裁判字號：臺灣臺中地方法院92年簡上字第305號民事判決
裁判日期：民國92年10月31日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度簡上字第三○五號
上訴人晶品大樓管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十二年六月三十日本院台中簡易庭九十二年度中簡字第一六八六號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）十九萬八千七百三十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，並補稱：依照公寓大廈管理條例及住戶規約，住戶應繳納管理費，被上訴人雖係標賣取得系爭房屋，但拍賣公告有載明要繳清積欠之管理費，故其應承受前手積欠之管理費。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，並補稱：被上訴人於法院拍賣程序中標得系爭房屋後都有繳納管理費用，基於使用者付費之原則，被上訴人並無義務承受繳納前手積欠之管理費用。
三、證據：援用原審之立證方法。並補提出民事判決一件為證。
丙、本院依職權調取本院九十一年度執字第二九０五七號執行案卷。理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人係上訴人管理之集合式大樓住戶，並所有門牌台中市○○區○○路○段○○○號七樓之八建物乙筆，應依約繳納管理費，詎被上訴人截至九十二年三月三十一日止共有管理費十九萬八千七百三十七元尚未給付，經上訴人多次催繳，被上訴人仍拒未支付，爰依法訴請判決被上訴人應給付前揭管理費及法定遲延利息等情。被上訴人則以：被上訴人於九十二年五月七日由法院拍賣取得前揭系爭房屋，取得後也已繳清九十二年四、五、六月管理費，上訴人主張之欠費為前屋主所積欠之管理費，並非被上訴人購買後所欠之費用，被上訴人並無承受繳納管理費義務等語，資為抗辯。
二、查被上訴人係上訴人管理之集合式大樓住戶，被上訴人所有門牌台中市○○區○○路二段二二九號七樓之八建物乙筆，係被上訴人係於本院九十一年度執春字第二九０五七號強制執行事件，參與投標拍賣而拍定取得系爭房屋之事實，業據上訴人於原審提出催告函一件、被上訴人提出不動產權利移轉證明書一件各為證，並經本院調取本院九十一年度執字第二九０五七號執行案卷，核閱無誤，自堪信為真實。
三、上訴人雖主張被上訴人應承受其前手積欠之管理費云云，惟為被上訴人所否認。按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，固為公寓大廈管理條例第二十四條明文所規定，所稱繼受人，係指一般繼受人及特定繼受人，又所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。而區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而定，則凡屬區分所有權人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，均有遵守區分所有權人會議決議之義務，以維護區分所有關係之一貫性。鑑於前開條例或規約所定者，係屬抽象權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明。準此，公寓大廈管理條例第二十四條固僅定有區分所有權繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等文字，惟其立法目的應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，雖繼受人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束，觀諸成文之前開條例或規約明載者，係就法定或約定事項為抽象規範，於發生某種具體事實，即予適用，使生某種法律效果，方屬法律適用之方式。惟原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別債務，原區分所有權人自應負債務不履行或損害賠償責任，且區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文，同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道，故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會或原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，猶仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不啻有悖債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權，甚且違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律條文為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所有權之繼受人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂立承擔債務契約，要難令負履行債務之責。況依前揭執行事件中拍賣公告中亦僅敘明公寓大廈管理條例第二十四條區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務之意旨，亦未具體指明拍定人須承受前手積欠之管理費，是被上訴人抗辯：伊無承受繳納管理費義務乙節，即屬可採。
四、綜前所述，本件被上訴人係於本院九十一年度執春字第二九０五七號強制執行事件，參與投標拍賣而拍定取得系爭房屋，就其前手即原區分所有權人 林美珍 前欠之管理費給付義務，實無成立債務承擔之契約可言，自難令被上訴人負該部分（九十二年三月三十一日以前所積欠者）管理費之給付義務。從而，上訴人本於公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被上訴人給付十九萬八千七百三十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，於法即屬無據，應予駁回，其訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。原判決據此駁回上訴人之訴及假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年十月三十一日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官林宗成~B法官張國華右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十二年十月三十一日~B法院書記官