臺灣高雄地方法院民事判決 101年度雄簡字第1385號
原 告 張庭瑋
被 告 潘芝穎
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國101年12月27日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國100年12月27日向訴外人即原所有人張
吳秀麗購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號4樓
之4房屋（下稱系爭房屋），於101年1月4日完成所有權
移轉登記。詎被告竟與訴外人 張秦源 以 張吳秀麗 之名義訂立
租賃契約（下稱系爭租約），由被告以每月僅新臺幣（下同
）1,500元租金承租系爭房屋，惟系爭房屋坐落位置鄰近忠
孝觀光夜市、四維市政中心、苓雅行政中心、學校及銀行，
生活極為便利，附近租屋行情應為每月至少租金5,000元方
屬合理，被告竟以每月1,500元租得，異於常情。且張秦源
於系爭房屋出租後仍經常進出系爭房屋所在大樓，足見渠等
關係異於尋常，系爭契約應為張秦源與被告以張吳秀麗名義
通謀虛偽訂立，經伊於101年3月7日以存證信函通知被告
搬遷並未獲置理，則被告無權占用系爭房屋，除應騰空返還
系爭房屋外，並應給付伊等相當租金之利益每月5,000元，
爰本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴
等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空清空返還原告。㈡
被告應自101年5月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給
付原告5,000元。
二、被告則以：伊與張秦源本為朋友關係，伊承租系爭房屋、簽
訂租賃簽約之相關事宜均與張秦源接洽，張秦源係以張吳秀
麗名義將房屋出租予伊，約定租期係自100年9月1日起至
102年8月31日止，伊均有繳交租金，原告請求搬遷，實無
理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭房屋所有人，系爭房屋現由被告占有使用
中，張秦源以張吳秀麗名義將系爭房屋租被告，約定租期自
100年9月1日起至102年8月31日止，每月租金1,500元
等事實，業據原告提出系爭房屋及土地之登記謄本、買賣契
約書、101年3月7日鳳山縣府郵局18號存證信函為證，為
被告所不爭執，並有系爭契約書在卷可稽，堪信為真正。
四、得心證之理由
原告主張被告應騰空返還系爭房屋並按月給付5,000元予伊
，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則原告請求有無理由
，茲分述如下：
㈠被告與張秦源是否通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約？
按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照
）。本件原告主張被告與張秦源就系爭房屋通謀虛偽意思表
示簽訂系爭租約等語，揆諸前揭說明，原告自應就此有利於
己之事實舉證。經查，被告於100年9月1日與由張秦源代
理之張吳秀麗就系爭房屋簽訂系爭租賃契約書，約定租期自
100年9月1日起至102年8月31日止，每月租金1,500元
，已支付100年9月1日至101年11月30日之租金22,500元
等情，有該房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第29-32頁
），證人張秦源於本院審理時證稱：伊與張吳秀麗合資購買
系房屋並登記於張吳秀麗名下，張吳秀麗未經伊同意即將系
爭房屋售予他人，伊已對張吳秀麗提起刑事告訴。系爭房屋
出租事宜均由伊處理且租金無庸交給張吳秀麗，張吳秀麗知
悉伊將系爭房屋出租予被告，張吳秀麗亦在系爭契約書出租
人欄位簽名等語（見本院卷第24-26頁），證人張吳秀麗證
稱：系爭房屋為伊所有，委託張秦源處理出租事宜。本次出
租前張秦源有告知伊欲將系爭房屋出租給一位小姐，但伊於
出租前不知欲租給何人，張秦源有拿系爭契約書給伊簽名，
伊在系爭契約書立契約人（甲方）之身分證號碼欄位簽名，
張秦源與被告簽約時伊並不在場，且系爭房屋常有修繕必要
，必須支出修繕費，伊並未要求張秦源將租金交與伊等語（
見本院卷第77-80頁），可知張秦源與被告簽訂系爭租約時
，已由張吳秀麗授予代理權，其與被告訂立系爭契約自屬有
權代理，系爭契約對原所有人張吳秀麗發生效力，應認張吳
秀麗於100年9月1日將系爭房屋出租予被告。又張秦源於
100年9月1日簽訂系爭契約時，既不知張吳秀麗欲將系爭
房屋出售給原告，且租金亦無庸繳回給張吳秀麗，難認張秦
源有何動機與被告通謀虛偽訂立系爭契約。原告雖主張系爭
契約之租金遠低於附近出租行情，張秦源經常進出該棟大樓
，渠等關係顯然非比尋常云云，並提出張秦源照片為據。然
系爭房屋之租金行情為每月5,000元僅為原告自行預估，尚
難認此即系爭房屋之租金行情，又租金價格高低本取決於當
事人自行磋商後之結果，尚難以租金較低遽認存有通謀虛偽
之情事。至原告所提出之照片僅能證明照片中男子進出系爭
房屋之1樓、電梯，不能以此推論張秦源與被告有何不尋常
關係，且被告已自承因認識張秦源才會承租系爭房屋，其與
張秦源本為朋友關係，縱張秦源出入系爭房屋，亦難認有何
不合常理之處，是原告就其主張部分未為積極之舉證，率謂
被告通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約云云，尚難驟採。綜合
上開資料，可認被告與張秦源簽訂之系爭租約應非通謀虛偽
意思表示。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，
於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者
，不適用之，民法第425條定有明文。查系爭契約由張秦源
代理出租予被告，租期自100年9月1日起至102年8月31日止
，現由被告占有中，業如前述。而系爭房屋既經原所有權人
張吳秀麗出租、交付由被告占有中，縱系爭房屋所有權經張
吳秀麗出賣並移轉所有權予原告，依民法第425條第1項買賣
不破租賃之原則，系爭租約對於原告仍繼續存在，被告占有
系爭房屋即難謂無正當權源，是原告主張依民法第767條規
定，請求被告返還系爭房屋並按月給付5,000元之不當得利
云云，即屬無據。
六、綜上所述，被告居住系爭房屋並非無權占有，原告主張被告
無權占有，訴請被告遷讓房屋及返還不當得利，即非正當。
從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請
求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自101年5月23日
起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元，均無理
由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦
與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年1月15日
高雄簡易庭法官賴建旭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年1月15日
書記官湯正裕