裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第1387號民事判決
裁判日期：民國95年12月12日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第1387號原告甲○○訴訟代理人 翁志明 律師被告乙○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國95年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾萬元，及自民國九十五年二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按「審判長依職權所定之言詞辯論期日，非有重大理由，法院不得變更或延展之，故當事人已受合法之傳喚後，雖聲請變更期日，然在法院未予裁定准許以前，仍應於原定期日到場，否則仍應認為遲誤，法院自得許由到庭之當事人一造辯論而為判決。」（最高法院41年臺上字第94號判例意旨參照）。本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）緣原告前於民國95年1月8日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介以新臺幣（下同）4,800,000元價金向被告購買其所有坐落於臺北縣中和市○○○段31
7之35、317之31地號、臺北縣中和市○○段3之8地號
3筆土地（應有部分均為1/10，上開3筆土地下合稱系爭土地）上之臺北縣中和市○○○段8033建號建物（即門牌號碼：臺北縣中和市○○街95之5號5樓，下稱系爭建物；系爭土地及建物下合稱系爭房地），原告已於95年2月13日付清所有款項。
（二）被告交屋後，原告欲進行整修而會同施工人員至現場，發現系爭建物1樓走廊天花板有水泥剝落、鋼筋外露現象，臥室、廚房地磚嚴重隆起破碎，施工人員懷疑系爭建物之混凝土氯離子含量過高（即通稱之「海砂屋」），原告遂依兩造簽訂之不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約）第16條之約定，透過信義房屋委請具有CNLA認證且具有LA0422試驗項目認可之訴外人 世桓 工程顧問有限公司（下稱世桓公司）就系爭建物之樑、柱、樓板、剪力牆等部位共取得3個樣本進行進行房屋混凝土氯離子含量檢測（下以通稱「海砂屋檢測」稱之），發現系爭建物客廳右上方樑右端處氯離子含量為每立方公尺1.512公斤（海砂屋測試之單位均為「公斤／立方公尺」），客廳右方柱子100公分處氯離子含量為1.596公斤／立方公尺、臥室右方柱子50公分處氯離子含量為0.604公斤／立方公尺，檢測結果氯離子含量平均值高達1.117公斤／立方公尺，遠高於CNS國家標準，亦高於系爭買賣契約約定氯離子含量0.6公斤／立方公尺（按系爭建物係77年10月24日辦理建物所有權第一次登記，建築完成之日在87年6月25日，依系爭買賣契約第16條第2項第2款約定，系爭建物氯離子含量如超過0.6公斤／立方公尺構成買方即原告解除契約之事由），是系爭建物之氯離子含量經檢測後既符合系爭買賣契約第16條第2項第2款約定之解約條件，原告遂於95年3月28日以存證信函通知被告解除買賣契約，95年4月24日再委請律師發函促其出面處理解約後回復原狀事宜，惟皆未獲被告置理，原告不得已，爰依民法第259條規定解除系爭買賣契約，並行使回復原狀請求權，請求被告將受領之價金4,800,000元連同受領時即95年2月13日起附加利息，一併償還。
（三）是原告聲明：被告應給付原告4,800,000元，及自95年2月13日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
三、被告則以：
（一）被告不能相信系爭建物是海砂屋，而原告提出世桓公司出具之鑑定報告（下稱鑑定報告）被告無法同意，必須要拿出更具公信力且經政府機關認定單位鑑定及出具之檢驗報告被告始能相信，且信義房屋收取被告高額之服務費，理應有善意之回應，盡方提供被告幫助，否則原告說退屋就退屋，如此被告支付信義房屋高額仲介費及已繳納稅捐機關之增值稅難道均要由被告負責？
（二）被告係第1次委託房屋仲介業者出售房屋，而原告當時買屋時自稱曾任代書、目前為房地產投資客，理應較被告更清楚房屋買賣應注意事項，而原告看屋後即馬上決定購買系爭房地，今竟突然告知系爭建物係海砂屋而解除系爭買賣契約；原告係77年11月間買得並取得系爭建物之占有，78年住進系爭建物，迄今除地磚曾發生隆起破裂外，系爭建物從樑柱、天花板到牆面都沒有做天花板裝橫掩飾，牆面亦未以任何壁櫥掩蓋，完全是1棟空屋，一目瞭然，從未見任何海砂屋應有之特徵，而上網查詢所有對海砂屋之資料，皆指稱天花板才是觀察海砂屋的首要條件，原告指稱1樓走廊天花板上有水泥剝落、鋼筋外露現象，惟此部分只佔全棟公寓300多坪天花板中的0.5坪，又無水泥塊掉落、鋼筋鏽水流出，只是起造當時水泥覆蓋量不足，娟何能當作有力之證明？
（三）被告係於95年1月6日委託信義房屋業務人員 李欣達 出售系爭房地，於當日帶領李欣達查看系爭建物內部，並主動告知系爭建物3個房間內地磚隆起破裂已經多年，且因翻修地磚需搬移家具、耗費時間體力，遂一直沒有修理，又系爭建物自建築完成迄今歷經921、331大地震，亦均未發現任何天花板掉落或牆壁裂縫的損壞，怎可直言是海砂屋？更有甚者，原告於翌日即95年1月7日即至系爭建物查看，李欣達尚打電話給被告轉達原告質疑大門陽台地面凹陷，當時被告曾解釋為陽台排水孔就在一進門處，所以是為了排水而較低窪，之後原告也認同此看法；以原告既係房地產投資客，理所當然對建物比一般人更有豐富之經驗，且親自詳細看過系爭建物後，始會在看屋後2日內即決定購買系爭房地，且於第16條第2款業已約定「買方是否請求於簽立本買賣契約後進行檢測」？原告簽認「否」確定，茲竟反悔，是原告起訴，並無理由。
（四）系爭建物所在公寓（下稱公寓）共有10戶，其中已有多戶有轉手買賣紀錄，從未聽聞系爭建物係海砂屋，今原告以
1樓走廊上天花板只有1坪不到之瑕疵即主張係海砂屋，惟系爭建物既無樓板混凝土剝落、鋼筋外露之情況，與網路上有關海砂屋的屋況明顯有很大的差距，且原告透過信義房屋委由世桓公司鑑定，其採樣時均未告知被告及公寓全棟住戶，被告如何能知係檢測過程是否合理？且世桓公司之取樣是否符合財團法人工業技術研究院（下稱工研院）之標準規範取樣，如此重大事件，應該要讓公寓全棟住戶親眼目睹所有取樣過程，及取得後如何幫存運送，惟原告視不循此途，如此取樣過程是否有弊端不得而知，如此即認定公寓為海砂屋，實不能讓公寓所有住戶心服口服。
（五）信義房屋就仲介系爭買賣契約向被告受取服務費高達200,
000元，而被告亦因出售系爭房地而繳納增值稅11萬餘元，被告賣屋時返還銀行貸款2,600,000元及私人欠款1,500,000元後，已所剩無幾，目前無力買回，而信義房屋收取高額服務費，且具有房地產買賣專業，今罔顧兩造委託者之基本權利，讓兩造上法院互相指責，被告只能任憑原告索求，一點保障都沒有，這是信義房屋給被告之合理待遇嗎？
（六）是被告聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張之上開情事，業據其提出系爭買賣契約、系爭鑑定報告書各1件、信函2件為證，被告就系爭買賣契約之真正不為爭執，惟以：買方即原告於簽訂系爭買賣契約時並已同意不進行海砂屋檢測，是被告就此部分已無契約責任，今原告竟然反悔，自非有理，且原告自行透過信義房屋委請世桓公司進行採樣檢測時並未告知被告及公寓全棟住戶，是世桓公司採樣及檢測之相關過程均有疑義，且世桓公司之取樣是否符合工研院之標準取樣，亦有可疑，並無法證明系爭建物為海砂屋，是原告應另行提出經由政府機關認定單位鑑定及出具之檢驗報告方是，又系爭建物被告已居住長達十餘年，公寓其他住戶亦同，而公寓中部分住戶已有轉手買賣之紀錄，均未發現有海砂屋之情況等情為辯，是系爭建物是否為海砂屋，原告是否得執系爭建物為海砂屋為由，進而依系爭買賣契約約定解除契約，厥為本件重要之爭執，先此指明。
五、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（此指民法第354至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」，民法第359條前段定有明文。次按「（二）氯離子含量檢測（本條僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物）：甲方（指原告，下同）得自費並指定檢測廠商，請求乙方（指被告，下同）配合依通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆共取3個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在民國87年6月25日含當日以前之建物，約定為0.6公斤／立方公尺以上；在前述日期以後者，約定為0.3公斤／立方公尺以上）時，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方全部買賣價金。．．．（三）前款所指氯離子含量檢測廠商應具有CNLA認證且具有LA0422試驗項目認可。另本條所指建築完成日期如無從查知時，概以建物謄本第1次登記日期為準。．．．（五）無論甲方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」，系爭買賣契約第16條第2項第2、3、5款分別約定甚明。原告執系爭鑑定報告結果，因而認系爭建物為海砂屋，進而主張解除系爭買賣契約等語，固為被告所否認，並以前揭情詞置辯，惟查：
（一）依據系爭買賣契約第16條第2項第2款：「（二）氯離子含量檢測（本條僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物）：甲方得自費並指定檢測廠商，請求乙方配合依通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆共取3個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在民國87年6月25日含當日以前之建物，約定為0.6公斤／立方公尺以上；在前述日期以後者，約定為0.3公斤／立方公尺以上）時，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方全部買賣價金。」之記載，足見兩造就系爭建物結構進行混凝土氯離子含量檢測結果，即系爭建物是否為海砂屋為系爭買賣契約特別重要之點，並已於系爭買賣契約中特別明文約明，如系爭建物係海砂屋，則買方即原告得依上開約定解除系爭買賣契約，賣方即被告不得異議。
（二）系爭建物係於77年10月24日辦理建物所有權第一次登記，有原告所提系爭建物之登記謄本附卷可稽（見本院卷第16
1頁），是系爭建物之建築完成日係晚於70年1月1日，依兩造上開約定自得進行海砂屋鑑定，且其建築完成之日係在87年6月25日以前，兩造亦於系爭買賣契約第16條第
2項第2款約定於系爭建物之樑、柱、樓板或剪力牆共取
3個樣本，且於「任1樣本檢測結果如有未符國家標準〈本件係0.6公斤／立方公尺以下〉」之情形發生，即係海砂屋，原告即得主張解除契約。
（三）繼以檢測廠商應具有如何之資格？依系爭買賣契約第2條第3款已約定「（三）前款所指氯離子含量檢測廠商應具有CNLA認證且具有LA0422試驗項目認可。」甚明，而出具鑑定報告之世桓公司係具備上開資格之檢測廠商，自得就系爭建物進行海砂屋檢測。
（四）經核原告所提鑑定報告，其鑑定結果為「客廳右上方樑右端處1.152公斤／立方公尺，客廳右方柱100公分處1.59
6公斤／立方公尺，次臥室右方柱子50公分處為0.604公斤／立方公尺，平均值1.117公斤／立方公尺」（見本院卷第19頁），而此項檢測之方法，業已符合系爭買賣契約第16條第2項第2款中於「．．．依通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆共取3個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測．．．」之約定，且系爭建物係於77年10月24日辦理建物所有權第一次登記（晚於70年1月1日，但早於87年6月25日以前），而上開3個檢測驗本分別為1.
152公斤／立方公尺、1.596公斤／立方公尺及1.117公斤／立方公尺，均超過標準值0.6公斤／立方公尺，且平均值1.117公斤／立方公尺亦超出上開標準值甚多，雖被告以：原告委請世桓公司進行取樣檢測時，並未通知被告及公寓全體住戶，且此取樣方式亦不知是否與工研院標準相符等情為辯，然以：
１、原告提出世桓公司鑑定報告，就世桓公司鑑定方式已符合兩造系爭買賣契約之約定，業如前所述，而被告所稱工研院取樣標準其具體項目究係為何？且縱認有此工研院取樣標準，惟兩造並未就該標準達成合意，而係另依系爭買賣契約特別約定相關取樣、檢測標準，是世桓公司之取驗、檢測方法既與系爭買賣契約之約定無違，被告自無從另行要求原告進行系爭買賣契約約定以外之取樣、檢測方式。
２、被告於本件就此亦曾聲請另囑請由臺灣省土木技師公會（下稱省土木公會）對系爭建物進行海砂屋檢測，本院亦依其聲請發函囑請省土木公會進行鑑定（見本院卷第126頁），該公會亦曾2度發函本院及被告補正鑑定相關事宜，惟被告於95年11月6日提出民事請求狀，表示鑑定費用過高，其無力負擔，並聲請改由原告負擔省土木公會鑑定之鑑定費用等情，惟在此項鑑定之聲請既係由被告所提出、原告既已依系爭買賣契約之取樣、檢測方式提出鑑定報告．．．等情事以觀，尤以原告無法同意其再支出上開鑑定費用，是被告聲請改由原告負擔此筆鑑定費用，亦無法令上之依據，且本院既已依被告之聲請而進行鑑定，惟此項鑑定之聲請既因被告單方之事由而無從進行，而原告早已提出鑑定報告，是被告此項另行鑑定之聲請即無必要。
３、被告雖另以：原告委託世桓公司進行取樣、檢測時並未通知原告及公寓全棟住戶，因而否認鑑定報告之真正等情為辯，惟以兩造因系爭買賣契約之標的即為系爭房地，而未及於公寓其他住戶，是原告未通知公寓其他住戶自理所當然；且參諸原告既係交付被告高達400餘萬元以買下系爭房地，理應妥善運用系爭房地，若非系爭建物真有疑問，其自不必大費 周章 委請世桓公司進行鑑定，再進行本件訴訟之理，且原告提起本件訴訟之效果，僅在請求其返還系爭買賣契約所交付之價金，並未見其因提起本件訴訟而獲有系爭買賣契約以外之任何利益，再由世桓公司與兩造並無關係以觀，則世桓公司既依系爭買賣契約約定之取樣、檢測方式進行鑑定並出具系爭鑑定報告，則系爭鑑定報告尚難謂係虛罔，而此情事並不因原告是否通知被告而異，是被告此部分之抗辯亦難可採。
（四）被告雖復以：買方即原告已於系爭買賣契約第16條第2項第2款末端「甲方是否請求於簽立本買賣契約後進行檢測？」之約定中親自簽認「否」，即原告已放棄就系爭建物進行海砂屋檢測，是被告就此部分已無任何契約責任可負等情為辯，惟為原告所否認。經查，經細繹系爭買賣契約第16條第2項第1至5款條文，各款條文應進行通盤解釋，是依系爭買賣契約第16條第2項第2款之約定，應解釋為原告得自費並指定檢測廠商進行海砂屋檢測，被告應行配合而不得拒絕，至於原告雖於系爭買賣契約第16條第2項第2款末端為上開記載，惟其用意應僅在表示「不於95年1月8日簽約時」即進行檢測，惟並無放棄於事後進行此項檢測權利之意思，此亦可由系爭買賣契約同條同項第
5款「無論甲方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測約定，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」之記載至明，是被告此部分之辯解亦與系爭買賣契約未符，而無可採。
（五）被告雖又以：其於系爭建物已居住達17年餘，且系爭建物歷經921、331地震，又公寓其他住戶於近年來亦有轉手交易情形，均未發現系爭建物有樓板混凝土剝落、鋼筋外露之海砂屋之情況發生等情為辯，非惟原告所否認，且依兩造於系爭買賣契約第16條第2項各款之約定及省土木公會之函文，悉足認定海砂屋鑑定係一極為專業之技術，均係依科學之鑑定方式方能為之，而非得由肉眼方式目測可知，是原告既委請已符合系爭買賣契約約定資格之世桓公司依系爭買賣契約之取樣、檢測方式進行鑑定，發現系爭建物確係海砂屋，自無從以系爭建物依目視方式並無「樓板混凝土剝落、鋼筋外露」之情形，反而推翻具有專業能力之系爭鑑定報告，是被告此部分之抗辯，亦難為其有利之證明。
是綜合上述，系爭建物確係海砂屋，而原告依系爭買賣契約第16條第2項第3款之約定即得解除契約，且海砂屋既係系爭買賣契約雙方所約定之重大瑕疵，並已特別註明於系爭買賣契約中，原告依民法買賣規定亦得主張解除契約，而此項解除並無同法同條但書顯失公平之情事，且兩造於系爭買賣契約並無就此「海砂屋條款」另為其他約定，是原告分別於94年3月28日、4月24日發函對被告表示解除系爭買賣契約，此有存證信函、律師函暨回執在卷可稽（見本院卷第20至24頁），是系爭買賣契約業經原告合法解除，應堪認定。
六、綜上所述，原告之主張為可採信，被告之抗辯尚非可採。從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付買賣價金4,800,000元，及自95年2月14日起至清償日止按週年利率5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分利息之請求則乏依據，自應予以駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年12月12日
民事第二庭法官鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國95年12月12日
書記官李威賜