裁判字號：臺灣新竹地方法院108年訴字第784號民事判決
裁判日期：民國109年01月22日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決108年度訴字第784號原告 陳秋東 被告 陳文錪 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年1月9日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸拾萬元。
三、被告應自民國一○八年十月四日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬肆仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
七、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國104年8月5日與被告約定將門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，未約定租期及押租金，每月租金為新臺幣（下同）1萬5,000元，詎料被告僅交付至105年2月5日之租金，其後各期租金均未支付，迄108年6月5日已積欠租金共計60萬元，為催告被告給付積欠租金，原告除多次以口頭協調外，並分別於108年6月25日、同年7月17日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，原告再以起訴狀繕本之送達向被告為催告及終止租約之意思表示，而被告於前開租約終止後，仍繼續占有使用房屋，顯屬無權占有，原告自得請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及請求給付積欠租金。又被告於兩造租賃契約終止後繼續占用系爭房屋，受有相當於租金不當得利，使原告受有相當租金之損害，故請求自系爭契約終止之日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利。為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告60萬元。
㈢並自108年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據被告之前到庭所為之陳述略以：剛開始房租給付1萬5,000元，給了10個月左右，不只有付到105年2月5日，後來我有跟原告商量減少租金變成1萬元，我不是不還房子給原告，但我有同意原告裝潢，並跟裝潢的人說東西不要動，回來時卻發現東西被丟得滿地都是，我希望原告將東西還我，且系爭房屋有壁癌的問題等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭房屋所有權人，被告現居住在系爭房屋等情，業據原告提出108年房屋稅繳款書在卷可稽（見本院訴字卷第35頁），且為被告所不爭執，是此部份之事實應堪信為真實。
四、原告主張被告積欠租金達2個月以上，系爭契約經原告合法終止，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及自
108年6月5日起，迄被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等節，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告主張系爭契約已合法終止，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付積欠之租金，及相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠、原告主張系爭契約已合法終止，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
１、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第440條第
1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。
２、經查，原告前以存證信函催告並終止系爭契約，並以起訴狀再次表示催告並終止系爭契約之意思表示，有存證信函及回執、送達證書、言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院訴字卷第15至23頁、第47頁、第65頁），且被告亦不爭執積欠租金已達
2個月以上（見本院訴字卷第60頁），則被告於收受存證信函、起訴狀繕本時，既已積欠租金達2個月以上，且被告已收受原告終止租約之意思表示，原告主張系爭租約已終止，堪以認定。
３、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，第
767條第1項前段定有明文。經查，原告為系爭房屋之所有權人，兩造曾就系爭房屋簽立系爭契約，且被告迄未遷離系爭房屋等節，為兩造所不爭執，已如前述，又被告積欠租金達2個月以上，系爭契約經原告終止，亦如上述，則被告於原告為終止租賃契約之意思表示後仍未遷離，繼續占有使用系爭房屋，堪認被告已無合法占用系爭房屋之正當權源，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求被告給付積欠之租金，及相當於租金之不當得利，有無理由？
１、承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。原告主張，兩造約定租金為1萬5,000元，然被告積欠自105年3月起至108年6月止，共計60萬元（計算式：
15,000元×40期＝600,000元）等語，而被告雖不否認一開始之租金為1萬5,000元，然抗辯之後兩造商量減到1萬元，且其不止付到105年3月，光扣就被扣10幾萬元，且系爭房屋有壁癌，其物品有遭丟棄等語，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告既未能清楚說明究竟租金給付到何時、給付多少租金，且未能提出任何證據證明其有給付自105年
3月起之租金，以及兩造有協議降低租金至1萬元，也未能舉證證明其東西有遭丟棄、系爭房屋有瑕疵，是以被告所辯不足為採，原告依系爭契約請求被告給付積欠租金60萬元，應屬有據。
２、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。系爭契約既經原告終止，被告已無任何正當權源，而無權占用原告所有之系爭房屋之情，業如前述，則被告自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能利用系爭房屋之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日（即
108年10月4日，見本院訴字卷第47頁）起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，應屬有據。
３、再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。另所謂年息10%為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋位於新竹縣竹北市○○路，課稅現值為31萬4,400元，有新竹縣政府稅務局108年房屋稅繳款書在卷可稽（見本院訴字卷第35頁），參以兩造先前就系爭房屋約定之租金為1萬5,000元，本院綜合上情，認為原告每月請求被告給付相當於租金之不當得利金額1萬5,000元，尚屬合理。從而，原告請求被告自10
8年10月4日起按月給付1萬5,000元，尚無不合，自應准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
㈢、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係、民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付60萬元，及自108年10月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年1月22日
民事第一庭法官莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月30日
書記官蔡美如