裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第614號民事判決
裁判日期：民國101年10月18日
裁判案由：履行契約等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第614號原告 張宗保 訴訟代理人 林志忠 律師複代理人 潘仲文 律師被告園道大廈管理委員會法定代理人 戴文斌 訴訟代理人 吳紹貴 律師
蘇志淵 律師上列當事人間履行契約等事件，於民國101年10月4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、先位聲明部分：
㈠、被告管委會之代表人（即主任委員）戴文斌於民國92年間將其所有坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○號，門牌號碼為臺中市西區中興8巷1號之房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，系爭房屋與被告所屬之園道大廈毗鄰，而該屋原有之大門及出入口係通往中興8巷之巷道，然如以該出入口通行必須繞較長之路徑始能到達中興街及連外道路（中興8巷之巷道離大路較遠），因而戴文斌乃將系爭房屋原有大門及出入口封閉，改將大門及出入口另設置於現有可直接通往中興街之位置，俾縮短通往中興街及連外道路出入之路徑，該變更設置後大門及出入口可通往中興街之通道（即附件一附圖所示編號1）（下稱系爭通道）於被告園道大廈內，屬園道大廈全體住戶共有共用之公共設施用地。
㈡、戴文斌於92年起迄今即任職被告管委會之主任委員，對外代表被告，擁有相當之執行職務權限，故戴文斌變更出入通道之行為，雖係占用園道大廈之公共設施用地，然原告向戴文斌承租該屋後，逕行使用系爭通道，被告管委會並無向原告提出不得通行使用該地或放置任何設施於該地意思之表示，園道大廈之住戶亦未曾向原告表達不滿或提出抗議，足使原告信賴被告管委會及全體住戶均已默示同意原告可使用系爭通道。原告因承租該屋住辦方便，且可使用系爭通道，戴文斌並聲稱伊為被告管委會主任委員，其有權限可以代表被告管委會承諾原告可以從該變更之大門及通道出入通行，大樓住戶及被告園道大廈管理委員均不會異議，亦不會驅趕原告等言，原告遂於93年1月25日與戴文斌成立買賣系爭房屋及其所坐落之土地契約，93年3月20日辦理移轉登記，並在該通道擺放鞋架、矮櫃等設施俾便使用，迄今長達8年。詎被告不知何故，竟於100年10月28日發函通知原告，謂：「系爭空地為被告園道大廈之公共空間，為全體區分所有權人所共有，請原告將設置於系爭空地之設施移除，及將該使用出入口封閉，恢復使用該房屋原有出入口。」等語。令原告頗感錯愕，亦不明究竟，為謀雙方和諧，曾屢向被告管委會之主任委員戴文斌請求協商處理，均未獲置理。
㈢、戴文斌既以被告管委會之代表人身分承諾原告可通行系爭通道，被告管委會從未驅趕，住戶亦未曾抗議，依民法第169條規定，被告管委會自應負表見代理之授權人責任，履行「容忍原告通行系爭通道」之契約義務。
二、備位聲明部分：原告因戴文斌以被告管委會之代表人身分承諾原告可通行系爭通道，被告管委會從未驅趕，住戶亦未曾抗議，且原告自93年起迄今，陸續修建系爭通道之牆面、天花板、地磚、出入口基座、兩根鐵柱及看板招牌等設施之行為，並無何人提出異議或驅趕原告，致原告信賴以為可以繼續使用系爭通道，而為上開修繕及興建設施行為，支出超過新台幣（下同）60萬元之修繕及興建費用。今被告竟發函要求原告搬遷移除置於系爭通道之設施，無非係不承認原告就系爭通道所為管理維護行為，顯違誠信原則。上開費用或為修繕系爭通道不致毀壞之維護必要費用，或為增進大樓公共設施外觀功能之有益費用，故原告之支出費用，核屬未受委任，並無義務而為被告管委會管理事務之不真正無因管理中之不法管理，依民法第177條第2項之規定，原告自得請求被告管委會償還原告就系爭通道已支出之修繕及增建費用共60萬元及其利息。
三、並聲明：
㈠、先位聲明：1、被告園道大廈管理委員會應容忍原告通行如附件一附圖所示編號1之通往臺中市○區○○街之通道。2、訴訟費用由被告負擔。
㈡、備位聲明：1、被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。3、訴訟費用由被告負擔。
四、對被告答辯之陳述：系爭通道固係園道大廈各區分所有權人所共有，然此涉及其設置目的及通常使用方法，不得違反相關建築法令之規定，被告依區分所有權人會議之決議禁止原告通行系爭通道，恐違反其設置目的及通常使用方法或相關建築法令之規定，侵害原告之權利，此觀之建築法第11條及公寓大廈管理條例第9條甚明。
貳、被告方面：
一、對先位聲明之抗辯：
㈠、系爭通道係園道大廈建物所坐落之臺中市○區○○○段82地號土地之一部分，依法屬全體區分所有權人所共有，原告僅係相鄰土地80-29地號之所有權人，並非上開82地號之共有人，依法實無請求准予通行之權利。
㈡、原告於本案請求通行，並非主張物權法相鄰關係之通行權，其係主張向前手戴文斌買受系爭建物時信賴可繼續通行云云，惟基於債之相對性本旨，無論原告與戴文斌有何約定，依法均無拘束被告管委會之效力。況戴文斌亦從未如原告所稱允諾原告可通行系爭通道且大樓住戶及管委會均不會異議或驅趕之情事，原告所言內容與事實不合。再戴文斌並無封閉並改設系爭房屋之出入口，係原告之前承租人所為，嗣後改由原告承租後，僅係延續使用現狀而已。而原告之前承租人係文教事業（即信誼親子文教事業），多係親子或學童出入之，情況單純。然原告承租並買入系爭房屋後原係從事密宗、瑜伽運動之心靈活動，基於宗教信仰之尊重，倘不影響周遭環境之安寧，被告管委會或住戶並未多加反對。嗣據了解，原告結束密宗、瑜伽業務後，有意出租予餐飲等業者，故被告認為倘屬確實，則日後恐因出入份子複雜而影響園道大廈住戶之生活安寧與品質，方由區分所有權人會議於100年10月20日召開臨時區分所有權人會議，於提案四決議「中興街八巷1號的房屋使用入口設於店A旁樓梯口後方，因出入口所在屬本大樓之公共空間，為管理之考量，不宜由此進入…。」，嗣再由被告管委會以100年10月28日發函通知原告請其配合勿再以該區域為出入口。故被告管委會與原告間並無何契約關係存在，戴文斌亦無承諾原告得無條件繼續通行系爭土地，且被告管委會亦不知悉戴文斌是否有原告主張之前開承諾，而是否准由原告通行系爭共有土地亦非得由戴文斌個人片面決定而，應由全體區權人會議決議方屬適法。末者，戴文斌係被告管委會之法定代理人，依最高法院79年台上字第2012號判例意旨，本案並無表現代理之適用，原告依民法第169條主張表現代理，自屬欠據。
二、對備位聲明之抗辯：
㈠、原告主張陸續修建系爭通道之牆面、天花板、地磚、出入口基座、兩根鐵柱及看板招牌等設施，共支出60萬元，然未舉證以實其說。系爭通道之牆面、天花板，被告管委會期間亦有為相關之修繕，非原告片面為之。而出入口基座、鐵柱、看板招牌等亦係原有之設施，無須作如何之補強，僅因原告將鐵柱修作等高以利自身擺放橫槓作懸掛招牌之用。而地磚原係磚紅地磚本並無損害，係原告自作主張將之挖起改鋪設白色地磚，後又於該公共區域內私放木櫃、私建廁所供己所用，實已構成侵權行為，並有不當得利之情形。且原告主張民法第177條第2項不法管理之返還請求，即自承其乃係以自己之利益所為之不法管理，又其返還之請求依民法第177條第2項準用第1項之規定，需被告管委會或全體區分所有權人現實享有該等利益，始能在該利益範圍內請求必要費用之返還，且此返還範圍尚不包括有益費用。然原告縱有上開作為均係出於利益其自身，而客觀上被告並無因此享有何利益，故原告備位請求，顯不合法。
㈡、退一步言，若認原告有權向被告請求返還必要費用者，被告自得主張前揭所述之侵權行為損害賠償與不當得利，並進而為抵銷抗辯。
三、並聲明：㈠、原告之訴均駁回。㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
㈠、原告係門牌號碼臺中市西區中興8巷1號建物及坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地之所有權人；由被告擔任管理委會之園道大廈建物係坐落臺中市○區○○○段○○○號土地。
該80-29地號土地與82地號土地有部分土地相鄰。
㈡、原告所有之臺中市西區中興8巷1號建物及坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地，係於93年1月25日簽訂不動產買賣契約，向訴外人戴文斌買受，於93年3月20日辦理移轉登記。
㈢、被告於100年10月20日召開區分所有權人會議，提案針對中興8巷1號之房屋使用出入口屬被告大樓之公共空間，為管理之考量，應去函予原告禁止其再行出入此空間之決議，於100年10月28日發函通知原告，禁止原告所有上揭建物利用附件一附圖編號１所示部分土地通行。
㈣、原告向訴外人戴文斌承租、買受系爭上揭建物後，利用附件一附圖編號１所示部分土地通行。
二、兩造爭執事項：
㈠、被告園道大廈管理委員會是否具有當事人能力？
㈡、原告得否利用附件一附圖編號１部分土地通行？
㈢、原告得否依民法第177條第2項之法律關係請求被告給付60萬元？
肆、本院之判斷：
一、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院50年台上字第2719號判例意旨、98年度台上字第790號判決意旨參照）。查本件原告因利用被告大樓內如附件一附圖編號1所示之共有部分遭被告以區分所有權人決議結果發函制止，則被告既係因執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務而與原告產生本件糾紛，揆諸前開說明，舉重以明輕，被告於本件訴訟上自有當事人能力，合先敘明。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（參見最高法院43年台上字第377號判例意旨）。
經查：
㈠、原告得否利用附件一附圖編號１部分土地通行？
１、原告於93年1月25日向訴外人戴文斌買受系爭房屋，並於93年3月20日辦理移轉登記，為兩造所不爭，而原告向訴外人戴文斌買受系爭房屋時，訴外人戴文斌雖任被告之主任委員，惟斯時戴文斌係以其本人名義出賣上開房屋，原告並未舉證被告有何參與系爭房屋之買賣行為，故戴文斌出賣系爭房屋與原告之行為，難認與被告有何關係，故縱戴文斌與原告間有何承諾，依債之相對性，亦與被告無關，原告自不得執此對被告主張任何權利至明。
２、又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。且按民法第169條關於表見代理之規定，惟意定代理始有適用，若代表或法定代理則無適用該規定餘地，最高法院79年台上字第2012號判例意旨參照。經查，原告雖主張訴外人戴文斌於出賣系爭房屋當時為被告之主任委員，其所為之承諾，被告自應負表見代理之授權人責任等語，然原告非但未就戴文斌如何授權其通行附件一附圖編號1之部分為舉證，且依其所主張，其係認戴文斌為被告之法定代理人而使本件有表見代理之適用，惟依前開說明，本件情形非意定代理，顯無表見代理之適用，原告所為之主張更有所誤。況本件原告所有之系爭房屋，本臨巷道而得以附件一附圖編號2（即臺中市○區○○○段○○○○○○號土地）部分對外通行，為原告所不爭。而系爭附件一附圖編號1部分之設置目的，為原起造人及設計人之意願，有臺中市政府101年8月20日府授都建字第1010137752號函可資參酌（本院卷第72頁），亦可證被告就其屬其大樓區分所有權人共有部分禁止原告通行，亦無違反任何建築法令甚明。基上所述，原告先位聲明之請求，顯屬無據，應予駁回。
㈡、原告得否依民法第177條第2項之法律關係請求被告給付60萬元？按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；又管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理之者，準用之，民法第176條第1項、第177條定有明文。依此，管理人向本人主張無因管理費用返還，須以管理人所為符合無因管理要件，而本人亦因此受有利益為前提。經查，原告雖主張其自93年起為被告無因管理系爭通道而陸續為修繕等行為，然依原告所述，其上開修繕行為顯係為己利用系爭通道而為，與民法第172條無因管理之要件：「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者」已屬有間。再者，原告就所主張支出費用60萬元部分，其僅空言主張，並提出相關事證以實其說，且原告更未就客觀上被告如何因原告之管理行為而享有何利益，提出相關證據以為佐證。因此，原告既未能證明其行為係屬無因管理及被告因其行為受有任何利益，亦未證明其就此支出任何費用，是其依民法第177條第2項之非適法無因管理關係，請求被告給付60萬元備位聲明之請求，亦屬無據，應予駁回。
㈢、綜上所述，原告既未能舉證證明其與被告間存有任何契約關係，而得據此請求被告同意其利用附件一附圖編號1部分土地通行，亦無法證明其有何行為符合無因管理要件使被告享有利益，而得依民法第177條第2項之規定，請求被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。從而，原告依照契約關係所為請求之先位聲明及依照民法第177條第2項規定所為備位聲明之請求均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告先位之訴及備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年10月18日
民事第三庭法官柯雅惠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月18日
書記官