臺灣臺北地方法院96年度訴字第10446號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第10446號民事判決

裁判日期：民國97年03月28日

裁判案由：確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第10446號原告台新國際商業銀行股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○
乙○○被告丙○○
己○○上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國97年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告己○○與丙○○間就門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋所簽立、租期自93年5月18日起至98年5月17日止之租賃契約關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：ㄧ、本件被告己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或ㄧ部，民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。查本件原告起訴時，雖併以甲○○為被告，訴請確認甲○○與被告丙○○間對系爭房屋之租賃關係不存在，惟業據原告於訴外人甲○○應訴前之民國97年3月13日即撤回此部分訴訟，而已生撤回之效力，附予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：訴外人甲○○（業經原告於民國97年3月13日當庭撤回對其為被告之起訴）於94年11月16日以其所有坐落於「臺北市○○區○○街○○○巷○號」之房屋為所負債務之擔保，設定本金最高限額新台幣（下同）15,840,000元之抵押權予原告，存續期間自94年11月16日起至124年11月15日止，其債務清償期依照各個債務契約所定清償日期，經登記在案，目前尚欠原告本金12,941,868元及利息、違約金等未清償，訴外人甲○○自95年4月17日起即未依約繳款，並於95年4月7日利用虛偽買賣方式將前開房屋所有權移轉登記與被告己○○，原告遂於95年12月14日向法院聲請拍賣系爭不動產，詎原告於執行查封時，被告丙○○於現場竟出示房屋租賃契約書（下稱系爭租約）一份， 陳明 其向訴外人甲○○承租，租期自93年5月18日起至98年5月17日止，租金每月48,500元，並採一次付清租金，即2,910,000元，由該租金付款方式與一般常理不符，而訴外人甲○○於94年11月16日向原告提供擔保借款時已出具抵押擔保品無租賃切結，並陳明該上開不動產為自行使用，於原告派員履勘及鑑價時，亦曾確認訴外人甲○○仍正常繳交管理費用，應為其自用而無任何供他人無償使用、租賃、出典及租金典價等對價給付之情事，顯然訴外人甲○○及丙○○欲以不實之房屋租賃契約以阻止原告聲請強制執行及其後房屋點交之進行，並進而影響一般人對該標的之應買意願，始基於通謀虛偽之意思表示而簽立系爭租約，系爭租約應屬無效。又系爭房屋原已有買家願意承購，價金已足清償系爭債務，但訴外人甲○○卻主張提高售價致買賣無法成交，並於95年4月7日將系爭房屋移轉登記與被告己○○，顯然訴外人甲○○於95年4月至5月時仍占有系爭房屋，而系爭租約第3條雖載明租金2,910,000元，並經訴外人甲○○於95年9月8日簽訂債權讓與同意書予原告，同意將該租金債權轉讓予原告受取以清償部份債務，斯時被告丙○○應未給付租金，但經原告催告被告丙○○給付租金後，被告丙○○則多次向原告表示該租金已給付被告甲○○，其等就此之說詞亦不ㄧ，益見其等間應係基於通謀虛偽意思表示而寫立系爭租約，並將租期回溯自93年間；因之，訴外人甲○○與丙○○間所簽訂之系爭租約既屬無效而不存在，被告己○○受讓取得系爭房屋後，依民法第425條關於買賣不破租賃之規定，被告己○○所受讓與被告丙○○間之系爭租約，自亦屬無效而不存在，且被告主張系爭買賣契約，均足以影響原告抵押權之實行，原告之權利及司法上地位處於不安之危險，非受確認判決無法取得法律上利益，仍有確認及除去危險之必要，原告實有提起確認訴訟之法律上利益，為此提本件訴訟。並聲明：確認被告己○○與被告丙○○間就坐落臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋之租賃關係不存在。
二、被告己○○經合法通知並未到場，亦未曾以書狀提出任何答辯以供斟酌，而被告丙○○則抗辯以：訴外人甲○○約於94年與被告丙○○簽約，當時未給付租金，因其擔任訴外人甲○○於萬泰銀行債權之擔保人，故訴外人甲○○始將系爭房屋讓其居住以作為擔任保證人之代價，確實有與訴外人甲○○簽訂契約，但其現已通知終止租約等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張系爭房屋為訴外人甲○○所有，而訴外人甲○○於94年11月16日以系爭房屋為擔保，設定本金最高限額15,840,000元之抵押權予原告（存續期間自94年11月16日起至124年11月15日止，其債務清償期依照各個債務契約所定清償日期），而向原告借款，但訴外人甲○○自95年4月17日起即未依約繳款，目前尚欠原告本金12,941,868元及利息、違約金未清償，而系爭房屋已於95年4月7日移轉登記為被告己○○所有等事實，業據原告提出系爭房屋登記謄本、借據資料等影本各一份為證，被告丙○○對此亦不爭執，自堪信屬實。其次，被告丙○○雖辯稱與訴外人甲○○確有簽立系爭租約影本一份，其上並載明訴外人甲○○與被告丙○○於93年5月18日即已簽立系爭租期自93年5月18日起至98年5月17日止，租金每月48,500元且應一次付清之租約，但以訴外人 方坤興 於其後之94年11月16日為向原告借款而提供系爭房屋供設定抵押權以擔保清償時，其確有以書立切結書方式表示系爭房屋斯時並無出租供人他人使用之狀況，甚且於原告前往勘察時，其僅查悉訴外人甲○○有按期繳納管理費，屋內亦有發現尚懸掛訴外人甲○○之結婚照片，外觀則無任何異狀，有原告所提出切結書、現場勘察報告書等影本各一份為憑，卻於原告依法對系爭房屋聲請為強制執行程序中，系爭房屋外牆始遭人以醒目字樣表示期內有期限至98年5月之租賃關係存在，有原告所提出照片影本一紙在卷供參，以訴外人甲○○於94年向原告借款時所查悉者與強制執行時之系爭房屋外觀狀況相較，強制執行時顯然方有人刻意表彰系爭房屋有租賃關係存在，系爭租約是否確如被告丙○○所稱向原告借款前即已訂立，實質存疑；況且，被告丙○○於本院審理中復稱系爭租約簽立約於94年間，亦與其所提出系爭租賃契約所載不符，而就租金給付方式，被告丙○○雖稱因其有為訴外人甲○○另向萬泰銀行借款之關係擔任連帶保證人，以此抵付系爭租約約定之租金，惟姑不論其亦稱實際上並未曾代訴外人 方坤盛 清償任何借款，其僅有同意代為擔任連帶保證人之行為，即可獲取系爭房屋居住5年之代價，此實有違常情，且若如其所述以同意擔任連帶保證人之代價等同於系爭房屋5年之租金，何以其等並未具體載明此情於租賃契約書上，反而記載卻被告丙○○須一次付清租金2,910,000元，此仍與常情不合，由上情均可見被告丙○○與訴外人甲○○所寫立之系爭租約，顯然並非基於以上開內容而成立租賃契約之真意，原告主張其等係在訴外人甲○○恐系爭房屋遭強制執行之情況下，始與被告丙○○基於通謀虛偽意思表示所簽立，應堪採信，則依民法第87條關於表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效之規定，訴外人甲○○與被告丙○○間對系爭租約所為要約及承諾等意思表示既均屬無效，縱使系爭房屋所有權嗣後復已移轉登記為被告己○○所有，致系爭租約依民法第425條規定已為被告己○○所受讓而存在於其與被告丙○○間，以系爭租約受讓前既係基於無效之通謀虛偽意思表示所訂立，原告主張被告己○○、丙○○間關於系爭租約之法律關係實際上並不存在，並請求予以確認，即為有據。
四、從而，原告依民法第87條規定，請求確認被告己○○、丙○○間關於系爭租約之法律關係不存在，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年3月28日
民事第五庭法官林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年4月1日
書記官李承翰