臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第865號
原 告 宜家不動產開發有限公司
法定代理人 游薪展
訴訟代理人 邱清銜 律師
游淑琄 律師
被 告 陳飛龍
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年6月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬叁仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣玖萬叁仟壹佰
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國101年10月19日委託原告銷售坐落桃
園縣○○鄉○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地），並簽
訂授權書（下稱系爭授權書），約定授權期間為101年10月
19日起至102年1月31日止，且系爭土地買賣成交後，被告
願給付成交總價之4%作為原告之服務費。而原告業於同年10
月20日居間媒介被告以每坪新臺幣（下同）245,000元、總
價9,310,000元之價格出售系爭土地予訴外人 蔡美珠 ，雙方
並簽定不動產購買意願書（下稱系爭契約）。嗣系爭土地於
102年3月26日移轉登記予訴外人 黃志傑 即蔡美珠之子，被
告卻未依約給付服務費372,400元（計算式：9,310,000元
×4%＝372,400元）。為此，爰依系爭授權書之約定請求被
告給付服務費等語，並聲明：被告應給付原告372,400元。
二、被告則以：伊雖與蔡美珠簽立系爭契約，惟因系爭土地經鑑
界後發現面積不足須找補，原告卻放任不處理伊與蔡美珠之
買賣糾紛，致蔡美珠不願意承買系爭土地，雙方遂於102年
1月25日在訴外人 徐玉秀 代書處解除系爭契約。因伊未與蔡
美珠簽立正式買賣契約，則系爭土地之買賣並未成交，原告
自無報酬請求權可言。縱鈞院認原告得請求居間報酬，惟原
告未善盡居間之責，未代為廣告，僅找到願以每坪245,000
元承買之買方蔡美珠，致伊受有少賣1,330,000元之損失【
計算式：38坪×（委託價格每坪280,000元－出賣價格每坪
245,000元）＝1,330,000元】。另原告於買賣雙方發生爭
執時均置之不理、未妥為溝通協調，顯見兩造約定之報酬較
原告所任勞務之價值為數過鉅，鈞院亦得依民法第572條酌
減報酬。又原告曾向伊表示買賣系爭土地無奢侈稅問題，詎
原告竟向財政部北區國稅局（下稱國稅局）檢舉，致伊遭補
稅757,500元。原告所為違反不動產經紀業管理條例第25條
之規定，侵害伊權利，對伊應負損害賠償責任，故伊主張在
372,400元範圍內，行使抵銷權等語置辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、法官於102年10月11日、103年3月13日及6月20日言詞辯
論期日，偕同兩造整理爭執及不爭執事項，並諭知將依判決
格式修正或刪減文句：
㈠不爭執事項：
⒈101年10月19日，兩造訂立中信房屋大園航空城加盟店、宜
家不動產開發有限公司授權書（即系爭授權書，本院102年
司促字第14632號卷第6頁，下稱司促卷）。
⒉101年10月20日，被告與買方蔡美珠就系爭土地訂立不動產
購買意願書（即系爭契約），買賣總價金為931萬，蔡美珠
開立擔保付款之工商本票280萬（司促卷第7至9頁）。
⒊系爭契約第3條之交款內容為：蔡美珠交付訂金280萬元予
被告；被告於101年11月5日交付證件供蔡美珠設定抵押權
及預告登記，設定完竣取得系爭土地之他項權利狀3日內，
同時塗銷銀行抵押權及地上權後，蔡美珠交付372萬元予被
告；被告與蔡美珠於102年2月20日簽訂正式買賣契約，被
告提供過戶證件辦理土地所有權移轉登記，系爭土地所有權
狀核發後3日內，蔡美珠支付被告279萬元（司促卷第7頁
）。
⒋101年10月22日，訴外人黃志傑即蔡美珠之子匯訂金280萬
元予被告，被告將擔保之工商本票返還蔡美珠（司促卷第9
頁、第12頁）。
⒌101年11月8日，系爭土地業經蔡美珠設定抵押權及預告登
記，惟蔡美珠拒付372萬元予被告。
⒍101年11月21日，被告寄存證信函予蔡美珠，主要內容為催
告蔡美珠於函到7日內支付372萬元，否則將解除合約之意
（本院卷第27至29頁）。
⒎101年11月23日，蔡美珠寄存證信函予兩造，主要內容為因
土地經鑑界不足38坪而應找補價金，原告與被告皆未出面解
決，嗣解決土地所有權面積爭議後始願支付372萬元（本院
卷第30至33頁）。
⒏102年1月25日，被告與蔡美珠至徐玉秀代書處解約，並立
有切結書（本院卷第25頁），被告與蔡美珠解約之事未告知
原告。
⒐102年2月20日，被告未與蔡美珠簽訂正式買賣契約。
⒑102年3月13日，被告與黃志傑簽訂系爭土地之不動產買賣
契約書（本院卷第20至24頁）。
⒒102年3月26日，系爭土地移轉所有權登記予黃志傑。
⒓102年5月6日，原告發函催告被告、蔡美珠應分別支付系
爭土地總價金之4%、2%之仲介費（司促卷第14至16頁）。
㈡爭執事項：
⒈原告依系爭授權書第4條請求被告給付372,400元，是否有
理由？
⒉若原告請求給付報酬有理由，被告以原告未善盡仲介義務，
請求酌減報酬，是否有理由？
四、茲就爭點論述如下：
㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報
告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第565條、第
568條第1項所明定。次按居間人於契約因其媒介而成立時
，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影
響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。再按買賣不
動產之債權契約，本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物
及價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院20年上字第
1207號、第2202號判例意旨參照）。查，系爭授權書第1條
、第4條約定：「授權事項如下：本人（即被告）親自授權
游薪展先生，全權代理本人處理下開土地（即系爭土地）出
售、委託仲介；本物件（即系爭土地）買賣成交之後，本人
願付予成交總價之4%作為服務費；被授權公司：中信房屋大
園航空城加盟店宜家不動產開發有限公司（即原告）」等語
，足見系爭授權書之簽署目的係被告委由原告媒介出賣系爭
土地，並承諾於系爭土地買賣成交時，按成交總價金之4%計
算報酬，揆諸首開規定，應認兩造之系爭授權書屬居間契約
。次查，被告與蔡美珠曾就系爭土地訂立系爭契約，買賣總
價金為931萬，為兩造所不爭執，且證人徐玉秀即製作系爭
契約之地政士亦證稱：考量有奢侈稅的問題，所以約定102
年2月20日也就是期限滿2年那天才來簽正式的合約；（買
賣雙方）已經講好總價金及付款方式，當時的意思是102年
2月20日簽的正式買賣契約，條件會與本件不動產購買意願
書（即系爭契約）相同等語，有本院103年6月6日言詞辯
論筆錄可參，足見被告與買方蔡美珠於簽立系爭契約時，已
就買賣標的物為系爭土地、總價金為931萬元、乃至於給付
價金方式如系爭契約第3條交款辦法所載，均已意思表示互
相合致，堪認系爭土地之買賣關係於被告與蔡美珠簽立系爭
契約之時即已成立。又被告與蔡美珠雖因系爭土地鑑界後發
生找補價金糾紛，而於102年1月25日合意解除系爭契約，
惟系爭授權書既僅約定被告於系爭土地買賣成交後，被告即
負有一次給付居間報酬之義務，並未附加條件或期限，是縱
令系爭契約爾後經買賣雙方合意解除，依上開說明，亦不影
響原告請求居間報酬之權利。被告以其與蔡美珠已解除系爭
契約、嗣後亦未再簽訂正式買賣契約而拒付原告報酬，均無
可採。是原告依系爭授權書第4條之約定，請求被告給付服
務費，洵屬有據。
㈡約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平
者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，為民法第572
條本文所明定，衡其立法之規範目的，係賦予法院事後審查
之權限，在居間人已完成其居間事務，惟其為委託人付出之
勞務價值與當初訂約時約定之報酬相較，屬為數過鉅而失客
觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減報酬，以兼顧居
間人及委託人之利益。另衡酌一般不動產交易實務，仲介業
者提供委託客戶（買方或賣方）之服務，除刊登廣告、行銷
、帶看交易之不動產、代客戶議定交易價格及相關條件、協
調雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括聯絡買賣雙方提供
證件予地政士辦理不動產之過戶事宜、派員協同處理點交事
務、處理買賣雙方在交易過程中所生問題。且依一般業界之
慣例，上開事宜通常為仲介業者依居間契約對買賣雙方所需
負之契約從給付或附隨義務。此亦可由原告於本院102年10
月11日言詞辯論時表示，賣方仲介工作內容包含協助尋找買
家、議價、聯繫買賣雙方提供證件、合作之地政士辦理過戶
、聯絡買方支付價金、買賣雙方之溝通協調相關事項等語得
證（本院卷第56頁反面）。然查，兩造於101年10月19日簽
立系爭授權書，翌日即同年10月20日被告即與原告覓得之買
方蔡美珠訂立系爭契約之事實，為兩造所不爭執，足認被告
所辯原告並未代其廣告、積極尋覓其他出價更高之買方，故
而並未付出相當勞費一節屬實。次查，被告與蔡美珠於102
年1月25日至徐玉秀地政士之事務所解約時，已清償原告於
系爭契約訂立時代墊之相關費用，業經證人蔡美珠及徐玉秀
於審理中具結證述綦詳，有本院103年1月3日及6月6日
言詞辯論筆錄可佐（本院卷第89頁、第131頁）。據此，實
難遽認原告就系爭土地之交易有損失何廣告及簽約費用。再
查，被告與買方蔡美珠因坪數不足而發生買賣價金找補糾紛
，原告卻未積極溝通協調，最終由證人 徐榮輝 協調，被告因
而支付15萬元謝酬予證人徐榮輝之事實，業據證人徐榮輝於
本院103年6月6日庭期中證稱：因為伊與被告、蔡美珠都
住在同一個村，有聽聞他們的糾紛，被告係伊親戚，蔡美珠
是伊朋友，所以伊就主動出來幫忙協調，被告有給伊15萬元
，蔡美珠有給伊5萬元等語（本院卷第131業反面至第132
頁）；核與證人蔡美珠於本院103年1月3日期日證稱：因
仲介及被告都不出面，係徐榮輝出面協調，伊就與被告一同
至徐代書處解約，伊有支付5萬元與徐榮輝；當初伊希望三
方互相退讓，原告仲介費少拿一點，被告也少拿一點價金，
伊就不計較土地被占用問題，但是原告不肯處理等語（本院
卷第87頁反面至第88頁、第89頁反面），互核大致相符，有
上揭言詞辯論筆錄可參。而以證人徐榮輝與兩造皆有親戚關
係（為原告之姑丈、被告之姨丈），應無偏袒、迴護一方之
必要。復以被告及蔡美珠皆支付相當金額之酬金與證人徐榮
輝，足認證人徐榮輝確實協調被告及蔡美珠之糾紛， 益徵 被
告稱原告未積極處理其與蔡美珠間之買賣糾紛一節屬實。本
院審酌上揭情事，兼衡目前不動產仲介業之仲介費用數額，
於買賣雙方成交並順利履約完成交易之情形下，仲介業者向
賣方收取之酬勞，通常為成交價之3%至4%。又因原告未積極
協調被告與買方之糾紛，致買賣雙方解除買賣契約並返還原
告代墊之費用，原告因此省卻處理系爭土地之過戶、點交等
事宜所需付出之人事、勞務費用等情。又迄至本件言詞辯論
終結之日止，原告亦未就仲介系爭土地而支出相關費用提出
佐證，綜上，堪認以原告先前為仲介買賣雙方成交並訂立買
賣契約，所進行之雙方議價、聯絡配合之地政士簽定買賣契
約等勞務價值，與系爭授權書約定按系爭土地成交總價之4%
計算之報酬比較結果，顯為數過鉅而失其公平，是參酌民法
第572條之規定，將原告請求之報酬數額酌減為按系爭土地
成交總價之1%計算，即93,100元（計算式：9,310,000元×
1%＝93,100元）。
㈢至被告辯稱系爭土地有少賣133萬元之損失，且因原告向國
稅局檢舉，致伊遭補稅757,500元，屬侵害伊權利，伊主張
在372,400元之損害賠償金額範圍內，行使抵銷權云云。惟
被告就是否出賣系爭土地、每坪價格若干元，仍繫於己身之
自由意志，並享有最終決定權利，自無從以系爭授權書之委
託價格與最終出賣價格之差價，而論係屬被告之損失。又憲
法第19條規定：人民有依法律納稅之義務，且人民依法繳納
稅捐，不因係自行繳納或遭查獲後補繳而有差異。是被告因
買賣系爭土地，而經國稅局核定補繳特種貨物及勞務稅（即
俗稱奢侈稅）757,500元部分，縱如被告所述係因原告向國
稅局檢舉之事為真，然此係稅務機關依法課稅，屬被告之公
法上義務，自不得謂為其「損害」，且第三人檢舉納稅義務
人逃漏稅者亦屬稅捐法律所鼓勵之行為，自難認係不法。故
被告主張因原告違反不動產經紀業管理條例第25條之規定，
侵害其權利，致其受有稅額之損害而以之為抵銷抗辯云云，
要非可取。
五、綜上所述，原告本於兩造所簽訂系爭授權書第4條之約定，
，訴請被告給付服務報酬，在93,100元之範圍內，核屬正當
，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項準用同
法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假
執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年7月11日
桃園簡易庭法官林姿秀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年7月11日
書記官邱志堅