臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第1825號
原 告 甲○○
即反訴被告
被 告 乙○○
即反訴原告
上列當事人間返還停車位等事件，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
反訴被告應將反訴原告臺灣NEC大樓地下室第22號停車位之停車
位置證明書交付予反訴原告。
本判決第二項得假執行。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：伊前於民國95年7月18日出售門牌號碼高雄市○
○區○○○路○○○○號八樓之6號房屋（高雄市○○區○○段
1小段779建號，下稱系爭房屋）及其坐落之同段1219-2地
號土地予被告，惟當時伊並未同意將伊所有該臺灣NEC大樓
地下室之第22號機械停車位（下稱系爭停車位）一併售出，
詎因受伊委託辦理過戶事宜之地政士即訴外人 吳欣生 之疏忽
，將系爭停車位所屬之同段1219-1地號土地及共用部分811
建號應有部分之所有權均移轉登記予被告，而被告自95年9
月起無權占用伊所有之系爭停車位迄今，伊每月租金新台幣
（下同）1,500元計算至97年9月份止，被告計應給付伊37,
500元之不當得利，為此爰依兩造買賣契約之約定，請求
判令被告應返還系爭停車位，並應給付37,500元。
二、被告則以：原告當初係將坐落高雄市○○區○○段1小段12
19之1、1219之2地號土地之應有部分及其上建物即系爭房
屋，併同系爭停車位出售予伊，又系爭停車位係屬法定停車
位，並以共用部分之方式登記，本須隨同專有部分移轉而不
得單獨為之，且原告於出售時即向伊言明，系爭停車位係屬
防空避難室增設之法定停車位，僅有使用權而無單獨之所有
權，也無證明文件，故僅於點交時交付伊系爭停車位之遙控
器，而伊於完成點交手續後，亦已依大樓規定向管理委員會
報備，並持續繳納停車位管理費、清潔費及維修費迄今，系
爭停車位本在兩造買賣契約之範圍內而已歸伊所有，本件原
告主張並無理由，爰聲明求為判決原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於95年月7月18日就系爭房屋及其坐落之基地達成買
賣之合意，雙方約定價金為1,650,000元，由被告先支付
訂金20,000元後委請地政士即訴外人吳欣生擬具收據1紙
後，其上係記載「買賣雙方約○○○區○○○路○○○○號八
樓之六（門牌號碼）房屋及土地地號○○○區○○段○○
段1219-2」等語，並約定買賣契約書於翌日簽訂，由雙方
於上開收據簽名。
㈡、兩造另於95年7月20日，以買賣為登記原因，向高雄市鹽
埕地政事務所申請就高雄市○○區○○段第1小段1219-1
、1219-2地號土地（權利範圍各為109/10000）、同段77
9建號房屋（權利範圍全部）及其共同使用部分811建號
部分辦理所有權移轉登記，嗣於同月28日登記完畢並發給
被告土地及建物所有權狀。
㈢、原告於過戶時並未將系爭停車位之停車證及證明書交付與
被告。
四、本院之判斷：
㈠、按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人
將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地
登記規則第72條第2款規定，其共同使用部分之所有權，
亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施
，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，
但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而
單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專
有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有
人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保
留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院87年
度台上字第2199號判決意旨參照）。另區分所有建物之專
有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其
基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔
，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。故如已登記
之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人
者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例禁
止規定之限制（最高法院89年度台上字第697號判決意旨
可參）。
㈡、本件原告固主張其當初僅出售系爭房屋而未連同系爭停車
位一併出售云云，並提出收據及停車證及車位證明書影本
為證，惟此為被告所否認，而證人即本件承辦地政士吳欣
生證稱當時其係接到被告通知表示有一間房屋要辦理過戶
，要其直接到仲介公司，其當時手上並無空白合約書且其
尚未將產權調查清楚，但兩造表示買賣內容及金額均已談
妥，故其先擬1紙2萬元之收據給兩造簽名，當時原告提
供的資料內有所有權狀，且口頭上表示買賣內容包括車位
在內，但沒有權狀，而車位則有別人占用，其因時間很趕
且資料不足，所以在收據上並沒有寫到車位等語在卷，是
依證人所陳，兩造當時合意之買賣內容確係包括系爭停車
位在內，僅時間倉促而未於訂金收據上詳細載明，則本院
尚無從僅憑訂金收據上未記載共用部分之土地地號及建號
，即為有利原告之認定；又兩造自95年7月28日辦理移轉
登記完畢迄於本件97年10月1日起訴，已歷經2年餘，若
原告買賣當時確無移轉系爭停車位之意思，而係遭承辦人
訴外人吳欣生疏忽移轉，豈有可能於長達2年之時間內，
均未向訴外人吳欣生請求賠償之理，原告此部分主張已難
採信。另本件原告業已就區分所有建物之專有部分即系爭
房屋所屬之779建號（權利範圍全部）及1219-2地號土地
應有部分（權利範圍109/10,000）移轉登記予被告，而原
告名下已無該區分所有建物之其他所有權，則依前開說明
，其就系爭房屋之共用部分即811號建物（權利範圍154/
10,000）及1219-1地號土地部分之所有權（權利範圍109/
10,000），自亦均隨同移轉予被告所有。再本件原告係於
94年6月17日因拍賣取得系爭房屋及停車位之所有權及使
用權，足見系爭停車位乃依該區分建物全體共有人之分管
契約而歸屬於系爭建物所有權人管理使用甚明，今被告既
已辦妥所有權移轉登記而為系爭房屋之所有權人，其使用
系爭停車位即屬有權占有可堪認定，則原告主張被告為無
權占用，並請求其給付37,500元，自屬無據，不應准許。
㈢、綜上所述，依公寓大廈管理條例第4條第2項、土地登記
規則第72條第2款之規定，共用部分即土地地號1219-1地
號土地及811建號之應有部分，本不得脫離專有部分（即
779建號及1219-2地號基地應有部分）而單獨保留，否則
該買賣契約即屬違反上開禁止規定而為自始無效，且原告
所舉證據尚不足使本院信其於買賣當時，雙方確有言明由
原告保留系爭停車位之約定，是原告主張依兩造買賣契約
請求被告返還系爭停車位，並無理由，而被告業已取得該
區分所有建物專有部分即系爭房屋之所有權，依全體共有
人分管之合意，其對於系爭停車位自有使用之權利，則原
告依不當得利之規定請求被告給付37,500元，亦屬無憑，
均應予以駁回。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方
法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告當初係將坐落高雄市○○區○○段
1小段1219之1、1219之2地號土地及其上建物即系爭房屋
，併同系爭停車位出售予伊，並於交付系爭車位遙控器時，
故意隱匿停車位證明書而未交付，為此乃依兩造買賣契約，
請求判令反訴被告應交付系爭停車位之車位證明書。
二、反訴被告則以：伊當時出售系爭房屋予反訴原告時，並未同
時出售系爭停車位，故伊始終保留其證明書而未交付，本件
反訴原告主張並無理由，爰聲明求為判決反訴原告之訴駁回
。
三、本院之判斷：
㈠、按源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當
事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務
」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務
」（獨立性之「附隨義務」），倘債權人因債務人不履行
或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人
自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償（最高法
院93年度台上字第1185號判決意旨可參）。查系爭房屋所
屬之臺灣NEC大樓就其地下室停車位之使用，係發有停車
證及地下停車位置證明書各1份以為憑證，其上分別載明
車位編號及性質及權利人姓名等節，此有反訴被告所提停
車證及證明書影本在卷可稽，足見該證明書係用以表彰其
區分所有權人對特定停車位之專有使用權能，於區分所有
權（包括專有部分及共用部分應有部分）因買賣而讓與時
，此一文件之交付，應屬出賣人於主給付義務外之附隨義
務可堪認定。
㈡、本件兩造間之買賣範圍，除系爭房屋專有部分所屬之779
建號及1219-2地號土地應有部分外，尚包括共用部分所屬
之811建號及1219-1地號土地之應有部分在內，已如前述
，而反訴被告於出售當時既未同時交付系爭停車位之證明
書予被告，並因而致反訴原告買受系爭房屋及停車位之利
益受影響，則反訴原告依兩造買賣契約，訴請反訴被告交
付系爭停車位之證明書，自屬有據，應予准許。
四、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 9 月 2 日
高雄簡易庭法官謝雨真
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 2 日
書記官鄭翠蘭