裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第3445號民事判決
裁判日期：民國109年10月29日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第3445號原告 趙正貴 訴訟代理人 莊永頡 律師複代理人 劉佳田 律師被告 韋麗玉 訴訟代理人 廖天地
陳俊良 被告 楊湘庭 上列當事人間確認優先承買權存在事件，於民國109年9月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴後依測量結果，更正特定聲明如後開原告聲明所示（見卷第265、279、309頁），經核並無變更訴訟標的，僅屬補充更正聲明，以使其聲明清楚完足，非屬訴之變更追加，於法並無不合。
二、原告主張：㈠訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺企銀行）為
債權人，聲請鈞院107年司執十字8955號拍賣抵押物執行事件，經鈞院於民國108年10月24日第1次公開拍賣債務人即被告楊湘庭所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號（面積232.69平方公尺，下稱994地號土地）及訴外人 趙若蕎 所有同段345建號建物（下稱345建號建物），土地部分由被告韋麗玉以新臺幣（下同）1388萬8888元得標，並經鈞院民事執行處於108年10月24日以中院麟民執107司執十字8955號函通知原告：「請於文到7日內向本處提出優先承買權訴訟之證明，逾期未陳報，本院逕命拍定人繳納價金後核發不動產權利移轉證明書，請查照。」，原告依此提起本件確認之訴。
㈡994地號土地原為原告之兄 趙正忠 於80年10月購入，於81年6
月21日同意將944地號土地部分空地無償提供原告建築4層樓房，原告即在該土地建造如附圖B、C所示未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），與趙正忠所有之345建號建物相連，門牌號碼同○○○區○○路412之5號，但有獨立之出入門戶，目前均由原告使用。趙正忠因前往越南經商，將994地號土地以夫妻贈與為原因過戶給配偶即被告楊湘庭，被告楊湘庭未辦土地贈與移轉手續予原告，因此原告、趙正忠、被告楊湘庭三人協議將系爭房屋之建物基地改為基地租賃，由原告承租系爭房屋基地，原告自92年起即支付租金，至本件107年查封拍賣為止。原告既已依約定支付994地號土地3分之1之地價稅予所有權人即被告楊湘庭已10多年，雙方均依約履行，應屬租金之支付，原告就系爭房屋之基地部分，確有租賃關係存在，依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定就系爭房屋之基地部分有優先承買權存在。
㈢訴之聲明：確認原告就鈞院107年度司執字第8955號強制執
行事件，拍賣994地號土地如附圖所示B部分（面積58.77平方公尺）、C部分（面積2.08平方公尺）、D部分（面積5.01平方公尺）有優先購買權存在。
三、被告韋麗玉則以：㈠系爭房屋及345建號建物內部相通合併使用中，屬於同一抵
押權設定範圍所及，於107年2月22日查封時為空屋。係迄至107年12月7日勘測時，始突然出現第3人占用，該第3人占用顯不合乎常理。後於107年9月20日鈞院民事執行處定第1次公告拍賣時，早有將原告之系爭房屋一併查封定價拍賣，然而原告自始未提出其所謂房屋興建出資書面證明及所謂登記其名下之房屋稅籍登記證明，原告提起本件訴訟主張確認有優先承買權存在，自屬無據。
㈡勘測現場房屋內部及地下室靠同一樓梯上下相通合併使用，
屬於同一建築物使用範圍所及，原告所主張有優先承買權之部分包括345建號建物之地下室，地下室若因土地所有權割裂，影響建築物結構性，使違章建築物凌駕合法建物。本件系爭房屋是使用借貸，不是租賃，地價稅跟土地使用無對價關係，原告主張自屬無據等語置辯。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
四、被告楊湘庭則以：系爭房屋為原告興建，2、3樓為原告使用，1樓為被告楊湘庭使用，依系爭房屋坐落土地面積之地價稅，3分之2由原告繳納，3分之1由被告楊湘庭繳納。原告並無向被告楊湘庭承租994地號土地，原告僅係補貼部分地價稅，不是租賃，不同意原告主張有優先承買權等語置辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
五、得心證之理由：㈠查訴外人即執行債權人臺企銀行執本院106年度司拍字第342
號拍賣抵押物裁定，聲請本院107年度司執字第8955號拍賣被告楊湘庭所有994地號土地（重測前下溪洲段后寮小段332-151地號）及其 上趙若蕎 所有345建號建物（重測前下溪洲段后寮小段1260建號、含增建部分）即門牌臺中市○○區○○路○○○○○號房屋。經執行法院於107年2月22日現場執行，囑託測量345建號建物增建部分暫編為419建號建物（面積28
2.49平方公尺）。原告於107年7月9日、107年9月13日、107年9月17日、107年10月16日先後具狀主張上開暫編419建號建物，部分為原告自費興建另一建物，執行債權人臺企銀行乃撤回對於前開暫編419建號建物之執行。執行法院再於107年12月7日現場執行囑託測量345建號建物增建部分（不含原告主張自費興建之系爭建物）暫編為424建號建物（面積118.95平方公尺）。執行法院就994地號土地及其上345建號建物（含暫編424建號建物）執行，於108年10月24日由被告韋麗玉拍定，執行法院通知原告提出優先承買權訴訟之證明，原告乃提起本件確認優先承買權訴訟，執行程序尚未終結等情，有原告提出本院民事執行處通知暨拍賣公告、投標書、拍賣不動產筆錄、本院民事執行處函、建物測量成果圖及現場相片等件為證，並據調取本院107年度司執字第8955號執行卷宗核閱確實，堪認為真正。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。又確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判例參照）。查994地號土地業經被告韋麗玉拍定，被告楊湘庭對於994地號土地已無何權利，原告主張對於系爭房屋坐落994地號土地範圍有基於租賃關係所生優先承買權存在，此法律關係存否不明，無從以對於被告楊湘庭之確認判決除去，原告對於被告楊湘庭提起本件確認之訴，無確認利益而無權利保護必要，是原告對於被告楊湘庭提起本件確認之訴，即為無理由，不應准許。至原告主張就系爭房屋坐落994地號土地如附圖B、C、D部分有優先承買權存在乙節，為被告韋麗玉所否認，則原告於私法上之地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以對於被告韋麗玉之確認判決除去，則原告對於被告韋麗玉提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益而有權利保護之必要，先予敘明。
㈢查原告主張其自費興建之系爭房屋占用994地號土地如附圖
所示編號B（面積58.77平方公尺）、C（面積2.08平方公尺、地上為系爭房屋，地下為345建號建物地下室），系爭房屋前方有如附圖所示D（面積5.01平方公尺）空地，另345建號建物（含增建暫編424建號）為如附圖所示A部分等情，業據本院會同兩造及臺中市豐原地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（見卷第233-
237、243頁），堪信為真正。系爭房屋有獨立出入門戶，具備構造上及使用上之獨立性，自非相鄰345建號建物所有權所包括。原告主張系爭房屋為其出資興建，業據其提出訴外人趙若蕎聲明狀及估價單為證（見卷第321-335頁），前開訴外人趙若蕎聲明狀 陳明 系爭房屋為原告所有。證人 陳水榮 證稱：原告於80年間委其承建系爭房屋，造價約190萬左右，原告以現金支付，原告所提估價單為其經手叫人來做等語（見卷第379-380頁）。證人趙正忠證稱：系爭房屋是原告委託陳水榮蓋的，至81年間蓋好等語（見卷第377頁），被告楊湘庭亦陳稱系爭房屋為原告興建等語（見卷第204頁）。堪認系爭房屋為原告出資興建而屬原告所有。
㈣按土地法第104第1項規定：房屋基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。民法第426條之2第1項規定：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或興建房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。原告主張系爭房屋使用基地為有租賃關係，對於如附圖所示編號B（面積58.77平方公尺）、C（面積2.08平方公尺）、D（面積5.01平方公尺）部分土地有優先承買權，被告則否認原告就系爭房屋坐落之基地有租賃關係，雙方各執一詞。經查：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。原告主張趙正忠於81年6月21日無償提供944地號土地之空地供原告建築4層樓房，因趙正忠前往越南經商，將994地號土地以夫妻贈與為原因過戶給配偶即被告楊湘庭，被告楊湘庭未辦土地贈與移轉手續予原告，因此原告、趙正忠、被告楊湘庭三人協議將系爭房屋之建物基地改為基地租賃，由原告承租系爭房屋基地，自92年起支付租金至107年查封拍賣云云。
然趙正忠係於80年12月13日以買賣為原因登記取得994地號土地及其上345建號建物所有權，於98年7月27日以夫妻贈與為原因將994地號土地移轉登記予被告楊湘庭，以贈與為原因將345建號建物移轉登記予訴外人 趙家均 （趙正忠、被告楊湘庭之子），有臺中市豐原地政事務所108年11月22日豐地資字第1080011119號函附舊式土地、建物登記簿影本及地籍異動索引在卷可參（見卷第131-157頁）。被告楊湘庭係於98年7月27日始登記取得944地號土地所有權，原告主張於
944地號土地移轉登記與被告楊湘庭後，與被告楊湘庭協議改為基地租賃，然又主張自92年起支付租金云云，所陳成立租賃時間即有矛盾。此外，原告就其與趙正忠、被告楊湘庭三人曾協議將系爭房屋之基地使用，由最初之無償提供基地建屋改為有償之基地租賃，並未舉證證明，其主張於994地號土地移轉登記予被告楊湘庭後，與趙正忠、被告楊湘庭合意成立基地租賃關係云云，已難據信。
2.次按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519號判例參照）。又當事人所支付者是否為租金應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要。所謂對價關係乃指主觀上雙方所為給付互相依存，互為因果而有報償關係，彼此間互為代價。原告主張自92年起支付994地號土地地價稅3分之1予供作租金，並提出原告配偶 趙陳寶玉 製作帳冊及依該帳冊製作明細表在卷可考（見卷第53-109、481頁）。該帳冊僅記載地價稅及金額，究竟係何筆地號地價稅不明，且歷年金額自158元至211
0元不等，究竟如何計算分擔地價稅亦屬不明，又未經趙正忠、被告楊湘庭簽名確認，尚難憑此帳冊認定原告有依帳冊記載給付994地號土地地價稅3分之1予趙正忠、被告楊湘庭。證人趙正忠證稱：當時原告是伊公司廠長，原告沒有地方住，伊的土地就讓原告蓋， 伊有 寫1張切結書給原告，將來土地可以分割的話，伊要把土地分割後無償過戶給原告。那時口頭上有講，以土地範圍的3分之1土地稅當成租金，從81年開始有實際收，原告是拿現金給會計即被告楊湘庭，。當時伊寫同意原告在伊土地上蓋房屋的切結書，有寫1樓因為伊工廠要出入，所以1樓要留給公司用，不可以封起來。伊公司有使用1樓到106年11月底結束，原告不是分擔房屋稅，是分擔地價稅3分之1。當時口頭有說在土地還沒有分割前，這個就當租金等語（見卷第377-378頁）。惟證人趙正忠證詞顯與其妻即被告楊湘庭陳稱：原告並無承租994地號土地，原告僅係補貼部分地價稅，不是租賃，原告說伊沒有支付地租，願意分擔地價稅，其依照稅單算一算請原告分擔，不是租賃等語不符。且證人趙正忠證稱原告係自81年起分擔3分之1地價稅充作租金，亦與原告主張趙正忠於81年6月21日「無償提供」944地號土地之空地供原告建築4層樓房，嗣將
994地號土地贈與被告楊湘庭，原告、趙正忠、被告楊湘庭始協議改為基地租賃等情不符，則證人趙正忠前揭證稱自81年起收取3分之1地價稅當成租金云云，尚難遽認為真正。
3.本院107年度司執字第8955號強制執行事件，原告於107年7月9日具狀主張系爭建物為原告自費興建，聲請執行法院就執行標的拍定後不點交，並提出協約書及自費興建單據為證。前開協約書訂立日期…81年6月21日、協議人為趙正忠(甲方)及原告(乙方)，載明：甲方趙正忠於80年10月購入之房屋，座落在臺中縣○○鄉○○村○○路○○○○○號1筆，房屋中的一部分空地面積大約4.5公尺乘13公尺無償贈與乙方趙正貴(即原告)自建房舍及使用及所有，今後子孫不得異議，贈與部分如附圖所示…協議條件如下：一、甲方贈于乙方之土地無償供乙方自費興建房舍住家，但乙方興建部分，地上1樓全部必須無償及不可加任何條件下，提供給甲方做公司工廠作業營運使用，不得異議。二、此筆房屋是整筆向銀行貸款購入，貸款利息及本金全部由甲方付息及償還。在銀行貸款未還清之前，本筆房產不得分割。貸款還清後，乙方如必需要時得請求甲方分割，甲方不得拒絕。但分割所產生之費用，全部由乙方負擔支出。」，有該協議書及附圖可參（見
107年度司執字第8955號卷㈠）。參酌證人趙正忠前揭證述原告建屋始末，及伊有寫1張切結書給原告，承諾將來分割土地無償過戶給原告，堪認原告係基於此協約書無償提供土地建屋及贈與土地之約定，得在994地號土地上興建系爭房屋。依被告楊湘庭陳述，原告嗣後確有負擔944地號土地部分地價稅，然僅係補貼部分地主趙正忠、被告楊湘庭每年應負擔之地價稅。既係原告自願補貼，而非出於趙正忠、被告楊湘庭要求，且無證據已解除或變更前開協議書無償無償提供土地及贈與土地之約定，則原告仍得依協約書約定主張無償使用系爭房屋坐落994地號之基地，並於銀行貸款清償完畢後，請求趙正忠分割及贈與移轉土地。原告負擔994地號土地部分地價稅與否，對於其所有系爭房屋使用994地號土地之基地範圍不生影響，則原告負擔994地號土地部分地價稅，與系爭房屋使用994地號土地，二者並無對價關係甚明，不能認為原告負擔994地號土地部分地價稅為租金，亦不能認為原告就系爭房屋坐落994地號之基地有租賃關係。
4.原告所有系爭房屋使用944地號土地係基於與趙正忠間於81年6月21日簽訂協約書之無償贈與約定，既非租賃關係，原告自無從依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，得就系爭房屋基地部分主張有優先承買權存在。
六、綜上所述，原告對於被告楊湘庭提起本件確認之訴，欠缺確認利益，其訴並無理由；對於被告韋麗玉請求確認對於系爭房屋坐落994地號基地部分有優先承買權存在，實體上並無理由。從而，原告對於被告聲明請求確認原告就本院107年度司執字第8955號強制執行事件，拍賣994地號土地如附圖所示B部分（面積58.77平方公尺）、C部分（面積2.08平方公尺）、D部分（面積5.01平方公尺）有優先購買權存在，均為無理由，應予駁回原告之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年10月29日
民事第三庭法官熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月29日
書記官曾惠雅