裁判字號：臺灣高雄地方法院91年簡上字第353號民事判決
裁判日期：民國92年01月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度簡上字第三五三號
上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 黃宏綱 律師右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十六日本院高雄簡易庭第一審簡易判決（九十一年度雄簡字第一八四二號）提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人應自民國九十一年一月一日起至遷讓交還門牌編號高雄市○○區○○○路○○○號房屋之日止按月給付被上訴人超過新台幣肆萬元之部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張伊所有門牌編號高雄市○○區○○○路○○○號三層樓房乙棟自十餘年前起即以每年換約之方式租予上訴人開設傢俱店使用，兩造最後於民國八十九年十一月十六日換約，雙方約定租期為自九十年一月一日起至同年十二月三十一日止，租金為每月新台幣（下同）四萬五千元，並定租期屆滿時上訴人即應將該租賃房屋騰空交還，且應將其於前所拆除之與鄰房（同路二二三號）相隔之共同壁予以恢復原狀，嗣系爭租約屆期前伊即表明不再續租，惟上訴人於租期屆滿後並未將該共同壁予以回復原狀，且迄今仍占用拒不搬遷，今兩造租約既因期限屆滿而告消滅，其繼續占有使用系爭房屋自屬無權占有，依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於租金之利益且致伊受有損害，為此乃依兩造租約所定及不當得利之法律關係，請求上訴人應將上開房屋與同路二二三號建物間之共同壁予以回復原狀並遷讓交還，且應自九十一年一月一日起至遷讓交還該房屋之日止按月給付四萬五千元之損害金，原審依法判令上訴人應將上開房屋回復原狀並予返還，且應自其無權占有之日起按月給付相當於租金之不當利得，其認事用法均無違誤，上訴人所提之本件上訴並無理由，爰聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以被上訴人於租期屆滿前曾找伊洽談次年租金事宜，惟因其執意漲價而未談成，伊因認被上訴人仍有續租之意始未搬遷，伊就被上訴人請求應將系爭房屋之共同壁予以回復原狀並即遷離等情並無意見，惟近來經濟景氣甚差，該屋附近房屋之租金每月約均僅為二萬元，其請求按月給付四萬五千元之相當租金損害實屬過高，原審就此過高之損害金未予以酌減即逕予判令伊應如數給付，其認事用法顯有違誤，爰聲明請求判令原判決廢棄，並駁回被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請。
三、本件被上訴人主張伊所有上開房屋自十餘年前起即以每年換約之方式租予上訴人開設傢俱店使用，而兩造最後換約時乃約定租期為自九十年一月一日起至同年十二月三十一日止，租金每月四萬五千元，並定租期屆滿時上訴人即應將該租賃房屋騰空交還，且應將其所拆除之共同壁予以恢復原狀，嗣系爭租約屆期前伊即表明不再續租，惟上訴人於租期屆滿後並未將該共同壁予以回復原狀，且迄今仍占用未予搬離等情，業據被上訴人提出與所述相符之建築物使用執照、店舖住宅新建工程設計圖、房屋稅轉帳繳納通知、房屋租賃契約書、房屋租借合同書、承諾書等件為證，上訴人於此亦不爭執而堪信上訴人此部分之主張為真實，惟被上訴人則另以前詞置辯。按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，另土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額，最高法院六十一年台上字第一六九五號、八十八年度台上字第三三三一號分別著有判例或判決。查兩造所訂租約業於九十年十二月三十一日屆期，而系爭租約於屆期前乃因兩造就每月應付租金數額無法達成協議而未予續約，被上訴人於此後並即表明不再續租而請求遷離等情，此為兩造所不爭執，是系爭租約既已屆期而未續約，且被上訴人並已表示反對續租之意，兩造間之租賃關係自已於上開期間屆滿而告消滅，而上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有使用系爭房屋，其對系爭房屋之使用自屬無權占有，且依社會通念並可能獲得相當於租金之利益甚明；另兩造就系爭房屋之租賃，其於八十七年間每月租金額為六萬二千元，八十八年上、下半年度每月租金額各為五萬元、五萬三千元，八十九年一月之租金額為五萬元，九十年之租金額則為每月四萬五千元，此為被上訴人所自承，並有房屋租借合同書、承諾書、房屋租賃契約書等件在卷可稽，今上訴人所受之利益既為占用系爭房屋之租金利得，而兩造就系爭房屋之使用原即訂有租金對價，且該處乃位高雄市○○街而適合上訴人營業使用，則其所受利益自得以歷來租金約定之狀況以為衡定，惟參以兩造就系爭房屋租金之約定乃係逐年調降，且九十一年高雄市各行業之景氣狀況不佳，傢俱街因受房地產長期不景氣之影響倒閉者甚眾，本院斟酌兩造原訂租金數額與現實社會經濟狀況相衡結果，認被上訴人請求以九十年度之租金數額為上訴人九十一年一月以後無權占有系爭房屋之租金利得計算基準尚屬過高，應以每月四萬元計算其損害金較為適當。今上訴人既無權占有系爭房屋，且亦未依約將其共同壁予以修復，從而本件被上訴人依兩造租約所定及不當得利之法律關係，請求上訴人應將上開房屋與同路二二三號建物間之共同壁予以回復原狀並遷讓交還，且應自九十一年一月一日起至遷讓交還該房屋之日止按月給付四萬元之損害金，依法即無不合而應予准許，原審於此部分認事用法均無違誤，自應與以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決之該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回此部分之上訴，另被上訴人所得請求之不得利得僅為上開金額，逾此範圍外之請求即為無據，原審就此判令上訴人應給付逾上開範圍外之損害金，此部分於法自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決之該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
四、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年一月十七日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官黃蕙芳~B法官林玉心~B法官黃宏欽右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十二年一月十七日~B法院書記官史華齡