應由原告舉證以明。
（四）若原告主張解除買賣合約，被告認為解除買賣契約未經合法催告，如認係雙方合意解除，亦應有同時履行抗辯，因系爭房地目前仍由原告本人占用中，故原告應將被告已經給付之價金665萬元返還之同時，被告始有移轉登記之義務。
（五）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項但書定有明文。本件原告主張與被告簽訂系爭買賣契約出賣系爭房地，因被告未依系爭買賣契約給付尾款100萬元，被告經多次催告仍拒不給付，爰依民法第254條規定解除契約，並請求被告應協同原告將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告，及請求被告給付解除契約後之損害賠償145,714元（原告為履行系爭買賣契約之墊款：代書費65,716元、銀行開戶款7,000元、開辦費信查費3,300元、火險地震險2,698元、銀行貸款費用67,000元，共145,714元）等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.本件被告邱世敏前向本院新市簡易庭起訴請求本件原告曹秀英應將「臺南市○○區○○街○○○巷○○號」房屋（即系爭房地之房屋部分）遷讓交付邱世敏，經本院新市簡易庭於104年5月13日以104年度新簡字91號判決【被告（曹秀英）應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼為「臺南市○○區○○街○○○巷○○號」之房屋遷讓交付予原告（邱世敏）】（見該判決書主文第1項），嗣曹秀英提起上訴，經本院於105年4月13日以104年度簡上字第144號確定判決【被上訴人（邱世敏）於上訴人（曹秀英）交付坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地上，門牌號碼為「臺南市○○區○○街○○○巷○○○號」房屋之同時，應給付上訴人新台幣壹佰萬元。】（見該判決書主文第4項），有本院前揭判決書在卷可稽。
2.依本院前揭104年度簡上字第144號確定判決主文第4項所示，原告曹秀英將系爭房地遷讓交付被告邱世敏，與被告邱世敏應給付原告曹秀英100萬元（系爭房地尾款），係互負同時履行之給付義務，揆諸前揭說明，原告曹秀英既未證明已提出給付（遷讓系爭房地）且被告邱世敏拒絕受領，則被告邱世敏自不負未給付對待給付100萬元之遲延責任。是原告以被告迄未給付尾款100萬元尾款係遲延給付為由，依民法第254條規定主張解除契約，並請求回復原狀（將系爭房地移轉登記為原告所有）及損害賠償（代墊款共145,714元）等情，於法無據，並無理由。
（二）綜上所述，原告請求被告應協同將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告，及請求被告給付原告145,714元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件原告之訴既經駁回，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為12,385元，而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年11月30日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法官王獻楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月30日
書記官許哲萍