裁判字號：臺灣桃園地方法院105年簡上字第116號民事判決
裁判日期：民國106年01月10日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣桃園地方法院民事判決105年度簡上字第116號上訴人 袁清吉 訴訟代理人 詹文凱 律師被上訴人 袁明貴
黃宗元 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國105年3月11日本院桃園簡易庭104年度桃簡字第836號第一審判決，提起上訴，於105年12月20日辯論終結，本院判決如下：
主文原判決廢棄。
確認上訴人就被上訴人袁明貴所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地所有權權利範圍二八八０分之二０之優先購買權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第247條第1項前段所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件上訴人就被上訴人袁明貴所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（重測前為桃園縣○○市○○段○○○○號土地，下稱系爭土地，所有權權利範圍2880分之20）有租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定主張有優先購買權，為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地是否有優先購買權之法律關係不明確，此種上訴人主觀上法律上地位不安之狀態，得以確認判決除去之，應認本件上訴人起訴有確認利益。
二、本件被上訴人袁明貴、黃宗元經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：訴外人祭祀公業法人桃園縣 袁汝成 （下稱祭祀公業袁汝成）於民國（下同）2年時，就系爭土地享有管理使用權限，嗣與伊簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由伊租用系爭土地興建門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○號（下稱系爭736之1房屋）、738之1號房屋（下稱系爭738之1房屋，合稱系爭房屋）。復祭祀公業袁汝成所有派下員包括被上訴人袁明貴之父 袁芳迎 （已歿）均於81年間簽立同意承諾書，約定派下員同意將24筆土地（含系爭土地）返還祭祀公業袁汝成，是被上訴人袁明貴既因分割繼承被繼承人袁芳迎之系爭土地所有權權利範圍2880分之20，自應受前揭同意承諾書之拘束，縱然系爭土地所有權權利範圍2880分之20經鈞院102年度司執字第16182號強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）由被上訴人黃宗元拍賣取得，惟伊就系爭土地既有租賃關係，自得行使優先購買權。系爭土地雖以 袁氏 子孫名義登記，然實際之處分權為祭祀公業所有，祭祀公業袁汝成依據派下子孫共同約定出租系爭土地，即非無權出租。又系爭土地並無分管契約，而係由祭祀公業袁汝成統一管理，出租宗親或第三人使用以收取租金，且依伊所提65年8月1日開立之租金收據，可證伊與祭祀公業袁汝成間於斯時確實已有租賃關係存在。為此，爰依土地法第104條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉確認上訴人就被上訴人袁明貴所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地所有權權利範2880分之20之優先購買權存在。
二、被上訴人部分：被上訴人袁明貴、黃宗元均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。惟據被上訴人黃宗元前於原審所提出書狀略以：伊係經法院公開拍賣之系爭強制執行程序拍定取得系爭土地所有權權利範圍2880分之20，原告提出同意承諾書雖有袁芳迎之簽名及印文，然袁芳迎同意與否，已有疑義。又系爭承諾書之簽名及印文縱為真正，因祭祀公業袁汝成迄今非屬系爭土地所有權人，故上訴人與祭祀公業袁汝成間簽立系爭租約，對系爭土地所有權人均不生效力，是上訴人依土地法第104條規定主張就系爭土地具有優先購買權存在，自不足取等語置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、本院得心證之理由：上訴人主張被上訴人袁明貴所有系爭土地，業於系爭強制執行程序由被上訴人黃宗元拍定，上訴人係系爭土地承租人，爰依土地法第104條第1項規定，請求確認對系爭土地有優先購買權存在等語，為被上訴人黃宗元所否認。經查：
㈠本件上訴人主張系爭土地所有權權利範圍2880分之20為被上
訴人袁明貴分割繼承取得，嗣由被上訴人黃宗元於系爭強制執行程序拍賣取得系爭土地，又於系爭土地上分別坐落有伊及伊配偶 袁林來 好為事實上處分權人及納稅義務人之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○號、桃園市○○區○○路○○○○○號未辦保存登記建物等情，業據上訴人提出本院民事執行處104年2月25日桃院勤102司執竹字第16182號函、同意承諾書、土地登記第二類謄本、臺灣金融資產服務有限公司（下稱金服公司）拍賣不動產投標書、金服公司102年10月15日102桃金職三字第54號函及房屋為稅籍證明書、門牌證明書等為證（見原審104年度補字第196號卷第4頁至第22頁、原審卷第181頁至第184頁），復經本院依職權調閱系爭強制執行事件全案卷證查核無訛，自堪信原告此部分主張為真實。
㈡上訴人又主張包含系爭土地等24筆土地，業經土地共有人即
祭祀公業袁汝成之派下員於81年間簽立承諾書將前開土地移轉登記予祭祀公業袁汝成，祭祀公業袁汝成對系爭土地有管理使用權，祭祀公業袁汝成依據派下子孫共同約定出租系爭土地，即非無權出租，且依伊所提65年8月1日開立之租金收據，可證伊與祭祀公業袁汝成間於斯時確實已有租賃關係存在等語，業據其於本院提出81年6月同意承諾書及派下員先祖於民國2年5月所訂祭祀公業合約書附件㈠及民國十一年所批明協議書附件㈡正本、80年1月1日、83年1月1日、89年1月1日92年1月1日至94年12月31日系爭租約及65年8月1日收據等為證，復徵諸證人 袁明瑛 到庭結證稱：伊記得系爭土地之前是霄裡段450地號為建地，在101年土地重測後改為龍友段955地號。伊自97年10月20日接任管理人，祭祀公業99年7月7日成立法人，伊目前是管理人。之前系爭土地總共有八甲多，系爭土地在55年伊小時候是三合院，後來由上訴人的父親 袁奕端 在前開三合院定居，後來歷任管理人依照大正二年所書立的內部合約，一直對袁奕端收取地租列為祭祀公業財務的運用一直延續到現在。祭祀公業之所以可收取系爭土地之租金，據伊瞭解，伊等祖先沒有分夥，對於已經往生祖先全部放在公廳，於年節祭拜，祭拜相關費用均由前開土地地租收取費用來支付。至依據大正二年的合約書，系爭土地是否要移轉給祭祀公業，為何沒有移轉乙節，乃因光復後管理人在資訊上可能不清楚，因為當初後續沒有辦理移轉登記的動作，後來 叔公 等往生後，81年 袁芳森 任管理人時，帶領各房代表向派下員徵詢意見是否同意將當時25筆土地登記為祭祀公業所有，且於81年6月書立同意承諾書，但因為國家法令限制沒有辦妥移轉登記手續，99年7月7日更名法人後依據相關法令，對於前開土地各派下願意捐贈給祭祀公業法人者，也已辦妥相關部分所有權移轉登記手續。這些土地除了上訴人有承租繳納租金外，除了其中一筆遭徵收，現在剩下24筆均是按照祖先留下的規約向承租者收取租金供祭祀公業法人管理使用，承租者有派下也有非派下之第三人等語明確（見本院卷第49頁反面、第50頁），核與同意承諾書上載明：「同意承諾書人係袁汝成祭祀公業派下員，依派下員先祖已於民國2年5月所訂祭祀公業合約書附件㈠及民國十一年所批明協議書附證件㈡所載明一切等，立同意承諾書人，全部同意追認並歸還祭祀公業所有，因事隔多年未處理，事經袁汝成祭祀公業管理委員會，於民國八十一年五月三十一日，在祖堂開會、議決，所列地號：八德宵裡段……450（即系爭土地）……等24筆……面積計約二台甲餘，如所附地籍圖需登記祭祀公業名下，並無條件提供移轉登記……」等語相符（見本院卷第51頁），且同意承諾書上確有被上訴人袁明貴之父袁芳迎之簽名及印文（見本院卷第56頁），再審酌被上訴人袁明貴、黃宗元均已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴法第463條準用同法第280條第3項再準用同條第1項規定，應視同自認，足認上訴人主張伊與祭祀公業袁汝成間至少自65年間起即有租賃關係存在，且祭祀公業袁汝成對系爭土地有管理使用權，屬有權出租等語，要與事實相符，堪可採信。
㈢按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104條第1項、第2項定有明文。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決意旨參照）。又「土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第10
4條之適用」（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。經查，系爭土地業經被上訴人黃宗元於前揭時間於系爭強制執行程序拍定在案，而上訴人係系爭土地承租人，且於系爭土地上蓋有未保存登記系爭房屋等情，業經本院認定如前，揆諸前揭說明，上訴人主張依土地法第104條第1項規定，請求確認就系爭土地有優先購買權存在，洵屬有據。
四、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項規定，請求確認就本院系爭強制執行程序所拍定之系爭土地有優先購買權存在，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中華民國106年1月10日
民事第一庭審判長法官林曉芳
法官謝伊婷法官汪智陽上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國106年1月10日
書記官洪明媚