臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄小字第185號
原告 葉雅真
被告 翁櫻芬
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬零伍佰零柒元及自民國一一○年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年1月21日向被告以新臺幣（下同）660萬元購買坐落高雄市○鎮區○○○路000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），其後辦理所有權移轉登記予原告指定之訴外人張建成完畢，並於110年3月5日完成交屋。詎原告入住系爭房屋後，於110年6、7月間，因高雄市連日大雨，原告始發現系爭房屋次臥房窗框處有漏水，主臥房衣櫥後方木板腐爛破損且割開後發現衣櫥後方牆面有水漬及壁癌，足證系爭房屋於原告承買前即有上開漏水情形存在，然原告於系爭契約簽訂時，曾向房仲確認系爭房屋是否曾有漏水情形，被告並未告知上開漏水情形，並於不動產標的物現況說明書，「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」項，顯見被告有以上開文件保證系爭房屋無滲漏水情形。原告經房屋仲介公司通知被告修繕漏水狀況，被告均置之不理，原告乃先行墊付抓漏費用36,907元，另為修補瑕疵經估價牆面油漆需支出修繕費用6,000元，共計42,907元，原告自得依法請求減少價金或賠償損害。爰依民法359條減少價金請求權、民法第360條物之瑕疵損害賠償請求權及民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告42,907元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢請職權宣告假執行。
二、被告則以：被告交付系爭房屋時並無漏水瑕疵存在，原告所指漏水情形係發生於原告入住4、5個月後，無法證明為系爭房屋交屋前即存在之瑕疵導致漏水等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告於110年1月21日向被告購買系爭房屋，其後辦理所有權移轉登記完畢，被告於不動產標的現況說明書上，「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」項等情，此部分事實有原告提出系爭買賣契約、土地及建物謄本等件為證(本院卷第19-43頁)，並經被告所是認，堪信為真。
㈡訊之證人即修繕漏水廠商 洪文銘 到庭證稱：「我去看的時候系爭房屋是有漏水，編號1有漏水含水含太久水就滲進屋內，編號1的位置連接牆面有一個桌子，桌面的下方，照片跟影本沒有拍到的地方，是我去抓漏的時候，我發現，因為編號1的水滲進屋內就往下沿著牆面流到桌面下方，相對編號1的桌面下方也有漏水。另外衣櫥後面有一條裂縫，這條裂縫有滲水，滲水就直接往下流，就形成一道一道的水痕，如果連續滲漏超過4個小時就會導致油漆隆起，刮掉油漆表面就會有 白華 ，那就是壁癌，現場衣櫥後面就有這個狀況，有白華也有水痕出來。（問：何原因造成此漏水？）外面下雨，系爭房屋衣櫥後面的牆面有裂縫，導致外面雨水就會滲漏進來，因為我從室內鑽孔埋針施作疏水性發泡劑進去，發現發泡劑跑到外牆，表示這個牆面已經有裂縫，導致下雨很多的時候雨水就會從外牆滲漏的室內。至於編號1部分窗台的漏水是因為窗框的速力康時間久了失效，而且這個地方又是迎風面，甚至有些地方的速力康已經剝落，所以下雨的時候無法擋住雨水，雨水就沿著窗框的縫隙滲透進來。（問：上開外牆裂縫以及窗框速力康失效是時間久導致或是短時間外力造成？）我認為這件是因為房屋年份久了導致的。」等語(本院卷第185頁)，衡酌證人洪文銘為專業之防水施工廠商，與兩造均無利害關係，應無偏頗而為虛偽證述之必要，是其證述系爭房屋主臥室衣櫥後方牆面，因老舊產生裂縫、次臥室窗框縫隙之速力康年久失效等原因，導致連日下雨即發生滲漏水之事實，應具可信性。至於被告雖辯稱，永慶帶看房屋期間也都在下雨，並無發生漏水情形，上開原告所指漏水瑕疵為交屋後始發生云云，然證人即房仲 陳婉琳 到庭證稱：「（問在交屋時，窗框原況是否如照片所示？原告有無進行任何裝潢或修改？）沒有變動，窗框跟衣櫃原告都沒有做任何變動。」（本院卷第186頁），且被告亦自陳：「我交付房屋的時候窗框跟衣櫃確實都是如同照片所示。」等語（本院卷第186頁），可見原告於交屋入住後，並未因裝潢或其他原因更動上開漏水位置之窗框、窗台、牆壁及衣櫥等處，足徵系爭房屋於出賣予原告後，並未有外力破壞或更動漏水位置之窗框及牆面；再考量被告交屋後約4個月即發生本件漏水情形，期間並無何重大天災地變等事故發生，堪認系爭房屋主臥房衣櫥後方牆面裂縫，及次臥房窗框速力康老化失效，均係於被告交屋之前即存在之瑕疵堪屬明確。況不動產標的現況說明書所載「現況是否有滲漏水之情形」欄位，乃不動產出賣人應負之最低基本告知義務範疇，倘若事後證明該建物有滲漏水情況，且該滲漏水情形係於買賣標的物交付前即已存在，尚未經修復完成，則出賣人仍應就該物之交付當時即存在之瑕疵負擔保之責，尚難僅謂交付現況無漏水，即遽而免除瑕疵擔保責任，是被告前揭所辯，委無可採。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第359條及第360條分別定有明文。是以，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。又按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。申言之，物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。另物之瑕疵，買受人得否另依同法第360條規定請求損害賠償，則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限（最高法院99年度台上第1972號、86年度台上第1777號等判決意旨參照）。
㈣系爭房屋於危險移轉於買受人當時已有上述主臥房衣櫥後方牆面裂縫，及次臥房窗框速力康老化失效等瑕疵存在，已如前述，且依系爭買賣契約第9條第5項約定「乙方保證本買賣契約標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」（本院卷第29頁），由此可見，系爭房屋是否龜裂而導致滲漏水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事項，且被告就不動產標的現況說明書就系爭房屋提供無滲漏水情形之說明，核屬被告就系爭房屋所保證之品質，足認被告於法律規定之瑕疵擔保責任外，已再以契約向原告承諾擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵之品質，堪信為真實。故原告依民法第360條請求被告賠償損害，為有理由。
㈤原告雖主張其修復系爭房屋滲漏水瑕疵費用42,907元，並提出估價單為證（本院卷第75-77頁），然依證人洪文銘到庭證稱：「我在有裂縫的地方做高壓灌注，在外牆噴防水透明膠，室內部分我有做局部油漆，我都已經把漏水的部分修繕完畢。原證11兩張估價單都是我出的，但是我只有做前面36,907元這部分的工程，後面油漆6,000元部分我有開估價單，但是原告沒有找我做，應該是我開油漆價格比較貴。」等語，且原告亦自承：「36,907元是找證人洪文銘做，油漆我是另外找廠商做金額是3,600元，沒有單據。」等語（本院卷第186頁），是本院審酌原告實際修復系爭房屋滲漏水瑕疵所支出費用為40,507元（計算式：36,907＋3,600＝40,507），為其請求損害賠償之金額於40,507元，堪屬可採，逾此範圍，為無理由。
四、綜上所述，系爭房屋於危險移轉當時有瑕疵存在，缺少被告所保證之品質，則原告依民法第360條規定請求被告賠償40,507元及自起訴狀繕本送達翌日(即110年12月4日，詳本院卷第89頁)，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。原告之前揭修復滲漏水費用之請求既已經本院准許，且民法關於買賣物之瑕疵擔保責任中解除契約、減少價金及請求不履行損害賠償等，僅得擇一為主張，故原告另主張減少價金乙節，即無從允准；又原告雖依民法第179條規定主張不當得利，然因系爭房屋之瑕疵並未使被告獲有何不當利益，故原告此部分主張並無可採，併此敘明。
五、本件係依小額訴訟程序為被告一部敗訴之判決，就原告勝訴
部分，應依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執
行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核
與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、本件兩造各為一部勝訴、一部敗訴，因原告確有提起本件訴
訟必要，且起訴後應徵之裁判費至少為1,000元（民事訴訟
法第77條之13規定參照），是本院認應依民事訴訟法第79條
規定，酌量情形由被告全部負擔。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
高雄簡易庭法官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
書記官吳語杰