裁判字號：臺灣臺東地方法院89年東簡字第239號民事判決
裁判日期：民國90年01月17日
裁判案由：遷讓房屋等
台灣台東地方法院民事簡易判決八十九年東簡字第二三九號
原告乙○○訴訟代理人 蘇建榮 律師被告丙○○住嘉義
甲○○住台東右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告丙○○應將坐落台東縣台東市○○路○○○號房屋壹棟遷讓交還原告，並給付原告新台幣拾陸萬貳仟參佰參拾元及自民國九十年一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及自八十九年九月一日起至交還前開房屋之日止，按月以新台幣參萬伍仟元計算之損害金。
被告甲○○應自前項房屋遷出，將房屋交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
甲、原告之聲明：如主文第一、二項所示。
乙、事實摘要：
一、本件原告主張：兩造於民國八十九年三月一日簽訂房屋租賃契約書，由被告丙○○向原告承租坐落台東縣台東市○○路○○○號房屋乙棟（一至三層樓全部），租期自同日起至九十年三月一日止，每月租金為新台幣（下同）三萬五千元，雙方約定租金應於每月一日前繳納，且未經出租人同意，承租人不得將房屋出借或以其他變相方法由他人使用房屋。詎被告丙○○自八十九年四月一日起即拒繳租金，經原告起訴請求，兩造於同年七月十日就其中同年四月至六月份之租金合計十萬五千元部分成立和解（本院八十九年度訴字第一○八號）。被告丙○○竟於同年七月一日將系爭房屋交由被告甲○○使用，並拒絕繳納七月及八月份之租金，原告乃於同年八月二日以郵局存證信函通知被告丙○○，限於收受通知後五日內繳清欠租，然被告丙○○迄未繳納，為此原告再以本件起訴狀繕本之送達作為終止兩造間租賃契約之意思表示，兩造間之租賃關係因而消滅，被告丙○○尚積欠原告租金七萬元及原告代為墊繳之水電費用九萬二千二百三十元。本件審理期間被告丙○○固曾當庭表示願自動遷讓交還，然迄未履行，仍將其所有雜物放置屋內並緊閉系爭房屋二、三樓門戶，繼續無權占用系爭房屋，自應賠償原告相當於每月租金額計算之損害金。又被告丙○○未經原告同意，擅將系爭房屋交由被告甲○○使用，被告甲○○為無權占有，亦應一併請求其遷讓返還房屋。爰依租賃物返還請求權、無權占有及不當得利之法律關係起訴請求如主文第一、二項所示。
二、被告丙○○則以：伊已將系爭房屋鑰匙連同房屋返還原告，伊已無法再進入屋內，惟放置於一樓之電動玩具主機三部為伊所有，因遭債權人聲請強制執行而被查封，致不能搬移。另伊於八十九年七月一日將系爭房屋及其內之電動玩具機組設備借予被告甲○○經營使用，此後租金及水電費用自應由被告甲○○負擔等語置辯。
三、被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，然據其前到場之陳述，係被告丙○○與原告訂約，其已搬離上址等語。
丙、法院之判斷：
一、程序方面：被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告丙○○向原告承租系爭房屋，租期自八十九年三月一日起至九十年三月一日止，每月租金三萬五千元，被告丙○○自同年四月一日起迄於同年八月底均未繳納租金（同年四至六月之租金部分已另案和解），被告丙○○未經原告同意，擅將系爭房屋交由被告甲○○使用，原告前曾催告被告丙○○給付同年七、八月份租金，被告丙○○迄未清償，且另積欠原告代為墊繳之水電費用九萬二千二百三十元之事實，業為被告所不爭執，復有曾經本院公證處公證之房屋租賃契約（八十九年度公字第八十九號）及存證信函影本各乙件在卷可稽，原告此部分之主張堪信為真實。
（二）又查，原告前以被告丙○○自八十九年四月一日起未繳納租金為由，起訴請求被告丙○○遷讓房屋等，兩造訴訟中成立和解，被告丙○○願給付原告二十五萬五千元（八十九年度訴字一○八號），嗣被告未履行和解內容，原告乃聲請就被告丙○○所有財產強制執行（八十九年度執字第三○九○號），本院因此將被告丙○○置於系爭房屋一樓內之冷氣機乙組（含水塔）、 柏青哥 電動玩具機組五十五台、座椅四十八張、冷氣機二台、鋼珠回收機乙組查封，並將查封標的物交由債權人保管，前開標的物嗣因拍賣無人應買，而由原告承受等節，業經本院調閱八十九年度執字第三○九○號民事執行卷宗核閱無訛，前開強制執行程序係針對被告丙○○所有動產而實施，並未及於不動產之點交遷讓之問題，至屬明確。再者，原告因保管查封物固持有系爭房屋一樓部分之鑰匙，但被告丙○○仍緊閉二、三樓部分之門戶，致原告無法進入，且除前開查封物品外，被告丙○○尚有其他雜物分別堆置於一、二、三樓，並未完全遷離等情，已經本院履勘明確（詳見本院八十九年十二月六日履勘筆錄）。更何況被告丙○○於本院履勘現場時，更矢口主張系爭房屋內前述電動玩具之主機三部及附著於建築物之裝潢設備尚屬其所有，尚未取走，電動玩具主機部分價值即高約三十萬元等語，顯見彼時被告丙○○主觀上尚無將系爭房屋遷讓點交予原告之意思至明。被告丙○○抗辯稱：伊已返還該屋，且將鑰匙交還原告，至於屋內之電動玩具主機三台為伊所有，係因強制執行程序遭查封而無法搬離云云，即無足採。再查，被告丙○○雖將系爭房屋及機器設備交予被告甲○○使用，然其並未完全遷離上址，且仍就租賃標的物多所主張，已如前述，足認其仍以租賃物之占有人及機器設備之所有人自居，並未喪失承租人之地位，其與被告甲○○均屬系爭房屋之占有人，亦屬明確。原告依據租賃契約終止後之租賃物返還請求權起訴請求被告丙○○遷讓交還系爭房屋，即有理由，應予准許。
（三）再按，租賃契約係債權契約，僅於契約當事人間發生效力，系爭房屋係被告丙○○向原告租用，有前揭租賃契約書影本乙件可參，被告甲○○與原告並無任何契約關係，雖被告丙○○將系爭房屋借予被告甲○○，而由被告甲○○實際使用，然被告甲○○並未因此成為租賃契約之當事人，其非本件租賃契約之承租人甚明。準此，對原告而言，系爭房屋仍為被告丙○○所佔用，被告甲○○之占有使用租賃物係屬無權占有，原告自不得向被告甲○○請求給付租金及代墊之水電費用。被告丙○○辯稱其已將系爭房屋交予甲○○使用，應由甲○○支付前述之租金及水電費用部分云云，洵不足採。
（四）綜上所述，原告起訴請求被告丙○○、甲○○二人遷讓交還房屋，被告丙○○並應給付租金及代墊之水電費用合計十六萬二千三百三十元及自八十九年十二月二十九日追加起訴狀繕本送達後之九十年一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及自八十九年九月一日起至遷讓房屋之日止，按每月租金三萬五千元計算之損害金，為有理由，應予准許。
（五）本判決係因建築物定期租賃所生之爭執涉訟，爰依職權宣告假執行。
丁、據上論結，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第三款判決如主文。
中華民國九十年一月十七日
台灣台東地方法院台東簡易庭
法官姜麗香右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年一月十七日~B法院書記官陳俊德