裁判字號：臺灣桃園地方法院99年簡上字第252號民事判決
裁判日期：民國100年08月23日
裁判案由：返還押租金
臺灣桃園地方法院民事判決99年度簡上字第252號上訴人喬美洋傘實業股份有限公司法定代理人 曾茂力 訴訟代理人 王怡今 律師被上訴人嘉苗食品有限公司法定代理人 陳俊良 訴訟代理人 許朝財 律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國99年11月3日本院桃園簡易庭99年度桃簡字第214號第一審判決提起上訴，於100年8月2日辯論終結，本院判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上開規定，依同法第436條之1第3項，於簡易訴訟事件之上訴程序亦準用之。本件上訴人於原審提起反訴時原聲明：被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）80萬6,993元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。嗣上訴人提起本件上訴時，將上開請求金額變更為87萬6,993元，上訴人就反訴所為訴之追加，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：㈠伊於民國90年9月3日向上訴人承租門牌號碼為桃園縣桃園
市○○街○○巷○號1樓之建物（下稱系爭租賃物），並訂立租賃契約5份，租賃期間自90年10月1日至98年5月31日止，於90年9月3日所簽訂房屋租賃契約（下稱系爭A租約），約定租期自90年10月1日起至95年9月30日止，每月租金為11萬元；又分別於95年8月30日、96年某日、97年3月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭B、C、D租約），約定租期自95年10月1日起至98年8月30日止，每月租金均為12萬元；兩造復於97年9月1日重新簽訂房屋租賃契約（下稱系爭E租約），改約定租期自97年9月1日至98年5月31日止，每月租金為17萬元。上開租賃契約均約定，伊應支付稅金5%，並繳付押租保證金30萬元予上訴人，期滿後上訴人應退還保證金。依兩造於97年9月1日所簽定之系爭E租約第17條：「租賃期滿遷出時，乙方（即被上訴人）所有任何傢俬雜物等，應清理完畢。一樓廁所需恢復原來位子，乙方應將增建隔間拆除後清理乾淨」，因此，兩造房屋租賃契約於98年5月31日期間屆滿後，伊即依約及上訴人指示，委託訴外人運昇工程行即 黃勝漳 進行恢復廁所原來位置及拆除增建隔間之工程，由上訴人代墊費用共計12萬元，是扣除上開費用後，上訴人仍應返還押租金18萬元，詎料，上訴人未退還保證金，經多次催討，均置之不理。
㈡上訴人不得主張抵銷，理由如下：
⒈關於回復原狀部分：
⑴兩造簽訂5次之房屋租賃契約，均購自坊間書局，系爭A、
B租約均將第6條「按照原狀」、第9條「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等字樣刪除，足見兩造原無回復原狀之約定。系爭C租約租約手寫增訂「一樓廁所須恢復原來位子，乙方應將增建隔間拆除後清理乾淨、完畢」；系爭D租約手寫增訂「一樓廁所須恢復原來位子，乙方應將增建隔間拆除後清理乾淨」；系爭E租約第17條手寫增訂「應清理完畢」、「一樓廁所須恢復原來位子，乙方應將增建隔間拆除後清理乾淨」。此3份租賃契約均係因伊決定遷離但因尚未覓妥新地點而簽訂之短期租約，故未仔細審約將第6條「按照原狀」、第9條「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等字樣刪除，但兩造從未談及房屋租賃契約更改為「須回復原狀」之相關事宜，故兩造間應無回復原狀之約定。且租賃契約之性質為繼續性契約，故續訂之租賃契約縱有不同並無變更已履行完成租約之效力，是96年10月1日後所簽訂之租約，未將第6條「按照原狀」、第9條「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等字樣刪除，上訴人亦只能請求回復96年10月1日當時之原狀。
⑵系爭租賃物原為上訴人營業所在地，伊承租後，上訴人仍在
系爭租賃物2樓部分營業，其法定代理人及員工上班時均會經過被上訴人承租之區域，伊開挖水溝使用上訴人並未反對，而伊遷離前兩造之法定代理人與黃勝漳至現場勘查時，上訴人亦未要求將水溝回復原狀或損害賠償，此據證人黃勝漳到庭證稱明確。
⒉關於欠繳租金部分：
伊於97年時已決定遷離，但因尚未覓妥新地點，故約定暫時於97年3至5月補償上訴人5萬元，當時並未簽訂97年3月
1日至97年8月30日之租賃契約，後來兩造始補簽訂，並約定租金每個月12萬元，上訴人請求欠繳租金部分，實屬無稽。租金之繳付均約定為每月1日以前繳納當月租金，伊均依約定期限並提前支付租金，上訴人再將租金發票（97年6至
8月之發票金額含稅均為12萬6,000元）交予被上訴人，被上訴人並無積欠租金之事實。況上訴人是同時領取97年5月至8月之租金，5月份為有加5萬元補貼租金部分，6月至
8月份則無，且事後上訴人有開發票給被上訴人，足見上訴人明確知悉97年6月至8月租金及稅金為12萬6,000元之事實，且上訴人於97年9月1日再次簽訂更改租約內容時，上訴人從未表示被上訴人有積欠租金情事。再者，伊之外勞宿舍係向訴外人 李心 承租桃園縣桃園市○○街○○巷○號之房屋，該房屋於97年9月14日因颱風倒塌後，李心同意終止租約並退回押租金1萬元及溢付租金3,000元，伊始將外勞宿舍遷入系爭租賃物2樓（即97年9月1日簽訂租約所加計5萬元係承租系爭租賃物2樓部分空間），上訴人稱97年3月1日時因伊承租之外勞宿舍因大雨致倒塌而不堪使用，向上訴人要求再租用系爭租賃物2樓部分空間供其使用，上訴人同意以增加5萬元為對價等語，實屬子虛。
⒊關於違約金及律師費部分：
因伊於98年5月31日前已遷離系爭租賃物，上訴人於98年6月2日即已委託黃勝漳進行整修工程，故伊並未有違約情事，是上訴人不得請求違約金及律師費。
㈢爰依系爭E租約第5條之約定提起本件訴訟，並聲明：上訴
人應給付伊18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審審理後，為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服而聲明上訴）。原判決並無違誤，上訴人上訴為無理由，並聲明：上訴駁回等語。
二、上訴人則以：㈠細繹原審卷98年12月16日調解筆錄與原判決理由認定上訴人
未能舉證系爭租賃物承租前地板、牆面、水電及鋁門窗之原貌乙節顯有矛盾，說明如下：
⒈回復地板、牆面原狀部分：
被上訴人已於原審自承有增加設備、水溝、隔間，而證人黃勝漳證稱：有在地上挖寬約20公分、長約100多公尺的水溝；以及某些牆壁拆除等語，以及「（問：98年5月，你看到磨石地面有水溝要如何修復？）答：我直接回填水泥粉光」，對照黃勝漳98年6月2日製作之估價單第3項記載「地上原有磨石子剷除」，顯見被上訴人於系爭租賃物「室內地板」挖掘水溝前，原本為磨石子地板。證人黃勝漳於本院審理時再次證稱：因為被上訴人需要有挖一條水溝，以前該廠房是磨石子，磨石子層大約0.5公分，下方是灌漿水泥，是挖水溝前原來的樣子，以水泥粉光回填相較回復成原來之磨石子地板，是比較便宜的方式等語。顯見上訴人主張地板原狀即為磨石地板，且為平整之地表，出租後遭被上訴人挖掘長約100公尺、寬約20公分之水溝，確為事實。黃勝漳雖之後改稱：「以水泥粉光回填之方式係經上訴人與被上訴人共同指示…」，惟黃勝漳於原審證稱：「（問：聲請人委請你回填水溝，相對人有無明確表示不滿意？）答：相對人當然不滿意」等語，是黃勝漳雖於本院改稱上開證詞係指上訴人對地板老舊，破損不滿意云云，就此點，證人證詞與前次不符，意圖偏袒被上訴人，不值採信。又證人黃勝漳於本院審理時證稱：渠有應被上訴人要求將部分的地板、牆面鋪設磁磚以方便清洗等語，且被上訴人為了裝設瓦斯管線，僱工於外牆上挖掘10餘個大型孔洞，經上訴人要求黃勝漳修補。故被上訴人返還系爭租賃物時，包括地板、牆面所鋪貼磁磚、10餘個大型孔洞，已經影響系爭租賃物地板、牆面之完整性，故上訴人委請黃勝漳敲除磁磚，填補水泥重新復舊，各有3萬5,000元、5萬5,000元之必要費用得請求。因此，被上訴人違反契約回復原狀之約定，使上訴人額外支出回復地板、牆面原狀費用合計48萬1,000元，自得請求被上訴人給付。
⒉回復廁所水電設備部分：
證人黃勝漳於原審證稱：被上訴人承租時有拆除廁所隔間，廁所裡只有馬桶等語；而於本院審理時證稱：90年10月被上訴人承租時有拆除一整排，長度約10尺水泥做的洗手台以及洗手台貼附的牆壁、舊有的廁所、舊有的隔間工程等語。比對黃勝漳於98年6月2日製作之估價單第4項記載「廁所六間＋砌磚＋塑鋼門＋磁磚」（未做馬桶以及管線僅有隔間），而此為被上訴人同意付款而自行從30萬元押租金中扣除，顯見原來確實有多間廁所遭到拆除，且雙方簽訂96年10月1日之租約時，於第17條加註「一樓廁所需恢復原來位置」之文字，其真意顯然是要求被上訴人應於已遭拆除之舊廁所原來位置回復廁所之設備，而非以原舊有物料零件重新搭蓋，蓋96年10月1日之租約距離被上訴人未經上訴人同意而擅自拆除舊有廁所、相關洗手台以及牆面等設備，已經6年，被上訴人既未保留原有物料以及零件，故雙方之真意不可能係以原物料重建。而廁所原有設備既經黃勝漳證實確有馬桶，故上訴人此部分請求關於廁所水電、馬桶及管線安裝均乃廁所基本配備，此部分43,963元自為必要費用，請求被上訴人支付應有理由。
⒊回復鋁門窗部分：
證人 徐茂森 於原審證稱：我去的時候，有一些有外框沒有內框，且很油，找不到相同材料來裝設，所以重新換了6個等語，顯見被上訴人為了裝設抽油煙機，將鋁門窗內框拆下之行為，被上訴人不僅應負回復原狀之責，亦已構成毀損鋁門窗而應負賠償責任，是上訴人已支出之修復鋁門窗費用計4萬6,300元部分，自得向被上訴人求償。
㈡積欠租金部分：
系爭D租約因被上訴人擴大系爭租賃物使用範圍，合意將租金增加為17萬8,500元（含稅），上訴人並開立統一發票向被上訴人請款，97年3至5月之發票品名載明「房租收入」。而97年6至8月，被上訴人每月僅支付12萬6,000元，因此每月尚欠5萬2,500元，故被上訴人尚欠租金共計15萬7,
500元（52,500×3）。原審對此遽認「…然統一發票僅能推斷原告於97年3、4月份間分別支付被告178,500元、於97年5、6月份支付被告126,000元之事實，尚非能遽論兩造間約定97年6月至8月間之租金如被告所述為178,500元…」等語，顯然無視於發票上之「租金收入」記載，以及被上訴人對於97年3月至5月以租金名義，支付上開金額亦不爭執，且兩造除本件租賃關係外，更無其他租約存在等情，自為與兩造主張相歧異之認定。
㈢違約賠償部分：
⒈被上訴人違反回復原狀義務，應給付違約金17萬8,500元：
⑴依房屋租賃契約第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同
意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」、第9條：
「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀」、第11條：「乙方應以善良管理人之注意使用房（店）屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致房（店）屋毀損，應負損害賠償之責」，即除第6條約定外，並有其他損害賠償之約定，故第6條內容係在約定被上訴人違約未即時、遲延返還點交上訴人時，上訴人除得請求約定之數額，作為損害賠償總額外，仍得請求履行債務即回復原狀，並依民法第213條第3項請求回復原狀之必要費用。而因被上訴人未能依約回復系爭租賃物原狀，致上訴人需自行整修至98年7月10日始完工，因此被上訴人須負擔遲延交還房屋之損害17萬8,500元。
⑵被上訴人雖辯稱：已於98年5月31日前遷離系爭房屋等語，
惟依證人黃勝漳到庭證稱：反證一估價單係98年6月2日開立、工程係於98年6月2日之後開始施做、且施做工程前，還有拆除磚牆、隔間、廁所、清除地下室積水等語，顯見縱依被上訴人主張已於98年5月31日前遷離，卻未按照原狀遷空返還，蓋98年5月31日斯時連被上訴人同意支付款項之廁所均尚未施工、地板尚未復舊、被上訴人裝設抽油煙機而破壞鋁窗框架未回復、牆上遭被上訴人挖掘許多不明大型孔洞尚未填補等，被上訴人違約遲延返還租賃物之情節至為明顯。原判決無視上開租賃契約之約定，逕認「…原告實際上業已於98年5月31日即搬遷出系爭租賃物，自同年6月1日即未曾再進入系爭租賃物一情，為被告所自認，足徵原告確於兩造租賃契約終止即98年5月31日當日，將系爭租賃物交還予被告，被告雖辯稱：原告未回復系爭租賃物原狀，導致伊遲至同年7月10日修復完畢，是應認為原告遲延交還房屋云云，則應係有無其他債務不履行損害賠償責任，是否應以押租金抵充之問題，被告自不得藉此請求原告支付遲延交還系爭房屋之損害賠償金甚明…」等語，令上訴人不明所以，實與法未合。
⒉律師費部分：
依系爭E租約第12條：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，故本件被上訴人積欠租金、違反回復原狀遷空返還租賃物之義務致生本件反訴之請求，依上開約定請求被上訴人賠償損害第一審律師費用8萬元，以及第二審律師費7萬元應有理由。
㈣綜上，被上訴人於本件第二審時已積欠上訴人87萬6,993元
之費用，上訴人得以主張抵銷，原審未查為被上訴人勝訴之判決，尚有違誤，並聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回等語。
三、被上訴人主張：伊於90年9月3日向上訴人承租系爭租賃物，兩造於90年9月3日簽訂系爭A租約，租期自90年10月1日起至95年9月30日止，每月租金為11萬元，並約定由被上訴人負擔稅金5%。嗣又分別於95年8月30日、96年某日、97年3月1日簽訂系爭B、C、D租約，租期約定自95年10月
1日起至98年8月30日止，每月租金均為12萬元。兩造復於97年9月1日另行簽訂系爭E租約，租期改約定自97年9月
1日起至98年5月31日止，每月租金17萬元，押租金均為30萬元，並已於第一份租約簽立時給付上訴人。租期屆滿後，委由黃勝漳進行恢復廁所原來位置及拆除增建隔間工程，由上訴人代墊費用12萬元，上開押租金於扣除12萬元後所餘18萬元未據上訴人返還予伊之事實，業據提出系爭租約5份為證（見原審卷第46-61、5-8頁），且為上訴人所不爭執，足認屬實。
四、被上訴人復主張：伊已依約返還系爭租賃物，依系爭E租約第5條之約定，上訴人自應將押租金30萬元扣除上開12萬元後所餘18萬元返還予伊等語，然為上訴人所否認，並以前詞為抵銷之抗辯，經查：
㈠按乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）
30萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息返還押租保證金，系爭E租約第5條定有明文。次按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照；又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷，民法第334條第1項定有明文；再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判例可為參照。本件上訴人就尚有押租保證金18萬元未返還於被上訴人乙節既不爭執，僅係以抵銷之抗辯否認被上訴人之請求，然此部分抗辯業經被上訴人否認在案，依上開說明，自應由上訴人就所提出抵銷之項目及其金額負舉證之責。
㈡關於地板、牆面、水電及鋁門窗回復原狀之費用：
⒈上訴人就其所為抵銷之抗辯，關於回復原狀之費用主張：依
系爭E租約第9條所定，房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀（見原審卷第7頁），且依交易習慣，出租人於定約時除經承租人預告，否則無從知悉租賃物於出租後之改裝內容，故系爭租約刪除「回復原狀」部分，僅限於被上訴人拆除隔間牆部分，其餘部分則為上訴人所不知，且所須回復之原狀，應指回復至90年10月出租前之原狀，否則無須於系爭E租約第9條載明「隔間不必回復」，因於96年10月已無隔間可以回復等語，被上訴人則辯稱：
系爭E租約第6條、第9條後段關於伊返還房屋應回復原狀之規定，因屬短期契約，疏未刪除，實乃未經兩造商議，不生效力等語。惟查，系爭租賃物係被上訴人自90年10月起向上訴人承租，租期至98年5月31日止，期間兩造先後訂立5份租約已如前述，顯見兩造就系爭租賃物之租賃關係屬接續成立而繼續存在，則兩造就系爭租約5份之內容，自應合併觀察，始能彰顯兩造間系爭租約之真意。次查，兩造於簽立系爭A租約時，就與上述系爭E租約第9條相同之條文，係將其中「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」之文字予以刪除，並將第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」文字中之「按照原狀」4字予以刪除；於簽立系爭B租約時亦同，並於第17條所定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等」之文字後方，以手寫文字加載：「由乙方清理乾淨，增建拆除乾淨」等語，兩相對照，可知兩造於95年8月30日第一次續約時，就系爭租賃物之現狀顯然是有所認知，始於商議後為如上之記載，且依上載內容，可知兩造就系爭B租約第
6條、第9條之回復原狀義務，已刪除變更以第17條之約定為準，則於此時，被上訴人就系爭租賃物回復原狀之義務，依兩造之約定，僅及於被上訴人應將增建拆除完畢，而無須回復出租前之原狀，易言之，出租人即上訴人已依上開約定放棄要求承租人即被上訴人回復90年10月出租系爭租賃物予被上訴人前原狀之權利；嗣兩造再於96年間簽立系爭C租約時，未將第6條及第9條上述回復原狀之文字刪除，而係於第9條文字之後加載：「隔間不必恢復」之文字，並將上述第17條手寫文字變更為：「一樓廁所須恢復原來位子，乙方應將增建隔間拆除後，清理乾淨、完畢。」等語，顯見兩造仍係就該簽約時之系爭租賃物現狀有所了解後，針對被上訴人應負回復原狀之義務予以明文約定，被上訴人應負回復系爭租賃物於96年時除隔間拆除後予以回復以外之原狀，及第17條手寫文字所載之義務；兩造再於97年間簽立系爭D租約時，就第6條、第9條條文未予增刪，第17條手寫文字則與系爭C租約相同；而兩造最後一份所訂系爭E租約就第6條、第9條、第17條之內容，均與系爭D租約相同。由上述兩造間系爭租約沿革可知，每次訂約時，兩造均就系爭租賃物之現狀加以確認，再以手寫文字加載之方式，將兩造磋商結果增、刪於坊間所購得之制式租約上，故兩造就系爭租賃物回復原狀之義務，應全以契約文字為準，被上訴人辯稱：系爭E租約第6條、第9條關於回復原狀之文字未予刪除，係因屬短期租約，未經兩造商議云云，並無可採；上訴人辯稱：出租人於簽約時不知租賃物將如何變更云云，亦與事實不符，而無可採。惟如上所述，被上訴人所負回復原狀之義務，應係指系爭C租約於96年10月1日租期開始時之原狀，此前系爭A、B租約成立時之原狀，已經上訴人放棄請求回復原狀之權利，而無從再請求被上訴人回復之，上訴人於本件請求被上訴人回復90年10月系爭租賃物出租被上訴人初始時之原狀，即無理由。
⒉次查，就系爭E租約第17條兩造以手寫文字所載被上訴人應
負：「一樓廁所須恢復原來位子，乙方應將增建隔間拆除後，清理乾淨、完畢。」之義務部分，業據被上訴人主張：上訴人代墊12萬元部分即指黃勝漳施作廁所部分等語（見本院卷第47頁），核與證人黃勝漳到庭證稱：「（問：98年5月退租時，相對人『即上訴人』有無請你去施作廁所隔間恢復？）有的。」、「（問：98年5月時除了施作反證一的工程外，是否有先拆除隔間、拆除廁所、拆除大型冷凍櫃、抽地下室積水、拆地下室隔間？）這是因為兩造講好要我去拆除我才去拆除，但我是拆除磚牆、隔間、廁所，其他不是我作的，地下室積水只是少部分積水，我把它清乾淨。是被上訴人要我去做，但是有經過上訴人的同意」、「（問：該部分錢是何人所付？）我有另外開估價單給被上訴人」等語（見原審卷第72、73頁），及原審卷附上訴人所提出之估價單第
4項載明「廁所6間＋砌磚＋塑鋼門＋磁磚」之項目，金額為12萬元乙情均屬相符（見原審卷第32頁），而上開施作項目既經上訴人同意，足見被上訴人就系爭E租約所定伊應負回復原狀之義務均已履行，而上訴人所請求其他回復原狀項目，依其主張均係回復為90年10月時系爭租賃物出租予被上訴人前之原狀，依前開說明，已屬無據，且依證人黃勝漳到庭證稱：90年10月被上訴人承租系爭租賃物後，有請渠拆除牆面及一整排水泥作洗手台、舊廁所、舊隔間等工作等語（見本院卷第72頁），足認上訴人所請求者確屬90年系爭A租約成立前之原狀，並非96年10月簽立系爭C租約之原狀。證人黃勝漳復證稱：「（問：在98年把舊廁所拆掉再做新廁所是否恢復90年原來廁所的位置？）位置不一樣，東西也不一樣，東西都是換新的，90年的時候原來的東西都是老舊的。
」、「（問：估價單上面的項目是回復90年原來的樣子，還是新的？）都不一樣了，都是新的，並不是回復為上訴人出租給被上訴人之原樣。」等語（見本院卷第73頁），足見上訴人於本件所請求回復原狀之費用，事實上亦非屬回復90年10月出租被上訴人前之原狀所為，此依上述證人黃勝漳所述施作位置不一樣、東西也不一樣等語可知，上訴人自不得請求被上訴人負擔此部分之費用。至於被上訴人何以願意負擔水溝回填等非屬系爭E租約所定伊應負回復原狀義務之費用，其可能原因多端，惟要無可因被上訴人履行非屬契約義務之行為，即遽認被上訴人應負之契約義務非僅限兩造以系爭
E租約明文約定部分，此部分仍應由上訴人舉證證明之，始為可採。又依約被上訴人所應負回復原狀之義務均已履行，其餘部分被上訴人依約無庸負回復原狀之責，上訴人已放棄請求被上訴人回復90年10月系爭租賃物原狀之權利，詳如前述，則上訴人另依民法第213條第3項規定就上開相同之請求主張被上訴人應負磨石地面開挖大面積水溝等所構成系爭租賃物之損害，因該等情形皆係存在於系爭C租約簽立前，應認亦屬無據，附此敘明。
㈢關於積欠租金部分：
就上訴人主張被上訴人積欠97年6月至8月每月租金52,500元一情，經查，兩造間曾分別於97年3月1日及同年9月1日簽立系爭D、E租約共2份，考諸上開2份租賃契約內容，97年3月1日所簽訂之系爭D租約內容約定自97年3月1日起至98年8月30日止，系爭租賃物租金為12萬元，並約定由被上訴人繳交5%之稅金，而嗣後於同年9月1日，兩造又另外訂立系爭E租契，內容則另約定自97年9月1日起至98年5月31日止，系爭租賃物租金為17萬元，並約定由被上訴人支付5%之稅金，是可推知，97年6月至8月間系爭租賃物之租金仍應依據97年3月1日所訂立之系爭D租約之約定，租金應為12萬元無訛，上訴人雖提出97年3月至8月份其所開立之統一發票，證明被上訴人於97年3月、4月、5月間分別支付上訴人17萬8,500元、於97年6月至8月份各支付上訴人12萬6000元之事實（見原審卷第35、36、66頁），惟觀之該3月、4月、5月之統一發票，被上訴人所給付每月17萬8,500元之金額，上訴人均係開立成兩張統一發票，金額分別為12萬6,000元、52,500元（均含稅），依此所示，雖品名均載為「房租收入」，惟如該兩筆租金係屬同一份租賃契約，何須開立為兩張統一發票？而上開金額為52,500元之統一發票兩造均不爭執係屬系爭租賃物2樓部分之租金，而非屬原系爭租約之租賃物範圍（見本院卷第47頁），上訴人更自承此部分係屬口頭承諾等語（見本院卷第47頁），依上情觀之，上訴人主張被上訴人應給付每月52,500元之租金顯非屬97年3月至8月間系爭D租約之範圍，則該部分兩造所另行成立租賃契約之標的、範圍、內容，除經被上訴人不爭執者外，均應由上訴人就此部分租賃契約確實存在於兩造間之事實負舉證之責，被上訴人固已給付97年間3月、4月、5月份此部分之租金，惟此僅能認定被上訴人就該期間伊有此給付義務並不爭執，至於上開期間以外之同年6月至8月部分，既經被上訴人否認在案，則應由上訴人另為舉證，然上訴人除提出上開統一發票及系爭E租約自97年9月起確有兩造增加租金5萬元之事證外，並未能提出97年6月至8月兩造另成立有該部分每月租金5萬元租約之證明，況且，被上訴人就上述97年5月至8月之租金是於97年5月7日同時交付予上訴人，此有被上訴人所提出之付款簽收簿在卷可考，且為上訴人所不爭執（見原審卷第79、95頁），上訴人顯於97年5月間即知被上訴人未繳該年6月至8月5萬元部分租金之事實，如若被上訴人確有積欠上開3個月之租金合計17萬8,500元，則上訴人何以遲至97年9月1日與被上訴人簽立系爭E租約時，就此仍未有任何主張，而於該租約中有所註記，反係於98年9月29日被上訴人提起本件返還押租金訴訟之後，始為主張，實屬有疑。是上訴人空言主張被上訴人積欠上開期間租金每月52,500元之情，顯無足採，因此上訴人請求被上訴人支付積欠租金157,500元自難准許。
㈣關於遲延交還房屋損害費用：
就被上訴人是否遲延交還系爭租賃物而負有損害賠償之責一節，被上訴人實際上業於98年5月31日即搬遷出系爭租賃物，自同年6月1日起即未曾再進入系爭租賃物一情，為上訴人所自認（見原審卷第140、141頁），足徵被上訴人確於兩造租賃契約終止即98年5月31日當日，將系爭租賃物交還予上訴人，上訴人雖辯稱：被上訴人未回復系爭租賃物原狀，導致其遲至同年7月10日修復完畢，是應認為被上訴人遲延交還房屋等語。然查，就原審卷第32頁所附98年6月2日由黃勝漳開立估價單後施作之工作，其中第4項即為被上訴人所承認應由伊所負之回復原狀義務，上訴人並依此主張該部分既係98年5月31日之後所施作，足認被上訴人未於系爭
E租約租期屆滿時，依約將系爭租賃物回復原狀後返還予上訴人，自屬遲延交還房屋等語，惟證人黃勝漳證稱：該估價單工程係上訴人請渠所作，租約期滿時，兩造負責人均有到場，寫估價單時，被上訴人委請施作部分已經完成，可能上訴人負責人不滿意，所以再找渠施作，委請渠施作時，被上訴人不知情，但是施作時被上訴人張經理都會去看，剛開始工作時上訴人法定代理人也在場研究怎麼作等語明確（見原審卷第72、73頁），參諸上開估價單總金額共計78萬8,500元（未稅），上述被上訴人應負責部分金額為12萬元，僅佔總工程金額約15%，又觀諸所施作其餘由上訴人委請黃勝漳施工項目為牆壁磁磚敲除、水泥修補、地上原有磨石子剷除、廠房部分砌磚粉光、廠房地上大理碎片鋪磨等，均非屬被上訴人應回復原狀範圍（詳如前述），且須待被上訴人返還系爭租賃物始能施作，而依上開證人黃勝漳所述，可知上開工程係由上訴人主導，顯見應由被上訴人負責之其中第4項部分，亦係上訴人同意被上訴人遷出後再為施作，上訴人自不得因此謂被上訴人有遲延交還系爭租賃物之情事，上訴人此部分之請求，亦屬無理。
㈤關於律師費用：
兩造租賃契約既於98年5月31日屆滿終止，被上訴人均按期支付租金予上訴人，且於該日交還系爭租賃物，業如上述，另上訴人亦未能舉證證明被上訴人究有何違反系爭租賃契約之行為，則上訴人主張被上訴人有違反系爭租賃契約，並請求被上訴人依系爭E租約第12條約定支付律師費用15萬元，自無可採，不應准許。
㈥末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第20
3條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係於98年10月6日交付予上訴人之受僱人，有送達證書1紙附卷可稽（見原審卷第15頁），是本件被上訴人請求法定遲延利息之起算日為同年月7日，應堪認定。
五、綜上，上訴人抗辯被上訴人遲延交還系爭房屋、未依約將系爭租賃物地板、牆面、水電設備及鋁門窗回復原狀、積欠租金及應支付因違反契約而使上訴人支出律師費用等，均不足採。從而，被上訴人請求上訴人返還押租金18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：被上訴人租用系爭租賃物期間，作為便當工廠，因而變更系爭租賃物之設施或附屬物，租約期滿後，當應依房屋租賃契約回復原狀。上訴人為回復原狀，已支付回復系爭租賃物地板、牆面之費用48萬1,000元、回復水電設備之裝修費用4萬3,693元、鋁門窗費用4萬6,300元等，加上被上訴人欠繳之租金15萬7,500元、損壞系爭租賃物修復房屋導致遲延交還房屋之損害費用17萬8,500元及因被上訴人違反契約而使上訴人提起反訴之律師費用8萬元，共計98萬6,993元。因被上訴人已繳付押租金30萬元，扣除上訴人已代墊回復廁所及隔間費用12萬元，為被上訴人所不爭執，上訴人尚應返還18萬元押租金予被上訴人，故扣除後上訴人仍得請求80萬6,993元。爰依租賃契約及債務不履行損害賠償、回復原狀之法律關係提起反訴，並聲明：⒈被上訴人應給付上訴人80萬6,993元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行等語（原審審理後，判決駁回上訴人之反訴及假執行之聲請，上訴人不服提起本件上訴，並擴張反訴金額為87萬6,993元而為訴之追加，詳如前述）。
二、被上訴人則以：就上訴人提起反訴，所為之抗辯，已如前述，被上訴人無須回復系爭租賃物之原狀，亦未積欠租金，更未遲延交還系爭租賃物，原審駁回上訴人反訴之請求，應屬無誤，上訴人就反訴部分提起上訴並為訴之追加，應屬無據，爰聲明：上訴駁回等語。
三、經查，本件上訴人提起反訴及追加之訴請求被上訴人給付之項目及金額，即為本訴部分用以抵銷之項目及金額，而此部分上訴人之主張均無可採，業據本院駁回如前。從而，上訴人所提反訴及追加之請求，為無理由，應予駁回。
叁、綜上所述，被上訴人請求上訴人返還押租保證金18萬元為有
理由，上訴人所為抵銷之抗辯及所提起反訴之請求，為無理由。從而，本訴部分被上訴人依兩造系爭租約之法律關係，請求上訴人給付18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴部分上訴人依兩造系爭租約及債務不履行、回復原狀之法律關係，請求被上訴人給付87萬6,993元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審於本件本訴部分判命上訴人如數給付，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，因本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依職權宣告假執行；就本件反訴部分駁回上訴人之訴及假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年8月23日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官魏于傑法官范明達上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國100年8月24日
書記官李心怡