臺灣南投地方法院民事簡易判決
112年度埔簡字第146號
原告 陳義豐
被告 蔣台福
訴訟代理人 陳榮輝 律師
上列當事人間請求終止租賃契約事件，本院於民國112年12月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。此規定依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序亦有適用。查本件原告提起本件訴訟後，認無繼續訴訟之必要，於民國112年11月16日當庭以聲明撤回起訴狀，撤回起訴（見本院卷第129、141頁），然被告當庭表明不同意（見本院卷第129頁）。依前揭規定，原告所為訴之撤回，不生效力，其訴訟繫屬仍然存在，本院仍應對之予以審理裁判，合先敘明。
二、原告主張：緣被告自111年4月30日承租原告所有清境龍莊民宿，並簽立房地租賃契約書（下稱系爭契約）。惟被告並未依系爭契約履行，有下列違約事件：㈠依系爭契約第5條第1項約定，乙方（即被告）同意不得違法使用。被告於000年0月間被移民署南投專勤隊查獲雇用逃跑越南外勞，嚴重損害龍莊商譽。㈡依系爭契約第3條第1項約定，租金給付每一月為一期，乙方應於每期五日前支付該期租金，乙方並不得藉任何理由拖延或拒繳。惟被告並未依約支付租金，原告向本院申請支付命令，經本院核發112年度司促字第1522號支付命令在案。㈢系爭契約第5條第2項約定，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出租、或以其他方式供他人使用、或將租賃權轉讓與他人。但被告於000年0月間卻將廚房外包給 賴沛源 。爰依系爭契約提請本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應解除租賃契約，並返還租賃物即龍莊民宿（南投縣○○鄉○○巷00號）及其基地春陽段地號1032-10、1162-6地號土地。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告聘用非法外勞，係因清境山區人力短缺，被告一時不察誤用外勞，業經主管機關裁罰，系爭契約第5條第1項「使用房屋之限制」，亦有「影響公共安全」，可見該項約定不得違法使用房屋造成公安，與非法雇用外勞無關。至於原告表示將廚房外包給賴沛源而違反系爭契約第5條第2項亦屬無稽，全為原告子虛烏有之指述，被告自始均自營用途。關於遲付租金乙節，被告目前並無遲付租金之情形，退步言之，縱有遲付租金之情形，依系爭契約第11條第1款約定需遲付租金總額達2個月，經催告仍未支付始得終止，原告以欠租終止自無理由等語抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡被告願供擔保免假執行。
四、本院之判斷：
㈠兩造於111年4月30日簽立系爭契約，約定房地坐落龍莊民宿（南投縣○○鄉○○巷00號）及其基地春陽段地號1032-10、1162-6地號土地；租賃期間自111年4月20日起至116年6月20日止共計5年，此為兩造所不否認，並有系爭契約在卷可稽（見本院卷第13至17、131至139頁），此部分之事實，應堪認定。
㈡按租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年度台上字第2823號判決先例參照）。又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。準此，定期租賃契約除有「於期限屆滿前，得終止契約」之約定者外，依民法第453條反面解釋，當事人當無期前終止契約之權利。
㈢經查，觀諸本件系爭契約第11條之約定：「有下列情形之一者，他方得提前終止租約：一、乙方遲付租金之總額達二個月之租額，經甲方定相當期間催告乙方仍不為支付者。二、乙方違反第五條規定而為使用者。三、有第七條情形，經乙方限期改善甲方仍未改善者，致影響乙方就租賃標的之使用收益。」等內容（見本院卷第135頁），此規範雙方約定得提前終止契約之情形。惟原告於本院審理時陳稱：被告只有遲付1個月租金等語（見本院卷第127頁），是被告尚未達積欠租金2個月，原告以遲付租金為由，提前終止租賃契約，自無足採。至於原告主張雇用逃跑越南外勞乙節，此行為涉及主管機關行政裁罰，並非違法使用房屋，影響公共安全，原告此部分主張，難認可採。另原告主張被告將廚房外包予賴沛源乙節，經證人賴沛源到庭具結作證：被告沒有將龍莊民宿廚房外包給我，也沒有跟我收廚房外包的租金，我是被告雇用的員工，沒有外包情形，我是領被告的薪水等語（見本院卷第151至152頁），本院審酌賴沛源係以證人身分具結作證，以刑事責任擔保其證言之真實性，衡情實無甘冒偽證重責蓄意虛捏事實之動機及必要，應可採信。是被告並無將龍莊民宿廚房轉租、出租、或以其他方式供他人使用，則原告以此欲提前終止租賃租約，應屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求終止租賃契約，並
返還前開租賃物，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
埔里簡易庭法官許慧珍
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官藍建文