新店簡易庭93年度店簡字第235號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　 傅文民 律師
複　代理人　丙○○
　　　　　　甲○○
被　　　告　漢業營造工程有限公司
法定代理人　丁○○
被　　　告　戊○○
兼　右一人
訴訟代理人　丁○○
上當事人間93年度店簡字第235號遷讓房屋事件於中華民國94年
2月25日下午4時在本院新店簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席
職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主　　文
被告應將坐落台北市○○區○○路一段七五號三樓如附件複丈成
果圖所示Ａ２面積柒拾壹點玖玖平方公尺房屋遷讓返還原告，並
自民國九十三年三月五日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給
付原告新台幣柒仟玖佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十九，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台
幣壹佰壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張伊於民國93年2月20日以新台幣（下同）290,0
00元，經由本院91年度執字第9987號拍賣抵押物強制執行程
序標得台北市○○路○段○○號3樓房屋（下稱系爭建物），經
繳足該房屋連同土地之價金，於同年3月5日領得不動產權利
移轉證書，為系爭建物及土地之所有權人，詎被告等未經原
告同意，共同無權占用系爭建物迄今，致原告受有無法使用
該建物連同土地相當於租金之損害；雖被告辯稱：被告漢業
營造工程有限公司（下稱漢業公司）前於87年5月8日起至97
年5月7日，以每月5,000元租金，向系爭建物原所有權人彭
葉有妹承租該房屋云云，然該 彭葉有妹 為被告漢業公司法定
代理人即被告丁○○之母，且被告迄未舉證已繳納租金，況
所承租範圍僅系爭建物其中「約四坪」，不符一般公司營業
所需，可知該租賃契約係通謀而虛偽意思表示；另原告依前
揭拍賣抵押物強制執行程序標買系爭建物及土地，該強制執
行程序並未撤銷，原告自為系爭建物及土地之所有權人，是
被告抗辯之本院另案就前開強制該執行事件債務人與債權人
間分配表異議之訴所為判決，既無拘束本案之效力，且不影
響原告所有權人之地位。爰依所有物返還請求權及侵權行為
之法律關係，請求被告等將系爭建物遷讓返還原告，並自93
年3月5日原告領得不動產權利移轉證書之日起至遷讓返還系
爭建物之日止，按月給付原告相當於租金之損害金21,000元
，並願供擔保請准為假執行之宣告等語。
二、被告則以渠等前向系爭建物原所有權人彭葉有妹承租該房屋
，租賃期間自87年5月8日起至97年5月7日止，租金每月5,00
0元，被告等均按時繳交或提存租金，並無積欠房租或其他
違反租約之情事，該租賃契約訂立並非通謀而虛偽意思表示
；又原告係於93年4月6日始完成登記為系爭建物所有權人，
惟自同年3月5日起計算損害金，且以每月損害金為21,000元
計算，與同址2樓每月租金僅13,000元比較，顯然過高，是
其計算損害金之起算日及數額，均有未洽；另原告雖依本院
91年度執字第9987號拍賣抵押物強制執行程序標得系爭建物
及土地，然該執行程序債務人 彭仁桂 前向債權人台北銀行股
份有限公司（下稱台北銀行）間分配表異議之訴，業經本院
於93年12月31日以93年度訴字第2464號判決債務人勝訴在案
，依該判決認定，系爭建物原所有權人彭葉有妹與台北銀行
間所為連帶保證契約及最高限額抵押權契約均屬無效，故前
揭拍賣抵押物強制執行事件，亦屬無效，應駁回原告之訴，
如受不利之判決，願供擔保免為假執行等語置辯。
三、本件原告主張之上揭其依本院91年度執字第9987號拍賣抵押
物強制執行程序標得系爭建物，經繳足系爭建物連同土地之
價金後，業於93年3月5日領得不動產權利移轉證書，並於同
年4月6日登記為系爭建物及土地之所有權人，被告等現仍占
用系爭建物及土地，前開強制執行程序並未撤銷等事實，業
據其提出與所述相符之本院93年3月5日北院錦91執申字第99
87號不動產權利移轉證書、系爭建物登記謄本、被告漢業公
司變更登記表、被告丁○○及戊○○之戶籍謄本等件為證，
並為被告等人所不爭執，自堪信為真實。
四、惟原告主張其為系爭建物連同土地之所有權人，被告等占用
系爭建物全部均無占有之權源，及其所受無法使用系爭建物
及土地之損害金，應自93年3月5日領得權利移轉證書之日起
，按每月21,000元計算，則為被告等以前揭情辭所否認。是
本件兩造間所爭執者，在於：㈠、原告是否因另案分配表異
議之訴而非系爭建物及土地之所有權人？㈡、被告等是否就
系爭建物全部均無占有之權源，㈢、被告等人若無占有之權
源，應自何時起給付損害金若干？經查：
㈠、雖被告以上揭情辭抗辯原告據以取得系爭建物之本院91年
度執字第9987號拍賣抵押物強制執行程序無效，認原告並
非系爭建物及土地之所有權人，並提出本院93年度訴字第
2464號判決為據。惟按分配表異議之訴，與依強制執行法
第14條提起之債務人異議之訴，並不相同，詳言之，分配
表異議之訴，係債權人或債務人對法院製作之分配表不同
意，依強制執行法第39條第1項、第41條第1項、第2項而
提起者，其目的在排除特定債權人參與分配賣得之價金，
與債務人異議之訴，係債務人以有債權不成立或消滅或妨
礙債權人請求之事由發生，於強制執行程序終結前提起者
，其目的在進而依同法第18條第2項促使法院停止強制執
行程序之進行。本件原告經由本院91年度執字第9987號拍
賣抵押物強制執行程序標得系爭建物，既經繳足系爭建物
連同土地之價金，業於93年3月5日領得不動產權利移轉證
書，並於同年4月6日登記為系爭建物連同地之所有權人，
且前開強制執行程序並未撤銷等情為真正，已如前述，足
見前開強制執行程序並未依法停止進行，原告依法院強制
執行程序而取得系爭建物及土地之所有權，自堪認原告為
系爭建物及土地之所有權人無訛，縱然本院另案判決認定
，該執行程序之債務人彭葉有妹與債權人台北銀行間所為
連帶保證契約及最高限額抵押權契約均屬無效等情為真，
亦僅能排除該執行程序之債權人台北銀行參與分配賣得價
金之權利耳，不足認原告據以取得系爭建物之本院前揭強
制執行程序無效，原告為系爭建物及土地之所有權人，自
無因另案分配表異議之訴判決結果如何而受影響。
㈡、被告漢業公司與系爭建物原所有權人彭葉有妹間，就系爭
建物內其中部分房屋面積確實訂有租賃契約，租期自87年
5月8日起至97年5月7日止，租金每月5,000元等情，不惟
有被告提出之房屋租賃契約為證，並有被告提出之本院87
年度公字第081912號公證書在卷可稽（均見被證一），該
租賃契約自無事後造假之可能。雖原告主張該租賃契約係
通謀虛偽意思表示所為，然系爭建物原所有權人彭葉有妹
與被告丁○○間既為母子關係，被告丁○○復為被告漢業
公司之法定代理人，若無為公司營業所需而承租系爭建物
，大可不必費此週章訂立租賃契約後，再向法院公證以鄭
重其事之必要，是原告主張出租人彭葉有妹與被告丁○○
係母子關係，且承租範圍僅「約四坪」，不符一般公司營
業所需，即認該租約係通謀虛偽意思表示云云，僅係臆測
推論之詞，不足採信；又前開租賃契約係於87年5月間訂
定，出租人彭葉有妹與承租人被告漢業公司法定代理人即
被告丁○○復為母子，已如前述，繳納租金而無開立收據
，自為常事，原告既主張該租約係通謀而虛偽意思表示，
就被告漢業公司並無繳納租金，自應舉證以實其說，不能
徒以被告未舉證已繳租金，即推論該租約係通謀虛偽意思
表示而訂立，況被告自原告標購而取得系爭建物後，因與
原告洽繳租金未果，已按月向法院提存租金，並有被告提
出之存證信函暨回執、提存書、繳費收據及國庫存款收款
書等件為據（見被證三及被證四），自堪認被告漢業公司
就系爭建物於承租範圍內有合法占有之權源；又被告丁○
○為被告漢業公司法定代理人、被告戊○○為被告漢業公
司股東並為被告丁○○之妻，渠等為被告漢業公司承租前
揭房屋而占有使用系爭建物承租範圍內房屋，亦有合法占
有之權源。而該承租面積，依前揭房屋租賃契約固載明「
約四坪」等語，然經原告聲請本院現場履勘，並與被告等
人共同指界測量（參見本院93年10月22日勘驗筆錄）結果
，其承租面積係如附件複丈成果圖Ａ１所示為18.98平方
公尺，有台北市古亭地政事務所出具之土地複丈成果圖在
卷可按，足認被告等就系爭建物內其中承租前開面積範圍
內房屋有合法占有權源，原告主張被告應將前開面積房屋
遷讓返還，即無所據；惟就其餘即如附件複丈成果圖所示
Ａ２面積71.99平方公尺房屋，被告等人則無占有權源，
原告主張被告等應遷讓返還原告，於法並無不合。
㈢、按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前
已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法
第759條定有明文。本件原告係依法院強制執行程序向本
院標得系爭建物，經繳足該房屋及土地之價金，而於93年
3月5日領得不動產權利移轉證書等情，已如前述，自堪認
原告於該領得不動產權利移轉證書之日即為系爭建物連同
土地之所有權人，至原告嗣於同年4月6日始登記為所有權
人，僅具未經登記不得處分其所有權之揭示作用耳，非指
其於該登記之日始為該不動產所有權人，被告等誤引法條
，認原告於登記之日始為該不動產所有權人，始得向其請
求相當於租金之損害金云云，即不足採。
㈣、又原告所受損害金數額之計算，原告主張應依同址2樓租
金效益每月21,000元計算，固據其提出評鑑報告書（見原
證二）為據，然被告抗辯損害金計算之數額過高。按城市
地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息
百分之十為限，土地法第97條定有明文。又前揭規定，係
屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過
部分無請求權；此房屋及基地計收租金之規定，於損害賠
償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之
標準；最高法院著有43年台上字第392號、49年台上字第1
230號判例可參。第查，原告所有系爭建物係以290,000元
向本院標得，為兩造所不爭執，該建物坐落台北市○○區
○○路3小段375地號土地，原告權利範圍1/4，93年1月間
申報地價為40,187.2元，並有原告提出之該土地登記謄本
在卷可稽，是依被告等人無權占有面積依如附件複丈成果
圖所示Ａ２面積71.99平方公尺計算，本院認原告所受相
當於租金之損害額應為每月7,940元《（40187.2元×71.9
9平方公尺×1/4）﹢（290,000元×71.99/90.97）×10%
÷12月＝7,940元，元以下四捨五入》為相當。原告主張
所受相當於租金之損害逾此數額部分，尚不足採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。本件被告等占有系爭建物其中
如附件複丈成果圖所示Ａ２面積71.99平方公尺房屋，為原
告所有，被告等人無合法占有之權源，已如前述，原告訴請
遷讓返還並按月給付相當於租金之損害金，自屬有據。
六、從而，原告依民法所有物返還請求權之法律關係，請求被告
等遷讓返還系爭建物如附件複丈成果圖所示Ａ２面積71.99
平方公尺房屋，並依侵權行為之法律關係，請求被告給付前
揭房屋連同土地無法使用所受相當於租金之損害，於自93年
3月5日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給付原告7,940
元之範圍內，如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾
此範圍之請求，為無理由，不應准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，
經斟酌後認與判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此
敘明。
八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第3項訴訟適用
簡易程序所為判決，爰依同法第436條第2項適用第389條第1
項第3款規定，依職權宣告假執行，原告敗訴部分假執行之
聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。又被告 陳明 願供
擔保聲請免為假執行之宣告，經核與規定相符，併酌定相當
之擔保金額宣告之。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　2　　月　　25　　日
　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官林寶春
法官劉台安
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　2　　月　　25　　日
法院書記官林寶春