臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事簡易判決 94年度南簡字第2234號
原 告 歐明東 即全球不動產企業社
乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付承攬報酬等事件，經本院於民國95年3月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告歐明東即全球不動產企業社新臺幣壹拾捌萬柒仟
貳佰元，及自民國九十五年一月五日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。
原告乙○○之訴駁回。
第一項訴訟費用由被告負擔。
第二項訴訟費用由原告乙○○負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，
以新臺幣壹拾捌萬柒仟貳佰元，為原告歐明東即全球不動產企業
社預供擔保，得免為假執行。
原告乙○○假執行之聲請駁回
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。
二、經查，本件原告乙○○起訴時，其訴之聲明第一項為：「被
告應給付原告乙○○新臺幣（下同）300,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。」嗣於本院民國95年3月16日言詞辯論期日，當庭以言詞
減縮上開訴之聲明第一項為：「被告應給付原告乙○○150,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。」查原告乙○○所為係屬減縮應受判決
事項之聲明，參諸前開規定，自為法之所許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）關於原告歐明東即全球不動產企業社部分：
１、原告歐明東即全球不動產企業社係中信房屋仲介股份有限
公司之加盟店（以下簡稱「中信房屋」），原告歐明東即
全球不動產企業社於94年10月16與被告簽立「專任委託銷
售契約書」（契約編號：A0000000），受託銷售被告所有
坐落臺南市○區○○段○○○○號持分土地及其上55建號門
牌「臺南市○區○○路○○○巷○○號」房屋（以下簡稱「系
爭房地」），委託期間自94年10月16日起至94年12月31日
，委託售價3,800,000元。嗣後雙方又簽立「委託銷售/出
租契約內容變更同意書」（契約編號：V0000000），變更
委託售價為3,120,000元。
２、原告歐明東即全球不動產企業社於94年10月30日媒介買方
即原告乙○○承購系爭房地，原告乙○○與被告簽署「不
動產買賣契約書，成交總價為3,120,000元元。依約被告
應於94年11月4日前備齊所有權移轉所需文件，交由地政
士辦理所有權移轉登記事宜，詎料，被告竟拒絕履行其義
務，屢經催告不獲置理，違反買賣契約之義務及委託銷售
契約義務。
３、依原告歐明東即全球不動產企業社與被告簽立之「專任委
託銷售契約書」第貳部分第五條第二項第⑶款約定：「除
第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託
銷售總價百分之二計算之違約金外，有其餘各款情形甲方
應支付乙方實際成交總價的百分之六（其中百分之四為服
務報酬、百分之二為違約金）。⑶……或簽定不動產買賣
契約書後違約不賣……者」依約被告應給付按實際成交總
價3,120,000元的百分之六計算即187,200元予原告歐明東
即全球不動產企業社。此外，依民法第568條第1項規定及
最高法院52年度臺上字第2675號判例、49年度臺上字第16
46號判例見解，益證原告歐明東即全球不動產企業社有權
請求被告依約支付服務報酬。
（二）關於原告乙○○部分：
１、原告乙○○於94年10月30日與被告簽定系爭房地「不動產
買賣契約書」，並依買賣契約書第三條第二項支付被告第
一期價款150,000元。詎料，被告竟拒絕履行其義務，屢
經催告不獲置理。依前開買賣契約書第十一條第一項約定
：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由
，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責
任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按
甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於
該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全
契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解
除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方
作為違約賠償。」為此，被告應加倍返還已收價金即300,
000元予原告。
２、兩造另簽立「房屋交易安全契約書」，約定原告乙○○依
不動產買賣契約書之約定按時所付各期價款存於原告歐明
東即全球不動產企業社所加盟之「中信房屋」在訴外人「
中國信託商業銀行永吉分行」所開立之「中信房屋房屋交
易安全專戶」，依「房屋交易安全契約書」第伍條第一項
第㈡款約定「如係乙方（被告）違約，丁方（中信房屋）
應通知丙方（銀行）將甲方（原告乙○○）存入專戶中之
金額（扣除已繳納之稅額及必要費用）返還予甲方（原告
乙○○）．．．」，原告乙○○已交付被告之價金150,00
0元現存於上開房屋交易安全專戶中，依上開約定應返還
原告乙○○，因之被告應加倍返還價金300,000元，扣除
上開房屋交易安全專戶中之150,000元後，被告尚應給付
原告乙○○150,000元。
（三）爰依「專任委託銷售契約書」、居間契約、「不動產買賣
契約書」之約定，提起本件訴訟等情。並聲明：⒈被告應
給付原告歐明東即全球不動產企業社187,200元，應給付
原告乙○○150,000元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告起訴狀所載與事實不符，被告均否認。被告於94年11
月14日曾以臺南東寧路郵局第371號存證信函通知原告乙
○○，表示：系爭房地之買賣是訴外人丁○○與被告代理
人甲○○接洽的。當時被告代理人甲○○即聲明委託售價
是把系爭房地向華南商業銀行貸款3,120,558元與積欠利
息付清打平就可以，一切費用均由原告乙○○負擔，被告
不再付出任何金錢的條件下簽合約，今被告與原告乙○○
所簽立之「不動產買賣契約書」與約定的原來條件不一樣
，所以被告與原告乙○○間之系爭房地買賣契約不成立，
且被告並未拿到原告乙○○所支付定金150,000元，原告
主張第一期簽約款150,000元，第二期470,000元，被告確
實並未收到現金的定金，買賣自不成立，則原告請求被告
應給付仲介報酬及違約賠償云云，自屬無據
（二）現在的社會惡人、騙人很多，雖然本有簽立買賣契約但沒
有拿到現金的定金，恐被騙，所以被告代理人甲○○由日
本傳真FAX給原告解除買賣契約。這棟房屋當時買四佰餘
萬元，而且目前均租給人家有房租金可收入，繳納銀行的
分期付款，為何要損失壹佰餘萬元之價格出售之必要等語
，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告歐明東即全球不動產企業社於92年4月7日與「中信房
屋」簽立「加盟契約書」，約定「中信房屋」授權原告歐
明東即全球不動產企業社得對外公開使用「中信房屋成大
加盟店」之名稱，並應使用「中信房屋」提供之標準制式
契約書及以原告歐明東即全球不動產企業社自己之名稱與
客戶簽約，從事不動產仲介服務，其法律責任由原告歐明
東即全球不動產企業社自行負責，有原告所提出之營利事
業登記證、「加盟契約書」附卷可稽。
（二）被告委任其夫甲○○為代理人，於94年10月16日與原告歐
明東即全球不動產企業社簽立「專任委託銷售契約書」，
將系爭房地委託原告歐明東即全球不動產企業社居間仲介
銷售，委託銷售價格為3,800,000元；94年10月25日與原
告歐明東即全球不動產企業社簽立「委託銷售/出租契約
內容變更同意書」，將系爭房地之委託銷售價格變更為
3,120,000元，有原告所提出之「專任委託銷售契約書」
、「委託銷售/出租契約內容變更同意書」在卷可憑。
（三）被告委任其夫甲○○為代理人，於94年10月30日與原告乙
○○簽立系爭房地之「不動產買賣契約書」，約定被告出
售系爭房地予原告乙○○，買賣價金為3,120,000元，有
原告所提出「「不動產買賣契約書」可考。
（四）被告之代理人甲○○於94年10月31日傳真予原告歐明東即
全球不動產企業社，言明「本人要求是實收金額參佰壹拾
貳萬元，其他費用是買主的負擔，假使要扣其他費用者，
本人放棄不賣，特此聲明。」等語，有兩造所提出之傳真
一紙附卷可憑。
（五）原告乙○○曾於94年11月10日以永康大橋郵局第390號存
證信函，催告被告「應於文到三日內備齊移轉登記所需文
件配合辦理，否則將有違約之虞，依約應加倍賠償買方已
支付之簽約金。」被告收受上開原告乙○○存證信函後，
於94年11月14日以臺南東寧路郵局第371號存證信函，函
覆原告乙○○稱：「關於買賣是與丁○○個人接洽的。當
時聲明是把華銀貸款312萬558元與積欠利息付清打平就可
，一切費用均由買主負擔，本人不再付出任何金錢的條件
下簽合約。．．．今與原來的條件不一樣，所以買賣不成
立，且本人未拿到定金，為此由日本ＦＡＸ給中信房屋丁
○○放棄買賣，貴號有任何損失與本人無關係。」有兩造
所提出之被告94年11月14日以臺南東寧路郵局第371號存
證信函可憑。
四、得心證之理由：
本件兩造之爭點在於：（一）原告乙○○與被告間就系爭房
地之買賣契約是否成立生效？（二）被告應否給付原告歐明
東即全球不動產企業社居間仲介報酬及違約金？（三）原告
乙○○得否請求被告加倍返還定金？茲就本院得心證之理由
分述如下：
（一）原告乙○○與被告間就系爭房地之買賣契約已成立生效：
１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於
他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互
相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第34
5條分別定有明文。次按，解釋意思表示，應探求當事人
之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文
，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即
不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上字第
1118號判例）。
２、原告主張被告委任其夫甲○○為代理人，於94年10月30日
與原告乙○○簽立系爭房地之「不動產買賣契約書」，約
定被告出售系爭房地予原告乙○○，買賣價金為3,120,00
0元，有原告所提出「不動產買賣契約書」可考。被告自
承上開「不動產買賣契約書」確為伊委任其夫甲○○為代
理人，與原告乙○○所簽立，惟辯稱，約定出售之條件是
買賣價金要把系爭房地向華南商業銀行貸款3,120,558元
及積欠之利息打平，一切仲介、代書、規費等費用均由原
告乙○○負擔，被告不再負擔任何費用云云。經查，依原
告所提出之「不動產買賣契約書」第二條約定「買賣總價
：新臺幣參佰壹拾貳萬元整。」第三條約定「．．．過戶
後專戶撥款清償乙方（被告）華銀南都分行貸款本息。本
條買賣價款均應存入保證銀行之中信房屋房屋交易安全專
戶內。」第四條約定「土地增值稅以一般稅率辦理申報。
」第八條稅費負擔「．．．土地移轉過戶時應納之土
地增值稅、塗銷登記代辦費及未完納之稅費由乙方（被告
）負擔。產權登記規費各半、印花稅各半，契稅甲方（
原告乙○○）負擔。本件不動產產權移轉登記之代書代
辦費由双方負擔各半。．．．交易安全費用双方各400
元。．．．」，有原告所提出「不動產買賣契約書」可稽
，參諸前開說明，兩造既就系爭房地之買賣條件已明確以
文字約定並記載於「不動產買賣契約書」，自不得反捨契
約文字而更為曲解，兩造買賣條件應以「不動產買賣契約
書」內之明文約定為據。
３、被告辯稱約定出售之條件為買賣價金要把系爭房地向華南
商業銀行貸款3,120,558元及積欠之利息打平，一切仲介
、代書、規費等費用均由原告乙○○負擔，被告不再負擔
任何費用云云，已為原告所否認，且與「不動產買賣契約
書」內約定條件完全不符，按諸舉證責任分配原則，應由
被告就所抗辯上開有利於己之事實，善盡舉證責任。被告
雖舉證人即原告歐明東即全球不動產企業之職員丁○○、
被告代理人甲○○之會計 蘇玲珠 為證，惟查，證人丁○○
到庭結證稱：「是的，我是本件買賣交易的承辦人。」「
94年10月16日簽訂委託銷售合約書，被告委賣條件為被告
要處理銀行負擔房貸的部分，被告告訴我房貸部分大約3,
100,000元，開價委賣的條件為3,800,000元，被告給我的
底價為3,266,000元，仲介費用沒有包含在買賣價金內，
仲介費用是成交價金的百分之四，我們是向買方收取仲介
費用百分之二。94年10月20日左右，由買方原告乙○○表
示要買系爭不動產，口頭出價3,000,000元，我就將價錢
報給被告代理人甲○○，因為被告在日本與台灣往返，代
理人甲○○有透過證人蘇玲珠傳話給我，證人蘇玲珠沒有
辦法作主，要等代理人甲○○回來才能作決定，到94年10
月25日後，我有與代理人甲○○協商，變更銷售底價為3,
120,000元，這中間買賣雙方都有聯繫，之後確定價金後
，我是向原告乙○○說可以雙方面協商，到94年10月29日
與原告乙○○協商後，同意以3,120,000元成交，且簽訂
附停止條件訂金委託書即要約書，訂金150,000元作為斡
旋金，經過買方簽訂要約書後，當天就到賣方代理人甲○
○家裡去做簽名確認，確認同意以3,120,000元售出。代
理人甲○○在94年10月30日下午要前往日本做生意，時間
大約一星期，所以我在94年10月29日晚上與代理人甲○○
約定，並與原告乙○○約定，雙方在94年10月30日早上在
我們公司即原告歐明東即全球不動產企業社簽訂買賣契約
。」「（問：被告代理人甲○○曾否言明出售的條件是賣
清的，不負擔仲介費用、稅捐、增值稅、代書費及買方要
實拿3,120,558元（即所欠銀行的貸款總金額3,120,558
元？）訴訟代理人甲○○所提出要能負擔銀行的貸款，在
簽訂委託銷售契約書以後，在簽訂買賣契約書以前，時間
應該是在94年10月25日代理人甲○○有將欠銀行的金額查
明之後告訴我並把查詢單給我看，我只印象為三百一十二
萬元多，尾數我記不得，我有告訴訴訟代理人甲○○，尾
數會變動，以算到萬元為準，只差幾百元，並且當天同意
變更委賣的金額為3,120,000元。94年10月16日簽訂銷售
委託書時，已經很明確告訴代理人甲○○，仲介所作的買
賣，是不能作「清」的買賣，仲介費、稅捐都要外加的，
不然會造成超收，這樣是違法的，因為委賣的底價與成交
價不同，如果超過百分之四的界線，是違法的。委託銷售
契約書上面有記載，被告同意要另外支付稅捐費、仲介費
等，不包含在價金內。」「94年10月16日這天是簽訂房屋
銷售委託書，有明確說明本件是一般買賣，仲介費、稅捐
費等各自另行支付，如果不是照這樣約定的話，要另外約
定條件，並且記明在委託書內。94年10月25日訴訟代理人
甲○○將價格變成三百一十二萬元的時候，也沒有提出要
將仲介費用、稅捐費都包含在價金內。94年10月29日收取
買方訂金時，與訴訟代理人甲○○確認的時候，訴訟代理
人甲○○也沒有提出異議。94年10月30日簽訂買賣契約書
時，買賣雙方及代書都在場，所有的完成交易事項，各項
交易費用都是由代書解釋過，經買賣雙方確認過簽名，當
天代理人甲○○也沒有提出要賣清的，所以條款內都沒有
這樣註明，代理人甲○○的重點只是要將銀行的房貸可以
處理而已。」「（提示查詢單有何意見？）這張查詢單我
印象不是很深刻，依據上面的日期，應該是我有看過，所
以當天的協調價格變成三百一十二萬元來同意售出。」等
語（見本院95年3月16日言詞辯論筆錄），查證人雖為原
告歐明東即全球不動產企業社所僱用，惟其所證述內容與
原告提出之「專任委託銷售契約書」、「委託銷售/出租
契約內容變更同意書」、「不動產買賣契約書」之內容均
相符，被告亦自承上開文件確由其委任代理人甲○○簽名
、蓋章，則證人丁○○之證詞應堪採信。依證人丁○○之
上開證詞可認被告確已同意依「不動產買賣契約書」所記
載之約定條件，將系爭房地以3,120,000元出售原告乙○
○。
４、至於證人蘇玲珠到庭證稱：「（問：是否知道被告丙○○
由甲○○擔任代理人將系爭房屋委託中信房屋加盟店銷售
？）我知道這件事。」「（問：是否知道歷次委託中信房
屋加盟店銷售的條件及變動情形？）委託銷售的條件我不
知道，我沒有參與。」「（問：知悉本件有關情形如何？
）時間我已經忘記了，有好幾次證人丁○○與代理人甲○
○來代理人甲○○的工作室談委託銷售的事情，當時我有
在旁邊，我看到代理人甲○○拿壹張華南銀行的繳款單積
欠利息給證人丁○○看，代理人甲○○說不要多少錢，只
要賣出的價金可以還銀行的錢就可以了，不要多賺，代理
人甲○○有多次說要賣清的。「「（問：是否代理人甲○
○有詳細說所謂賣清的意思是如何？）賣清的意思就是實
際上要收取三百一十幾萬元給華南銀行還貸款就可以了。
」「（問：否有聽到證人丁○○跟代理人甲○○說本件委
託銷售的條件是不能賣清的？）證人丁○○有跟代理人甲
○○說，不接受賣清這種委賣條件，並且強調說系爭房屋
沒有賣到這麼好的價錢，後來代理人甲○○到日本，證人
丁○○到我工作室打長途電話給代理人甲○○，雙方就是
不是要賣清的，談了好久，證人丁○○也有來找我談，我
說我沒有辦法作決定，要問代理人甲○○的意思。」「（
是否知道最後達成的協議委託銷售的條件為何？）最後達
成得協議是如何，我沒有聽到。但是我確實有聽到代理人
甲○○有向證人丁○○強調，要賣清的，且沒有多餘的錢
可以支付仲介費用等。」「（問：簽訂不動產買賣契約書
時有無在場？是否知道不動產合約內被告的出賣條件如何
？）我不在場，我不知道。」「【問：是否你去向銀行查
詢的？（提示查詢單）】不是我去向銀行查詢的，但是我
有看到代理人甲○○拿這張單子給證人丁○○看。」等語
（見同上筆錄）。查證人雖受被告訴訟代理人甲○○僱用
，惟經隔離訊問結果，證人蘇玲珠有在場見聞部分，經核
與證人丁○○所為證述相符，則證人蘇玲珠之證詞亦堪採
信。查證人蘇玲珠雖在場聽聞被告代理人甲○○曾告訴證
人丁○○委託銷售條件為實際上要收取三百一十幾萬元給
華南銀行還貸款，且沒有多餘的錢可以支付仲介費用等，
惟依證人蘇玲珠所證，證人丁○○已明確拒絕被告代理人
甲○○所提出之委託銷售條件，足認被告上開所辯之委託
銷售條件並非最後達成之約定甚明，自無拘束兩造之效力
。此外，證人蘇玲珠對於被告委託中信房屋加盟店銷售之
最後達成協議條件及歷次委託銷售條件變動情形，以及被
告與原告乙○○簽訂不動產買賣契約書時不在場，對於不
動產買賣契約內被告的出賣條件亦均不知道，自無從證明
兩造確依被告上開所辯之出賣條件達成委託銷售契約及系
爭房地之買賣契約。此外被告未再舉出其他任何證據以實
其說，堪信被告雖曾要求出售之條件為買賣價金要把系爭
房地向華南商業銀行貸款3,120,558元及積欠之利息打平
，一切仲介、代書、規費等費用均由原告乙○○負擔，被
告不再負擔任何費用，惟遭原告歐明東即全球不動產企業
社之承辦人員即證人丁○○拒絕接受，被告上開所辯之委
託銷售條件，自無拘束原告之效力。因之，被告既嗣後已
同意並簽署書面之「專任委託銷售契約書」、「委託銷售
/出租契約內容變更同意書」、「不動產買賣契約書」文
件，則兩造間有關委託銷售契約及不動產買賣契約之權利
及義務，自應依上開書面契約之約定履行。又被告與原告
乙○○既然已就系爭房地之買賣達成意思表示一致，參諸
上開說明，其買賣契約應認為已成立及生效，被告否認其
事，自無可取。
５、原告主張業經依「不動產買賣契約書」之約定，給付被告
第一期款即定金150,000元，惟為被告所否認，辯稱：沒
有收到原告乙○○所給付之定金150,000元，所以系爭房
地之買賣契約沒有成立生效云云。惟查，依被告與原告乙
○○所簽立之「不動產買賣契約書」第三條第二款約定「
買賣價款分三期支付，其方式如下：《第一期：簽約備證
》甲方應支付新臺幣壹拾伍萬元整（包含定金）。本期價
金甲方以現金或即期支票壹次付清，同時簽發與尾款同額
指定乙方（被告）為受款人之「禁止背書轉讓」本票乙紙
交付特約代書保管，以作為擔保（俟尾款付清時即返還該
本票予甲方），乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由
特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋
妥印鑑章交付特約地政士，開始辦理過戶手續。」有「不
動產買賣契約書」附卷可稽。除上開「不動產買賣契約書
」外，被告、原告乙○○、中信房屋、中國信託商業銀行
永吉分行間另簽立「房屋交易安全契約書」，有原告所提
出之「房屋交易安全契約書」在卷可考，被告自承上開「
房屋交易安全契約書」確由其委任代理人甲○○親自簽名
蓋章，自足信為真正。依「房屋交易安全契約書」第壹條
約定「甲、乙雙方（原告乙○○、被告）在完成下列手續
經丁方（中信房屋）確認後，由丁方出具房屋交易安全保
證書。甲方應將第一期價款（含定金）交付丁方之特約
地政士確認收受無誤。甲乙雙方應將買賣標的物所有權
狀正本、辦理不動產移轉登記及解除買賣契約辦理退稅之
所有資料、文件交付丁方之特約地政士保管。」第貳條第
一款約定「甲方（原告乙○○）應依不動產買賣契約書之
約定按時將各期價款存入丁方（中信房屋）於丙方（中國
信託商業銀行永吉分行）開立之「中信房屋房屋交易安全
專戶」內，在不動產買賣契約履行完竣，且丙方所負價金
保管責任全部解除以前，甲、乙雙方均不得要求提領、設
質予第三人或請求轉為定期存款或為其他任何處分。」次
查，原告業經交付仲介人即原告歐明東即全球不動產企業
社，發票人為合作金庫銀行成大分行、發票日為94年10月
19日、支票號碼AZ0000000號、面額為150,000元支票一紙
，且由被告委任代理人甲○○在「收受款記錄表」內簽收
無誤，並記載「 陳櫻桃 代收存入專戶」有原告所提出之支
票一紙及「收受款記錄表」可憑，被告對於「收受款記錄
表」亦自承確為其委任代理人甲○○親自簽名、蓋章，足
認原告乙○○業經依上開「不動產買賣契約書」、「房屋
交易安全契約書」之約定將第一期款即定金150,000元交
付特約地政士存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內，並
由被告委任代理人甲○○簽收確認無誤，自應認為原告乙
○○已將第一期價款即定金150,000元給付被告後，再由
被告同意存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內，被告辯
稱沒有收到原告乙○○所給付之定金150,000元，系爭房
地之買賣契約沒有成立生效云云，亦無可取。
（二）被告應給付原告歐明東即全球不動產企業社居間仲介報酬
及違約金合計187,200元：
１、原告乙○○與被告間就系爭房地之買賣契約已成立生效，
被告自應依約履行。依「不動產買賣契約書」第三條第二
款約定被告應於原告乙○○給付第一期價款即定金150,00
0元時，將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士保
管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付
特約地政士，開始辦理過戶手續。查原告主張被告於買賣
契約成立生效翌日即94年10月31日，即已委任其代理人甲
○○以傳真方式拒絕履行出賣人義務，並未依約將土地及
建物權狀正本交由特約地政士保管及備齊證件，有兩造所
提出之傳真一紙附卷可稽，原告乙○○亦於94年11月10日
以永康大橋郵局第390號存證信函，催告被告「應於文到
三日內備齊移轉登記所需文件配合辦理，否則將有違約之
虞，依約應加倍賠償買方已支付之簽約金。」被告收受上
開原告乙○○存證信函後，於94年11月14日以臺南東寧路
郵局第371號存證信函，函覆原告乙○○稱：「關於買賣
是與丁○○個人接洽的。當時聲明是把華銀貸款312萬558
元與積欠利息付清打平就可，一切費用均由買主負擔，本
人不再付出任何金錢的條件下簽合約。．．．今與原來的
條件不一樣，所以買賣不成立，且本人未拿到定金，為此
由日本ＦＡＸ給中信房屋丁○○放棄買賣，貴號有任何損
失與本人無關係。」有兩造所提出之被告94年11月14日以
臺南東寧路郵局第371號存證信函可憑，堪信原告主張被
告違約不賣，拒絕履行系爭房地買賣契約等情，應為真正
。被告雖辯稱伊已解除系爭房地之買賣契約云云，惟查，
被告片面拒絕履行系爭買賣契約，其所主張之解除契約理
由，並非兩造之約定條件，自不生解除契約之效力，被告
仍應負履行系爭買賣契約義務甚明。
２、依被告與原告歐明東即全球不動產企業社所簽立之「專任
委託銷售契約書」第五條「違約處理」第二項第⑶款約定
「除第⑴款情形甲方（被告）應支付乙方（原告歐明東即
全球不動產企業社）按本契約第壹大項第二條委託銷售總
價百分之二計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付
乙方實際成交總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬
、百分之二為違約金）。⑶……或簽定不動產買賣契約書
後違約不賣……者」，被告既違約拒絕履行系爭買賣契約
，則原告歐明東即全球不動產企業社依上開約定請求被告
應給付原告歐明東即全球不動產企業社按實際成交總價即
3,120,000元的百分之六即187,200元（其中百分之四為服
務報酬，其中百分之二為違約金），即屬有據，應予准許
。
（三）系爭房地買賣契約並未經原告乙○○解除契約，原告乙○
○自尚不得請求被告加倍返還定金：
１、查原告乙○○主張被告拒絕履行出賣人義務，依前開買賣
契約書第十一條第一項約定，被告應加倍返還已收價金即
300,000元予原告，扣除上開房屋交易安全專戶中之150,
000元後，被告尚應給付原告乙○○150,000元云云。經查
，依「不動產買賣契約書」第三條第二款約定被告應於原
告乙○○給付第一期價款即定金150,000元時，將所有之
土地及建物權狀正本交由特約地政士保管，同時雙方備齊
證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士，開始
辦理過戶手續，被告雖未按期履行，惟按契約當事人之一
方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如
於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明
文，原告乙○○雖於94年11月10日以永康大橋郵局第390
號存證信函，催告被告「應於文到三日內備齊移轉登記所
需文件配合辦理，否則將有違約之虞，依約應加倍賠償買
方已支付之簽約金，有該存證信函可稽，惟觀其存證信函
之內容係催告被告應履行系爭房地買賣契約，並提醒被告
違約之效果，尚無解除契約之意思，因之僅生催告被告履
行契約之效力。系爭房地買賣契約尚屬有效存在，僅被告
在遲延中，應負給付遲延責任而已，原告乙○○非不得請
求被告履行契約。
２、依原告乙○○與被告所簽立之「不動產買賣契約書」第十
一條第一項約定：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可
歸責乙方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定
時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付
日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲
方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方
依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履
約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款
加倍返還予甲方作為違約賠償。」有「不動產買賣契約書
」可稽，依上開約定，被告在給付遲延中，原告乙○○僅
得依約請求被告，每逾一日其已支付價款千分之一計算違
約金而已，須原告乙○○解除系爭房地買賣契約後，被告
始應按已支付之價款加倍返還作為違約賠償。查系爭房地
買賣契約並未合法解除，原告乙○○自尚不得請求被告加
倍返還定金。因之原告乙○○主張被告應加倍返還已收價
金即300,000元予原告，扣除上開房屋交易安全專戶中之
150,000元後，被告尚應給付原告乙○○150,000元云云
，自無從准許。
五、從而，原告歐明東即全球不動產企業社依「專任委託銷售契
約書」之約定，請求被告應給付原告歐明東即全球不動產企
業社187,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月5日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予
准許；至於原告乙○○依「不動產買賣契約書」之約定，請
求被告應給付原告乙○○150,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日即95年1月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息，為無理由，應予駁回。
六、本件原告歐明東即全球不動產企業社部分，係就民事訴訟法
第427條第1項規定之簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，應
依職權宣告假執行。另本院依被告聲請，宣告被告為原告歐
明東即全球不動產企業社預供擔保，得免為假執行。又原告
乙○○之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁
回之。
七、據上論結，本件原告歐明東即全球不動產企業社之訴為有理
由，原告乙○○之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第43
6條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判
決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
臺南簡易庭法官鄭彩鳳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 7 日
書記官 凌昇裕