板橋簡易庭111年度板簡字第451號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

111年度板簡字第451號

原告 邱鳳玲

訴訟代理人 蔣美龍 律師

被告 李亞澄

訴訟代理人 黃建國

上列當事人間請求排除侵害事件，於民國112年2月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○○號五樓建物屋頂平臺如附圖所示之屋頂增建物（面積為五十四點七八平方公尺）及鐵窗（面積為四點六九平方公尺）拆除並騰空返還原告及全體共有人。

二、被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾玖元，及自民國一百一十二年二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告應自民國一百一十一年一月二十一日起至拆除第一項所示屋頂增建物及鐵窗並騰空返還之日止，按月給付原告新臺幣伍元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬捌仟元為原告供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣貳佰玖拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於到期後得假執行；但被告如按月以新臺幣伍元為原告供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法第255條第l項第2、3款之規定自明。查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：「㈠、被告應將新北市○○區○○路0段000巷0弄00號5樓屋頂平臺之增建物（面積約40平方公尺，以地政機關實際測量為准）拆除返還全體區分所有權人。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）12,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國110年12月1日起至將第一項所示建物拆除之日止，按月給付原告200元。」等語，嗣於本院112年2月21日言詞辯論期日，當庭變更訴之聲明為：「㈠、被告應將新北市○○區○○路0段000巷0弄00號5樓屋頂平臺之屋頂增建物（如新北市樹林地政事務所112年1月3日土地複丈成果圖表所載面積為54.78平方公尺）及鐵窗（如新北市樹林地政事務所112年1月3日土地複丈成果圖表所載面積為4.69平方公尺）拆除並騰空返還原告及全體共有人。㈡、被告應給付原告14,273元，及自本次言詞辯論翌日即112年2月21日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至訴之聲明第一項所示屋頂增建物及鐵窗拆除並騰空返還之日止，按月給付原告238元」等語。經核原告所為訴之變更，揆之前開規定，核無不合，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

㈠、原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄00號3樓之區分所有權人，被告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄00號5樓之區分所有權人，被告未經全體區分所有權人同意，擅自占用門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄00號公寓（下稱系爭公寓）屋頂平臺增建物占有使用（下稱系爭增建物），公寓頂樓平臺為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，應為各區分所有權人之共有部分，為維護區分所有權人權益，爰請求被告拆除系爭增建物，並將屋頂平臺返還全體區分所有權人；另被告無權占有屋頂平臺使用，原告請求被告給付起訴前五年相當於租金之不當得利14,273元，並按月給付相當於租金之不當得利238元，為此，爰依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項及第821條、179條之規定提起本件訴訟。並聲明如前開變更後訴之聲明。

二、被告則以：

㈠、被告並非系爭增建物之事實上處分權人，且系爭增建物於89年以前已存在，並非被告購入後增建，與前屋主之交易契約内容亦無該爭增建物之合法登載並移轉等記錄，故實難認被告為系爭增建物之事實上處分權人，況系爭增建物實際屋況早已呈現多年無人使用跡象，屋内亦早已拆除内梯，封樓板隔斷，被告實際卻並無占有、使用、收益之事實。被告持有系爭建物之鑰匙，也僅因考量日後頂樓漏水而基於修繕之用，以免頂樓漏水造成被告自身房屋受損嚴重。　

㈡、被告於100年10月入住系爭公寓5樓，原告迄今方對被告提起本件訴訟，故認定原告在相當期間内不行使其權利及行為造成特殊情況，而構成權利失效及權利濫用。

㈢、原告要求賠償金及使用金等，因該爭增建物位於全體區分所有權人公共用地之上，社區亦有成立合法登記之社區管理委員會組織，退萬步言之該爭增建物緃有因使用而衍生之費用，也應由全體區分所有權人共同決議處分並由社區管理委員會管理並納入共同基金之中，做為公共區域修繕準備金，

　　且原告僅有持分，然原告卻仍以樓層數5樓共五戶計算，並依申報地價10%計算相當於不當得利之每月租金，實屬過高。

㈣、且依目前系爭公寓頂樓實際現狀，仍保有約40多平方之露台供避難空間使用，並有兩側可疏散至鄰棟之通道，若一旦有火災發生，依然有消防灑水可緊急救災外，亦有消防避難逃生通道，並非如原告所說妨礙逃生避難等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭公寓坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），系爭土地為兩造及其他共有人所共有，而原告為系爭公寓3樓之所有權人，被告則為系爭公寓5樓之所有權人，系爭公寓屋頂平臺則建有系爭增建物等情，除為兩造所不爭執，有上開土地、建物之公務用謄本、新北市樹林地政事務所112年1月9日新北樹地側字第1126010449號函附卷可考，堪信為真實。

四、本院之判斷：

㈠、原告主張被告應將系爭增建物拆除並將屋頂平臺騰空返還原告及全體共有人，有無理由？

⒈原告為系爭公寓屋頂平臺之共有人：

　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。又區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第1、2項定有明文（98年1月23日修正前係規定推定為各所有人之共有，然其規範意旨並無不同），且縱未經登記，仍不失其公用、共有之性質。本件系爭增建物、系爭公寓之屋頂平臺既非為特定區分所有權人之專有部分，則應屬系爭公寓之共用部分，縱未登記，亦不影響上開部分應屬共有之性質，而原告既為系爭公寓之區分所有權人，其就系爭公寓屋頂平臺之公用部分，自亦為共有人。是被告辯稱原告無權代表其餘共有人請求拆除系爭增建物，要無足取。　

⒉被告為系爭增建物之事實上處分權人：

　　經查，原告主張被告為系爭增建物之事實上處分權人乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。惟查，被告並不爭執其持有系爭增建物鐵門之鑰匙，且本院於112年1月3日前往系爭公寓屋頂平臺履勘，勘驗結果略以：系爭增建物有獨立出入之鐵門等情，並經被告訴訟代理人當庭陳述：被告家人交付其系爭增建物之鑰匙等語，有勘驗筆錄附卷可考；又系爭增建物之鐵門關閉後，非有鑰匙無從進入系爭增建物，亦有原告拍攝並陳報之系爭增建物鐵門、內部、外部照片7張附卷可參，據此，被告持有系爭增建物鐵門鑰匙，應為系爭增建物之實際占有人無訛。系爭增建物雖未經保存登記，然被告係於100年9月20日與訴外人 鄭智嘉 簽立系爭公寓5樓之建築改良物所有權買賣移轉契約書，並於100年10月7日移轉登記，取得所有權，有上開建築改良物所有權買賣移轉契約書、建物登記公務用謄本附卷可考。再經證人即鄭智嘉之父 鄭子良 於本院審理時證稱：系爭增建物公寓5樓建物的出賣人是鄭智嘉，是我兒子，我清楚本件買賣，本件出售之範圍是寫在契約書(本院按，證人鄭子良所指應為私契，而非公契即上開建築改良物所有權買賣移轉契約書)，我們這邊賣方的契約不見了，但是本件買賣價金有包含系爭公寓5樓及6樓之系爭增建物，交屋部分也是系爭公寓5樓及6樓之系爭增建物一併清空點交給被告，因為系爭公寓5樓及6樓之系爭增建物是打通的，系爭公寓5樓可從內部樓梯直接通往6樓之系爭增建物，所以我僅交付系爭公寓5樓之鑰匙；而且我於90幾年購買系爭公寓5樓及6樓之系爭增建物時，買賣契約上也是寫清楚系爭公寓5樓及6樓之系爭增建物一起賣給我，雖然登記我兒子鄭智嘉的名字，但是買賣價金是我出錢的，簽定買賣契約時我也在場，我把系爭增建物屋頂重作，再把系爭公寓5樓和6樓之系爭增建物之間打通等語，足認被告之前手鄭智嘉確有取得系爭增建物之事實上處分權，並為使用收益，並將系爭增建物之事實上處分權出賣予被告，被告持有系爭增建物鐵門之鑰匙，而得為排他性之使用，且因平日系爭增建物鐵門上鎖，非被告持有之鐵門鑰匙無從開啟、進入，縱然系爭增建物內部空間閒置，甚至通往系爭公寓5樓之內部樓梯封閉中，仍應認系爭增建物為被告占有中。被告辦稱其並無系爭增建物之事實上處分權，亦非現時占有人云云，難認可採。

　⒊被告另辯稱原告提起本件訴訟違反誠信原則，有權利濫用情事等語，惟查，本件原告權利之行使，並非以損害被告為主要目的，維護系爭土地、系爭公寓屋頂平臺所有權之完整，亦有其法律上之利益，而被告拆除無權占用之建物，並未損及主建物，對於公共利益亦無危害，是原告為系爭公寓屋頂平臺之共有人，提起本訴，為所有權之正當行使，自難認有何違反誠信原則或權利濫用。

　⒋綜上所述，原告為系爭公寓屋頂平臺之共有人，被告為系爭增建物之事實上處分權人及現占有人，原告訴請被告拆除系爭增建物並將系爭公寓屋頂平臺返還原告及全體共有人，並非權利濫用，為有理由。　

㈡、原告得否依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干部分：

⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之返還利益請求權之時效期間為5年（最高法院96年台上字第2660號裁判意旨參照）。經查，本件被告無權占有系爭增建物，已如前述，則原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被告給付本件起訴前5年相當租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭公寓屋頂平臺之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。而土地法第97條所謂土地價額，應依法定地價定之；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之「申報地價」而言。又建築基地之租金，按申報地價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院61年度台上字第1695號、46年度台上字第855號及68年度台上字第3071號判例意旨可資參照）。查系爭增建物坐落位置在新北市三峽區介壽路三段200巷，緊鄰省道3號，距離土城市區約5公里，有原告所提出系爭增建物照片及GOOGLEMAP截圖附卷可稽。是本院審酌上揭情狀，認本件以系爭土地申報地價年息百分之8核定為年租金，應為適當。

⒊又系爭增建物占用系爭公寓屋頂平臺59.47平方公尺（計算式：54.78＋4.69＝59.47），系爭公寓坐落系爭土地每平方公尺之申報地價於105年至106年間年間為2,320元；107年至110年間為為2,400元；111年間為2,560元，有系爭土地重測前後之公告地價表、系爭土地地價第一類謄本在卷可參，另原告就系爭增建物所坐落土地之應有部分比例為100000分之527，有土地第一類謄本在卷可憑，依此計算，原告起訴前5年得請求被告給付不當得利之金額為299元(計算式=Σ占用面積*申報地價*年息*應有部分*(請求起算日~請求末日)/該年度總日數；元以下四捨五入)；及自起訴狀送達翌日即111年1月21日起至被告拆除騰空返還系爭公寓屋頂平臺之日止，每月得請求被告給付不當得利之金額為5元（計算式：59.47平方公尺2,5608%527/100000/12月＝5，元以下四捨五入）；逾此部分之請求，則屬無據。

五、從而，原告依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項及第821條、179條之規定，請求㈠、被告應將新北市○○區○○路0段000巷0弄00號5樓屋頂平臺如附圖之屋頂增建物（面積為54.78平方公尺）及鐵窗（面積為4.69平方公尺）拆除並騰空返還原告及全體共有人。㈡、被告應給付原告299元，及自112年2月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢、被告應自起訴狀繕本送達翌日起即111年1月21日起至訴之聲明第一項所示屋頂增建物及鐵窗拆除並騰空返還之日止，按月給付原告5元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，原告聲請調查證人 陳一偉 亦無必要，併此敘明。

七、本件原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，併予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　10　　日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

法官許珮育

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　10　　日

書記官林宜宣

附圖：