宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第4827號
原 告 聯合世紀大樓管理委員會
法定代理人 涂智堂
訴訟代理人 林慶苗 律師
複代理 人 洪聖濠 律師
被 告 振星廣告有限公司
法定代理人 陳良全
訴訟代理人 莊鵬飛 律師
上列當事人間給付租金事件，於中華民國100年8月25日言詞辯論
終結，同年9月5日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭第四
法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鄭佾瑩
書記官 鄭玉佩
通 譯 張麗華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國一百年五月十七日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應於民國一百年九月十五日給付原告新臺幣柒拾萬元，及自
民國一百年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟捌佰陸拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告各以新臺幣柒拾萬元為
原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
原告主張：
㈠被告於民國94年9月12日與原告簽訂廣告媒體契約書，承租
位於臺北市○○區○○路1段163、165號由原告所管理之聯
合世紀大樓屋頂（下稱系爭大樓屋頂），作為裝設廣告物之
用，並約定每年租金為新臺幣（下同）140萬元，租賃期間
自95年3月15日起至105年3月14日止，共10年（下稱系爭租
約）。嗣雙方於97年9月5日另簽訂增補協議契約書，約定租
賃房屋所在地為：臺北市○○區○○路1段159號至169號屋
頂，租金及租賃期限則分別自97年9月15日起至98年3月14日
止，為50萬元；自98年3月15日起至98年9月14日止，為40萬
元；自98年9月15日起至99年3月14日止，為20萬元；自99年
3月15日起至99年9月14日止，為30萬元；自99年9月15日起
至100年3月14日止，為30萬元（下稱系爭增補租約）。詎料
，被告竟於100年3月11日函知原告稱因聯合世紀大樓前方興
建遠雄公司總部大樓，致使上開廣告物全遭遮蔽，自函到日
起終止原契約，預示拒絕給付租金之意旨，原告雖於100年3
月31日函知被告說明所述並非事實，並函催被告應給付100
年3月15日起至100年9月14日止之租金，被告均置之不理，
依兩造間廣告媒體契約書第19條約定：「本合約期間，除本
合約另有規定外，任何一方不得片面提出終止本約，雙方並
應嚴格履行本合約所訂各項規定」，是以，被告不得片面終
止契約，則被告自仍應依約給付已屆期之租金70萬元。
㈡另按，最高法院99年度台上字第2074號判決意旨：「衡諸上
訴人 郭淑芳 、 張百慶 既否認被上訴人為本件請求，可見渠等
亦拒付未到期之租金，被上訴人有預為請求之必要，自應准
許。」及民事訴訟法第246條規定，被告既已函知原告終止
契約，足見被告亦將拒付未到期之租金，原告自有預為請求
之必要，故被告應依約給付自100年9月15日起至101年3
月14日止之租金70萬元。
㈢綜上，原告自得依兩造間租賃契約法律關係，請求被告給付
已到期及未到期之租金等語。
並聲明：如主文第1項、第2項所示；願供擔保，請准宣告假執
行。
被告則以：
㈠被告固不否認與原告簽訂上開契約之事實，惟自96、97年起
被告承租之租賃物附近大樓林立，所架設之屋頂廣告被遮住
無法發揮廣告效用，致被告無法出租該架設之廣告，97年原
告因此同意減少租金給付，雙方並於97年9月5日另簽訂增
補協議契約書，嗣原告竟自100年3月起要求恢復依原租金
額即每年140萬元給付。
㈡惟按，民法第423條規定及兩造間廣告媒體租賃契約第10條
：「如廣告牌之．．或前面設施而影響廣告牌之視線時，失
去廣告效益，．．．」之約定，原告既無法於契約存續中保
持租賃物合於約定使用收益之狀態，被告自得依上開規定拒
絕給付租金。
㈢次按，民法第441條規定反面解釋，若非因承租人自己之事
由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益，自得免除其
支付租金之義務，本件租賃標的廣告媒體係因新建大樓遮擋
視線，致無法發揮廣告效用，並非可歸責於被告之事由，被
告自得免除支付租金之義務。而廣告媒體之效益，應以行人
或汽車行進中自然而然得看見廣告物為主，而非行人必須仰
頭、轉頭或回頭，或從特定地點及偏斜角度往上看，始得看
見之廣告。
㈣復按，被告所租賃裝設廣告物多年來因附近大樓林立無法發
揮廣告效益，原告卻拒絕被告依兩造間廣告媒體租賃契約第
10條約定主張終止租約，依民法第148條第2項規定，有違
誠信原則。
㈤又按，法律行為成立後，情事變更，依其原有效果顯失公平
者，法院於適用民法第219條為增減給付或變更其他原有效
果之判決時，無一定標準之限制，倘其增減或變更合於誠實
信用原則，及非當事人所得任意爭多論寡，此有最高法院50
年度臺上字第499號民事判決可供參考。
㈥綜上，依民事訴訟法第397條第1項規定，被告業已依兩造
間廣告媒體租賃契約第10條約定，以發律師函方式通知原告
終止租約之表示，惟原告竟違反誠信原則，仍提起本件訴訟
請求租金，於法不合等語，資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請准宣告
免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於94年9月12日簽立系爭租約，租期10年，每年租約140
萬元，每半年給付一次（見本院卷第6頁至第12頁）。兩造
於97年9月5日簽立系爭增補租約，自97年9月15日至100年3
月14日止調整每半年租金為50萬、40萬元、20萬元、30萬元
、30萬元（見本院卷第13頁）。
㈡被告於100年3月11日以前方興建遠雄公司總部大樓，致使廣
告物全遭遮蔽而終止系爭租約（見本院卷第14頁、第15頁）
。
㈢原告於100年3月31日函催被告給付100年3月15日至100年0月
14日租金，被告訖今未為給付（見本院卷第16頁至17頁）。
㈣本院於100年7月27日至現場履勘，並依觀看系爭廣告物招牌
之地點先後編號，請被告拍攝照片（見本院卷第52頁、第59
頁至第62頁）。
得心證之理由：
本件爭點為：被告終止系爭租約有無理由？以下分述之：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
；承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用
、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第423條、第441
條分別定有明文。查兩造簽立系爭租約，由原告出租系爭大
樓屋頂予被告，被告承租目的即係因該大樓屋頂位置較高，
若於其上設置廣告招牌較醒目，往來行人或車輛駕駛人於行
進、停等之短暫時間視線一望可及而可達廣告效益，故於租
賃期間，原告即有提供合於承租目的即可達廣告效益之招牌
設罝予被告之義務，倘於契約成立之後，因前面其他設施影
廣告招牌之視線失去廣告效益時，應認原告所提供之租賃物
即已不合於契約約定使用及收益狀態，自不能期待被告仍須
繼續承租，此時即須允許被告可終止系爭租約，是以，系爭
租約第10條約定實乃重申上述規定意涵，雖此條約定僅訂明
原告應退還租金予原告，然若有此情事發生，被告依上開法
律規定，當亦可終止租約，自不待言。
㈡查兩造均不爭執系爭大樓附近有興建遠雄公司總部大樓之事
實，惟對於該大樓是否有影響被告承租之廣告招牌視線而使
系爭廣告物失去廣告效益，即為本件主要爭點，被告提出照
片證明系爭廣告物已遭上述大樓遮擋之情（見本院卷第29頁
、第30頁、第73頁、第74頁），原告亦提出照片證明系爭廣
告物仍未喪失廣告效益（見本院卷第42頁至第50頁），本院
綜觀兩造各自提出之照片及100年7月27日至現場履勘所攝照
片及相關位置圖（見本院卷第59頁至第62頁、第75頁）可知
，若站立於遠雄公司總部大樓往忠孝東路方向及對面街口，
均可看見系爭廣告物，若站立於遠雄公司總部往市政府、市
民廣場方向，則無法看見系爭廣告物，換言之，遠雄公司總
部大樓固遮擋部分道路之行人或車輛無法觀看系爭廣告物，
然行人或車輛於正常行走或行駛中，仍可自上開忠孝東路、
基隆路路段以正常目視方式觀看系爭廣告物，足見系爭廣告
招牌仍未喪失廣告效益。
㈢至被告雖舉自市政府或市民廣場角度無法看見系爭廣告物，
辯稱系爭廣告物已喪失廣告效益云云，惟本院綜觀系爭租約
並未特別約定系爭廣告物為達廣告效益，限定特定路段或區
域之行人或車輛須看得到該廣告物始符約定使用、收益，而
系爭廣告物承租時，被告或有能達最大廣告效益之希望，然
系爭廣告物之廣告效益為何，本即受限於目視可能距離或地
形限制，難以期待任一角度均可觀看該廣告物，當不可謂若
有某角度無法看到該廣告物，即喪失廣告效益。再參諸兩造
簽立系爭租約所附之照片（見本院卷第12頁），經本院比對
兩造提出之照片及現場履勘照片、位置圖，其中系爭租約所
附第1張照片（即本院卷第12頁上方照片），應係於基隆一
段與松高路口更近忠孝東路方向拍照，其拍攝位置及方向與
本院履勘照片第4點位置（見本院卷第60頁）相近，且更靠
近忠孝東路及系爭大樓，此一位置現仍可觀看系爭廣告物。
另系爭租約第2張照片（即本院卷第12頁下方照片），經比
對後，以系爭廣告物之角度及建築物外觀大而明顯，應係於
較近距離所拍攝，當非被告所陳市政府或市民廣場方向所拍
攝之照片，而較似自忠孝東路5段阪急百貨方向所拍攝，與
本院履勘照片第5點位置（見本院卷第61頁）相近，此一位
置依現況亦可看到系爭廣告物。換言之，系爭租約成立時所
附照片位置，或可採認為當時被告就系爭廣告物所欲達成之
廣告效益，然現該等位置既均無無法觀看系爭廣告物之情況
，益徵系爭廣告物並未喪失廣告效益。從而，原告所提供之
系爭廣告物仍符合約定使用及收益，被告終止契約為不合法
。
從而，原告請求被告給付已到期之100年3月15日至100年9月14
日租金70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月17日起至
清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。又查
被告已為終止契約之意思表示，且對於已到期租金拒不清償，
顯見被告實無清償債務之意，原告對於尚未屆期之債務，即有
到期不受清償之虞，原告有預為請求之必要，是故，原告請求
被告於100年9月15日給付原告至101年3月14日止半年期租金70
萬元，及自翌日即100年9月16日起至清償日止，按年息5%計算
之利息，亦洵屬有據，應予准許。
本件判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假
執行。並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告為原
告預供擔保後，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，依後附計算書確定
如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官鄭玉佩
法官鄭佾瑩
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費14,860元
合計14,860元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月5日
書記官鄭玉佩