臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第1301號
原 告 友創不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 林平福
訴訟代理人 陳明宗 律師
複 代理人 吳沛珊 律師
被 告 鑫和 不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 許瀞云
訴訟代理人 江璿晨
上列當事人間請求給付報酬事件，於民國103年2月12日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 沈菁菁 委託原告尋找新北市○○區○○路
附近之房屋，原告即於民國102年7月間尋得訴外人 陳柏青
委託被告代為出售之新北市○○區○○路○段00○0號6樓
（下稱系爭房屋），經兩造配合由原告帶領沈菁菁參觀系爭
房屋、被告聯繫陳柏青處理售屋等事宜後，訴外人沈菁菁與
陳柏青即於102年7月30日簽立買賣契約，約定以新臺幣（
下同）1,150萬元購買系爭房屋。因兩造均為房屋仲介業者
，依「慣例店配」（即指店與店間互相配合成交）各自取得
總收服務費之半數，系爭房屋總服務費報酬為57萬5,000元
（訴外人沈菁菁為買方，支付服務費買賣價金1％即11萬5,
000元；訴外人陳柏青為賣方，支付服務費買賣價金4％即
46萬元，合計57萬5,000元），原告依慣例店配應可分得
28萬7,000元之服務費，又訴外人沈菁菁業已給付11萬5,00
0元予原告，訴外人陳柏青亦給付46萬元予被告，經扣除訴
外人沈菁菁所支付之服務費，被告應再給付原告17萬2,500
元，詎被告竟僅支原告付4萬6,000元，尚積欠原告12萬6,
500元，迭經催討，均未獲置理。為此，爰依兩造間契約之
法律關係，請求被告應給付12萬6,500元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：房屋仲介業界並無所謂慣例店配，且兩造亦未約
定各自取得總服務費報酬之半數，況系爭房屋係訴外人陳柏
青委託同屬有巢氏房屋加盟體系，位於高雄市之 里加 不動產
有限公司（下稱里加公司），訴外人里加公司因實際難以銷
售坐落於新北市新莊區之系爭房屋，故委託被告代為銷售，
里加公司並與被告約定服務費以4：6比例分配。後被告代
為銷售系爭房屋時，因原告要求合作，被告遂與原告達成就
被告所得收取之6成服務費中再分4成服務費予原告之協議
，故本件買賣於訴外人里加公司、被告、原告間之服務費比
例為4：2：4（下稱三方服務費比例）。又系爭房屋買賣
之服務費，買、賣雙方所支付服務費分別為買賣價金2％及
4％，原告應自行向買方收取買賣價金2％之服務費，此由
原告於兩造約定三方服務費比例時所提出之買方給付服務報
酬承諾書可知，惟原告卻僅向買方訴外人沈菁菁收取買賣價
金1％之服務費，已違反兩造之約定，自應自行承擔差額，
故被告按三方服務費比例計算，原告應分得27萬6千元，扣
除其向買方收取買賣價金2％之服務費23萬，被告僅須再給
付4萬6千元予原告，而被告業已支付4萬6千元予原告，
報酬給付義務業已履行，原告請求自無理由。並聲明：（一
）原告之訴駁回；（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張系爭房屋原為訴外人陳柏青所有，而
訴外人沈菁菁委託原告洽談系爭房屋之買賣事宜，後訴外人
沈菁菁、陳柏青於102年7月30日約定以1,150萬元購買系
爭房屋並簽定不動產買賣契約，後原告自訴外人沈菁菁收得
11萬5千元之服務費，自被告亦收得4萬6,000元服務費之
事實，業據其提出系爭房屋不動產買賣契約書、價金履行保
證申請書、標的物現況說明書、統一發票各乙份為證，復為
被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張兩造就本件買賣服
務費之分配，係以慣例店配方式各自取得總服務費半數，原
告另有向被告表示其向買方沈菁菁收取之服務費為買賣價金
1％等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件之
爭點厥為：（一）兩造間有無約定各自取得總收服務費之半
數？（二）兩造有無約定買方服務費為買賣價金之百分之一
？
（一）兩造間有無約定各自取得總收服務費之半數？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯
事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原
告之請求（最高法院17年上字第917號判例可資參照）。
2.經查，證人即原告承辦系爭房屋買賣之業務員 張家綾 到庭
結稱：伊在原告公司擔任業務，在98年進入原告公司至今
，關於系爭房屋之買賣，伊係負責買方，先是訴外人沈菁
菁說要買新莊青山路一帶之房屋，伊看到被告之物件，伊
去找被告，後即帶訴外人沈菁菁看屋，沈菁菁有意願說要
談，伊就跟被告談，但沒有講到服務報酬的問題，本件沒
有談到服務報酬是想說大家都認識，而一般案件通常會先
跟配合之房仲約定服務報酬分配，並立書面，但本件因都
認識，所以沒有這樣做等語，可知證人張家綾於系爭房屋
買賣過程中，並未向被告提及兩造應平分總收之服務費等
情。復參諸被告提出專任委託銷售契約書，係於102年7
月9日簽訂，其上之委託人係訴外人陳柏青，而受託人為
里加公司，委託之標的則為系爭房屋，可知系爭房屋確係
訴外人陳柏青委託訴外人里加公司代為銷售等情；復證人
即被告負責系爭房屋買賣之專員 何櫻 亦到庭結稱：伊於10
1年至102年10月間在被告公司上班，擔任業務，負責房
屋仲介，系爭案件是高雄里加公司主接，為去年7月5日
的案子，里加是四，伊是接的專員所以是二，銷售的人是
四，當時里加公司先跟被告連絡說有這個案子，後里加公
司於102年7月9日跟賣方簽合約，簽完合約，被告與里
加公司討論店配後再銷售，後張家綾跟被告公司接洽，跟
伊借鑰匙帶看，張家綾向伊借鑰匙時， 伊有 跟張家綾說自
高雄店配的，且伊有說獎金是四比二比四，張家綾剛開始
說是店配喔，但還是將鑰匙拿去看屋，而張家綾在買賣過
程中，並沒有表示要依慣例平分服務報酬，是在交屋後拆
獎金時才表示等語， 嗣本院 依原告之聲請函詢訴外人里加
公司，其亦函覆：「本案三方於簽定買賣契約前，賣方付
4％服務費，買方付2％服務費，然里加不動產負責收取
賣方之服務費，友創不動產負責收取買方之服務費，服務
費折算依當初委託主力銷售協議書所載開發店（4/10），
主銷店（被告）分配總服務費2/10，售出店（原告）分配
總服務費4/10，所有交易條件於三方公司皆同意下才簽
約」等語，並提出訴外人里加公司與被告於102年7月17
日就上開分配比例簽訂之協議書為憑，有訴外人里加公司
103年1月14日事實說明函、有巢氏房屋委託主力銷售協
議書在卷可稽，足證里加公司於受訴外人陳柏青委託後，
即委託被告代為銷售系爭房屋，且亦與被告談妥系爭房屋
之服務費分配比例等情，且衡諸常情，本件既涉及開發店
、主銷店、售出店三家業者，且已約定分配比例，證人何
櫻於出借鑰匙予證人張家綾看屋時，為避免兩造爭議，自
應提及上開分配比例，是被告辯稱兩造服務費分配係以三
方服務費比例計算之情，較為可採。至原告主張兩造已就
總服務費各自取得半數為約定云云，然依前揭法文及判例
要旨，原告就此有利於己事實應負舉證責任，而原告為房
屋仲介業者，平日即以擬定、處理及簽立房屋買賣契約為
業，倘兩造間有約定前開報酬給付方式，原告自應會形諸
文字書面以保障自身權益，然原告卻未舉證以實其說，自
難認為真實。另原告雖聲請傳喚訴外人 林家弘 以證明曾電
聯被告商議服務報酬分配乙事，然證人張家綾已於本院證
稱：林家弘係伊之同事，他沒有接觸系爭案件等語，即難
認訴外人林家弘對於系爭房屋買賣一事為知情，自無傳喚
之必要。
（二）兩造有無約定買方服務費為買賣價金之百分之一？
原告另主張曾向被告表示向買方收取之服務費為買賣價金
之百分之一乙節，經查，參諸被告提出之買方給付服務報
酬承諾書，其上即記載：「本人（買方）委託友創不動產
仲介經紀有限公司（受託人）居間仲介購買系爭房屋，立
書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價百分之貳之服務
報務予受託人，並以現金給付。買方簽章： 張雅婷 。」等
語。復證人張家綾於本院審理中證稱：「（問被告證一服
務報酬承諾書，張雅婷是何人？）張雅婷是沈菁菁朋友，
原本是張雅婷要買，所以是張雅婷簽斡旋書，而沈菁菁沒
有簽，後來張雅婷不買，換沈菁菁買，這張承諾書是伊交
給被告，那時候張雅婷約定買方服務費是2％」等語，可
知買方之服務費原係約定為買賣總價之2％一事，而後證
人張家綾雖稱：「後來沈菁菁改成1％，簽的時候伊有跟
被告講費沈菁菁是1％，伊不知道被告有無同意，但如不
同意為何被告要簽，被告也沒有說好」云云，然此為被告
所否認，而證人何櫻亦證稱：張家綾在交屋前都沒有講到
買方抽傭改為1％等語，則原告委託代為處理系爭房屋買
賣之證人張家綾究有無向被告表示買方抽佣改為1％乙節
，自有疑虞，自難以張家綾有表示沈菁菁服務費為百分之
一遽認被告同意此項服務費之約定。此外，原告復未提出
其他證據證明被告同意買方服務費為1％，是原告此部分
主張亦屬無據，尚難足採。
（三）綜上，本件買賣服務費應以4：2：4方式分配予訴外人
里加公司、原告、被告，又賣方服務費為4％、買方之服
務費為2％，已如上述，故本件訴外人陳柏青所應給付之
服務費為46萬元（計算式：1150萬元×4％＝46萬元），
訴外人沈菁菁所給付之服務費為23萬元（計算式：1150萬
元×2％＝23萬元），故總服務費為69萬元（計算式：46
萬元＋23萬元＝69萬元）。而原告應分得27萬6千元（計
算式：69萬×4/10＝276,000元），惟其中1％之服務費
11萬5千元（計算式：1150萬元×1％＝115,000元），
既係原告未得被告允諾而同意訴外人沈菁菁，自應由原告
自行吸收，不得向被告請求，是原告可得之服務費應為16
萬1,000元（計算式：276,000元－115,000元＝161,00
0元），原告業自訴外人沈菁菁收受11萬5千元，為原告
所自承，被告亦匯予原告4萬6,000元，亦有原告公司開
立統一發票乙紙在卷可佐，是原告業已取得16萬1,000元
（計算式：115,000元＋46,000元＝161,000元），被告
自未積欠原告服務費報酬，原告上開主張，洵無足採。
四、從而，原告本於契約之法律關係，請求被告應給付12萬6,50
0元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結
果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年3月7日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官洪任遠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年3月7日
書記官馬秀芳