臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第130號
原 告 梁素蕊
訴訟代理人 白宗益
被 告 梁龍驥
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年4月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用壹仟捌佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明
文。上開規定於簡易訴訟程序亦有適用（同法第436條第2
項規定參照）。查本件原告起訴時之聲明為：㈠被告應遷離
坐落於桃園市○○區○○○街○○號1樓之不動產（下稱系爭
房屋）。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國105年4月
11日具狀變更聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）18
萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第87頁）。核
原告所為聲明變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告
之防禦及訴訟之終結，與上開規定無違，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於104年5月間向訴外人 謝文國 購買系爭房
屋，交屋時始知被告無權占有系爭房屋，致原告無法使用，
原告多次請被告搬遷後，被告始於105年2月間搬離。被告
表示其係向謝文國承租系爭房屋，然被告與謝文國所訂立之
租賃契約書（下稱系爭租賃契約），其上並未記載租賃標的
物之地址，不符法律行為需有標的之一般生效要件，且未經
法院公證，契約上亦無租賃雙方之個人相關資料及用印等，
可認系爭租賃契約係虛偽不實，自無法作為被告占有系爭房
屋之合法權源，且所記載之租金亦不得作為原告請求不當得
利之計算基礎。又依土地法第99條規定，押租金之金額不得
超過2個月房屋租金之總額，系爭租賃契約之押租金為
45,000元，因此系爭租賃契約之租金應為22,500元方為合理
。另被告稱其與謝文國所約定之租金，於寒暑期有減收之約
定，然其並未記載於系爭租賃契約中，應認為此部分亦為不
實。是以，被告自104年7月起至105年2月間止，無權占
有系爭房屋為8個月，以每月租金22,500元計算，被告之不
當得利即為18萬元。為此，爰依不當得利之法律關係，提起
本件訴訟云云。並聲明：㈠被告應給付原告18萬元。㈡願供
擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：簽立系爭租賃契約當時，除被告與謝文國外，尚
有被告之妻、謝文國之妻、原承租戶即訴外人許小姐等人在
場，且租賃期間被告皆按期繳納租金。雖系爭租賃契約漏未
記載租賃標的物之地址，然其僅為一時疏忽漏載，並不影響
契約效力。況，原告購屋前已有隨仲介看屋，當時即明知被
告已有承租系爭房屋以營業，並表示暫時不須使用系爭房屋
，後因家人想做生意而改變初衷，便要求被告搬遷，原告願
減免2個月租金作為條件，然因被告計算損益無法彌平，故
兩造未達成協議；又，系爭租賃契約為5年以下之定期租約
，不須公證即有民法買賣不破租賃原則之適用。另，押租金
45,000元之數額，係因頂讓店面時，原先承租戶所繳納之押
租金亦為45,000元，且押租金於退租後可取回，故被告直接
將押租金45,000元交予原承租戶。再，中原夜市本有寒暑假
淡季，此亦為當地許多店家之租約條件，因此被告確有獲得
謝文國口頭答應，比照前承租人之條件給與寒暑假之租金優
惠等語，資為抗辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡如受
不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告應給付不當得利18萬元，惟為被告所否認，並
以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：被告是否有無權佔
用系爭房屋之事實？即系爭租賃契約是否為合法有效？茲述
如下：
㈠按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使
用收益，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限
逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期
限之租賃，民法第153條第1項、第421條第1項、第422
條均定有明文。直言之，租賃契約並非法定要式行為，故無
訂立書面契約之必要。經查，系爭租賃契約雖未記載租賃標
的物之地址（見本院卷第23頁），然租賃契約並非要式行為
，其契約之成立，僅以出租人與承租人意思表示一致即可，
並無訂立書面契約之必要；是以，縱有書面契約，該書面之
簽訂通常係為確保雙方之權利，或作為日後發生爭執時之證
據使用，易言之，並非以訂立書面為租賃契約合法有效之要
件。基此，系爭租賃契約雖未記載租賃標的物之地址，仍無
礙於被告與謝文國間所訂立系爭租賃契約之效力；是原告主
張系爭租賃契約未記載租賃標的物之地址而無效云云，洵屬
無據。
㈡次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期
限者，不適用之。民法第425條第1項、第2項定有明文。
查，系爭租賃契約之租賃期間為自104年5月1日起至105
年4月30日止，期限為1年，有系爭租賃契約1份在卷可憑
（見本院卷第23頁），則依前揭規定，系爭租賃契約雖未經
公證，然其期限僅為1年，自無民法第421條第2項之適用
；直言之，本件出租人於租賃期間將系爭房屋出賣予第三人
，仍應受買賣不破租賃原則之限制，該租賃契約對於第三人
仍繼續有效，是以，謝文國將系爭房屋出售予原告後，原告
即為系爭租賃契約出租人之事實，堪以認定。
㈢另按房屋承租人以現金為租賃之擔保者，其金額不得超過2
個月之總額，超過其限度者，承租人得以超過之部分抵付房
租，土地法第99條定有明文。所謂「抵付」，雖屬抵銷性質
，仍待承租人以意思表示為之，最高法院95年度台上字第
569號判決意旨足供參照。依此而觀，縱押租金逾房租2個
月之總額，並非即謂該租賃契約無效，而係超過部分得用以
抵付房租，且須承租人以意思表示為之，始生抵付效力。查
，被告已陳明系爭租賃契約之押租金逾房租2個月之總額，
係因被告頂讓前手之店面所致（見本院卷第96頁）；則揆諸
前揭說明，系爭租賃契約雖有押租金逾2個月租金總額之情
，仍無礙於系爭租賃契約之效力，僅係承租人得主張扣抵房
租爾；是原告主張系爭租賃契約之每月租金為17,000元，押
租金卻為45,000元，可認系爭租賃契約為虛假云云，自無足
採。
㈣況，依原告提出之系爭房屋買賣契約書所示，於備註欄之屋
況部分已載明為「出租」、「本房地產『有』出租情形」（
見本院卷第7頁），原告亦於言詞辯論期日自陳：在購屋前
，有先看過系爭房屋，僅係對於租約內容不清楚等語（見本
院卷第95頁反面），足徵原告於購買系爭房屋前，即已知悉
系爭租賃契約之存在甚明；若其對系爭租賃契約之內容不甚
了解，實應向為其居間仲介之業務員或賣方謝文國詢問，以
維自身權益。原告雖聲請傳喚證人謝文國到庭，待證事實為
謝文國未就系爭租賃契約為詳細說明及其與被告間就系爭租
賃契約之若干口頭約定等情（見本院卷第89頁），然核與認
定系爭租賃契約有效與否乙節無涉，是本院認無傳喚必要，
併予敘明。
㈤從而，系爭租賃契約既為合法有效，且104年7月至105年2月
，均在系爭租賃契約期間內，則原告主張被告於該段期間係
無權占有系爭房屋，並請求被告給付相當於不當得利之租金
18萬元云云，顯屬無據。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付18萬
元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執
行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所證據，核與
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又法院為終局判
決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項亦有
明文。經核本件第一審訴訟費用為1,880元，應由敗訴之原
告負擔，爰依上開規定，諭知本件訴訟費用之負擔如主文第
2項所示。
中華民國105年4月29日
中壢簡易庭法官劉俊源
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月2日
書記官洪鈺翔