裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第990號民事判決
裁判日期：民國90年10月04日
裁判案由：返還價款
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第九九○號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求返還價款事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣玖拾萬元及自民國九十年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國九十年六月二十日經由永慶房屋仲介股份有限公司之仲介與被告簽訂
不動產買賣契約（下稱「系爭買賣契約」），購買被告所有坐落於台北市○○區○○○路七段一一四巷三十四弄九號三樓房屋（下稱「系爭房屋」）及其基地應有部分，原告依約給付簽約款八十萬元。原告嗣於九十年六月二十二日委託專業機關桂田實驗室進行氯離子含量測試，經測試結果系爭房屋之客廳天花板測試值高達每立方公尺三．八八九三公斤，客廳樑柱每立方公尺０．五二四四公斤，超出國家標準甚多，係屬海砂屋。
㈡依雙方簽訂系爭買賣契約第九條第五項之約定：「乙方（即被告）保證本買賣標
的物於交屋前無存在物之瑕疵（例．．．海砂屋．．．）如有上述情事，乙方應負瑕疵擔保責任。」及民法第三百五十四條規定，被告應擔保買賣標的物無減少價值、通常效用之瑕疵及具有保證之品質，如前所述測試結果，系爭房屋顯然缺少被告所保證之品質，且海砂屋之房屋依通常交易觀念，顯屬物之瑕疵至明，依民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約。」及系爭不動產買賣契約書第十二條第三項後段規定：「．．．如乙方．．．有其他違約情事時，甲方（指原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」原告於九十年七月一日以存證信函及於九十年七月十日以律師函通知被告解除契約，並請求返還其已收款項八十萬元，詎被告置之不理，原告迫不得已，依約提起本訴，請求返還已給付價金及違約金。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈縱依被告所提出之檢驗報告亦已超過國家標準。
⒉永慶房屋仲介公司人員說取樣時有通知被告，且被告自行檢測採樣時亦未通知原告。
三、證據：提出系爭買賣契約書影本、桂田實驗室測試報告影本、九十年七月一日存證信函影本、九十年七月十日律師函影本、鋼筋混凝土氯離子含量國家標準表各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠原告請桂田實驗室人員取樣時並未通知被告到場，故被告不承認該鑑定結果，且該鑑定結果與被告自行委託測試出來之結果相差太多。
㈡八十六年以前之國家標準是每立方公尺○．六公斤以下，八十六年以後才改成每
立方公尺○．三公斤以下，而系爭房屋為七十幾年間所蓋，依當時標準應屬無瑕疵。
㈢原告若得解除契約，則所有仲介業都會停擺，對國家經濟會造成重大影響。
三、證據：提出臺灣省土木技師公會測試報告影本一份。
丙、本院依職權訊問證人即桂田實驗室技術人員 馬宏勝 。理由
一、本件原告起訴主張：原告於九十年六月二十日經由永慶房屋仲介股份有限公司之仲介與被告簽訂系爭買賣契約，購買被告所有系爭房屋及其基地應有部分，原告已依約給付簽約款八十萬元，惟原告嗣於九十年六月二十二日委託桂田實驗室針對系爭房屋進行水溶性氯離子含量測試，結果系爭房屋客廳天花板測試值高達每立方公尺三．八八九三公斤，客廳樑柱亦達每立方公尺０．五二四四公斤，顯已超出國家標準甚多，係屬海砂屋，原告乃先後於九十年七月一日及同年七月十日，依系爭買賣契約第十二條第三項後段之約定及民法第三百五十九條之規定，以存證信函及律師函通知被告解除契約，並訴請被告給付已付之價金八十萬元及一倍之違約金八十萬元等語。被告則以：原告測試取樣時並未通知其到場，故其不承認該鑑定結果，且該鑑定結果與其自行委託測試之結果相差太多，又系爭房屋為七十幾年間所蓋，依當時標準應屬無瑕疵，況原告若得解除契約，則所有仲介業都會停擺，對國家經濟會造成重大影響等語，以資抗辯。
二、原告主張其於九十年六月二十日經由永慶房屋仲介股份有限公司之仲介與被告簽訂系爭買賣契約，購買被告所有系爭房屋及其基地應有部分，原告已依約給付簽約款八十萬元，嗣先後於九十年七月一日及同年七月十日分別以存證信函及律師函通知被告解除契約之事實，已據其提出與所述相符之系爭買賣契約書影本、九十年七月一日存證信函影本、九十年七月十日律師函影本為證，並為被告所不爭執，堪認為真正。
三、原告主張系爭房屋氯離子含量過高，為有瑕疵之海砂屋等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，為系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵存在。經查：
㈠證人即桂田實驗室技術人員證人馬宏勝於九十年九月十日到庭結證稱：「（提示
桂田實驗室氯離子含量測試報告並告以要旨，是否為你所採樣？）這份測試報告是我到現場取樣，我是取樑的部分及天花板的部分，都是客廳的部分，取樣時有原告及永慶房屋的人在場，我們是用粉末狀取樣，我們是將水泥沙漿層磨掉後才取粉末，帶回去給我們公司的測試人員測試後才提出此份報告」等語。顯見上開桂田實驗室氯離子含量測試報告所鑑定之樣本確係採自系爭房屋內客廳之天花板及橫樑，且採樣時已盡量排除環境因素對系爭房屋水溶性氯離子含量所可能造成之影響，況查負責實際鑑定系爭房屋樣本水溶性氯離子含量之桂田實驗室及其負責人 王文中 ，均曾先後獲得中華民國實驗室認證委員會及經濟部中央標準局分別頒發中華民國實驗室認證體系認可證書及擔任測試領域實驗室負責人證書，是桂田實驗室及鑑定人王文中之專業能力應無庸置疑。從而，被告辯稱當日伊並未被通知參與，故不採信上開氯離子含量測試報告等語，洵不足採。
㈡桂田實驗室受原告委託，於九十年六月二十二日鑑定系爭房屋水溶性氯離子含量
，依卷附桂田實驗室氯離子含量測試報告內明載，經以電位滴定法測試採樣自系爭房屋客廳天花板及客廳橫樑之硬固混凝土，結果客廳天花板部分水溶性氯離子含量為三．八八九三（公斤／立方米），客廳橫樑部分水溶性氯離子含量為０．五二四四（公斤／立方米）等情，並經證人馬宏勝到庭結證屬實，顯已超過我國國家標準CNS3090A2042所定新拌鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量０．三（公斤／立方米）之標準。
㈢按我國國家標準CNS3090A2042雖係針對新拌鋼筋混凝土所定之最大水溶性氯離
子含量標準，惟於假設一切條件不變之情形下，新拌混凝土中的氯離子於固定後會產生3CaO、Al2O3、CaCl2、10H2O等化合物，此種化合物無法以水萃取出來，故於混凝土硬固後，混凝土中所測得之水溶性氯離子含量會比新拌時為低，不同之級配、結構物使用歷史及環境會使硬固混凝土中測得之水溶性氯離子含量有所不同，一般約為新拌混凝土之百分之十至百分之七十之間（詳見 施建志 著「從個案及腐蝕機理談『海砂屋』鑑定」節本第一二七頁）。足徵上開桂田實驗室氯離子含量測試報告所鑑定超過我國CNS3090A2042國家標準之樣本雖係採自系爭房屋之硬固混凝土，惟揆諸前開說明，因混凝土硬固後其所測得之水溶性氯離子含量一般會較新拌混凝土為低，更可推論系爭房屋所使用之混凝土於新拌時之氯離子含量顯已超過其於硬固時所測得之三．八八九三或０．五二四四（公斤／立方米），是原告主張系爭房屋鋼筋混凝土之水溶性氯離子含量超過我國CNS3090A2042國家標準之事實，應堪認定。至於原告自行委託臺灣省土地技師工會鑑定所提出之氯離子含量測試報告雖載明，系爭房屋大門旁柱及大門前上方樑之氯離子含量分別為０．三七二及０．四八五（公斤／立方米），惟因不同位置之鋼筋混凝土水溶性氯離子含量，本即可能有不同之數值，此觀諸前開桂田實驗室氯離子含量測試報告顯示系爭房屋不同位置之樣本所檢測出之結果有顯著不同自明，且被告所提出之臺灣省土地技師工會氯離子含量測試報告亦顯示系爭房屋不同位置之鋼筋混凝土氯離子含量不同，是桂田實驗室之氯離子含量測試報告既與臺灣省土木技師工會氯離子含量測試報告係針對系爭房屋不同位置之樣本檢測，本院亦不能僅憑被告所提出之上開測試報告即據以否定桂田實驗室氯離子含量測試報告之正確性，反而更足以證明系爭房屋大門旁柱及大門前上方樑之水溶性氯離子含量亦超過我國CNS3090A2042國家標準之事實。
㈣又我國CNS3090A2042國家標準雖曾於八十七年六月二十五日修訂，惟修訂前後
之差別，僅在於修訂前之鋼筋混凝土水溶性氯離子含量標準，如其所處環境須作耐久性考慮者應為０．三（公斤／立方米）以下，其他一般者則為０．六（公斤／立方米）以下，惟如超過０．三（公斤／立方米）至０．六（公斤／立方米）時，鋼筋須作防鏽處理；至於修訂後之標準，則一律以０．三（公斤／立方米）以下為標準等情，有我國國家標準CNS3090混凝土最大水溶性氯離子含量說明表在卷可稽。而系爭房屋為鋼筋混凝土建築，係供人長期居住使用，而依行政院所發布之固定資產耐用年數表所示，其耐用年數應為五十五年，顯見使用鋼筋混凝土興建系爭房屋時，自應考慮其耐久性，故無論依八十七年六月二十五日修訂前或後之CNS3090A2042國家標準，系爭房屋之鋼筋混凝土水溶性氯離子含量均應以０．三（公斤／立方米）以下為標準，且縱依修訂前一般鋼筋混凝土之水溶性氯離子含量標準，亦非表示超過０．三（公斤／立方米）至０．六（公斤／立方米）者即屬無瑕疵，否則該標準何須特別註明「鋼筋須作防鏽處理」？綜上所述，系爭房屋客廳之天花板、橫樑、大門旁柱及大門前上方樑均存有水溶性氯離子含量超過我國CNS3090A2042國家標準之瑕疵，其中客廳天花板部分甚至超過標準值近十二倍，查水溶性氯離子含量過高易導致鋼筋鏽蝕及混凝土發泡隆起、剝落，並降低鋼筋混凝土之剛性及韌性，其耐震程度實遠遜於一般同級房屋，雖未經結構安全之評估或鑑定，惟因臺灣地區位處於地震帶，九二一大地震之驚恐及傷痛迄仍深植人心，是揆諸社會通念，應認為系爭房屋之鋼筋混凝土水溶性氯離子含量超過我國CNS3090A2042國家標準，除足以減少系爭房屋供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用外，已具有減損其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在，且系爭房屋堪認與一般民間俗稱之「海砂屋」相當。
四、按「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋．．．等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」、「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」兩造於系爭買賣契約第九條第五款、第十二條第三款後段分別約定甚明。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；且違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條分別規定甚明。是約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當之數額。而法院依民法第二百五十二條以職權酌減至相當之數額，其標準仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按期履行債務時，債權人可享受之一切利益等情形定之，而非僅以約定一日之違約金若干為衡量之標準（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例、五十一年度台上字第十九號判例參照）。經查：
㈠本件系爭房屋客廳之天花板、橫樑、大門旁柱及大門前上方樑均存有水溶性氯離
子含量超過我國CNS3090A2042國家標準之瑕疵，除足以減少系爭房屋供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用外，已具有減損其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在，並與一般民間俗稱之「海砂屋」相當，業如前述，且上開瑕疵均係發生於危險移轉於買受人即交屋日前，是依系爭買賣契約第九條第五款之約定，被告自應負系爭房屋之瑕疵擔保責任。從而，原告依系爭買賣契約第十二條第三款後段之約定，先後於九十年七月一日及同年七月十日分別以存證信函及律師函通知被告解除契約，並請求被告返還已給付之價金八十萬元及違約金，即屬有據。㈡審酌系爭買賣契約總價款為八百萬元、原告於兩造簽約日即九十年六月二十日給
付八十萬元迄今僅三月有餘、所受之利息損害尚輕、原告於被告依約履行債務所可享受之居住利益及現今之社會經濟狀況等一切情狀，認為系爭買賣契約第十二條第三款後段關於違約金之約定實嫌過高，應核減為按原告已給付之買賣價金百分之十二．五計算違約金，較為公允。
五、綜上所論，原告依系爭買賣契約第十二條第三款後段之約定，訴請被告返還買賣價金八十萬元、違約金十萬元（計算式：800,000×12.5%=100,000）及自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計付法定遲延利息之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年十月四日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年十月十二日~B法院書記官李汝婷