裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第1606號民事判決
裁判日期：民國90年11月21日
裁判案由：確認債權不存在
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第一六○六號
原告甲○○被告將基建設開發股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○
丙○○右當事人間確認債權不存在事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：確認被告請求原告提供坐落台北縣○○鄉○○段水碓小段二一九三建號內如附圖Α部分面積二十點六四平方公尺，作為同棟大樓其他住戶通行使用之債權關係不存在。
二、陳述：１坐落台北縣○○鄉○○段水碓小段二一九三建號即門牌台北縣水碓路十六巷三
十三號一樓建物（以下簡稱系爭房屋），係原告所有經營托兒所使用，如附圖Ａ部份面積二十點六四平方公尺，係托兒所教室間之走道，亦為系爭房屋所在同棟大樓樓上部分住戶通往地下室之通道，原告自買受房屋以來，一直以為該部分係屬大樓共同使用部分，直至最近始知是屬於原告專有部分，既然為原告專有，非建物所在大樓之共同使用部份，自無提供給大樓其他住戶通行使用之義務，況且該部份現由德寶托兒所使用，若任何第三人皆可進出，勢必影響幼童之安全。又住戶通行該處，僅係方便其進入地下室而已，並非通行地下室之唯一通道，然被告卻於管理委員會出席表示：其與原告之前手張 吳秀娥 有約定， 張吳秀娥 同意提供如附圖Ａ部分給住戶通行使用，原告亦應將該部份提供給住戶通行云云，影響原告之使用權，並造成住戶與原告之爭議，為此原告有訴請確認該債權不存在之必要。
２依被告提出之系爭不動產買賣契約書記載，僅於第六、七及八條約定屋頂平台
、騎樓及法定空地使用管理規則，其餘並未有原告同意提供專有部分供住戶通行之約定，將專有部份提供公用是何等重要之事情，契約竟無隻字片語？故原告否認被告所主張其曾告知原告及張吳秀娥如附圖Α部份為專有部份，並同意供樓上住戶通行之說詞。
３默示之承諾，必須要約受領人之舉動或其他情事足以間接推知有承諾之意思者
，始得認之，若單純之沈默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾，最高法院二十一年上字第一五九八號判例可稽。本件被告主張『原告對於須提供專有部分供住戶通行之事實完全瞭解，並無表示反對意見』，原告否認之，且縱依被告之主張，原告亦僅是沈默，而未有意思表示，不能認為原告已有默示同意。
４被告主張如附圖Ａ部份兩端各設置木門一扇，與共同使用部份相隔，故可推之
原告知道這是專有部份云云，惟查：木門係被告所設之一不加鎖之門，若原告知道木門以內範圍是專有部份，根本就不會放任公眾通行，且必定加鎖。另棟一樓通道係登記為大樓共同使用部份，其提供住戶使用自屬當然，此與系爭附圖Ａ部份係登記為原告所有不同，故不能將另棟一樓中間之通道係供住戶使用，即謂原告亦同意提供給住戶通行使用。原告不可能將自己購買並支付價金之專有部份提供公用，更不可能於買受張吳秀娥之持分後另行同意被告提供公用，因此，被告主張顯無理由。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：系爭房屋規劃之用途即作為幼稚園使用，係集合第一層樓數戶獨立空間及以Ａ部分為通道而設立完成，面積合計達二八三‧六八平方公尺，台北縣新莊地政事務所所繪製之建物測量成果圖，將附圖Ａ部份面積列為系爭房屋之專有部份，算入第一層主建物面積內，並於八十六年四月一日完成建物所有權第一次登記。八十七年三月間，原告偕同訴外人張吳秀娥共同向被告洽買系爭房屋時，多次至現場查看，被告曾告知原告及張吳秀娥關於同棟大樓樓上部份住戶進出地下室時，必須行經如附圖Ａ部份之通道之狀況，原告及張吳秀娥完全了解，並無反對之意見，雙方始依據所有權狀記載之面積及現狀簽訂不動產買賣契約。原告受領系爭房屋後，向台北縣政府社會局申請並獲准設立德寶托兒所營業，迄八十九年六月間，張吳秀娥將系爭房屋之應有部份轉讓，成為原告單獨所有。原告雖否認其向被告買受系爭房屋時，知道附圖Ａ部份係其專有部份，然查：在不動產買賣，買受人首重的是房屋之總面積及專有部份面積，尤以後者為所有權人獨立使用部份，更受買受人關注與急需明瞭之要項，買賣契約書已載明主建物之坪數，原告不可能不知附圖Ａ部份係其專有部份。又原告受領系爭房屋後，於附圖Ａ部份兩端各設置木門一扇，以與大樓共同使用部份作區隔，倘系爭部份非屬原告之專有部份，當時設置木門必然遭到管理委員會及樓上住戶之制止，又何能於今年二月間，因托兒所消防設備安全檢查之需要，將木門改設為防火門？本件係因原告表示要將防火門上鎖，並提供鑰匙予出入之住戶，住戶認為麻煩，不同意上鎖，而衍生出爭議，綜上所述，原告之前確實明瞭系爭部份為其專有部份，並同意供樓上部份住戶通行使用，其請求確認債權不存在，顯無理由。
理由
一、原告主張其未曾同意提供如附圖Ａ部分予同棟大樓其他住戶通行使用，被告為建設公司，則為相反之主張，查附圖Ａ部分屬於原告之專有部分，是否提供大樓其他住戶通行使用，影響原告之所有權，原告在私法上之地位有受侵害之危險，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、原告主張系爭房屋為其所有，經營托兒所使用，如附圖Ａ部份面積二十點六四平方公尺，為托兒所教室間之走道，亦因大樓電梯不能到達地下室，故同棟大樓樓上部分住戶有通行Ａ部分前往地下室之事實，業據原告提出建物謄本為證，並經本院會同台北縣新莊地政事務所人員勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，且為被告所不爭執，自可信為真實。本件之爭點在於原告是否曾同意提供如附圖Ａ部分之通道，供大樓樓上部分住戶通往地下室使用？經查：系爭房屋規劃之用途即作為幼稚園使用，係集合第一層樓數戶獨立空間及以Ａ部分為通道而設立完成，面積合計達二八三‧六八平方公尺，台北縣新莊地政事務所所繪製之建物測量成果圖，將附圖Ａ部份面積列為系爭房屋之專有部份，算入第一層主建物面積內，並於八十六年四月一日完成建物所有權第一次登記，有建物登記謄本及建物測量成果圖可稽。原告與訴外人張吳秀娥於八十七年三月間共同向被告買受系爭房屋，其買賣契約書已載明銷售坪數包括主建物及附屬建物計九九點七四坪，公共設施計二四點九九坪，房地總價新台幣一千八百五十萬元，有兩造不爭執之買賣契約書足憑，買賣契約書既已載明主建物及附屬建物之坪數，而如附圖Ａ部分之面積達二十點六四平方公尺，並非區區一、二平方公尺，如不將附圖Ａ部分之面積算入主建物範圍內，顯然實際面積與買賣契約書所載坪數差距太大，原告受領買賣標的物豈會未發覺？且附圖Ａ部分位於托兒所兩排教室之中間，從使用之整體性觀之，將附圖Ａ部分作為托兒所主建物之一部分，亦屬合理之認知，是原告主張其買受當時以為附圖Ａ部分係屬於共同使用部分，不知道是房屋之專有部分，實有悖於常情。且附圖Ａ部分之兩端，於原告買受系爭房屋後，即以木門將附圖Ａ部分與公共使用之空間區隔開來，又於今年二月將木門改成不鏽鋼門，就此使用狀況而言，原告當知附圖Ａ部分為其專有部分，才有此區別內外之行為。且原告並稱：伊買受時，不知道其前手（指張吳秀娥）與被告間有約定提供通道給住戶通行．．．我們主張物權關係，債權約定不及於原告等語（見九十年八月十日言詞辯論筆錄），則倘若該部分非屬系爭房屋之專有部分，而為共同使用部分者，住戶本可自由通行，被告何須要求買受人同意讓其他住戶通行使用，是原告主張其於買賣時不知附圖Ａ部分為房屋之專有部分，自不可採。
三、原告另主張：單純之沉默並非默示，原告並未同意提供附圖Ａ部分供作大樓樓上其他住戶使用，否則買賣契約書上為何未作特別之約定等語。經查：在原告買受系爭房屋之前，即有住戶通行Ａ部分之情形存在，為兩造不爭執之事實，被告主張原告有口頭同意提供附圖Ａ部分供住戶通行使用，雖為原告所否認，然自原告既明知附圖Ａ部分為其專有部分，卻未將附圖Ａ部分兩端之門戶上鎖，讓住戶任意通行迄今已歷三年餘之情形觀之，顯然已得原告默示之同意，否則原告經營托兒所，自當以幼兒之安全為首要之考量，原告若非已同意提供住戶通行，當不會有門不上鎖，忍受幼兒不易看管之不便。
四、綜上，原告於買受系爭房屋時即已知附圖Ａ部分為其專有部分，並同意提供給大樓樓上部分住戶通行使用之事實，應可認定，則原告訴請確認被告請求原告提供附圖Α部分作為同棟大樓其他住戶通行使用之債權關係不存在，為無理由，應予駁回。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年十一月二十一日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官陳映如右為正本係照原本作成。
如對本院判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年十一月二十一日~B書記官詹國立