裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第885號民事判決
裁判日期：民國96年10月23日
裁判案由：返還房屋
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第885號原告戊○○訴訟代理人 江鶴鵬 律師被告甲○○訴訟代理人 蕭萬龍 律師複訴訟代理人 林哲倫 律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國96年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北縣板橋市○○○路○○○號5樓之房屋騰空返還與原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬叁仟伍佰壹拾陸元，及自民國九十六年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自民國九十六年四月七日起至交還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之五，餘由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣伍拾柒萬貳仟元、新台幣陸萬陸仟元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，分別以新台幣壹佰柒拾壹萬伍仟叁佰元、新台幣壹拾玖萬伍仟伍佰陸拾拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠按門牌號台北縣板橋市○○○路○○○號5樓之房屋係原告
所有，惟因原告身處南部，無暇北上親自照顧，故將房屋委託友人即訴外人乙○○代為照顧。惟於民國96年1月間竟收受一名自稱為乙○○債權人之女子即被告甲○○之來函，告知乙○○因欠伊新台幣（下同）100萬元，為清償該筆債務及利息，乃以上揭房屋之使用權為擔保，並以該
100萬元之民間利息計算租金後，將該屋出租予伊使用，雙方並約定以租金抵充利息，直至債務清償為止，伊才搬遷返還房屋。惟查上揭房屋自始為原告所有，原告未授權任何人代為處分或為出租之行為，故原告根本不承認被告與乙○○間之租賃契約法律關係，縱被告發付信函催告原告限期承認其等之租賃關係，然亦因原告逾期未為確答，依民法第170條第1項之規定，而視為拒絕承認。因此被告與乙○○間之租賃法律關係對原告不生效力。故被占有原告房屋使用係屬無權占有。爰依民法第767條之規定，請求被告遷讓房屋。
㈡如前所述，被告無權占有原告房屋使用致原告受有相當於
租金之損害，而被告卻受有相當於租金之利益，依民法第
179條之規定，被告應返還原此部分之利益。又依被告來函自承其於95年4月7日遷入原告房屋居住使用至今，故至少截至96年4月6日止被告無權占有原告房屋使用已滿
1年。被告雖抗辯租金係按其債權額100萬元之民間利息計付，然民間利息多少？被告未提及，如何確定亦無法得知，故原告在無法確知被告與乙○○明確租金之情況下，特依土地法第97條第1項之規定，以房屋之總價2,058,553元之年息百分之十計算出被告與乙○○間之租金應為每年205,855元。則被告自95年4月7日起至96年
4月6日止，此1年即因其無權占用原告房屋，而享有相當於1年租金之不當得利，而致原告受有損害，被告應返還原告此不當得利，特依民法第179條規定，請求被告給付。另被告自96年4月7日起至伊騰空返還原告房屋日止，被告仍屬無權占有原告房屋使用狀態，每月仍然享有相當於月租17,155元之不當得利，而致原告受有損害，為此亦依民法第179條規定請求被告給付。
並聲明：㈠被告應將原告所有門牌號坐落台北縣板橋市○○○路○○○號5樓之房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告205,855元及自本繕本送達翌日起按年利率百分之五計算之利息。㈢原告應自96年4月7日起至返還房屋日止，按月於每月7日給付原告17,155元。㈣上列一、二、三項，請准原告供擔保後得予假執行。
二、被告則抗辯：系爭房屋乃係訴外人丁○○介紹乙○○所購買，且購買之初即為向銀行超貸，乙○○遂借用身為小學教師且領有教師證之原告擔任名義購買人，並將系爭房屋借名登記於原告名下。惟乙○○購買系爭房屋後，向被告表示因尚積欠約60萬元之尾款及40萬元之仲介費等，故欲向被告借款
100萬元支應，並表示其身為實際所有權人，可以讓被告使用系爭房屋，並以使用之租金抵充借款之利息。被告認為乙○○之提議尚可接受，遂借款100萬元予乙○○，並與乙○○簽立租賃契約後自95年4月7日起開始入住系爭房屋。被告入住系爭房屋後，原告並未提出過任何異議，且亦未到訪過系爭房屋，故原告應僅係系爭房屋之借名登記人而非實際所有權人無誤。既然乙○○為系爭房屋之實際所有權人，就系爭房屋之管理、使用等具有事實上之處分權，則乙○○於向被告借款後，與被告簽立租約，同意以讓被告使用系爭房屋抵付借款利息，則被告占用系爭房屋自有法律上之權源。
原告請求被告遷讓房屋，並給付不當得利，實屬無據等語。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免予宣告假執行。
三、兩造於本院96年9月11日言詞辯論期日協議整理之爭點為：系爭房屋是否為乙○○所有，但借名登記於被告名下？茲就上開爭點審究如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段及中段定有明文。次按占有人於占有物上行使之權利，僅推定其適法有此權利而已，觀民法第943條規定自明。
被告依此規定，於占有物行使權利時，因推定之結果，固不須舉證證明其權利，惟若原告已證明其為系爭基地之所有人，而推翻法律之推定，則被告就其主張對該基地之占有有合法正當權源之事實，自應負舉證責任（最高法院74年度臺再字第1號判決、83年度臺上字第2441號判決意旨參照）。
㈡查原告主張系爭房屋及其坐落基地現登記為原告所有，有
土地及建物登記簿謄本各1份、所有權狀之影本各1紙附於本院卷第7-12頁可稽，並為被告所不爭執（見本院96年6月22日言詞辯論筆錄），則原告主張其為系爭房屋之所有權人，即堪採信。被告抗辯有向乙○○承租系爭房屋，固據提出租賃契約書之影本1份附於本院卷第81-87頁可稽，惟該租賃契約除約定租賃期限為自95年4月7日起至96年4月6日止1年，及被告有交付100萬元為押租保證金外，並未約定每月租金之數額，已與一般租賃契約之常情有違，且該租賃契約並記載於被告搬離時，乙○○願無條件返還100萬元，亦與租約保證金之性質不符，且與被告抗辯係以該100萬元之本金、利息抵作利息之情不合，則被告與乙○○間就系爭房屋是否確有成立租賃契約關係，已非無疑問。且原告否認有授權乙○○代為出租系爭房屋予被告，依債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利之債之相對性原則，被告與乙○○間之租賃契約關係，僅有拘束契約契約當事人之效力，而無法拘束契約以外之第三人即原告甚明。被告雖又抗辯：系爭房屋係屬乙○○所有，僅借名登記於原告名下等語，並舉證人乙○○、丁○○、丙○○為證，但經本院依被告陳報址通知證人，證人乙○○則已遷移新址不明，被告亦 陳明 其已出境前往大陸地區，證人丁○○、丙○○則均未到場，自難信被告上開抗辯係屬真實。又被告既無法舉證證明系爭房屋應為乙○○所有，則其聲請本院命原告提出每月繳交房屋貸款之匯款憑證或繳款紀錄，以證明原告是否為實際所有權人，即無必要。此外，被告就其有占有系爭房屋之正當權源乙節，並未再舉證以為證明，則其抗辯有權占有系爭房屋，即屬無據，洵無足採。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告返還房屋，為有理由，應予准許。
四、查被告無占有系爭房屋之正當權源，依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之房屋，受有相當於租金之利益，致他人受損害。又被告係自95年4月7日起即使用系爭房屋迄今，此為被告所不爭執（本院96年10月9日言詞辯論筆錄），則原告依民法第179條之規定，請求被告返還自95年4月7日起迄今占用系爭房屋之不當得利，洵屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法施行法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。且平均地權條例第16條前段規定：舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。而目前縣市地政機關並未開辦建築物價額估定業務，則原告主張以稅捐稽徵機關核定之課稅現值1,715,300元作為計算系爭房屋價額之基準，即非無據。本院審酌系爭土地95年度之申報地價、公告現值，及系爭房屋位於台北縣板橋市○○○路，鄰近南興路批發市○○○○○路夜市、板南線府中站及亞東醫院，店家林立，交通便利，生活機能良好等一切情狀，亦據原告陳明，並有地圖之影本1份附於本院卷第28頁可稽，且為被告所不爭執（本院96年10月9日言詞辯論期日），認應按基地申報地價年息百分之六計算年租金為適當。則被告每月應給付原告之不當得利為10,293元【（1,715,300+15,760X1,815X120/10,000）X6%≒12=10,293，元以下四捨五入】。則原告請求被告給付自95年4月7日起至96年4月6日止相當於租金之不當得利，在123,516元（10,293X12=123,516）及自96年5月8日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自96年4月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,293元之範圍內，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額而宣告之。
原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附依，爰併予駁回之。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國96年10月23日
民事第二庭法官陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年10月23日
書記官陳玉心