裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第512號民事判決
裁判日期：民國94年11月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第512號原告即反訴被告丙○○代理人乙○○被告即反訴原告甲○○訴訟代理人 羅秉成 律師
曾能煜 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國94年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請，均駁回。
確認反訴原告與反訴被告間就坐落台北縣新莊市○○段頭前小段四八八之五地號土地內面積二千二百三十六平方公尺；同段四八八之一六地號土地內面積四十四平方公尺；同段四八八之一０四地號土地內面積七百零三平方公尺；同段四八八之一０五地號土地內面積一千一百八十三平方公尺；同段四八八之一００號土地內面積二十一平方公尺；同段四八八之一０一地號土地內面積十七平方公尺等六筆土地之耕地租賃法律關係不存在。
本訴、反訴之訴訟費用均由原告即反訴被告負擔。
事實及理由
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段所明定。查本件兩造間因台北縣新莊巿頭前段頭前小段488-5、488-16、488-100、488-101、488-104、488-105地號耕地（以下簡稱「系爭土地」」）之承租人即原告有無不為耕作、可否續訂租約之訟爭乙事，業經臺北縣新莊巿公所、台北縣政府調處均不成立，有臺北縣政府94年月21日北府租佃字第094015248號函暨臺北縣政府耕地租佃委員會調處筆錄、臺灣省臺北縣私有耕地租約影本、土地登記簿謄本、臺北縣新莊巿公所94年1月10日影本函暨檢附會勘記錄、臺北縣新莊巿公所93年11月25日北縣莊民字第0930063705號函影本、臺北縣新莊巿公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等資料附卷可稽（本院卷㈠第3至53頁），嗣經台北縣政府將全部事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
貳、本訴方面
一、原告起訴主張：
（一）緣分割前台北縣新莊巿頭前段488地號土地，係由原告之父 戴洪端 於民國50年5月20日，與前出租人即被告之 李坤地 訂立耕地三七五租約，嗣李坤地於79年間死亡，由其繼承人即被告取得系爭土地之所有權。而上開土地嗣分割為台北縣新莊市○○段頭前小段488-5、488-16、488-104、488-105、488-100、488-101、488-79等耕地。後因都巿計劃變更，重測分割地段部份轉為福基段，是上開台北縣新莊巿頭前段頭前小段488-79地號變更地號為台北縣新莊巿福基段547地號，以致新莊巿公所會勘時發生混洧。
（二）系爭土地業已編定為「前盛工業區」及住宅區，且已由被告設定債權額新台幣（下同）1,800萬元之抵押權予訴外人 李進益 、 李進水 ，本應由被告提出調解終止租佃契約，惟原告一再要求續訂租約，被告卻藉故辭拒不接受，其既提起反訴，終止本件租約，原告自依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，得請求賠償。原告承租之系爭488-5、488-16及488-79地號耕地之面積分別為4,221、58、24平方公尺合計5,203平方公尺，而此3筆耕地之公告現值均為每平方公尺為17,700元，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列形之一不得終止：...五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」、「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：...三、終止租約當期之公告土地現值之公告土地現值，減除土地增值稅後三分之一。」，則被告於本件耕地租約終止後，應給付原告22,527,144元【｛（17
700元×5203平方公尺）-（17700元×5203平方公尺×增值稅率0.4×0.7）｝×1/3=17,854,344元】，為此，聲明：被告應給付原告22,527,144元，及自本判決確定時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列理由抗辯：
（一）原告主張本件系爭標的業經都市計劃變更土地使用為住宅區，故被告應依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定，給予原告終止租約當期公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一云云。惟查，本件租佃爭議原告所提申請事項，並未包括給付補償費用部分，故其訴之聲明似屬未經調解、調處事項，依法應逕予駁回。
（二）退步以言，本件原告之訴縱得受理而為實體審判，原告之訴亦無理由。蓋本條例第17條第1項第5款雖規定，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得於耕佃期限屆滿前終止租約，此時併須依同條第2項由出租人給予承租人法定之補償。惟原告所租之台北縣新莊市○○段頭前小段488-5、488-16、488-104、488-105、488-100、488-
101等六筆耕地，業已非因不可抗力繼續一年不為耕作而廢耕多時。被告據以終止租約之依據，並非前述第17條第1項第5款，而係以原告確有廢耕情事，而依同條項第
4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」為由終止租約。原告主張之同條第2項補償規定，僅係以出租人適用同條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」為由而終止租約方有適用，故本件被告無須依同條第2項補償原告。
（三）本件土地係經主管機關逕為分割，其中原地號488-5逕為分割488-104、488-105，另筆488-16逕為分割488-100、488-101共6筆，上開土地業經新莊市公所於94年1月
5日會同兩造至系爭耕地進行會勘，經雙方配合地政事務所測量人員現場指界結果認定無誤，系爭地號、界址並無錯誤。
（四）系爭租約不含原告所指之福基段547地號土地：
１、台北縣新莊巿福基段547地號土地係於84年5月1日自頭前段頭前小段488-79地號土地重測而來，而頭前段頭前小段488-79地號土地則係於84年3月13日自頭前段頭前小段488-16地號土地分割而來，另頭前段頭前小段488-16地號土地係於65年7月26日自頭前段頭前小段488地號土地分割而來。
２、前揭福基段547地號土地係被告與另一佃農 蔡萬春 間租約所屬耕地，與系爭租約無涉，且前揭福基段547地號土地已經被告收回，其上並無任何三七五租約存在，上情已經最高法院87年度台上字第2865號裁定駁回蔡萬春之上訴確定。
三、兩造不爭執之事實：原告主張被告之父李坤地與原告之父戴洪端，於50年1月1日就系爭土地訂立租登字第75號之耕地租約。其後該租約變更為莊登字第105號耕地租約，並由兩造分別承受該租賃關係，續由被告為出租人、原告為承租人之事實，為被告所自認，且有臺灣省私有耕地租約影本1件、土地登記簿謄本6件附卷可稽（本院卷㈠第8至20），自堪信為真正。
四、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項定有明文。所謂租佃爭議指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，包括因轉租、欠租，或約定租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬之。被告即出租人與原告即承租人間因原告是否不為耕作、原告可否申請續訂租約之爭議，於起訴前原告已層向該管耕地租佃委員會聲請調解、調處而不成立，應認為業已踐行耕地三七五減租條例第26條所定之調解、調處程序。而耕地三七五減租條例第
26條第2項規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。同條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提，且屬於租佃爭議之案件，依同條例第26條第2項之規定，非經調解、調處，不得起訴。兩造既已因可否申請續訂及終止租約等事由，經調解、調處不成立，由台北縣政府移送本院審理，則原告另依同條例第17條第1項第5款、第2項之規定，訴請被告給付補償金；被告則以原告廢耕多時，終止原訂租約為由，提起反訴而請求確認系爭耕地租賃法律關係不存在；為訴訟便宜起見，均應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意。準此以解，被告辯稱原告訴之聲明，未經調解、調處事項，依法應逕予駁回云云，自不足採。
五、原告主張台北縣福基段547地號土地係系爭耕地租賃契約範圍之事實，雖據提出土地登記簿謄本1件、地籍圖謄本2紙、新莊巿公所租約變更登記通知書影本1紙為證（本院卷㈡第32、59、63、67頁），但為被告所否認，辯稱：系爭租約不含原告所指之福基段547地號土地等語。經查，被告辯稱：系爭租約於50年5月20日訂立時，耕地範圍係新莊市○○段488內0.5255甲（按1甲土地為0.9699公頃，則上揭耕地面積經換算後為5,096.82平方公尺），嗣原地主於62年間賣出893平方公尺（約270坪）土地，並經分割為488-11地號土地（嗣重測變更地號為新莊市○○段○○○○號土地），系爭租約面積因此減為4,203.82平方公尺（四捨五入後為4,20
4平方公尺）等語，業據提出土地登記簿謄本為證（本院卷㈡第139至148頁），而系爭福基段547地號土地（即頭前小段488-79地號）係於84年5月1日自頭前段頭前小段488-79地號土地重測而來，而頭前段頭前小段488-79地號土地則係於84年3月13日自頭前段頭前小段488-16地號土地分割而來，另頭前段頭前小段488-16地號土地係於65年7月26日自頭前段頭前小段488地號土地分割而來。又系爭福基段547地號（即488-79地號）土地係於84年3月13日自自同地段48
8-16地號土地分割而來，原出租人為原告，承租人為被告，兩造對耕作地點認定有異，經新莊巿公所於94年1月5日邀集兩造及地政事務所人員至現地會勘結果，確認頭前小段488-79地號（即系爭福基段547地號）土地非兩造約定耕作範圍等情，有臺北縣新莊巿公所94年5月5日北縣莊民字第0940023102號函暨檢附會勘記錄、土地登記簿謄本、94年7月12日北縣莊民字第0940035473號函附卷可稽（本院卷㈡第11、13、14、156、238、239頁）。依卷附（本院卷㈡第13、14頁）新莊巿公所三七五租約會勘記錄可知：兩造配合地政事務所人員 胡先 現場指界結果，本件莊租登字第10
5號租約之耕作地點係系爭頭前小段488-5、488-16、488-
100、488-101、488-104、488-105地號土地，現況為雜樹及管芒等雜草。又參酌卷附（本院卷㈡第157至196頁）本院84年度訴字第724號、台灣高等法院85年度上字第997號、86年度上更㈠字第570號、最高法院86年度台上字第3420號、87年度台上字第2865號民事判決，可知系爭福基段
547地號土地（即頭前段頭前小段488-79地號）係被告與另一佃農蔡萬春間租約所屬耕地，訴外人蔡萬春訴請續訂租約，經判決駁回確定。準此以觀，系爭福基段547地號土地非為系爭耕地租約之租賃範圍，被告所辯，堪以採信，原告之主張，難信為真正。
六、原告主張系爭土地之使用分區管制業已變更為系爭土地業已編定為「前盛工業區」及住宅區，且已由被告設定債權額1,
800萬元之抵押權予訴外人李進益、李進水，本應由被告提出調解終止租佃契約，惟原告一再要求續訂租約，被告卻藉故辭拒不接受，其既提起反訴，終止本件租約，原告自依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，得請求補償之事實，業據提土地登記簿謄本、臺北縣政府94年4月27日北府城開字第0940331395號函為證（本院卷㈠第155-4至17
4、178至185頁、卷㈡第30頁），但為被告所否認，辯稱：原告所租之系爭土地，業已非因不可抗力繼續一年不為耕作而廢耕多時。被告據以終止租約之依據，係耕地三七五減租條第第17條第1項第4款而非同條例第17條第1項第5款之規定等語。經查：
（一）原告主張系爭土地已由被告設定債權額1,800萬元之抵押權予訴外人李進益、李進水之事實，雖據提出土地登記簿謄本為證，被告對此亦無爭執，惟系爭耕地是否設定抵押權，與被告是否得終止本件租約；原告得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項之規定請求補償等爭議無關連性，自無加以審究之必要，合先敘明。
（二）原告主張系爭土地之使用分區管制業已變更為系爭土地業已編定為「前盛工業區」及住宅區之事實，雖據提出土地登記簿謄本為證，被告對此亦無爭執，惟按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在促進土地之利用。觀諸同條例第17條第1項第4款規定租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續1年不為耕作時，不得終止。足見同條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第
1項第5款規定終止為前提，且耕地編定或變更為非耕地使用時，承租人於實際上仍為耕作，始得上依同條例第17條第1項第5款規定，請求補償，倘承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作，自不得以依上開規定，請求補償。系爭頭前小段488-5、488-16、488-100、488-101、488-
104、488-105等地號土地，經新莊市公所於93年5月6日至系爭土地進行現場勘查，認定：「耕地現況芒草叢生僅發現少數農作物，確有廢耕之事實」。新莊市公所於94年1月5日會同兩造至系爭耕地進行會勘，經雙方配合地政事務所測量人員現場指界結果認定：「一０五號租約號雙方耕作地點認定無異議（現況為雜樹及菅芒等雜草附照片）」，有台北縣新莊巿公所三七五租約會勘紀錄及現場照片附卷可稽（本院卷㈠第22至26、48至51頁）。而本院於94年5月23日履勘現場時，系爭頭前小段488-100、488-101地號土地上設有圍籬，系爭頭前小段488-104鄰488-100地號土地之部分及鄰488-102地號土地之部分，均未耕作，中間部分土地則為訴外人 蔡金池 種植之金針，原告亦自認該金針非其耕作。現灌溉溝渠行經系爭頭前小段488-104、488-5地號，其中鄰東方部分有種植金針、紅菜與青淑等作物。原告稱上開灌溉溝渠為其挖掘，而系爭頭前小段488-5、488-104、488-105地號土地上種植竹
子、芭蕉、雜樹、雜草等。土地上所見之18棵芭蕉為其所種植，竹子種植後僅留1棵存活云云。鄰系爭488-105地號之系爭488-101地號土地上有廢棄物、廢土、雜樹、雜草等情，業經本院囑託新莊地政事務所派員會同履勘現場並指界屬實，復製有勘驗筆錄；原告提出之現場照片20幀；被告提出之地籍圖謄本1紙、現場照片12幀、光碟1片附卷可稽（本院卷㈡第43、44、72至79、111至120頁），準此以觀，原告未在系爭耕地上耕作，歷有年所。再者，原告主張其至78年間仍有繳租，因被告不同意續訂租約，以致原告不知如何繳租云云，雖提出郵政掛號郵件回執、收據等影本（本院卷㈡第304頁），經查，依上開收據之記載，固可認被告於79年2月24日簽收77年、78年第1、2期租金，惟系爭土地之現況，已如上述，且原告是否於系爭土地耕作，與被告是否同意與之續訂租約，實屬兩事，原告自不得以被告不同意續訂租約，而未為耕作。原告既未舉證證其係不可抗力之原因而繼續1年不為耕作，被告辯稱原告非因不可抗力繼續1年不為耕作等語，堪以採信。原告既非因不可抗力繼續1年不為耕作，被告自得以反訴書狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，核屬有據。原告爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，請求被告給付22,527,144元，及自本判決確定時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，均應駁回。
貳、反訴方面：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告之父李坤地與反訴被告之父戴洪端，於50年1月
1日就系爭土地訂立租登字第75號之耕地租約。其後該租約變更為莊登字第105號耕地租約，並由兩造分別承受該租賃關係，續由反訴原告為出租人、反訴被告為承租人。
（二）按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．四非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，耕地三七五減租條例第17條第四款訂有明文。新莊市公所於93年5月6日至系爭土地進行現場勘查，認定「耕地現況芒草叢生僅發現少數農作物，確有廢耕之事實」。新莊市公所於94年1月5日會同反訴兩造至系爭耕地進行會勘，經雙方配合地政事務所測量人員現場指界結果認定，「一０五號租約號雙方耕作地點認定無異議（現況為雜樹及菅芒等雜草附照片）」，反訴被告業於94年3月17日調處程序中自認，其自76年之後即未繳交租金亦未為耕作，足認廢耕為當事人所不爭執之事實。反訴被告雖主張其年年向新莊市公所申請災情歉收租稅全免及休耕輪作，然而新莊市公所查證後發現並無此事。職是之故，本件已該當耕地三七五條例第17條第4款，反訴被告非因不可抗力而繼續一年不為耕作，反訴原告自得終止該租約。依民法第26
3條規定，當事人依法律之規定終止契約者，應向他方當事人以意思表示為之。本件反訴原告雖曾向反訴被告表明終止系爭耕地租約，惟為慎重起見，特此再以書狀繕本之送達向反訴被告為終止系爭耕地租約之意思表示。
（三）為此，聲明：確認反訴原告與反訴被告間就坐落台北縣新莊市○○段頭前小段488-5號土地內面積2,236平方公尺，及同段488-16號土地內面積44平方公尺，及同段488-10
4號土地內面積703平方公尺，及同段488-105號土地內面積1,183平方公尺，及同段488-100號土地內面積21平方公尺，及同段488-101號土地內面積17平方公尺等六筆土地之耕地租約關係不存在。
二、反訴被告則以系爭土地於94年1月28日經台北縣政府圍籬禁止新建，致反訴被告無法耕作。又系爭頭前小段488-101、488-105地號之地目既為「道」，反訴被告如何耕作？故反訴被告並未廢耕。且反訴被告至78年間仍有繳租，因反訴被告不同意續訂租約，以致反訴被告不知如何繳租。是以，反訴原告之訴，為無理由，應予駁回。
三、兩造不爭執之事實：同前述「貳、本訴方面」、「三、兩造不爭執之事實」之記載。
四、系爭租約於50年5月20日訂立時，耕地範圍係新莊市○○段
488內0.5255甲（按1甲土地為0.9699公頃，則上揭耕地面積經換算後為5,096.82平方公尺），嗣原地主於62年間賣出
893平方公尺（約270坪）土地，並經分割為488-11地號土地（嗣重測變更地號為新莊市○○段○○○○號土地），系爭租約面積因此減為4,203.82平方公尺（四捨五入後為4,204平方公尺）等語，有土地登記簿謄本附卷可稽（本院卷㈡第
139至148頁），合先敘明。
五、反訴原告主張反訴被告非因不可抗力而繼續一年不為耕作之事實，業據提出臺灣省臺北縣私有耕地租約、台北縣鄉（鎮、巿）公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、臺北縣新莊巿公所93年11月25日北縣莊民字第0930063705號函、臺北縣新莊巿公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等件影本為證（本院卷㈠第259至261、265至274頁），反訴被告雖否認其有不為耕作之情事，惟查，系爭頭前小段488-5、488-16、488-100、488-101、488-104、488-105等地號土地，經新莊市公所於93年5月6日至系爭土地進行現場勘查，認定：「耕地現況芒草叢生僅發現少數農作物，確有廢耕之事實」。新莊市公所於94年1月5日會同兩造至系爭耕地進行會勘，經雙方配合地政事務所測量人員現場指界結果認定：
「一０五號租約號雙方耕作地點認定無異議（現況為雜樹及菅芒等雜草附照片）」，有台北縣新莊巿公所三七五租約會勘紀錄及現場照片附卷可稽（本院卷㈠第22至26、48至51頁）。而本院於94年5月23日履勘現場時，系爭頭前小段488-
100、488-101地號土地上設有圍籬，系爭頭前小段488-10
4鄰488-100地號土地之部分及鄰488-102地號土地之部分，均未耕作，中間部分土地則為訴外人蔡金池種植之金針，原告（反訴被告）亦自認該金針非其耕作。現灌溉溝渠行經系爭頭前小段488-104、488-5地號，其中鄰東方部分有種植金針、紅菜與青淑等作物。原告（反訴被告）稱上開灌溉溝渠為其挖掘，而系爭頭前小段488-5、488-104、488-10
5地號土地上種植竹子、芭蕉、雜樹、雜草等。土地上所見之18棵芭蕉為其所種植，竹子種植後僅留1棵存活云云。鄰系爭488-105地號之系爭488-101地號土地上有廢棄物、廢土、雜樹、雜草等情，業經本院囑託新莊地政事務所派員會同履勘現場並指界屬實，復製有勘驗筆錄；反訴被告提出之現場照片20幀；反訴原告提出之地籍圖謄本1紙、現場照片12幀、光碟1片附卷可稽（本院卷㈡第43、44、72至79、11
1至120頁），足見並無反訴被告所稱：系爭土地於94年1月28日經台北縣政府圍籬禁止新建，致反訴被告無法耕作之情事。另參諸卷附（本院卷㈠第40頁）臺北縣新莊巿公所93年11月25日00000000000號函載明：「...三、有關佃農丙○○所提年年向本所申請『災情歉收租稅全免』及『休耕輪作』乙節經本所查證，並非事實」，準此以觀，反訴被告未在系爭耕地上耕作，歷有年所。再者，反訴被告辯稱其至78年間仍有繳租，因反訴原告不同意續訂租約，以致反訴被告不知如何繳租云云，雖提出郵政掛號郵件回執、收據等影本（本院卷㈡第304頁），經查，依上開收據之記載，固可認反訴原告於79年2月24日簽收77年、78年第1、2期租金，惟系爭土地之現況，已如上述，且反訴被告是否於系爭土地耕作，與反訴原告是否同意與之續訂租約，實屬兩事，反訴被告自不得以反訴原告不同意續訂租約，而未為耕作。反訴被告既未舉證證其係因不可抗力之原因而繼續1年不為耕作，反訴原告主張反被告非因不可抗力繼續1年不為耕作等語，堪信為真實。
六、綜上所述，反訴被告之繼續一年以上不為耕作訟爭土地，顯非因不可抗力所致，依耕地三七五減租條例第17條第1項第
4款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止...四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時...」之反面解釋，於承租人（反訴被告）有非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人（反訴原告）得終止租約之旨，反訴原告據以對反訴被告表示終止訟爭土地之租約，於法有據。原告訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，洵屬正當，應予准許，判決如主文欄第2項所示。
叁、本件事證巳臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所為立證對判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年11月30日
民事第二庭法官徐福晉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年12月5日
書記官林文賢