臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第830號
原 告 徐慧芯
訴訟代理人 林思銘 律師
被 告 許增郎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年4月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號之房屋遷讓返還
予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟元，及自民國一○四年七月
一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳
仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100年7月30日向原告承租門牌號碼
桃園市○○區○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），雙方
約定租期為3年（即自100年7月30日起至103年7月30日
止），每月租金12,000元，應於每月20日前給付，押租金12
,000元，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）為憑。租期屆滿
前之103年7月24日，原告以存證信函向被告表示不再續約
，並請其於103年9月30日前搬離，若未搬離，即自103年
10月1日起，按系爭租約第6條之約定，請求被告按月給付
原告租金5倍即6萬元之違約金。詎料，被告於系租約屆滿
後仍繼續占用系爭房屋，是被告應給付自103年8月至9月
相當於租金之不當得利，共計24,000元，及自103年10月1
日起，按月給付原告違約金6萬元，而自103年10月1日起
算至104年6月30日止，共9個月，故被告至104年6月30
日止應給付540,000元之違約金，上開金額合計564,000元
，爰依租賃契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給
付原告564,000元，及自104年7月1日起至遷讓上開房屋
之日止，按月給付原告60,000元。
二、被告則以：伊固有收到原告寄送之存證信函，然伊希望能繼
續承租系爭房屋，且伊曾與原告母親溝通過，並每個月多付
3,000元租金予原告母親等語，資為抗辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、原告主張系爭房屋為其所有，兩造就系爭房屋成立系爭租賃
契約，而被告曾收到原告所發之存證信函，並於系爭租賃契
約屆滿後，繼續占用系爭房屋之事實，業據其提出系爭房屋
之稅籍證明書、租賃契約、存證信函等件為證，且為被告不
爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告應自系爭房屋遷離，並給付租金、相當於不
當得利之租金及違約金予原告，則為被告所否認，並以前詞
置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠原告請求被告遷讓返還
系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付相當於不當得利
之租金24,000元，有無理由？㈢原告請求被告自103年10月
1日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告60,000元，有
無理由？茲分敘如下：
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
1.按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法
第421條、第439條定有明文。又按租賃定有期限者，其租
賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明
文。經查，系爭租約定有租賃期限，且於104年7月30日業
已屆滿，如前所述，是揆諸前揭規定，原告自得請求被告遷
讓返還系爭房屋。
2.被告雖抗辯其有與原告之母親商量，原告之母親同意讓被告
繼續居住於系爭房屋，其亦有給付租金予原告母親等語，然
本件租約乃由兩造所簽訂，有租賃契約影本可證（見本院卷
第7頁至第9頁），是就系爭租約是否續約，應以兩造間是
否有達成合意續約之意思為認定之依據，而原告既已寄發存
證信函通知被告不再續約，被告亦未提出其他證據證明原告
有同意與被告續約，自難認兩造間有就系爭租約達成續租之
意思；又被告雖稱其有與原告母親講好可以繼續使用系爭房
屋等語，然依原告於本院審理中陳稱：伊只有授權母親從10
0年7月30日到103年7月30日之間將系爭房屋出租予被告
，且就上述期間之租賃關係，伊有與被告簽署租賃契約等語
（見本院卷第42頁），可知原告於100年7月30日至103年
7月30日之間，雖有授權其母親就系爭租約處理如收受房租
等相關事項，然原告既仍以自己名義與被告簽約，即難認原
告有同意母親任意將系爭房屋出租予他人之意思，且自103
年7月30日後，原告即未再授權母親將系爭房屋出租他人，
是被告縱於103年7月30日後取得原告母親同意，繼續使用
系爭房屋，亦僅屬被告與原告母親於之債權約定，尚不足以
對抗原告；又原告雖曾授權母親處理系爭租賃契約之相關事
項，然其本人既已於租約屆滿前之103年7月24日寄存證信
函向被告表示不再續租，且為被告所收受，業經被告自承在
卷（見本院卷第42頁），自難認原告母親事後與被告另行約
定繼續租用系爭房屋之約定，有對原告生表見代理之效果；
此外，被告並未提出其他證據證明原告有同意或原告有授權
其母親讓被告繼續使用系爭房屋之事實，是認被告此部份之
抗辯，要難採憑。從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，
即屬有據。
㈡原告請求被告給付相當於不得利之租金24,000元，有無理由
？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。次按無法律上原因占有他人之房屋，可能
獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害
，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法
則，請求占有人返還相當於租金之利益，最高法院61年台上
字第1695號判例意旨可為參照。經查，系爭租約已於103年
7月30日因租約屆滿終止，已如前述，原告雖曾以存證信函
表示請被告於103年9月30日前搬離，而103年8月、9月
之租金，按系爭租約每月給付12,000元等語，有存證信函1
份可證（見本院卷第9頁），然被告並未回覆原告，且於10
3年8月、9月乃另行找原告之母親商量繼續使用系爭房屋
之事，而未給付每月12,000元予原告，自難認兩造有合意延
長系爭租約之意思。則系爭租約既未延長，即於103年7月
30日已屆期終止，而被告繼續佔用系爭房屋，對原告亦無法
律上原因存在，揆諸前揭規定，原告主張被告給付103年8
月、9月之租金，共24,000元，即為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告自103年10月1日起至遷讓上開房屋之日止，
按月給付原告60,000元，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額，民法第250條、第252條分別定有明文。再按違約金本
應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害
賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約
定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人
實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若
能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標
準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所
受利益減少其數額，亦有最高法院19年上字第1554號、49年
台上字第807號、51年台上字第19號判例可資參照。
2.經查，系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲
方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交
還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還
房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷
讓完了之日止」等語，復參照系爭租賃契約其他條文，並無
除請求違約金外，尚得請求損害賠償之明確約定，是前揭約
定依民法第250條第2項之規定，應視為損害賠償預定性質
之違約金。而系爭租賃契約業於103年7月30日屆期，而被
告於103年10月1日起迄今均仍未遷讓返還房屋，原告自得
依系爭租約之上開約定請求被告給付違約金。本院審酌原告
固因被告於租期屆至後未即時遷讓返還系爭房屋而受有損害
，惟參酌原告係以每月12,000元將系爭房屋出租與被告之客
觀事實，以及如被告於租期屆至後如期將系爭房屋返還，原
告再為出租時，對租金或有調整之空間，惟應仍係以每月12
,000元之租金為其調整之基準，是認原告請求被告按月給付
租金5倍即60,000元計算之違約金，尚屬過高，是本院認應
按租金1倍（即12,000元）計算，始為允當，爰予以酌減為
按月12,000元計算之違約金。準此，原告請求被告給付自10
3年10月1日起至104年6月30日即已到期共計9個月之違
約金108,000元（計算式：12,000元×9月＝108,000元）
，並自104年7月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付
原告12,000元計算之違約金，應認有據，逾此範圍之請求，
則屬無據。
五、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被
告遷讓返還系爭房屋，並給付原告132,000元（其中包括租
金24,000元及違約金108,000元），並自104年7月1日起
至清償日止，按月給付12,000元，為有理由，應予准許。逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易
訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年4月29日
中壢簡易庭法官許容慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月29日
書記官盧品蓉