臺灣臺中地方法院簡易民事判決 104年度中簡字第3098號
原 告 吳一清
訴訟代理人 黃碧珠
被 告 曾詡茜
方芊懿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告甲○○代理其女兒即被告丙○○於民國104年3月31日
與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將其所
有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（面積587
平方公尺、權利範圍158/10000）及其上門牌號碼臺中市
○區○○路○○○號2樓之2房屋（下稱系爭房屋）出售予原
告，約定買賣價金為新臺幣（下同）225萬元，原告已依
約履行繳付價金。兩造約定於104年5月2日交付系爭房屋
，惟交屋當日，被告甲○○讓原告在大樓外等候約3小時
，才整理好私物騰空系爭房屋，原告因有要事需趕回北部
，所以當日僅檢查屋內水、電及結清餘款。嗣於104年5月
11日，原告整理系爭房屋時，始發現屋內原木裝潢多處遭
破壞，遍佈小鐵釘、廚房玻璃破損、窗戶腐蝕不堪使用…
等受損情形，被告丙○○既住於內，必知屋內情況，然被
告2人交屋前並未將屋內損壞部份修繕好，而是於交屋時
故意用沙發、窗簾等物品遮掩，顯有惡意至明。又原告於
104年5月18日再去整理系爭房屋時，經由樓下住戶告知，
始悉系爭房屋對面即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號2樓
之3房屋（下稱2樓之3房屋）係凶宅，昔日曾發生一氧化
碳中毒，3人陳屍於屋內之事件。原告於104年5月21日打
電話給被告甲○○，電話中被告甲○○未否認知悉2樓之
3房屋為凶宅，僅是一再說被告丙○○住得很平安，要原
告不要在意，電話中原告向其表示很在意此事，並告知倘
若知悉對面是凶宅絕不會購買系爭房屋，願意減少價金請
被告將系爭房屋買回等語，惟被告甲○○表示因要用錢，
要與家人商量，但事後卻未善意回應原告，並退回存證信
函，且拒接電話。依104年10月1日上路之新版不動產說明
書可知，賣方需詳載不動產週邊半徑重要環境設施（包含
嫌惡設施、一般設施、工業住宅、凶宅等），須善盡主動
告知義務。原告查訪得知被告甲○○為不動產營業員，於
100年10月購買系爭房屋時，即已知悉2樓之3房屋是凶宅
，且因旁有嫌惡設施，以明顯低於市價及同社區物件價格
成交購屋。系爭房屋離凶宅約2公尺，整棟大樓住戶，僅
原告每天進出必需經過凶宅，一經過即想到2樓之3房屋內
曾有三位往生者，而心裡難過不舒服，影響居住品質，受
有損害甚明。再2樓之3房屋並未如被告2人所表示已經多
次買賣轉手，迄今仍為空屋，無人要入住。被告2人串謀
故意偽裝其一是租客，致原告對系爭房屋價值認知產生誤
差，有失公允至明，蓋事實上在不動產市場一般交易及經
驗法則上，嫌惡設施是會影響購買者之意願及價格，況被
告2人已知悉103年12月同社區6樓之4套房15.6坪，成交價
為185萬，是被告2人低買高賣系爭房屋，獲取暴利，有詐
取錢財之嫌，被告2人應交付具有其所保証品質及周邊無
嫌惡設施之房屋給原告，讓買賣標的與價金在財產價值上
具有對等性，始符合交易習慣上之誠信、公平原則。另原
告因修繕系爭房屋因此支出高額費用，爰以10萬元為限，
並予主張。故原告爰依債務不履行損害賠償之法律關係，
提起本件訴訟，請求被告應減少買賣價金50萬元，包含精
神慰撫金40萬元及修繕費用10萬元，並聲明：1.被告應給
付原告50萬元。2.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之主張：
被告之前屋主即證人乙○○100年3月購買系爭房屋之價格
為120萬，嗣被告丙○○100年9月購買系爭房屋時，成交
之價格為90萬，當時雖無實價登錄可參考，然被告丙○○
購屋前，99年11月同棟大樓1樓之5法拍屋成交價格為146
萬，被告丙○○購屋價格顯然低於市場行情許多，絕非當
時市場價格，且證人乙○○是因對面2樓之3房屋是凶宅，
不願意居住而出售。被告丙○○持有系爭房屋4年，且有
居住之事實，不可能對2樓之3房屋是凶宅一無所知，被告
2人顯有隱瞞原告之故意。
二、被告則以：
（一）原告於104年3月初，拿著系爭房屋之謄本資料親自到被告
2人戶籍地拜訪，被告2人當初詢問原告如何得知系爭房屋
出售消息，原告告知常與系爭房屋所在大樓4樓朋友聚會
，經朋友介紹得知系爭房屋出售，於是被告2人當時也詳
加介紹屋況。原告表明要購買，並曾詢問被告2人系爭房
屋是否法拍取得，被告2人當下立即回應系爭房屋是100年
透過東森房屋仲介購買，並且當時向原告告知目前已委託
房屋仲介銷售，原告應與被告2人委託之房屋仲介洽談，
原告表示不願意增加房屋仲介服務費支出，希望能降價售
出。原告希望能再看系爭房屋，嗣於104年3月27日晚上再
次進入被告家中，表示很熟悉該社區環境，希望被告2人
以220萬售出。原告當下也準備不動產行情資料說明，被
告2人曾經表示房屋仲介已接洽另一買主戊○○（原告當
時並不知訴外人戊○○與原告是夫妻），而且與原告出價
220萬元一致，兩造相談至晚上約10點半時，原告願意以
225萬元價格購買系爭房屋。
（二）於兩造104年3月31日簽訂系爭契約，共同確認系爭房屋現
況時，原告再三強調交屋時依合約所載現況點交為主。就
系爭房屋物理存在性質，包括屋材質、新舊、結構、裝潢
及格局等，可任由買受人依肉眼觀察或用手觸摸或用嗅覺
去感受。交屋當日，原告於系爭房屋室內檢視3小時，多
次檢視確認無誤後，並無異議，被告遂依合約所載，於原
告認同接受屋內現況後，依照系爭房屋現況辦理點交。
（三）原告於104年5月13日來電告知，系爭房屋屋內狀況遭被告
2人破壞，被告2人應需將屋內再行裝潢及修繕等語，並寄
存證信函予被告2人，惟被告2人從未破壞系爭房屋，亦從
未許諾交屋後仍將屋內進行裝潢及修繕，且於104年5月2
日經原告檢視系爭房屋現況點交後，被告2人未曾前往系
爭房屋，是原告所稱被告2人破壞系爭房屋等語，已造成
被告2人名譽受損。
（四）依內政部實價登錄資料，系爭房屋所在之社區物件104年5
月成交價15.62坪為280萬，足證該社區目前行情上漲，原
告以如此低價購買系爭房屋，明顯已獲得最大利益，無任
何損失。
（五）原告隱瞞身為不動產專業經紀人身份，依不動產經紀業管
理條例第16條經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或
他經紀業執行仲介或代銷業務。原告利用職務之便，事先
未經被告2人所許可，請調二類謄本開發投資案源，且數
次夜間侵門踏戶，未事前聯絡就親自站在被告2人家門口
，足以影響被告2人安全作息，交屋後又經常不斷來電騷
擾，使得被告2人身心受到損害甚明。再原告之妻於104年
2月時，先曾接觸過被告2人委託房屋仲介看過系爭房屋，
又與被告2人委託之房屋仲介下意願書220萬，事後改由原
告與被告2人直接接洽買賣系爭房屋，明顯意圖欺騙被告2
人。
（六）依不動產房屋買賣契約書的建物現況確認書第六項，已明
確指稱，出賣人僅需就其持有之專有部分是否曾發生非自
然因素之死亡，負告知義務，對於其餘住戶、樓上樓下所
生事宜皆無告知之義務，故就系爭房屋對面2樓之3房屋所
發生非自然死亡之情事，被告2人無法律或契約上之告知
義務，原告不可以此表示被告2人有刻意隱瞞之行為，簡
言之，原告所指凶宅既非發生在其購買之系爭房屋內，自
難責成被告2人就整棟建築物內發生之所有非自然身故事
件均有告知之義務。另原告主張進入系爭房屋後，心理感
覺毛毛的等語，僅係其個人主觀意識及心理面之範疇，原
告並無證據明確指出是被告2人所造成，且無因果關係，
亦無法證明係因進入系爭房屋後產生之影響。再者，依內
政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函釋意旨
，亦指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（
包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不
包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有
部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括
在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。系爭房屋對面2樓
之3房屋於95年發生非自然死亡事件既曾經多次買賣轉讓
，且長期有人居住，事發迄今復已逾十年，均並無發生其
他事故，當無原告所指應予告知之義務。
（七）被告丙○○於100年間，以高於110萬價格透過東森房屋購
買系爭房屋時，房屋仲介未曾告知2樓之3房屋於95年間發
生非自然死亡事件，被告丙○○入住至交屋期間，左鄰右
舍亦未發生任何非自然死亡事件，一直相安無事，系爭房
屋既非凶宅，被告2人當無負告知義務，且系爭房屋於104
年5月2日已完成交屋，有關104年10月1日新版不動產說明
書不應溯及既往。
（八）並聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告甲○○代理其女兒即被告丙○○，於104年3月31日就
系爭房屋及所在土地持分與原告簽訂系爭契約，約定買賣
價金為225萬元，原告已依約履行繳付價金完畢。
（二）兩造於104年5月2日進行系爭房屋之點交，點交時，系爭
房屋內之沙發椅已搬離現場，又點交前，原告曾入內看過
系爭房屋2次。
（三）系爭房屋斜對面2樓之3房屋係凶宅，95年間曾發生一氧化
碳中毒之非自然死亡事件，當時有3人陳屍於屋內。
（四）兩造完成系爭房屋之點交後，被告2人不曾再進入過系爭
房屋屋內。
（五）原告為不動產專業經紀人。
四、得心證之理由：
本件原告主張被告2人未將系爭房屋斜對面2樓之3房屋內曾
發生非自然死亡事件等情告知原告，顯有惡意，導致原告心
理上受影響，經給付精神賠償，且未依保證品質交付系爭房
屋予原告，顯有債務不履行之情，原告得請求減少價金，另
原告因系爭房屋屋內狀況不佳，另行支出修繕費用，亦請求
被告2人一併給付等語，均經被告2否認在卷，並以前詞置辯
。經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354
條第1項固定有明文；所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點
而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應
具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且
不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上第1173號判
例意旨參照）。
1.查原告主張系爭房屋斜對面之2樓之3房屋於95年間曾發生
一氧化碳意外中毒之非自然死亡事件（下稱系爭事故），
為被告2人所不爭執，然系爭事故並非發生於系爭房屋，
據系爭契約後附之建物現況說明書第6項之記載「本建物
（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死或
自殺致死之情事」（見本院卷第35頁），僅要求賣方即被
告2人應據實告知買方即原告於其「專有部分」內發生之
非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇
殺等非自然身故情事，系爭事故既非發生於原告所購買之
系爭房屋，自難責成被告2人需於出售系爭房屋時就該棟
建築物內發生之所有「非自然身故事件」均告知原告。況
建築物是否因為曾有人於此自殺或兇殺而成為「凶宅」，
僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教
信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教
儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導
致物之價值、效用或品質不具備，而成立物之瑕疵；參以
建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自
殺致死情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之
專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺
而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分）
，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）
之情，有內政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000
號函文影本在卷可稽，亦難指稱系爭房屋為「凶宅」甚明
。且系爭事故距兩造簽立系爭契約已相隔9年有餘，對於
該棟建物之所有住戶縱造成心理因素之影響，衡情已隨時
間經過而逐漸遺忘；佐以上開建物現況確認書第6項之記
載，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「產權持有期間」
內發生之「兇殺」或「自殺致死」非自然身故情事，系爭
事故既非發生於被告2人就系爭房屋產權持有期間，亦非
屬兇殺或自殺致死案件，益徵賣方即被告2人對於系爭事
故確無告知之義務至明。
2.原告雖以新版不動產說明書為據，主張：系爭房屋周邊半
徑300公尺範圍內之重要環境設施，被告2人均應善盡告知
之義務等語，然依卷附之新版不動產說明書影本可知，其
修正之應記載及不得記載事項，係於104年10月1日始生效
力，有內政部104年4月13日內授中辦地字第0000000000號
令影本在卷可憑（見本院卷第225頁）；且新版不動產說
明書二、成屋中之（四）其他重要事項5.，規範內容為「
本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自
殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘
明」，其他重要事項1.規範應予告知之周邊半徑300公尺
內多項重要環境設施，並未包括凶宅，有新版不動產說明
書應記載及不得記載事項修正規定影本在卷可考（見本院
卷第226-231頁）。本件兩造簽立系爭契約之時點既係在
新版不動產說明書尚未生效之104年3月間，且2樓之3房屋
係於95年間發生系爭事故，系爭房屋於被告丙○○產權持
有期間（100年至104年間），並未發生任何非自然死亡之
情形，有系爭契約、被告丙○○與訴外人乙○○就系爭房
屋簽立之買賣契約、95年5月8日網路新聞影本在卷可佐（
見本院卷第16、70-74、79、80頁），是原告即無依照新
版不動產說明書，主張被告2人未盡系爭事故之告知義務
之理，原告前揭主張被告2人未盡告知義務，系爭房屋具
有瑕疵，原告應得減少價金等語，並無理由。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文，換言之，民事訴
訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原
告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，即應駁回其
訴（最高法院著有17年上字第917號判例意旨足參）。本
件原告主張被告2人故意不告知其系爭事故，對其造成精
神上之損害，應另依侵權行為之規定給付精神慰撫金等語
，經被告2人所爭執，並答辯如前，原告自應就其主張之
事實負舉證之責任。經查：
1.被告2人並無告知原告系爭事故之義務，業經認定如前。
又被告丙○○買受系爭房屋時，並無證據足資證明其知悉
2樓之3房屋為凶宅，其並未以低於市價買受後，復以高於
市價出售系爭房屋等節，經證人即系爭房屋當時之出賣人
乙○○於本院審理中證述：「（問：你在居住系爭房屋期
間，有無聽過斜對門為凶宅之事？）沒有，當時我也會跟
樓下管理員聊天，但並沒有提到這件事情」、「（問：何
時知道斜對面是凶宅的事情？）是因為原告輾轉問我，我
才知道這件事情」等語，證人即當時之仲介人員丁○○於
本院審理中證稱：「（問：當初系爭房屋的斜對門有一間
凶宅，是否知悉？）...當時在賣房子的時候也不知道，.
..並沒有特別去詢問附近有無凶宅」、「（問：你仲介系
爭房屋的買賣時，當時的價格是否低於市價？）價金我實
在忘記了，但以當時賣的價錢，應該是符合常情」、「（
問：是否知悉被告賣給原告系爭房屋的價格225萬元，與
市價是否符合？）應該算是合理，因為那附近應該一坪約
14至16萬元，而系爭房屋為15.6坪」等語綦詳；核與卷附
內政部不動產交易實價登錄查詢網頁資料、系爭房屋抵押
貸款契約書、不動產使用狀況同意書影本大致相符（見本
院卷第89、205-218頁），是原告所指被告丙○○具有惡
意隱瞞、低買高賣之侵權行為故意等語，欠缺所據，並無
可採。
2.又原告該部分係請求精神慰撫金，惟按「不法侵害他人之
身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵
害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害
，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求
回復名譽之適當處分。」民法第195條第1項定有明文，是
依民法侵權行為請求權所得請求非財產上損害者，限於所
遭侵害之法益為生命、身體、健康、名譽、自由、信用、
隱私、貞操及其他人格法益而情節重大為限。查本件原告
主張遭被告2人惡意隱瞞2樓之3房屋發生系爭事故一情，
縱令屬實，原告亦未有上開生命、身體、健康、名譽、自
由、信用、隱私、貞操及其他人格法益遭受侵害、情節重
大之情，非屬上開民法第195條第1項所定得依侵權行為請
求非財產損害即精神慰撫金之範圍甚顯，原告對於其所受
之精神上損害亦未提出相關證據（如診斷證明書等）為憑
，故原告依照侵權行為規範所為之精神慰撫金請求，亦難
認有理。
（三）另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不
完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，
民法第227條載有明文。本件原告主張：系爭房屋電視牆
的下方都是鐵釘，被告2人以沙發遮掩電視牆，沙發旁邊
之牆面應該是原木色、卻被漆成白色，廚房玻璃有一片是
破裂的，浴室窗戶木頭百葉窗下方有腐蝕狀況，部分天花
板及廚具上方狀況不佳，因此支出10餘萬元修繕費，故被
告2人應就其等不完全之給付，負擔債務不履行之損害賠
償責任，經被告2人否認在卷，並已為前述之抗辯。經查
：
1.原告就其支出之修繕費用，大多僅提出「估價單」為據（
見本院卷第188、190、191頁），是否足以認定原告確實
受有支出費用之損害，尚有未明；又原告唯一提出之卷附
特力屋出貨明細表顯示（見本院卷第189頁），原告係購
買銅質鍍砂鎳+K金座取手6支，該等物品與系爭房屋之修
繕有何關連？是否確係用於系爭房屋之修繕？均未見原告
提出說明，是要難以原告所提之資料，認定原告受有被告
2人債務不履行之損失至明。
2.再就原告所稱被告2人以沙發遮掩電視牆等語論之，被告2
人係辯稱：交屋當時沙發早已搬離系爭房屋等語，業經原
告所不為爭執（見本院卷第162頁），是堪認被告2人確無
以沙發遮掩電視牆之情事，倘若原告認定被告2人係以其
他物品作為遮掩，亦應提出相關之證明為佐以實其說，否
則無從認定其所主張之事實為真。又電視牆縱有鐵釘存在
之事實，原告於交屋前既已看屋過2次，交屋當日亦有看
屋之機會，其對於系爭房屋之屋況即難諉為毫不知情；酌
以系爭契約第7條第1項並載有「本約標的...由賣方依簽
約時現況點交予買方或登記名義人...」之約定，足見兩
造已經約定依照系爭房屋之現況進行點交，原告該部分所
為被告2人應負債務不履行責任之主張，並無理由。
3.原告雖又主張沙發旁邊之牆面應該是原木色、卻被漆成白
色，浴室窗戶木頭百葉窗下方有腐蝕狀況等情，然經證人
丁○○於本院審理時之結證：「（問：依照你的仲介經驗
，所謂的現況交屋所指何項？）不要漏水、滲水，沒有影
響結構，至於裡面的裝潢，使用久了，一定會有磨損，沒
有保固的問題。我當時賣房子給被告時，屋齡就已經約20
年了，而且就是整間木造裝潢」可知（見本院卷第160頁
），系爭房屋既已有約20年之屋齡，內部之裝潢當恐有變
更、磨損老舊之情事，該部分原告主張之狀況，依理並無
影響正常使用及居住安全之虞，部分油漆顏色不一僅屬個
人主觀感受之範疇，是原告不得以之為由，主張被告2人
未盡出賣人之責任，進而請求被告2人賠償該部分之修繕
費用。
4.至原告主張廚房玻璃有破裂一片之部分，被告2人並未爭
執該事實，僅辯稱：尚有紗窗保護，且買受系爭房屋前，
該破裂處即已存在，因無使用冷氣之習慣，故亦無冷氣外
漏之問題，亦無債務不履行等語在卷。承前所述，原告於
交屋之前，至少已有2次進入系爭房屋觀看屋況之機會，
交屋當日，原告亦確有再度進入屋內勘查系爭房屋之屋況
，身為房仲業不動產經紀人之原告（見本院卷第85頁），
衡情對於勘查房屋屋況所應注意之事項，應較一般鮮少接
觸不動產買賣者，具有更多之經驗與認識，廚房之門扇並
非難以開啟、關闔、移動之屋內設備，其疏未透過輕易之
開門、關門動作，得悉門扇之玻璃破損狀況，顯有重大過
失，依民法第355條第2項之規定：「買受人因重大過失，
而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無
瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此
限。」原告應無從就此玻璃之破損，向被告2人主張負擔
損害賠償之責任甚明。
5.復原告所稱系爭房屋部分天花板及廚具上方狀況不佳一節
，經原告自承係看屋時，頭沒有往上看，才未發現等語在
卷（見本院卷第160頁），是若認定係屬瑕疵，同上4.所
認定之理由，應認原告疏未抬頭觀看系爭房屋天花板及廚
具上方，具有重大過失，無從向被告2人請求損害賠償亦
明。況所謂「狀況不佳」是否足以影響系爭房屋正常之使
用及居住之安全？均未見原告進一步之說明，是此部分之
情事，是否屬於系爭房屋之瑕疵，亦有疑義，原告該部分
之賠償請求，亦無理由。
五、綜上，原告依據債務不履行及侵權行為等法律關係，請求被
告2人減少價金、賠償原告合計50萬元，並無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年4月19日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月19日
書記官劉晴芬