臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
104年度南簡字第1009號
原 告 鄒亦芳
訴訟代理人 謝智閔
被 告 張詩樺
訴訟代理人 張正平
上列當事人間請求給付使用土地代價事件，經本院於民國104年
10月22日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟捌佰捌拾捌元，及自民國一
０四年七月十四日起至被告將坐落臺南市○○區○○段○○○○
○○○號土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟柒佰零
陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣貳仟肆佰柒拾參元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土
地應有部分全部、同段166之40地號土地應有部分1/16（下
稱系爭土地）及其上同段872建號即門牌號碼臺南市○○區
○○○街○○○○號房屋（下稱系爭建物），分別為訴外人陳
曉婷、張正平於民國92年4月24日自訴外人富立建設股份有
限公司處所購得，其中張正平已於98年10月8日將系爭建物
所有權以贈與為由移轉登記予被告所有，而系爭土地則因陳
曉婷死亡，由被告於99年5月12日以繼承為由單獨登記取得
所有權，而被告所繼承之系爭土地，後經 陳曉婷 之債權人向
法院聲請拍賣，經伊拍定買受，並已於100年7月14日登記為
所有權人。詎被告於伊登記取得系爭土地所有權後，至今均
未給付任何系爭建物使用系爭土地之代價，而系爭土地99年
、102年之申報地價均為每平方公尺新臺幣（下同）7,200元
，遠低於土地現值每平方公尺40,900元，更低於市價，且系
爭土地所在區域，乃係臺南市20至30年前即屬知名之「湖美
社區」豪宅聚落，土地價格每坪至少20-30萬元以上，又鄰
近五期重劃區、臺南市政府、和緯黃昏市場及安平風景區，
對外交通便利，生活機能極佳，距臺南火車站亦僅有10分鐘
車程等情，應認被告系爭建物使用系爭土地之代價，應以申
報地價價額之年息百分之10計算實屬允當。而被告占用系爭
土地面積中166之36地號土地之面積為98.05平方公尺，另占
用166之40地號土地之面積為31.35平方公尺【計算式：土地
總面積501.62×應有部分1/16＝31.35（小數點第二位以下
四捨五入）】，二者合計共129.4平方公尺。則被告每年所
使用系爭土地之代價為93,168元（計算式：7,200×129.4×
10/100＝93,168元），每月應給付伊之土地代價為7,764元
（計算式：93,168÷12＝7,764）等情，爰依民法第425條之
1之規定，求為判命被告應給付伊自100年7月14日起至104年
7月13日止共4年之租金372,672元，及自104年7月14日起至
被告返還系爭土地之日止，按月給付伊7,764元之判決等語
。
二、被告則以：伊對於原告請求並無意見，但原告請求租金過高
，伊認為該處租金以申報地價年息百分之6計算為適當等語
置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張：系爭土地及其上系爭建物分別為訴外人陳曉
婷、張正平於92年4月24日自訴外人富立建設股份有限公司
所購得，其中張正平已於98年10月8日將系爭建物所有權以
贈與為由移轉登記予被告所有，而系爭土地則因陳曉婷死亡
，由被告於99年5月12日以繼承為由單獨登記取得所有權，
而被告所繼承之系爭土地，後經陳曉婷之債權人向法院聲請
拍賣，經其拍定買受，並已於100年7月14日登記為所有權人
。詎被告於其登記取得系爭土地所有權後，至今均未給付任
何系爭建物使用系爭土地之代價，而系爭土地99年、102年
之申報地價均為每平方公尺7,200元等情，業據原告提出系
爭土地及建物登記第二類謄本、臺南市地籍異動索引、本院
100年6月9日南院龍99司執當字第68311號不動產權利移轉證
書為證，並經本院依職權調閱系爭土地及建物查詢資料、異
動索引查詢資料、本院99年度司執字第68311號強制執行事
件（下稱系爭強制執行事件）卷宗後查證無訛，且為被告所
不爭執，應堪信為真正。
四、按土地及其土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定
有明文。經查：
㈠本件原告經由法院拍賣於104年6月9日自本院處取得系爭土
地之不動產權利移轉證書，而取得系爭土地所有權前，系爭
土地及系爭建物原均為被告一人所有一節，有系爭土地及建
物之土地及建物查詢資料、異動索引資料附卷可稽。而按強
制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出
賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關為代替債務人立於出
賣人之地位，有最高法院47年度台上字第152號、49年度台
抗字第83號判例可資參照。則原告經法院拍賣取得系爭土地
，應可認係被告將系爭土地出售讓與予原告，而有將原同屬
其所有之系爭土地，及系爭土地中166之36地號土地上之系
爭建物中，僅將系爭土地所有權讓與原告之情形。是原告依
民法第425條之1之規定，主張其就系爭土地中之166之36地
號土地與被告有租賃關係存在，被告並有給付其使用該部分
土地租金之義務，即屬有據。
㈡至原告雖依民法第425條之1之規定，亦主張其所有系爭土地
中166之40地號土地對於被告有租賃關係存在，而請求被告
給付使用該部分土地之租金云云。惟本件觀諸系爭建物查詢
資料及登記第二類謄本，其上均已載明系爭建物坐落地號為
系爭土地中之166之36地號土地，並不及於166之40地號土地
。又依原告所提出本院100年6月9日南院龍99司執當字第
68311號不動產權利移轉證書，其附表中亦已載明166之40地
號土地係中庭公設部份，其上並無建物。則系爭建物既非位
於166之40地號土地，縱被告因該土地為公共設施而有使用
並獲取利益之情形，亦屬原告就該部分土地可否對被告請求
相當租金之不當得利之問題，非可認原告就其所有166之40
地號土地部分與被告間即有民法第425條之1所推定之租賃關
係存在，是原告依據民法第425條之1之規定，主張其就系爭
土地中之166之40地號土地與被告間有租賃關係存在，被告
並有給付其使用該部分土地租金之義務，則屬無據。
五、再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97
條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該
條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地
價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所
有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，
當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地
價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於
該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，亦有最
高法院75年度台上字第378號裁判意旨可資參照。故核定系
爭建物使用系爭土地之租金數額，即應受系爭土地之申報地
價額年息百分之10計算基準之限制，要無疑義。經查：
㈠被告所有系爭建物使用系爭土地中166之36地號土地之面積
為98.5平方公尺一情，業據原告提出該土地登記第二類謄本
在卷可參，且為被告所不爭。而166之36地號土地於99年1月
及102年1月之申報地價均為每平方公尺7,200元，98年及104
年1月公告土地現值分別為28,500元及40,900元一節，亦據
原告提出該土地登記第二類謄本為證，並有系爭強制執行事
件中就系爭土地所為之不動產估價報告在卷可考。
㈡又系爭土地所在區域，乃係臺南市20至30年前即屬知名之「
湖美社區」豪宅聚落，屬住宅區，鄰近五期重劃區、臺南市
政府、和緯黃昏市場及安平風景區，對外交通便利，生活機
能佳等情，有原告所提出之蘋果日報新聞、奇摩新聞、現場
及週邊環境照片及地圖為證。
㈢從而，本院審酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁
榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被告利用基地之經濟價值
與所受利益等情事，認系爭建物使用系爭土地之法定租金數
額，應依系爭土地申報地價年息百分之8核定，即為適當，
原告主張按公告現值年息百分之10計算，則屬無據。是依此
核定原告所有系爭土地中166之36地號土地得請求被告給付
之租金數額，應為每月4,706元【計算式：申報地價每平方
公尺7,200元×土地總面積98.05平方公尺×8/100÷12月＝
4,706元（小數點以下四捨五入）】。
㈣從而，原告請求被告應自其經登記取得系爭土地所有權之日
即100年7月14日起至104年7月13日止共4年之已到期租金225
,888元（計算式：每月租金4,706元×12月×4年＝225,888
元），及自104年7月14日起至被告返還系爭土地中166之36
地號土地予原告之日止，按月給付原告4,706元，為有理由
，應予准許。逾此部分之理由，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項、第2項
第8款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389
條第1項第3款之規定，本院應依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國104年11月20日
民事第二庭法官劉秀君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月23日
書記官盧昱蓁