臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第934號
原 告 大享別莊社區管理委員會
法定代理人 滕曉雲
訴訟代理人 林宗竭 律師
被 告 鄭惠香
訴訟代理人 沈宏裕 律師
複代理人 陳英棠
卓義欽
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國103年6月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項但書第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原
告原起訴聲明為：被告應將桃園縣中壢市○○段○○○○號土
地上有圍牆（即高度1.5公尺、長度60公尺、寬度22公分）
回復原狀。嗣於本院審理中將上開聲明更改為先位聲明請求
：被告應將桃園縣中壢市○○段○○○○號土地上有圍牆（即
高度2.5公尺、長度34.51公尺、寬度0.22公尺）回復原狀
；備位聲明請求：被告應給付原告新台幣（下同）286,400
元，及自送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息
。核此係基於兩造間按社區規約法律關係之基礎事實所為之
變更，而擴張或減縮應受判決事項之聲明，且無礙於被告之
防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，自應准許，合先敘明。
二、原告法定代理人原為 黃家正 ，嗣於審理中變更為洪曙州、又
變更為乙○○，並由其具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予
敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告原為「大享別莊社區」（下稱系爭社區）之住戶之一
，原告則為系爭社區之住戶管理委員會，坐落於桃園縣中
壢市○○段○○○○號土地及其上原有之大享段404號建物
（門牌號碼：桃園縣中壢市○○街○○○號）為被告所有，
嗣被告於民國99年1月12日將上開不動產賣予訴外人甲○
○，詎被告竟於99年3月15日、17日將原屬於社區共用之
圍牆（下稱系爭圍牆）部分拆除，有害社區安全。甲○○
取得上開系爭土地後，將土地提供予訴外人富景開發有限
公司，拆除上開建物後於土地上興建大樓。按系爭社區規
約第2條第3款、第15條第2款明定系爭圍牆為共用部分
，不得任意拆除，而住戶規約經全體住戶同意而通過，故
被告自應受住戶規約之拘束，繼受人甲○○按公寓大廈管
理條例第24條第1項、第35條之規定，亦不得以不知社區
規約為由而免除應繼受之權利義務。
（二）對被告答辯之陳述：
1、系爭社區85年度區分所有權人會議即已表決通過「大享
別莊房屋修建、增建、重建公約」並溯及自85年2月起
施行。由簽到簿可得，被告當時確有委請其夫 王移山 出
席，被告自應受系爭公約之拘束。
2、系爭圍牆係與系爭社區一併建造完成，除社區大門處外
，係為連續之圍牆，嗣後因鄰地無法通公路，始於684
地號開設通道○○區○○○○道興建圍牆，並增設鑄鐵
遙控側門，仍歸系爭社區保全管理，故不能因嗣後系爭
圍牆未連續，進而推論系爭圍牆非屬共用部分。
爰依公寓大廈管理條例第6條及社區規約之規定提起本件
訴訟等語，先位聲明請求：被告應將桃園縣中壢市○○段
○○○○號土地上有圍牆（即高度2.5公尺、長度34.51公
、寬度0.22公尺）回復原狀；備位聲明請求：被告應給付
原告286,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭圍牆雖為被告拆除，惟系爭圍牆於拆除當時為被告所
有，被告自有權拆除，且被告現已非大享別莊社區之住戶
，原告自不得依社區規約之約定，對被告主張權利，上開
土地現亦非被告所有，原告請求被告將系爭圍牆回復原狀
，顯係強人所難。此外，社區周圍之圍牆並非連綿不斷，
而係一由684號地號之道路用地（此道路為國有土地），
將666號、663號、664號、668號、669號等土地上住
戶，與社區其他住戶區隔開來，故666等地號上之住戶，
本不用從社區大門進出，亦無須藉社區大門旁守衛室管理
安全，故原告主張系爭圍牆為社區住戶所共有，於法無據
，社區規約不足作為圍牆屬社區共用部分之法律依據，房
地之所有權歸屬不會因社區單方決議而改變，上開決議應
係採當天管委會所提出之承諾書，交由各住戶代表簽名同
意，絕非僅憑當日各住戶出席簽名之「簽到簿」即可視作
同意該決議之證明，單憑未經住戶大會決議之公約及被告
並未簽署之承諾書內容，顯不能拘束被告。
（二）原告自行測量系爭圍牆長度及寬度，其正確性亦有可疑。
等語置辨，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告原為系爭社區之住戶之一，原告則為系爭社區
之住戶管理委員會，坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○號土
地及其上原有之大享段404號建物（門牌號碼：桃園縣中壢
市○○街○○○號）為被告所有，嗣被告於99年1月12日將上
開不動產出賣並移轉登記予訴外人甲○○，被告於99年3月
15日、17日將系爭圍牆部分拆除等情，業據其提出系爭房
屋之建物登記第二類謄本、現場錄影光碟、系爭社區規約、
照片等件為證，復為被告所不爭，此部分主張堪信為真實。
惟原告主張系爭圍牆為系爭社區共用部分，被告應受社區規
約拘束之事實，則為被告所否認，並以前詞置辯。
四、得心證之理由：
（一）按「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定
本條例」；「公寓大廈者，係指構造上或使用上或在建築
執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及
其基地」；「區分所有權人會議者，係指區分所有權人為
共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有
權人所舉行之會議」；「住戶者，係指公寓大廈之區分所
有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分
之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」；「規約
者，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良
好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」
；「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施
之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組
織準用本條例之規定」，公寓大廈管理條例第1條第1項
、第3條第1款、第7款、第8款、第12款、第53條分別
定有明文。觀諸上開公寓大廈管理條例之立法目的，在於
規範公寓大廈之管理維護，藉由區分所有權人會議、規約
等機制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質，又雖為多數各
自獨立使用之建築物，倘其共同設施之使用與管理具有整
體不可分之集居地區者，其管理及組織亦準用公寓大廈管
理條例之規定。
（二）原告主張大享別莊社區依公寓大廈管理條例第53條之規定
，應準用該條例之規定等情，惟為被告所否認，並以前詞
置辯。經查：
1.原告主張大享別莊社區屬共同設施之使用與管理具有整體
不可分性之集區地區，其住戶及繼受者應遵守公寓大廈管
理條例第6條第1項、第24條第1項等規定，即負有應遵
守大享別莊社區規約之義務等情，業據其提出大享別莊社
區之平面圖、建商廣告文件、建築設計圖說、空照圖為證
（見本院100年度訴字第1250號卷15頁反面、82頁、109
頁、臺灣高等法院101年度上字第167號卷210頁）。
2.觀諸上開之平面圖、建商廣告文件、建築設計圖說等文件
，其中於建商廣告文件詳載：「大享別莊是中壢中央大學
旁一個很近、很新、很美的獨立而安全的住家王國。整個
社區以百歲圍牆環繞，與外界隔離自成一區，充分掌握了
整體安靜隱密的住宅特性，配合獨到設計的電腦遙控大門
管制系統、警衛全天候安全巡邏，造就了大享別莊獨立安
全的特性。．．」等語，顯見大享別莊於設計之初，即係
以獨立之社區形態規劃設計。又大享別莊社區係由8款美
式別墅組成，各戶建物（即每棟別墅）所坐落之基地地號
、建築物於構造上各自獨立，而有共同使用之警衛室、道
路、活動中心、兒童遊樂場、游泳池、網球場、藍球場等
設施，且社區設有圍牆與外界區隔。
3.另前案中法院曾向桃園縣中壢市公所調閱該所70年核發
130號建造執照申請案、70年8月24日核准變更設計案（
第1次）、71年核發152號使用執照案全卷及建造執照、
部分使用執照及使用執照存根影本，查明大享別莊社區係
整體規劃，有全部之建築圖說可參，且該大享別莊社區原
始建築基地為桃園縣中壢市○○段內厝子小段84、85-3、
152、152-2、153、153-2、154-12地號土地（見部分
使用執照及使用執照上所載基地地號，臺灣高等法院101
年度上字第167號卷149頁、155頁），建築完成後，始
分割移轉各個建物之基地所有權予各社區住戶單獨所有，
○於○區○設道路及前述之公共設施等則登記為各社區住
戶共有。是原告主張大享別莊社區在公共設施之使用與管
理上具有整體不可分性一節，洵堪採信。
4.又本件大享別莊社區業依公寓大廈管理條例之規定，成立
社區管理委員會，且於86年10月21日取得主管機關即桃園
縣政府核發同意備查之公寓大廈管理組織報備證明，該報
備證明明確記載：「茲據大享別莊公寓大廈管理委員會依
公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備，經查合於公
寓大廈管理組織申請報備處理原則，同意備查」等語（見
臺灣高等法院101年度上字第167號卷14頁），亦足認主
管機關桃園縣政府於上訴人申請成立時，已詳細審查認定
大享別莊屬於「共同設施之使用與管理具有整體不可分性
之集居地區」，始有可能核發前揭報備證明。至於桃園縣
中壢市公所於101年7月25日中市0000000000000號函
雖回覆謂上訴人之申請成立管理委員會相關資料已過保存
期限並銷毀無法提供等語（見臺灣高等法院101年度上字
第167號卷147頁背面），並無礙於本院前揭認定，併予
敘明。
5.綜上，本院依大享別莊社區之建造執照、使用執照所附之
各項圖說、初始之規劃設計、目前使用之現況、已成立管
理委員會且依公寓大廈管理條例施行細則之規定經主管機
關即桃園縣政府核准報備在案等情，而認大享別莊屬於共
同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公
寓大廈管理條例第53條之規定，應準用公寓大廈管理條例
之規定。
（三）次按「住戶應遵守下列事項：五其他法令或規約規定事項
。．．住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、
管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或
訴請法院為必要之處置。」，公寓大廈管理條例第6條第
1項第5款、第3項分別定有明文；另同條例第24條第1
項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責
人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於
繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權
利義務事項。」，上開規定與大享別莊社區之管理維護有
重大關係，依該條例第53條之規定應準用之。又大享別
莊規約第15條第2項約定：「區分所有權人及住戶對於專
有部分應依符合法令規定之方式使用，並不得妨害社區環
境品質。其修繕改建應依『大享別莊房屋修建、增建、重
建公約』（如附件三）辦理」。」（見本院100年度訴字
第1250號卷第19頁）；大享別莊房屋修建、增建、重建公
約第3條約定：「現有每戶基地非經住戶大會表決通過不
得分建增戶。因增戶行為，嚴重侵害其餘住戶之公共設施
持分及使用活動中心及社區公共設施之權益。」、第5條
第3項：「房屋修建、增建、重建基本規範：(3)樓層總
高度以三樓為限。含屋頂在內之房屋總高度不得超過十公
尺，以該戶門馬路為基準。」(見本院卷一第30頁至32
頁）。系爭土地及建物原為丙○○所有，本件大享別莊於
85年12月8日召開大享別莊85年度住戶大會，該次大會共
93戶出席（逾大享別莊全體134戶之2/3），該次大會就
訂立「大享別莊規約」及修正「大享別莊房屋修建、增建
、重建公約」，經出席住戶93戶無異議通過，此有住戶簽
到簿及大會紀錄足稽（見臺灣高等法院101年度上字第16
7號卷172至183頁，本院卷二第77頁、第103頁），由
參與大會住戶之簽到簿可知，系爭門牌號碼556號住戶係
由丙○○之夫王移山出席(見本院卷二77、103頁），甚
至當選該社區86年度之監察人（見本院卷二第102頁背面
），是原住戶丙○○對於「大享別莊規約」及「大享別莊
房屋修建、增建、重建公約」應知之甚稔，理應受上開規
約及修建公約之拘束。甲○○向丙○○買受系爭土地，依
公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，亦應遵守「大享
別莊規約」及「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」之
約定。又被告配偶王移山曾擔任社區委員，並在社區多位
重建案中，審核他人重建案內容，並於他人重建案上簽名
等情，此有三份重建案設計圖附卷可佐（見臺灣桃園地方
法院檢察署99年偵字第10584號卷第21至23頁），是以被
告抗辯其不清楚修建、增建、重建公約之情，顯屬虛構，
難認可採。
（四）按住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區
分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空
間建築物所有權者。專有部分：指公寓大廈之一部分，具
有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。專有部分不
得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或
地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管
理條例第3條第8款、第3款，第4條第2項定有明文，
查本案之大享別莊社區依前開說明雖應準用公寓大廈管理
條例，但就土地登記時，可能由於建築完成後，分割移轉
各個建物之基地所有權予各社區住戶單獨所○○○區○設
道路及前述之公共設施等則登記為各社區住戶共有，與一
般大部分之公寓大廈土地登記之情形不同，或許此種集居
之社區登記方式是否將來移轉時準用公寓大廈管理條例之
處分不可分造成地政機關在登記時有所疑義，且土地登記
形式上亦不易發現住戶仍有登記另一共有土地之情形，在
處分不可分性亦容易疏漏。然被告既於99年1月12日已將
坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○號土地及其上原有之大
享段404號建物（門牌號碼：桃園縣中壢市○○街○○○號
）出賣並移轉登記予訴外人甲○○，雖仍保有中壢市○○
段○○○○號所有權之情形（見本院卷一第142頁），然基
於處分公寓大廈條例所準用區分所有建物、基地不可分性
之原則下，被告之真意係將區分所有建物及坐落基地出售
於甲○○，自99年1月12日起，被告就大享別莊已無專有
部分，應由甲○○繼受其大享別莊「住戶」之地位，從而
，自99年1月12日起，被告已非大享別莊之住戶，應堪認
定。原告雖以被告仍於99年11月有繳納管理費、仍為中壢
市○○段○○○○號所有權人為由，主張被告於99年3月拆
除圍牆時，仍係大享別莊之住戶等語，然繳納管理費、持
有共有部分之土地均不足認定為住戶，蓋被告斯時就大享
別莊中最具識別性之專有部分已然出售，其僅單純保有共
有部分土地應有部分，不應認為被告自99年1月12日後仍
係住戶身分。是以，原告就被告99年3月拆除圍牆部分，
在本院闡明後，仍僅以公寓大廈管理條例第6條第3項及
上開修建、增建、重建公約主張先位聲明回復原狀及備位
聲明之損害賠償，均屬無據。蓋當時被告已非住戶，僅能
以外部關係來處理，以公寓大廈管理條例第6條第3項及
住戶規約訴請法院為必要處置之前提仍需被告為住戶之情
形。然本案可能涉及其他請求權基礎之問題，並非本案所
審理之範圍，併此敘明。
（六）從而，依上開說明，原告依以公寓大廈管理條例第6條第
3項及住戶規約、修建、增建、重建公約請求被告負回復
原狀或損害賠償責任，均屬無據，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響
，故不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年7月11日
中壢簡易庭法官黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國103年7月11日
書記官劉文松