裁判字號：臺灣臺南地方法院98年事聲字第17號民事裁定
裁判日期：民國98年07月08日
裁判案由：給付借款
臺灣臺南地方法院民事裁定98年度事聲字第17號聲請人甲○○相對人臺南市農會法定代理人乙○○上列聲請人因相對人臺南市農會與債務人 蘇裕雄 、 蘇進福 間給付借款強制執行事件，對於本院民事執行處司法事務官於民國98年2月26日所為97年度執字第44246號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
異議程序費用由聲請人負擔。
理由
一、按民事訴訟法第240條之4第1項至第3項規定：「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。」、「司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。」、「法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。」。本件聲明異議人就本院民事執行處司法事務官於98年2月26日以97年度執字第44246號執行事件裁定駁回撤銷除去使用借貸關係之終局處分，聲明不服提起異議，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定，審究聲明異議人之異議有無理由，合先敘明。
二、本件異議意旨以：㈠按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，設定其他
以使用收益為目的之權利者，必以影響抵押權人抵押權之實行，法院始得除去該權利後拍賣之。是如不能確認拍賣之抵押標的物係因存有其他使用收益權利而致無人應買者，即無除去該權利續行拍賣之必要，蓋縱除去該權利，對抵押權人抵押權之實行仍無何實益。準此，臺南市○○區○○段274、274－1、274－2、274－4及274－5地號等5筆土地（下稱系爭5筆土地）是否係因聲請人之建物對其中274地號土地存有使用借貸關係，始導致無人應買結果，而有除去該使用借貸關係之必要，即應究明。
㈡原裁定係以系爭5筆土地有使用之必要性及便利性，將系爭5
筆土地合併拍賣，嗣因無人應買，認聲請人之建物占用274地號土地，足影響抵押權人抵押權之實行云云。惟系爭5筆土地實無合併拍賣之必要，蓋274之1地號土地業經台南市政府編列為計畫道路，現況並非供人通行之道路，原裁定所稱「274之1地號為274地號之屋前道路，為對外通行所必須」云云，即與事實不符。再者，274之4地號土地固與聲請人之建物所占用274地號土地相鄰，274之2地號及274之5地號土地又與274之4地號土地相鄰，然274之2地號及274之5地號土地並未與聲請人之建物所占用之274地號土地相鄰，從而274之2地號及274之5地號土地與274地號土地並無使用上之依存關係，縱予分標拍賣，亦不影響應買人之應買意願。原裁定以系爭5筆土地相鄰認有合併拍賣之必要，實過牽強，有濫用裁量權之違法。系爭5筆土地第一次拍賣無人應買之結果，歸因於執行法院將系爭5筆土地合併拍賣，致有意應買者無使用其他土地之必要而失去應買意願，與聲請人之建物在274地號土地之使用借貸關係及拍賣後是否點交無關。本件如將274地號土地聲請單獨分標拍賣，不與其他土地合併拍賣，倘有人應買，即可證明聲請人就274地號土地之使用借貸關係並未影響債權人抵押權之實行。
㈢再者，聲請人之建物僅占用274地號土地，而274地號土地之
最低拍賣價格為新臺幣（下同）3,276,000元，占系爭5筆土地拍賣總價14,787,000元一小部分。聲請人就274地號土地之使用借貸關係是否影響債權人抵押權之實行，實有將274地號土地與其他4筆土地分標拍賣，始得窺知。原裁定未就
274地號土地與其他土地分標拍賣，而與其他土地合併拍賣，顯然無法認定債務人蘇裕雄同意聲請人在274地號土地建屋，會影響債權人就274地號土地抵押權之實行。原裁定以合併拍賣方式，將聲請人之建物所占用之274地號土地與金額高於274地號土地甚多之其他多筆土地合併拍賣，致無人應買，認聲請人與債務人就274地號土地之使借貸關係已影響債權人抵押權之實行，遽為除去274地號土地使用借貸關係之執行命令，並駁回聲請人之異議，顯屬疏誤，應予撤銷。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項所明定。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約致影響抵押權者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償而聲請拍賣抵押物時，執行法院得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行，亦經司法院院字第1446號解釋在案。抵押人於設定抵押權後將不動產出借予他人，致拍定人無法取得占有，當然會減少應買意願，造成無人應買或出價不足之情形，難謂對抵押權無影響。故參酌上開解釋意旨及舉重明輕之法理，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或租、借於第三人，因而使價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，俾避免不點交，致影響拍定價格（最高法院93年度台抗字第916號裁判意旨參照）。
四、經查：㈠相對人為系爭5筆土地第一順位抵押權人，於97年6月12日以
本院97年3月31日南院雅96執合字第67619號債權憑證為執行名義，以債務人蘇裕雄、蘇進福應連帶給付41,216,975元，及利息、違約金，向本院聲請對債務人蘇裕雄所有坐落臺南市○○區○○段274、274－1、274－2、274－4及274－5地號等5筆土地強制執行，經委託齊紘不動產估價師事務所就系爭5筆土地鑑價結果分別為2,730,000元、5,686,000元、893,000元、2,975,000元及37,000元，嗣經本院合併拍賣，於98年1月20日以最低拍賣價格分別為3,276,000元、6,824,000元、1,072,000元、3,570,000元及45,000元，合計拍賣最低價格14,787,000元進行第一次拍賣，拍賣公告第3項載明：「查封時，據地政指界人員及債權人代理人、債務人及第三人 林淑珠 嗣具狀稱：…編號1土地上（指274地號）有門牌號碼臺南市○○街○段○○○巷○○○弄○○號之589建號建物坐落其上，係第三人林淑珠與債務人就系爭土地訂立未定期限使用借貸關係，並於民國84年10月24日建造，現由林員居住使用，案經本院為形式之調查，惟前開建物不在拍賣範圍內，應買人應自行查證，拍定後除編號1土地及其上之地上物不點交外，餘按現況點交」等語，惟無人投標等情，此經本院依職權調閱本院97年度執字第44246號強制執行卷宗核閱無誤。
㈡聲請人在274地號土地上所有臺南市○○區○○段589建號建
物即門牌號碼臺南市○○街○段○○○巷○○○弄○○號房屋，係於84年10月24日建造完成，於88年1月14日辦理所有權第一次登記，此觀建物登記簿謄本自明；而相對人係於81年1月4日就系爭5筆土地設定第一順位抵押權，亦有土地登記簿謄本可憑，據此足認聲請人係在系爭5筆土地設定第一順位抵押權之後，始基於使用借貸關係，在274土地上建造完成上開房屋。又債務人蘇裕雄係於81年1月4日就系爭5筆土地設定第一順位最高限額抵押權32,400,000元予債權人即相對人，債務人蘇裕雄積欠之本金已高達27,000,000元，而第1次拍賣系爭5筆土地最低價格合計14,787,000元，是拍賣最低價格顯低於抵押權所擔保積欠之債權甚多，惟無人應買，足認系爭5筆土地之拍賣價金顯已不足清償抵押債權。
㈢再參酌拍賣土地上因有第三人之占有使用法律關係存在，於
拍賣時若無法先行除去，將致拍定人無法及時取得拍賣標的物完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，且法院執行拍賣實務經驗所認定之經驗法則。本件縱將聲請人所有上開房屋坐落之274地號單獨分標拍賣，不與其他土地合併拍賣，若不除去274地號之使用借貸關係，惟因其上有聲請人之房屋占用使用關係存在，拍定人不能點交274地號土地，投標者之購買意願仍然會受影響，且會降低承買之金額，是執行法院若不將聲請人就274地號之使用借貸關係除去，不論是274地號單獨分標拍賣或與274－1、274－2、274－4及274－5合併拍賣，勢經多次拍賣無人應買，拍賣之價格亦將節節降低，甚而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚鉅，執行法院自有依聲請或職權除去該使用借貸關係而為拍賣之必要。況執行法院將系爭5筆土地合併拍賣，係依債權人即相對人之聲請，並經債務人蘇裕雄具狀表示其對於合併拍賣並無意見，且經執行法院考量聲請人與債務人蘇裕雄間就
274地號土地之使用借貸關係已影響到拍賣價格及系爭抵押權之實行，依法予以除去，使274地號上之負擔消滅，拍定後土地得點交予拍定人，復審酌系爭5筆土地之相關位置，考量土地使用之必要性與便利性，若不合併拍賣，恐將影響274－2、274－5地號之通行問題，故予以合併拍賣，尚屬適當。
五、綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲請人除去使用借貸之異議，經核認事用法，並無不合，聲明異議人異議意旨猶執上揭情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
六、結論：本件聲明異議為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國98年7月8日
民事第二庭法官張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元）。
中華民國98年7月8日
書記官謝安青