臺灣臺南地方法院93年度訴字第951號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院93年訴字第951號民事判決

裁判日期：民國93年11月10日

裁判案由：返還訂金

臺灣臺南地方法院民事判決九十三年度訴字第九五一號
原告甲○○訴訟代理人乙○○被告丙○○右當事人間請求返還訂金事件，本院於九十三年十月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國九十三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或其他財產權之執行程序終結前，以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）六十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：被告丙○○為出售其所有位於臺南縣永康市○○段二七六、二七七、二七八地號土地，於民國（下同）九十二年十二月十六日授權訴外人 黃茂森 代理被告出售前揭土地、移轉簽約及價金收受等一切事宜，並於同日與原告訂立前揭土地之買賣契約後，原告於九十三年一月五日依約給付部分買賣價金三十萬元與予代理人黃茂森，依買賣契約第一條約定，被告應於九十二年十二月三十一日前備齊產權移轉所需證件交代書辦理產權移轉登記。第七條約定，乙方（即被告）違反本約條款時，應加倍退還所收取之全部價金。然被告因遲未移轉前揭土地所有權予原告，至前揭土地於九十三年三月十七日因查封已無法移轉，被告已違約，且構成民法第二百二十六條第一項之給付不能，原告依民法第二百五十六條之規定解除契約，以起訴狀繕本之送達為解除契約之通知，並依買賣契約第七條約定，請求被告加倍返還價金及違約金共計六十萬元。
三、證據：提出㈠不動產買賣契約書、授權書各一份、㈡存證信函一份、㈢匯款單一份等為證。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前所到庭所為之聲明陳述如下：
一、聲明：求為判決：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。
二、陳述：㈠被告確有授權訴外人黃茂森代理被告將前揭土地出售，並處理有關增值稅、銀行貸款等事宜，至買賣系爭過程，被告並未參與。
㈡因被告積欠訴外人黃茂森債務，故同意以委託處理之前揭土地所得價金扣除
增值稅、抵押債權後，再抵償訴外人黃茂森之債務，被告與訴外人黃茂森約定前揭土地一坪需出售十萬五千元，嗣因前揭土地出售予原告後，經計算賣得價金扣除增值稅及貸款後並未有餘額，故乃循土地節稅方式辦理。
㈢前揭土地為辦理節稅事宜，相關文書置於訴外人 鄭秀珍 處，被告未實際參與買賣事務，對如何辦理土地增值稅節稅事宜並不清楚。
理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國九十二年十二月十六日授權訴外人黃茂森與原告簽訂不動產買賣契約書，將其所有臺南縣永康市○○段二七六、二七七、二七八地號土地（以下簡稱系爭土地）出賣原告，約定買賣價金四百十六萬一千六百元，原告已依約支付價金三十萬元，雙方約定應於九十二年十二月三十一日前將系爭土地之抵押權塗銷，並將土地移轉登記為原告所有。然被告迄未辦理塗銷抵押權與移轉所有權登記，系爭土地並為訴外人美商花旗銀行股份有限公司（以下簡稱花旗銀行）聲請查封。原告屢經催促，被告均無法履行債務，被告就系爭不動產買賣契約之履行已陷於給付不能，而有違約之事實，原告依民法第二百五十六條之規定解除買賣契約，以起訴狀繕本送達作為解除契約意思表示之通知，並依系爭不動產買賣契約書第七條之約定，請求被告返還價金及給付違約金共六十萬元。
為此提起本訴，請求判決如訴之聲明所示。
三、被告則辯稱：被告積欠訴外人黃茂森債務，委任訴外人黃茂森代理出售包括系爭土地在內之五筆土地，經估計辦理節稅後，以出售土地所得價金扣除增值稅、抵押債務及對訴外人黃茂森之債務後，被告尚可取得剩餘款，被告並未實際參與買賣事務，對如何辦理土地增值稅節稅不明瞭等語。
四、查本件有關原告主張被告委任訴外人黃茂森於民國九十二年十二月十六日將被告所有坐落臺南縣永康市○○段二七六、二七七、二七八地號之系爭土地出賣原告，約定價金四百十六萬一千六百元，原告於訂約時已交付價金三十萬元由訴外人黃茂森受領，被告原應塗銷抵押權登記後將土地移轉登記為原告所有。惟屢經原告催促，被告迄未塗銷抵押權登記，亦未移轉登記為原告所有，系爭土地嗣為訴外人花旗銀行聲請查封，致被告無法將系爭不動產移轉登記為原告所有等情，業據提出不動產買賣契約書及授權書各一份、土地登記簿謄本三份等附卷為證，此部分且為被告所不爭執，應堪信為真實，惟被告既另以前揭情詞置辯，則本院應審究者為：（一）被告是否違約事實；（二）系爭不動產買賣契約是否解除；（三）兩造違約金之約定是否過高，茲分述如下：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。又代理人於代理權限內，以本人名義所為意思表示，直接對本人發生效力。分別為民法第三百四十五條、第一百零三條第一項所明定。經查：
１‧被告委任訴外人黃茂森代理出售系爭臺南縣永康市○○段二七六、二七七
、二七八地號土地，並授與代為處理出售、移轉簽約、價金收受等相關一切事宜之特別代理權，訴外人黃茂森乃代理被告於九十二年十二月十六日與原告簽訂系爭不動產買賣契約，將系爭土地以四百十六萬一千六百元出售原告，並於簽約時代為收取原告交付之價金三十萬元等情，業據原告提出授權書、不動產買賣契約書附卷為證，且為兩造所不爭執。則被告縱未親自參與本件土地買賣事宜，然其代理人即訴外人黃茂森在代理權範圍內與原告簽訂系爭不動產買賣契約及書立特約條款所生之權利義務關係，依前開民法第一百零三條第一項之規定，其效力即應歸屬於本人即被告，被告抗辯系爭土地之出賣事宜係委由訴外人黃茂森處理，另系爭土地之節稅事宜係由訴外人鄭秀珍處理，其並未實際參與等情，固據證人黃茂森及鄭秀珍到庭結證無訛，然未能解免其應負本人授權之責任，合先說明。
２‧依民法第三百四十五條之規定，出賣人本即負有移轉財產權之義務。由原
告提出附卷之土地登記簿謄本（九十三年八月三日列印）所示，系爭二筆土地應有部分千分之一於九十三年三月十七日以買賣為原因移轉登記為第三人 吳志俊 所有，其餘被告所有應有部分千分之九百九十九已於同日為訴外人花旗公司因聲請假扣押查封在案，足見被告遲至九十三年三月十七日猶未辦理所有權移轉登記，已逾契約所約定之九十二年十二月三十一日限期，故原告主張被告未能依契約約定將系爭土地所有權移轉登記為原告所有之違約事實，堪可認定。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文，而依同法第二百五十六條之規定，債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。又不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第一百四十一條，登記機關既應停止與其權利有關之新登記。此時，對債務人而言，就其所有之土地已喪失處分之權能，即處於給付不能之狀態（最高法院八十八年度臺上字第八八○號、八十四年度臺上字第一三六三號判決要旨參照）。經查：
１‧本件被告未於約定限期之九十二年十二月三十一日，將系爭土地所有權移
轉登記為原告所有，復於九十三年三月十七日將系爭土地應有部分千分之一以買賣為原因移轉登記為訴外人吳志俊所有，業如前述。嗣因被告積欠訴外人花旗銀行債務，為花旗銀行聲請本院強制執行，系爭土地應有部分千分之九九九為本院民事執行處九十三年度執字第九二七五號囑託臺南縣永康地政事務所於九十三年三月十七日辦理查封登記，有系爭土地登記謄本一份在卷足憑。系爭土地應有部分千分之九百九十九既為訴外人花旗銀行聲請查封，且其餘千分之一移轉登記為訴外人吳志俊所有，因而陷於給付不能，此項不能事由，係可歸責於被告，本件原告主張解除契約即屬於法有據。原告以起訴狀繕本送達作為解除契約之通知，則系爭不動產買賣契約已於起訴狀繕本送達被告之日即九十三年七月二十日解除。
２‧次按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受領之給付應
返還之，民法第二百五十九條第一款定有明文。系爭不動產買賣契約既因有可歸責於被告之事由而為原告依法解除，被告自應將所受領之價金三十萬元返還原告，從而，原告請求之金錢給付中，在三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。
（三）按當事人得約定債務人不履行時，應支付違約金。為民法第二百五十條所明定。又違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約存在，自無因契約解除隨同消滅之理，此業經最高法院六十一年臺上字第二九二二號著有判例可資參照。系爭不動產買賣契約書於第七條約定「乙方（即被告）違反本約條款時，應加倍退還所收取之全部價金。」，由其文義觀之，顯係約定如被告有違反契約條款時，應就原告已付之價金數額，加倍退還，由其性質觀之，具有促使履行契約義務之懲罰性違約金性質。被告既有未依約將土地移轉登記予原告，復將系爭土地應有部分千分之一移轉登記為訴外人吳志俊所有，且系爭土地應有部分千分之九百九十九為訴外人花旗銀行聲請查封，致其契約履行陷於給付不能等違約事實，已見前述，則原告依上開不動產買賣契約第七條之約定，請求給付違約金，亦屬於法有據，且揆諸前開判例意旨，原告此項違約金請求權於被告有違約情事時即已發生，不因買賣契約嗣後解除而受影響。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第二百五十二條所明定，是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年臺上字第八○七號著有判例可資參照。原告既已支付價金三十萬元，依上開約定，被告本應依約應支付之違約金為三十萬元。然依卷附土地登記簿謄本所載，系爭土地九十三年一月間每平方公尺公告現值為三萬元，依其面積合計一百五十二點八七平方公尺計算，其公告現值合計四百五十八萬六千一百元。至系爭土地買賣價金僅為四百十六萬一千六百元，尚低於系爭土地公告現值。另審酌被告係因財務窘困，始急於出售系爭土地以解決債務，且為獲得較高之出售利得，始委任他人辦理節稅，造成遲延給付，而於遲延中為他債權人聲請查封，致陷於給付不能等事實，因認所約定三十萬元之違約金，尚屬過高，應酌減至十萬元為適當。從而，原告請求之違約金三十萬元中，於十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內，於法有據，應予准許，逾此範圍，應予駁回。
五、綜上所述，被告既有違約及給付不能之事實，原告依民法第二百五十六條之規定，解除系爭不動產買賣契約，於法有據，契約既經解除，原告依民法第二百五十九條第一項第一款之規定，請求被告返還已付價金三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告另依不動產買賣契約請求被告給付違約金三十萬元，核屬過高，爰酌減為十萬元，則原告此部分請求於十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾新台幣五十萬元之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，應依職權宣告假執行。並依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣或其他財產權之執行程序終結前，為原告預供擔保後，得免為假執行。至於本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中華民國九十三年十一月十日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法官黃莉莉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十一月十日~B法院書記官曾盈靜