臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第836號
原 告 袁清吉
訴訟代理人 詹文凱 律師
被 告 袁明 貴
黃宗元
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國105年
2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提
起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂有即受確認
判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律
上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安
之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院42年台
上字第1031號判例、52年台上字第1240號判例意旨參照）。
經查，本件原告依土地法第104條第1項之規定，就所有桃
園市○○區○○段○○○○號土地（重測前為桃園縣八德市○
○段○○○○號土地，下稱系爭土地）應有部分2880分之20主
張優先購買權存在，為被告所否認，顯然兩造就原告可否就
系爭土地應有部分2880分之20行使優先購買權存在與否已發
生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之
危險，依首開說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認
判決之法律上利益，於法有據，合先敘明。
二、本件被告2人經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：訴外人祭祀公業法人桃園縣 袁汝成 （下稱祭祀公
業袁汝成）於民國2年時，就系爭土地享有管理、使用權限
，嗣原告租用系爭土地興建門牌號碼 桃園市 ○○區○○路○○
○○○號（下稱系爭736之1號房屋）及738之1號之房屋
（下稱系爭738之1號房屋，合稱系爭房屋），並與祭祀公
業袁汝成簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約）。復祭祀公
業袁汝成所有派下員均於81年間簽立同意承諾書，約定派下
員同意將24筆土地（包含系爭土地）返還祭祀公業袁汝成，
其中訴外人即祭祀公業袁汝成派下員即被告 袁明貴 之父 袁芳
迎（已歿），亦已簽立前揭同意承諾書，同意返還系爭土地
予祭祀公業袁汝成，是袁明貴既因分割繼承被繼承人 袁芳迎
之系爭土地應有部分2880分之20，自應受前揭同意承諾書之
拘束，故縱系爭土地應有部分2880分之20經鈞院102年度司
執字第16182號拍賣執行程序（下稱系爭執行程序）由被告
拍得，但原告既就系爭土地有租賃關係，自得行使優先購買
權等語。為此，爰依土地法第104條第1項之規定，提起
本件訴訟，並聲明：確認原告就被告所有就系爭土地所有權
之優先購買權存在。
二、被告黃宗元經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其前
提出答辯狀略以：鈞院系爭執行程序所為公開拍賣系爭土地
，而被告黃宗元因拍定後取得系爭土地應有部分2880分之20
所有權。惟原告提出同意承諾書雖有袁芳迎之簽名及印文，
然袁芳迎同意與否，已有疑義。又系爭承諾書之簽名及印文
縱為真正，因祭祀公業袁汝成迄今非屬系爭土地應有部分28
80分之20所有權人，故原告與祭祀公業袁汝成間簽立系爭租
約，對系爭土地所有權人均不生效力，是原告依土地法第10
4條之規定，主張就系爭土地具有優先購買權存在，自不足
取等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告袁明貴經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀為任何聲明或陳述。
四、本件原告主張其與祭祀公業袁汝成簽立系爭租約，且系爭土
地應有部分2880分之20乃為被告袁明貴分割繼承取得，而被
告黃宗元於系爭執行程序拍定系爭土地等情，業據其提出本
院民事執行處104年2月25日桃院勤102司執竹字第16182
號函、土地登記第二類謄本、臺灣金融資產服務股份有限公
司拍賣不動產投標書、台灣金融資產服務股份有限公司102
年10月15日102桃金職三字第54號函及系爭契約為證，並經
本院依職權調閱系爭土地登記謄本、被繼承人袁芳迎之除戶
謄本及本院102年度司執字第16182號債務清償案件強制執
行卷宗核閱屬實，且被告袁明貴已於相當時期受合法之通知
，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出準備書狀爭執，依
民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項之
規定，應視同自認，本院綜合本件調查證據之結果及全辯論
意旨，堪信原告此部分主張為真實。
五、按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租
人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其
基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟
上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限
遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦
理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付
而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能
登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建
造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍
無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最
高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。經查，原告
於本院審理時陳稱：原告為系爭房屋之事實上處分權人，系
爭房屋均為未保存登記之房屋等語（見本院卷第168頁反面
），而系爭736之1號房屋納稅義務人為原告，系爭738之
1號房屋納稅義務人則為 袁林 來好，有桃園市政府地方稅務
局房屋稅籍證明書在卷可參（見本院卷第181頁及第183頁
），是雖可推定原告為系爭736之1號房屋之事實上處分權
人，然無法認定其為系爭738之1號房屋之事實上處分權人
甚明。又原告既為系爭736之1號未保存登記之房屋事實上
處分權人，依前揭判決意旨，自得請求確認就系爭土地有優
先承買之權利。
六、次按土地法第104條1項，關於基地之優先承買權，即為承
租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地
有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原
告，應先證明其基地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立
請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判例意旨參照
）。第按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得
向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為
債之相對性原則；惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立
之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由
當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以
登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用
，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該
債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權
化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號、
96年度台上字第1809號判決意旨參照）。末按各共有人，按
其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物
之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部
分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者
，其人數不予計算，民法第818條、第820條第1項分別定
有明文。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第
820條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地
已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權
，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意；反
之，如未訂立分管契約者，則需經取得共有人過半數且應有
部分比例過半數之共有人同意。本件原告主張祭祀公業袁汝
成對系爭土地有管理處分權限，早已於81年間，將系爭土地
出租予原告並建築系爭房屋等情，亦據其提出租賃契約書2
份及桃園市政府地方稅務總局房屋稅籍證明為證，然為被告
黃宗元所否認，自應由原告就其對於系爭土地有租賃關係存
在之事實，負舉證責任。經查，本院細譯原告所提出之租賃
契約書2份，承租人均為原告、出租人均為祭祀公業袁汝成
；簽立時間分別為99年7月20日及104年1月1日；租賃期
間分別約定為自99年7月20日起至103年12月30日止及自10
4年1月1日起至107年12月30日止；租賃標的物均為系爭
土地等情，有前揭租賃契約書在卷可按（見本院卷第31頁至
第49頁），是僅得知悉祭祀公業袁汝成於99年7月20日將系
爭土地出租予原告，且其等於104年1月1日續約之情，尚
難據此認定原告與祭祀公業袁汝成早已於81年間，即成立系
爭租約，是原告此部分主張，已有可疑。再者，系爭土地共
有人如附表所示等人，有系爭土地登記謄本在卷可按（見本
院卷第65頁至第106頁），堪認系爭土地確實非土地全體所
有權人出租予原告，並參以原告提出之同意承諾書僅記載：
同意承諾書人係袁汝成祭祀公業派下員，依派下員先祖已於
二年5月所訂祭祀公業合約書附件㈠及民國十一年所批明協
議書附證件㈡所載明一切等，立同意書人，全部同意追認並
歸還祭祀公業所有……所列地號○○○鄉○○段……450（
即系爭土地）……等24筆……如所附地籍圖需登記祭祀公業
名下，並無條件提供移轉登記等語，並有訴外人即被告之父
袁芳迎之印文及簽名，有同意承諾書在卷可按（見本院卷第
6頁至第17頁），至多僅得認祭祀公業袁汝成之派下員依前
揭同意承諾書之約定，均負有將包含系爭土地等24土地移轉
登記予祭祀公業袁汝成之義務，然此屬不動產債權契約性質
，除有相當事實可為第三人所明知情事，祇有對人效力之債
權相對性，不生債權物權化效果，故僅得拘束特定人即袁汝
成及簽署同意承諾書之派下員間，且原告並未提出同意承諾
書附件㈠及證件㈡供以實其說，尚難憑前揭約定即遽認在祭
祀公業袁汝成之派下員就系爭土地全部移轉登記予祭祀公業
袁汝成前，祭祀公業袁汝成對系爭土地有管理、使用之權限
。況祭祀公業袁汝成分別於99年7月20日及104年1月1日
將系爭土地出租予原告時，僅為系爭土地共有人之一，已如
前述，且原告自承系爭土地並無訂立分管契約，其亦未提出
其他證據證明祭祀公業袁汝成已取得過半數且應有部分比例
過半數之共有人同意或應有部分合計逾三分之二之共有人同
意簽立系爭租約，是祭祀公業袁汝成出租系爭土地全部予原
告之行為，自屬「無權出租」，依債權相對性之原則，系爭
租約僅有拘束契約當事人即原告及祭祀公業袁汝成之效力，
並無法對抗系爭土地其他共有人或第三人，亦即系爭租約對
於被告2人不生效力。據此，原告既無法證明曾經系爭土地
取得過半數且應有部分比例過半數之共有人同意或應有部分
合計逾三分之二之共有人同意而承租系爭土地建築房屋，故
與土地法第104條第1項規定之要件不合，難認就系爭強制
執行事件所拍賣系爭土地應有部分2880分之20有優先承買權
存在。從而，原告請求確認其對系爭土地有優先購買權存在
，要屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，原告依土地法第104條第1項之規定，請求確認
其就被告所有之系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應
予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年3月11日
桃園簡易庭法官程欣儀
┌────────────────────────────────┐
│附表：系爭土地共有人│
├────────────────────────────────┤
│ 袁嗣輝 、 袁奕養 、 袁芳勇 、 袁芳社 、 袁明行 、 袁明政 、 袁双貴 、 袁双全 、│
│ 袁芳智 、 袁芳倉 、 袁明煉 、袁 李淑貞 、 袁明瑋 、 袁明正 、 袁明崧 、 袁芳瓊 │
│、 袁芳堯 、 袁芳原 、 袁芳洲 、 袁芳季 、 袁芳詔 、 袁芳利 、 袁明賢 、 袁明修 │
│、 袁明瑛 、 袁明斌 、袁明正（與前揭袁明正非同一人）、 袁明彥 、 袁文琦 │
│、 袁文華 、 陳麗鄉 、 袁明順 、 袁明智 、 袁明朗 、 袁予欣 、 袁秀珠 、 袁明國 │
│、 袁明豐 、 袁明華 、袁文華（與前揭袁文華非同一人）、 袁文章 、 袁芳訓 │
│、 袁芳浴 、 袁明洲 、 袁明權 、 袁明星 、鍾 袁玉蓮 、 袁春英 、 袁莊素妹 、袁│
│明言、 袁明義 、 袁明信 、 袁珍珠 、 袁芳用 、 袁芳后 、 袁芳宗 、 袁芳展 、袁│
│明鴻、 袁麗華 、 袁麗珠 、 袁麗貴 、 袁鳳英 、 袁芳落 、 袁芳森 、 袁明旺 、袁│
│ 武雄 、 袁芳淅 、 袁金美 、 袁明聰 、 袁明生 、 袁明全 、 袁芳岳 、 袁芳言 、袁│
│ 嘉駿 、賴 袁碧秀 、 丁袁尾妹 、 袁明椿 、 袁明榮 、 袁詹菊 、袁明權、 袁明炯 │
│、 袁明水 、 陳寶珠 、 袁富雄 、袁 陳玉英 、 袁明淞 、 袁明浪 、 袁明仁 、袁明│
│隆、 袁櫻香 、 劉德一 、 劉文誠 、 劉文和 、 劉淑敏 、 張劉素卿 、袁明義、袁│
│ 鳳蘭 、 袁明熠 、 袁明井 、 蒲瑞美 、 袁明煇 、 袁明楨 、 袁芳淡 、廖 袁秀蘭 、│
│ 袁正濱 、 袁美珠 、 袁明楷 、 袁明輝 、 袁增騏 、 袁明宏 、 袁明任 、 袁芳佑 、│
│袁明貴、 袁明慶 、 袁明治 、 袁明豪 、 袁明成 、 袁余素娥 、 袁家鍇 、 袁明偉 │
│、 袁奇發 、 袁明煥 、 李建中 、袁秀珠、 袁明錦 、 袁明坊 、 袁芳煌 、祭祀公│
│業法人桃園縣袁汝成、 袁明界 、袁秀蘭、袁明治、 袁明城 、 袁明志 、袁明│
│山、 陳徐金蘭 、 張香菊 、 袁明舜 、袁明全、 袁金蓮 、袁玉蓮、 戴袁玉甘 、│
│ 袁玉琴 、 羅秉坤 、 袁煌焜 、 袁明台 、 袁琇美 、 袁明德 、 袁承諭 、 鍾智翔 、│
│李建中、 李祐德 、 李承儒 、 袁禎隆 、 袁禎宏 、 袁明環 、袁明任、 袁明善 、│
│ 袁任鋒 、 袁立哲 、 袁明仙 、 袁明陽 、 袁明上 、袁明朗、 袁雲英 、 邱榮華 、│
│、 邱日富 、 邱福良 、 邱琪鈞 、 邱紫涵 、 邱淑惠 、 邱淑玲 、邱 袁滿洲 、袁明│
│光、 袁明波 、袁明浪、袁 彭鳳蘭 、 張綜桁 │
└────────────────────────────────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月17日
書記官沈佳螢