臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第891號
原 告 陳怡芬
訴訟代理人 林素梅
被 告 陳又華
李明澤
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103年2月6日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告陳又華應給付原告新臺幣肆萬零陸佰壹拾壹元，及其中新臺
幣肆萬元自民國一百零二年十月二十四日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟 伍佰 肆拾元，其中新臺幣伍佰伍拾貳元由被
告陳又華負擔，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告陳又華如以新臺幣肆萬零
參佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；又訴狀送達
後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判
決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項前
段、第255條第1項但書第3款分有明文。本件原告起訴聲
明請求「㈠被告應將坐落 臺北市 ○○區○○路○○巷○○號1樓
房屋返還原告。㈡被告應給付積欠原告之租金新臺幣（下同
）10萬5,000元及違約賠償金7萬5,000元，合計18萬元，
並自民國102年5月31日起至清償日止，按日加計年利率5
％之利息」。其中第1項聲明係各依租賃物返還請求權及所
有物返還請求權，分向被告二人為請求（見本院卷第33頁背
面），核與其第2項均依租賃法律關係為請求之聲明者，為
不同之訴訟標的，而原告此第1項聲明所示之訴，業於被告
二人為本案言詞辯論前經原告撤回（見本院卷第116頁），
自不在本件審理範圍內，應先指明。而原告前揭第2項聲明
嗣於審理中亦變更為聲明請求「被告應給付原告18萬元及自
102年10月24日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，
及雇工代為租賃物回復原狀費用6,000元，與被告積欠之水
電費811元」（見本院卷第122頁），核屬單純之擴張、減
縮應受判決事項之聲明，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：被告陳又華前向伊承租伊所有門牌號碼臺北市○
○區○○路○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間
自101年6月1日起至102年5月31日止，每月租金1萬5,
000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。而陳又
華於租期內將系爭房屋交予被告李明澤居住使用，惟自101
年11月份起至租期屆滿日止，均未依約繳付租金，共積欠租
金10萬5,000元，而李明澤於租期屆滿後，仍無權占有系爭
房屋，伊陸續向被告二人函催欠租。另依系爭租約第6條之
約定，陳又華應自租期屆滿時即102年5月31日起，至騰空
遷讓返還系爭房屋予原告之日止，應給付原告相當於租金5
倍即7萬5,000元之違約金。兩造嗣於102年3月13日在臺
北市北投區調解委員會協商時，陳又華表示系爭租約僅係代
理李明澤締結，實際上系爭房屋均歸李明澤使用，且李明澤
另以口頭保證將繳清欠租，承擔債務，原告遂同意與陳又華
於102年3月20日終止系爭租約。詎料，被告二人藉故拖延
，遲至同年10月24日在本院調解期日，才交還系爭房屋鑰匙
，原告嗣檢視系爭房屋，發現被告未經原告同意，即自行增
設違建，原告無奈雇工代為回復，工資及清除費用為6,000
元，及被告積欠之水電費用共計811元，乃依系爭租約之法
律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告二人應給
付18萬6,811元，及其中所欠租金與違約金18萬元自102年
10月24日起算之法定遲延利息，並以供擔保為條件宣告假執
行。
三、被告陳又華乃以：系爭租約係由其接續原承租人李明澤之租
賃條件與原告簽定，約定租賃期間自101年6月1日起至10
2年5月31日止。其因經濟困頓，自101年11月份起則無力
繳納租金，故其與李明澤，以及原告已於102年3月13日，
在臺北市北投區調解委員會達成協議，系爭租約於同年月20
日終止，且經確認積欠房租共4個月又20日。其與李明澤並
依照臺北市○○區000000000000000號調解筆錄
之內容，於同年3月20日，將系爭房屋騰空，並以電話連絡
原告之訴訟代理人林素梅，欲交還房屋及門鎖鑰匙，卻遭原
告拒絕。其嗣採調解委員 廖儀真 之建議，於102年3月28日
以掛號北投第933431號函件寄還系爭房屋鑰匙予原告，原告
仍拒絕受領之，導致該郵件因招領逾期而遭退回。其雖為系
爭租約之承租人，負有繳納租金之義務，惟自101年11月份
起至102年3月20日止，欠租合計7萬元（計算式：15,000
元〈4＋20/30〉月＝70,000元），再扣除押租金3萬元
、系爭房屋後陽台地面積水修理、排水系統、地板清理、屋
頂防漏設施等費用3萬3,570元後，其僅須給付原告6,430
元等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不
利判決，則以供擔保為條件宣告免為假執行。
四、被告李明澤則以：本件純屬陳又華與原告間之租賃糾紛，伊
沒有委託陳又華代理向原告承租系爭房屋。且租賃關係業於
102年3月20日終止，而陳又華僅欠繳租金2個月又20日，
扣除2個月之押租金後，尚欠20日之租金未清償。伊於102
年3月10日已將系爭屋內私人物品全部騰空，陳又華的物品
也清空，且伊於同年月16日遇到林素梅，要求點收系爭房屋
鑰匙，卻遭拒絕，表示要由陳又華點交鑰匙，陳又華於102
年3月28日以伊名義將鑰匙寄還原告，原告拒收又退還給伊
，伊在地檢署開庭，當場要還給原告，原告又拒絕等語，資
為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、經查，本件原告為系爭房屋之所有權人，其與陳又華就系爭
房屋訂立系爭租約，租賃期間自101年6月1日起至102年
5月31日止，每月租金1萬5,000元；而陳又華於本件租期
內曾將系爭房屋交予李明澤居住使用；又陳又華自101年11
月份起，即未依約繳納租金，原告屢次以存證信函向被告二
人催討未果，陳又華遂向臺北市北投區調解委員會聲請調解
，兩造於102年3月13日達成協議，同意本租賃契約於102
年3月20日終止；再原告於102年10月24日在本院調解期日
，取回系爭房屋鑰匙，並開啟系爭房屋而為占有等情，業據
原告提出系爭租約、郵局存證信函及系爭房屋102年房屋稅
繳款書，與陳又華提出之臺北市○○區0000000000
00000號調解筆錄等件為證，並有系爭土地建物查詢資料
、本院102年10月24日調解程序筆錄在卷可稽，復經本院調
閱上開調解事件卷宗查核無訛，且為兩造所不爭執，首堪信
為真實。
六、原告主張：陳又華自101年11月份起至租期屆滿日止，均未
繳付租金，共積欠7個月租金合計10萬5,000元，而系爭租
約乃陳又華代理李明澤簽定，李明澤也承諾表示會繳清欠租
，且被告二人未自租期屆滿時起騰空遷讓返還系爭房屋，依
系爭租約第6條之約定，亦應給付相當於租金5倍即7萬5,
000元之違約金，又原告於102年10月24日取回系爭房屋鑰
匙，經檢視後發現被告二人未經原告同意，即自行增設違建
，原告無奈雇工代為回復，費用6,000元，被告二人並積欠
水電費計811元，均應償還予原告等情，為被告二人所否認
，並各以上開情詞置辯。經查：
㈠關於李明澤部分：
原告主張：系爭租約乃李明澤委任陳又華代理承租等語，雖
為李明澤所否認，然依原告所提出之陳又華102年2月25日
聲請調解書（見本院卷第35頁）及陳又華所提出之上開調解
筆錄（見本院卷第41頁），其中均有記載陳又華代李明澤向
原告承租系爭房屋之旨，且陳又華聲請調解之對造人除原告
外，並包括李明澤在內，則衡情如陳又華非受李明澤委任承
租系爭房屋，當無有此記載並將李明澤列為調解對造人之理
，併參諸李明澤確於系爭租約期間居住占用系爭房屋，如前
所述，且亦係陳又華之前手承租人，此有原告、李明澤各自
提出之存證信函（見本院卷第52、90頁）在卷足憑等情，原
告上開主張應非無據，固可採信。惟按受任人本於委任人所
授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接
對委任人發效力。若受任人以自己之名義與他人為所生之法
律行為，則對於委任人不生效力。除受任人已將該法律行為
所生之權利義務，移轉於委任人外，委任人與該法律行為之
他造尚事人應不發生何等法律關係。他造當事人即不得據以
對委任人有所請求（最高法院70年度台上字第317號裁判參
照）。本件原告自承：直到101年10月份陳又華才告訴伊，
是頂替李明澤來向伊承租（見本院卷第33頁背面）等語，併
參諸系爭租約上確實並無任何李明澤簽章之情，足見李明澤
縱有委任陳又華簽定系爭租約之情事，亦係陳又華以自己名
義所為之法律行為，而原告既未舉何證據證明陳又華已將系
爭租約所生之權利義務移轉於李明澤，則依上說明，原告與
李明澤間尚不因系爭租約之簽定而發生何等法律關係，原告
依系爭租約對李明澤起訴為本件之請求，自非有據。至原告
雖主張：李明澤曾口頭保證繳清欠租云云，然為李明澤所否
認，而原告就此李明澤有為債務承擔之有利於己之事實，並
未舉何證據以實其說，自難遽信，尚非可採。
㈡關於陳又華部分：
⒈按依鄉鎮市調解條例規定由各該鄉鎮市公所調解委員會調解
成立所作成之調解書，係屬雙方當事人以終止爭執為目的而
互相讓步所為之合意。縱該調解書因未經法院核定，不生鄉
鎮市調解條例第24條第2項規定之與民事確定判決有同一之
效力，仍應認為具有私法上和解契約之效力（最高法院87年
度台上字第2342號、84年度台上字第1862號等裁判參照）。
本件被告陳又華抗辯：伊與原告已於102年3月13日，在臺
北市北投區調解委員會達成協議，系爭租約於同年月20日終
止等語，並提出臺北市○○區000000000000000
號調解筆錄為證，原告對此亦不爭執，狀承：陳又華於102
年3月間向北投區調解委員會聲請調解…原告同意於同年3
月20日提前解除與陳又華所簽定之租賃契約（見本院卷第10
2頁）等語明確，其雖稱：伊雖同意，然李明澤曾親口保證
會繳清房屋，不會積欠一毛錢云云，惟原告就此已未證實，
如前所述，況縱屬為真，亦為原告意思表示之動機問題，尚
不足為意思表示之瑕疵，無妨該法律行為之效力。雖該案調
解書嗣未經法院核定，業經本院職權調取本院102年度核字
第758號卷宗查核無訛，然依上說明，僅係此調解結果不生
與民事確定判決有同一之效力而已，其仍具有私法上和解契
約之效力。準此，足認系爭租約已於102年3月20日合法終
止。
⒉又原告主張：陳又華於租期屆滿後，仍無權占有系爭房屋，
未依約騰空遷讓返還系爭房屋予原告，依系爭租約第6條之
約定，陳又華應給付原告相當於租金5倍即7萬5,000元之
違約金云云，然為陳又華所否認，辯稱：伊與李明澤已依調
解委員會調解筆錄之內容，於102年3月20日將系爭房屋騰
空，並以電話連絡林素梅，欲交還房屋及門鎖，卻遭拒絕，
其嗣於102年3月28日以掛號函件寄還系爭房屋鑰匙予原告
，原告仍拒絕受領之，導致該郵件因招領逾期而遭退回等語
，除與李明澤所述：伊於102年3月10日已將系爭屋內私人
物品全部騰空，陳又華的物品也清空，且伊於同年月16日遇
到林素梅，要求點收系爭房屋鑰匙，卻遭拒絕，表示要由陳
又華點交鑰匙，陳又華於102年3月28日以伊名義將鑰匙寄
還原告，原告拒收又退還給伊（見本院卷第34頁）等語相符
外，並提出102年3月28日北投第933431號掛號函件之退件
信封（見本院卷第43頁）、系爭租約所載當事人行動電話門
號（見本院卷第130頁）及該等門號於102年3月21日上午
之通聯紀錄（見本院卷第76頁）等件為證，且有李明澤提出
附卷之騰空清理系爭房屋之照片16幀（見本院卷第97至100
頁）可按，併參諸原告亦自承：伊於102年3月16日曾前往
系爭房屋（見本院卷第102頁）、陳又華於102年3月21日
有致電原告（見本院卷第103頁）等語，及本院依職權囑託
轄區警員於102年7月26日查訪系爭房屋結果，乃略以：系
爭房屋現為空屋，沒有住人，據2樓鄰居 陳秀麗 表示系爭房
屋空屋狀態約半年等語，此有卷存之臺北市政府警察局北投
分局102年7月29日北市警投分刑字第00000000000號函及
所附訪查表（見本院卷第18、19頁）為憑等情，足見陳又華
所辯應非子虛，應可採信，則此顯屬原告拒絕受領系爭房屋
之返還，尚難認為係陳又華違約拒絕騰空遷讓系爭房屋予原
告，而陳又華既無違約，原告自不能依系爭租約之上開約定
請求陳又華給付違約金，原告此部分主張，自無可採。
⒊按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，
民法第421條第1項、第439條前段定有明文。又依系爭租
約第2條至第4條及第15條之約定，本件租賃期間自101年
6月1日起至102年5月31日止，租金每月1萬5,000元，
並應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，且房屋之水
電費由承租人即被告負擔。本件被告陳又華既與原告訂有系
爭租約，自負有依上約定繳交租金及支付水電費之義務，惟
系爭租約業經兩造於102年3月20日合法終止，且陳又華並
已騰空搬離系爭房屋，如前所述，則原告依系爭租約所得請
求被告給付租金及償還費用之範圍，自應以系爭租約存續期
間內所生者為限。茲分述如下：
⑴關於租金部分：
陳又華訂約後，自101年11月起即未繳交租金予原告，如前
所述，迄系爭契約於102年3月20日終止時，共積欠原告4
個月又20日租金，合計7萬元（計算式：15,000〈4＋20
/30〉＝70,000）；又陳又華抗辯：於訂約時已交付原告相
當於2個月租金之押租金3萬元等語，並提出收據1紙為證
，且原告亦為是認，坦稱：押租金收據上寫6月1日是因為
陳又華拿支票要交換，支票是6月1日兌現，押租金沒有還
陳又華，因為要拿來抵扣（見本院卷第125頁背面）等語明
確，則將此押租金抵償陳又華上開所積欠之部分租金債務後
，陳又華尚積欠原告計2個月又20日租金4萬元，是原告此
部分之請求，要為正當，其餘租金部分之請求，即屬無據。
至陳又華雖抗辯：伊就系爭房屋後陽台地面積水修理、排水
系統、地板清理、屋頂防漏設施等共支出費用3萬3,570元
，應由原告償還而予抵扣云云，然為原告所否認，查其中關
於清理地板淹水及排水工程、屋頂遮雨棚及導擋污水工程計
1萬8,000元部分，陳又華已未舉何單據證明確有此部分支
出，而其所提出之角鋼1批、小五金共計5,120元部分，該
等單據上所載日期各為100年7月5日、100年7月6日，
均非在系爭租約期間內，難認與系爭租約有何關連，再其所
提出之建材1批1萬450元部分，該單據固記載系爭租約期
間內之101年7月4日，然陳又華並未能證實該批建材係因
系爭房屋修繕之必要，且已於相當期限前催告原告修繕而不
為，或未能證實該支出因而增加系爭房屋之價值，且原告知
其情事而不為反對之表示，則陳又華此部分抗辯，尚非可採
。
⑵關於水電費部分：
依原告提出之臺北自來水事業處用戶繳費收據（見本院卷第
123頁），其上記載系爭房屋之水費為525元，而計費期間
雖自102年1月14日起至同年5月16日止；又依其提出之臺
灣電力公司NO.0000000號收據（見本院卷第123頁），其上
記載系爭房屋之電費為86元，而計費期間雖自102年2月25
日起至同年4月25日止，均已跨越系爭租約102年3月20日
之終止日，然陳又華騰空搬離系爭房屋後，迄102年10月24
日原告取回系爭房屋鑰匙而為占有為止，系爭房屋既均處空
屋狀態，已如前述，則該等水費自應屬於系爭租約期間所使
用，乃陳又華依約所應負擔而未支付者，原告請求償還此部
分水電費用合計611元，乃屬有據。至原告提出之臺灣電力
公司NO.0000000號收據（見本院卷第123頁），其上雖記載
於102年5月27日繳交費用200元，然此為「預繳」電費，
核與已於102年3月20日終止之系爭租約並不相關，則原告
此部分請求，尚屬無稽。
⑶關於代為回復原狀費用部分：
原告固併主張：伊於102年10月24日取回系爭房屋鑰匙檢視
系爭房屋後，發現被告未經原告同意自行增設違建，原告無
奈雇工代為回復，工資及清除費用為6,000元，應由陳又華
償還云云；然原告就此已未舉何證據以實其說，遑論亦無提
出任何單據證實確有此部分之支出，是其此部分請求，尚無
從採認。
七、綜上所述，李明澤就系爭租約既無任何法律關係存在，原告
依系爭租約對於李明澤為本件之請求，尚屬無據；而原告與
陳又華間系爭租約雖經雙方合意提前終止，惟陳又華既於系
爭租約存續期間內，對原告欠有租金並有應負擔之水電費未
支付，則原告依約請求陳又華為此部分之給付與償還，乃屬
有據，至陳又華既無違約拒絕遷讓系爭房屋予原告，則原告
依系爭租約請求違約金部分，即非有據。從而，原告依據系
爭租約之法律關係，訴請陳又華給付4萬611元及其中4萬
元自102年10月24日起算之法定遲延利息部分，為有理由，
應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為被告陳又華敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；但被告陳又華
聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔
保金准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，
應併駁回。
九、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述。
十、依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文，並依
職權確定訴訟費用額為2,540元（第一審裁判費），其中55
2元應由被告陳又華負擔，餘由原告負擔。
中華民國103年3月10日
士林簡易庭法官李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年3月10日
書記官蘇彥宇