臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度桃簡字第214號
原 告
即反訴被告 嘉苗食品有限公司
法定代理人 陳俊良
訴訟代理人 許朝財 律師
被 告
即反訴原告 喬美洋傘實業股份有限公司
法定代理人 曾茂力
訴訟代理人 呂清雄 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國99年10月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元及自民國九十八年十月七日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定
有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩
者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所
主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標
的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標
的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法
律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標
的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間
有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。
本件原告因兩造間之租賃糾紛提起本訴，被告於訴訟繫屬中
提起反訴，亦係以上開租賃關係為基準，且兩者間之攻擊、
防禦方法有相牽連之關係，揆諸前揭說明，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明
文。本件反訴原告起訴請求反訴被告應給付新臺幣（下同）
811,993元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止
按週年利率5％計算之利息，嗣於將上開聲明變更為：本件
反訴原告起訴請求反訴被告應給付806,993元，及自反訴起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息，核其所主張之基礎事實均係同一，且為減縮應受判決事
項之聲明，自應允許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠原告於民國90年9月3日向被告承租門牌號碼桃園縣桃園市
○○街○○巷○號1樓之建物（下稱系爭租賃物），並訂立租
賃契約共5紙，租賃期間自90年10月1日起至98年5月31日
止，於90年9月3日兩造所簽訂之租賃契約（下稱系爭A租
約）約定自90年10月1日起至95年9月30日止，租金為新台
幣（下同）110,000元，又分別於95年8月30日、96年某日
、97年3月1日兩造簽訂之租賃契約（下稱系爭B、C、D
租約）約定自95年10月1日起至98年8月30日止，租金均為
120,000元，復於97年9月1日兩造重新簽立租賃契約（下
稱系爭E租約），約定自97年9月1日起至98年5月31日止
租金為170,000元，並均由原告支付稅金百分之5，且依兩
造之系爭所有租約第5條繳付押租保證金300,000元予被告
，約定期滿後應退還保證金。綜觀兩造於於97年9月1日所
簽定之系爭E租約第5條：「乙方應於訂約時，交於甲方新
台幣叁拾萬零仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲
方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」；同契
約第17條：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，
應清理完畢。一樓廁所需恢復原來位子，乙方應將增建隔間
拆除後清理乾淨」，因此，兩造租賃契約於98年5月31日期
間屆滿後，原告依照系爭E租約內容及被告指示，委託訴外
人運昇工程行即 黃勝漳 進行恢復廁所原來位置及拆除增建隔
間之工程，此項工程先由被告代為墊付費用共計120,000元
，是扣除上開用以回復系爭租賃物原狀之費用120,000元後
，被告尚應返還原告押租金180,000元，詎料，被告竟未退
還保證金，經原告多次催討後，被告均藉詞而拒絕返還。
㈡被告雖主張原告應支付地板、牆面回復原狀之整修費用
481,000元、水電設備回復原狀之裝修費用43,693元、鋁門
窗回復費用46,300元，但兩造租賃契約中之回復原狀條款未
經雙方商議簽訂，不生效力，否認被告得請求上開回復原狀
之相關費用；至被告主張原告積欠97年6月至8月之租金共
157,500元（每月52,500元，計算式：52,500*3=157,500）
部分，因97年6月至8月之租金係每月120,000元，加上約
定由原告支付百分之5稅金每月6,000元，即每月僅需給付
予被告126,000元，原告業已按時依約給付，因此亦否認有
短少支付97年6月至8月租約之情；又原告另主張原告遲延
交還房屋應給付178,500元之遲延費用，惟原告業已依約於
98年5月31日如期搬離系爭租賃物，因此否認被告得請求此
部分費用。
㈢綜上，被告扣除兩造租賃契約約定回復原狀之工程費用後，
尚須返還原告180,000元之押租金，而被告請求回復系爭租
賃物之費用、違約金及欠交房租均屬無稽，不應准許。並聲
明：被告應給付原告180,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
兩造之間確有訂立本件系爭租約共5紙，租期於98年5月31
日已屆期，本件之押租金為300,000元無訛，然依據兩造系
爭E租約第9條後段：「乙方於交還房屋時自應負責回復原
狀」，惟原告違反契約回復原狀之約定，使被告額外支出回
復系爭租賃物地板、牆面之費用481,000元、回復水電設備
之裝修費用43,693元、回復鋁門窗費用46,300元，此外，原
告尚欠繳97年6月至8月之租金每月52,500元，共157,500
元（計算式如上），且因原告未能依約回復系爭租賃物原狀
，致被告需自行整修至98年7月10日始完工，因此需負擔遲
延交還房屋之損害費用178,500元，另依據系爭E租約第12
條：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方
賠償損害，如甲方因設訟所繳納之訴訟費用、律師費用，均
應由乙方負責賠償」，因此原告應給付被告提起本件反訴之
律師費用80,000元，共計986,993元，應全數抵銷等語資為
抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，請准供
擔保免為假執行。
三、原告主張其於90年9月3日向被告承租系爭租賃物，約定租
賃期間自90年10月1日起至98年5月31日止，自90年10月1
日起至95年9月30日止租金110,000元、自95年10月1日起
至98年8月30日止租金為120,000元、復於97年9月1日重
新約定自97年9月1日起至98年5月31日止租金為170,000
元，押租金均為300,000元，而原告返還房屋時，依據兩造
租賃契約約定回復廁所及拆除隔間，由被告先墊付費用
120,000元，被告迄今均未返還上開扣除回復廁所及隔間之
押租金180,000元之事實，業據其提出房屋租賃契約書5份
，且為被告所不爭執，原告此部分之主張，自堪信為真實。
四、法院之判斷：
原告主張其已依約履行租約，被告自應返還上開扣抵後之押
租一節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。按押租金之
主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後
，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金
，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還
押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可
資參照；次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清
償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷，
民法第334條第1項定有明文；再按民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請
求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事
實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須
證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，
此為舉證責任分擔之原則，最高法院17年上字第917號、43
年台上字第377號判例可為參照。本件之爭點即係被告抗辯
抵銷之項目是否為有理由，及被告得主張抵銷之金額究係若
干，爰分述如下：
㈠地板、牆面、水電及鋁門窗回復原狀之費用：
原告雖主張系爭E租約第9條後段關於原告返還房屋應回復
原狀之規定，未經兩造商議，不生效力云云，然系爭E契約
除兩造均有簽名外，兩造尚就系爭E契約制式之逐條內容分
別修正，顯徵系爭E契約之內容均係經雙方同意後所簽立甚
明，是原告抗辯系爭E契約第9條後段不生效力，委無足採
；而被告主張原告將系爭租賃物地板、牆面、水電及鋁門窗
損壞而未回復原狀，由其請訴外人 徐茂森 及運昇工程行即黃
勝漳回復上開設備，花費共計570,993元等情，為原告所否
認，被告自應舉證證明系爭租賃物之地板、牆面、水電及鋁
門窗之原狀究為如何。惟查，被告通知證人黃勝漳及徐茂森
到庭作證，均未能證明系爭租賃物承租前地板、牆面、水電
及鋁門窗之原貌（見本院卷99年12月26日調解筆錄第3-7頁
），又其提出之估價單3紙，亦僅能推斷被告有請黃勝漳、
徐茂森、 欣原 鋁門窗行施作工程之事實，此外，被告未再提
出其他證據以實其說，其遽為請求原告應回復系爭租賃物地
板、牆面、水電及鋁門窗云云，自難認有據，是其請求支付
系爭租賃物地板、牆面、水電及鋁門窗回復原狀之費用，並
無理由，不應准許。
㈡積欠租金部分：
至於原告是否有積欠97年6月至8月每月租金52,500元一情
，經查，兩造間曾分別於97年3月1日及同年9月1日簽立
系爭D、E租約共2份，考諸上開2份租賃契約內容，97年
3月1日所簽訂之系爭D租約內容約定自97年3月1日起至
98年8月30日止，系爭租賃物租金為120,000元，並約定由
原告繳交百分之5稅金，而嗣後於同年9月1日，兩造又另
外訂立系爭E租契，內容則另約定自97年9月1日起至98年
5月31日止，系爭租賃物租金為170,000元，並約定由原告
支付百分之5稅金，是可推知，97年6月至8月間系爭租賃
物之租金仍應依據97年3月1日所訂立之系爭D租約之約定
，租金應為120,000元無訛，被告雖空言指稱97年6月至8
月間之租金為178,500元，並提出97年3、4、5、6月份
原告所開立之統一發票為證，然該統一發票僅能推斷原告於
97年3、4月份間分別支付被告178,500元、於97年5、6
月份支付被告12,600元之事實，尚非能遽論兩造間約定97年
6月至8月間之租金如被告所述為178,500元明灼，是被告
主張原告積欠租金52,500元之情，顯無足採，因此被告請求
原告支付積欠租金157,500元自難准許。
㈢遲延交還房屋損害費用：
原告是否遲延交還系爭租賃物而負有損害賠償之責一節，原
告實際上業已於98年5月31日即搬遷出系爭租賃物，自同年
6月1日即未曾在進入系爭租賃物一情，為被告所自認，足
徵原告確於兩造租賃契約終止即98年5月31日當日，將系爭
租賃物交還予被告，被告雖辯稱：原告未回復系爭租賃物原
狀，導致伊遲至同年7月10日修復完畢，是應認為原告遲延
交還房屋云云，則應係有無其他債務不履行損害償責任，是
否應以押租金抵充之問題，被告自不得藉此請求原告支付遲
延交還系爭房屋之損害賠償金甚明，是被告此部分主張亦屬
無據，不應准許。
㈣律師費用：
兩造租賃契約既於98年5月31日屆滿終止，原告均按期支付
租金予被告，且於該日交還系爭租賃物，業如上述，另被告
亦未能舉證證明原告究有何違反系爭租賃契約之行為，則被
告主張原告有違反系爭租賃契約，並提起反訴請求賠償律師
費及訴訟費用一節，洵屬無據，尚難採信，是被告請求原告
支付反訴律師費用80,000元，不應准許。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203
條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係於98年10月6日
交付予被告之受雇人，有送達證書1紙附卷可稽，是本件原
告請求利息之起算日為同年月7日，應堪認定。
五、綜上，被告抗辯原告遲延交還系爭房屋、未依約將系爭租賃
物地板、牆面、水電設備及鋁門窗回復原狀、積欠租金及應
支付因違反契約而使被告提起反訴之律師費用等，既不足採
，從而，原告請求被告返還押租金180,000元及起訴狀繕本
送達翌日即98年10月7日起至清償日止，週年利率百分之5
計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所
提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一
一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告主張反訴原告應返還押租金新台幣180,000元，惟
反訴被告租用系爭租賃物作為便當工廠期間，致系爭租賃物
附屬物及設施多所破壞，反訴被告應支付回復原狀之費用，
包含回復系爭租賃物地板、牆面之費用481,000元、回復水
電設備之裝修費用43,693元、鋁門窗費用46,300元，加上反
訴被告欠繳之租金157,500元、損壞系爭租賃物使反訴原告
修復房屋導致遲延交還房屋之損害費用178,500元及因反訴
被告違反契約而使反訴原告提起反訴之律師費用80,000元，
共計986,993元，是爰依租賃契約及債務不履行損害賠償之
法律關係，於本訴中提起反訴，請求反訴被告應給付
806,993元。
㈡因反訴原告尚負有返還押租金之義務，故就扣抵反訴原告先
墊付回復廁所及隔間費用120,000元後，尚須返還反訴被告
180,000元之押租金，反訴原告已於本訴中主張抵銷，故於
反訴中僅請求反訴被告給付經抵銷後之806,993元等語，並
聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告新台幣806,993元及自反
訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：承前所述，反訴被告並未違反系爭租賃契約
，亦未積欠租金，更未遲延交還系爭租賃物，準此，反訴原
告主張顯無理由等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回
。
三、法院之判斷：
反訴原告主張反訴被告返還系爭租賃物後，未回復地板、牆
面、水電設備級鋁門窗原狀，並通知證人黃勝漳及徐茂森到
庭作證，復提出估價單3紙為佐，然上開2位證人及估價單
僅能推斷反訴原告就系爭租賃物有施作工程，尚難證明系爭
租賃物之原狀，是難認可採，理由已詳述於乙、壹、四、㈠
點中；又反訴原告主張反訴被告積欠租金且遲延交付房屋，
其主張亦屬無據，理由分別詳述於乙、壹、四、㈡及㈢中，
既反訴被告未有任何違反契約之情，反訴原告主張反訴被告
有違反系爭租賃契約，並提起反訴請求賠償律師費用一節，
洵屬無據，不足採憑，理由闡述於乙、壹、四、㈣中，茲引
用不贅敘，故本案反訴原告主張依兩造租賃契約及民法回復
原狀損害賠償請求權向反訴被告請求，均屬無據，不應准許
。從而，原告提起本訴，請求被告賠償損失806,993元及自
反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止百分之5計算之利息
，為無理由，應予駁回。
四、反訴原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應
併駁回，併此敘明。
五、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
叁、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年11月3日
桃園簡易庭法官江春瑩
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年11月3日
書記官田宜芳