臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第2233號
原 告 黃仁和
訴訟代理人 舒正本 律師
複 代理人 王俊權 律師
被 告 林耿聖
訴訟代理人 葉志飛 律師
楊時綱 律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國109年11月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○路0段0000000000000號全棟
（含地下室3層至地上7層全部）房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣5,888,260元，及自民國109年5月27日起
至返還第1項房屋之日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應自民國109年5月27日起至返還第1項房屋之日止，按月給
付原告新臺幣442,915元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔93%，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣63,494,084元為原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣5,888,260元為原告預
供擔保，得免為假執行。
本判決第3項就已屆清償期部分得假執行；但被告如按月以新臺
幣442,915元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國104年6月14日向原告承租新北市○○區○○路0
段0000000000000號全棟（含地下室三層至地上7層全部
）房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自104年6月15日起至11
3年6月14日止，合計9年，租金每3年調整5%，即自104年6月
15日起至107年6月14日止每月租金新臺幣（下同）843,648
元、自107年6月15日起至110年6月14日止每月租金885,830
元、自110年6月15日起至113年6月14日止每月租金930,120
元。嗣於106年8月26日，雙方協議調降租金1年，即自106年
6月15日起至107年6月14日止，原每月租金843,648元協議降
為650,000元，惟自107年6月15日起，兩造間並未另行簽立
新租賃契約或協議書面，就租金數額另為合意，因此在雙方
未就新租金價額為合意前，仍應以舊契約即系爭租賃契約所
載租金數額885,830元為憑，故租金自107年6月15日起仍應
以租約約定之每月885,830元計算。
㈡被告於108年10月未繳交租金，被告雖於108年11月18日、10
8年11月26日各繳交350,000元、300,000元，惟此應係被告
遲繳108年10月份之房租（起訴狀誤認為108年11月份房租，
特此更正）；另被告108年12月18日所繳交之150,000元租金
則係被告遲繳108年11月份之房租（起訴狀誤認為108年12月
份房租，特此更正），被告積欠租金如下：
⒈自107年6月15日至108年11月14日，每月僅支付租金650,000
元，積欠租金4,009,110元【計算式：（885,830元－650,00
0元）×17月＝4,009,110元】。
⒉108年11月份僅支付租金150,000元，積欠租金735,830元（
計算式：885,830元－150,000元＝735,830元）。
⒊108年12月份、109年1、2、3月均未給付租金，積欠租金3,5
43,320元（計算式：885,830元×4月＝3,543,320元）。
⒋合計積欠租金8,288,260元（計算式：4,009,110元＋735,83
0元＋3,543,320元＝8,288,260元）。
⒌再扣除保證金2,000,000元，被告至起訴時仍積欠6,288,260
元（計算式：8,288,260元－2,000,000元＝6,288,260元）
，縱再扣除被告於109年4月、5月各寄送200,000元支票，仍
積欠5,888,260元（計算式：6,288,260元－400,000元＝5,8
88,260元）。
⒍被告已達2期以上之租金未繳，原告分別以108年12月27日板
橋站前郵局291號存證信函、109年3月18日新北市政府郵局
234號存證信函催告被告支付租金，惟均未獲置理，原告以
起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，依系爭租約第
4條第4項約定，請求被告遷讓系爭房屋；另依系爭租約第3
條約定，請求被告給付積欠之租金5,888,260元；再依系爭
契約第4條第6項，請求被告給付自租賃終止之翌日起至遷出
完竣日止，按照房租1倍計算之違約金即每月885,830元。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈系爭租約之出租人為原告，原告委請父親 黃木發 全權處理出
租事宜。
⒉依106年8月16日之協議書，僅約定自106年6月15日至107年6
月14日調降租金1年。至於107年6月15日至108年6月14日之
租金，被告係1次交付12張支票支付，原告父親黃木發於收
受支票時，並未注意協議書期限1年已到期，即收受被告交
付12張面額均為6,500,000元之租金支票12張，然兩造間在
107年6月15日交付租金支票當時，未就再次調降租金之事有
達成任何合意，被告空言指稱黃木發有同意云云，並非事實
，且顯然無據。
⒊迨被告於交付108年6月份租金時，原告父親黃木發發現依系
爭租約，自107年6月15日起每月租金應為885,830元，要求
被告交付每月885,830元之支票12張，惟被告當時表示支票
用完，無法1次開立12張支票，且表示希望自108年6月份租
金能調降至650,000元，黃木發斯時表示，在未有新租賃契
約或協議書面之前，本應按系爭租約約定，按月給付租金
885,830元，如被告欲調降租金，雙方應另行簽署契約為憑
，在未有新租賃契約及協議書面之前，租賃契約或協議書面
所載之租金為準，否則即應回復系爭租賃契約之約定885,83
0元租金額；因此黃木發乃於收據載明：「茲收到108年6月
份房租暫定為65萬元正。契約改日定訂」等語；於108年7月
收據載明：「暫收到108年7月份暫定為65萬元正，租約決定
於20天簽定」等語；於108年8、9月收據載明：「暫收到108
年8月及9月房租暫定每月65萬元正，兩個月正共計130萬元
正，正式契約再定，10天內訂定」等語。惟事後兩造間並未
另行簽立新租賃契約或協議書面，就租金數額另為合意，因
此在雙方未就新租金價額為合意前，仍應以舊契約即系爭租
約所載租金數額885,830元為憑。
⒋原告於108年12月27日以板橋站前郵局存證號碼291號存證信
函催告被告，函文中提及「未參閱106年增立協議書，匆促
簽收全年12張支票...106年6月增立協議書內容期限為1年.
..每月暫付65萬元...甚至最近僅付15萬，不接電話」等事
由，催告被告給付租金，甚至亦催請被告「再增訂第2次協
議書」，惟被告置之不理，兩造事後並無另行商議調降租金
之事，更無簽署任何調降租金之書面。又原告於109年3月18
日寄發新北市政府存證號碼第234號存證信函，亦再強調協
議書期限為1年，迄至107年6月14日到期，自107年6月15日
起租金應為885,830元，惟被告積欠達2期租金以上，請被告
於109年4月16日以前解決，否則將依法終止系爭租賃契約，
惟被告仍置之不理。因此，被告辯稱黃木發或原告自107年7
月間起至提起本訴止，始終並未要求補足上揭每月193,648
元租金云云，亦與事實不符。
⒌退步言之，縱認（假設語氣）108年6、7、8、9月租金黃木
發有同意暫定為650,000元，惟除此之外其餘各月之租金，
在未有其他證據證明有調降之事實前，仍應依系爭租約約定
之885,830元計算。因此，如將前揭108年6月、7月、8月、9
月排除不計，則被告所積欠之租金，茲計算如下：
⑴自107年6月15日至108年6月14日、及自108年10月15日至108
年11月15日，每月僅支付租金650,000元，積欠租金3,065,7
90元【計算式：（885,830元－650,000元）×13月＝3,065,
790元】。
⑵108年11月份僅支付租金150,000元，積欠租金1,621,660元
（計算式：885,830元－150,000元＝735,830元）。
⑶108年12月份、109年1、2、3月均未給付租金，積欠租金3,5
43,320元（計算式：885,830元×4月＝3,543,320元）。
⑷合計積欠租金7,344,940元（計算式：3,065,790元＋735,83
0元＋3,543,320元＝7,344,940元）。
⑸再扣除保證金2,000,000元，被告至起訴時仍積欠5,344,940
元（計算式：7,344,940元－2,000,000元＝5,344,940元）
，縱再扣除被告於109年4月、5月各寄送200,000元支票，仍
積欠4,944,940元（5,344,940元－400,000元＝4,944,940元
），亦均已達2期以上之租金未繳。
⒍再退步言之，倘認被告所稱自107年6月15日起每月租金應以
6,500,000元計算為有理由（假設語氣），則自108年11月15
日起之租金，被告遲於108年12月15日支付租金150,000元，
109年4月寄送200,000元支票；109年5月15日寄送200,000元
支票，合計僅給付550,000元。惟自108年11月15日至109年6
月14日之租金如以650,000元計算，為4,450,000元（計算式
：650,000元×7月＝4,450,000元）；扣除已給付之550,000
元，再扣除保證金2,000,000元，尚欠租金2,000,000元（計
算式：4,450,000元－550,000元－2,000,000元＝2,000,000
元），亦已達2期以上之租金未繳。另依系爭租約第3條租賃
保證金約定「雙方同意以第一次契約中無息之保證金新台幣
200萬元，延續為本次契約之無息保證金。」，另依系爭租
約第6條「乙方如有違反或不履行本契約所約定事項者，或
違反約定使用房屋或拖欠租金達2期以上，經甲方書面催告
，限期日內繳納，否則甲方得終止契約」，被告租賃保證金
2,000,000元已主張抵扣租金，有未履行繳納保證金義務之
情事，原告前以109年6月22日民事準備書狀催告被告於文到
15日內給付積欠之租金2,000,000元及繳納租賃保證金2,000
,000元，被告於109年6月29日收受，惟迄今仍未給付，為此
，茲再以民事準備書㈡狀繕本之送達為終止系爭租約之意思
表示。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⒉被告應給
付原告5,888,260元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達
翌日起至遷讓返還第1項房屋時止，按月給付原告885,830元
。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告前於93年9月11日與原告之父黃木發（黃木發係以其子
即原告黃仁和名義簽約）就其所有系爭房屋簽訂房屋租賃契
約，此可由租金收據，均由黃木發簽發交予被告，且未表明
係為原告之代理人，或代為收受租金之字句，亦無再經由原
告向被告表明收足與否及或金額有無錯誤，又與被告洽談租
約事宜者，均為黃木發，原告除立為出租人之名義外，幾乎
未曾因租約事宜，與被告有何洽談、協商之參與可證，雙方
約定由原告提供系爭房屋供被告為使用收益，租約自93年9
月15日起至104年6月14日止（合計10年9月），租金第1、2
年，每月650,000元；第3、4、5年，每月780,000元；第6、
7、8年，每月811,200元；第9、10、11年，每月843,648元
。嗣於104年6月14日起，黃木發再以其子即原告之名義，與
被告就系爭房屋再簽訂房屋租賃契約，雙方約定由原告提供
系爭房屋供被告為使用收益，租約自104年6月15日起至113
年6月14日止（合計9年），租金第1、2、3年，每月843,648
元；第4、5、6年，每月885,830元；第7、8、9年，每月930
,120元。
㈡於106年8月間，因自105年以來，陸客來台人數銳減，被告
利用系爭房屋經營簡愛國際旅棧，生意每況愈下，業績未見
起色，被告因而向黃木發要求降減租金，以協助旅棧能渡過
此經濟不景氣，經黃木發同意後，再以其子即原告之名義，
於106年8月26日，與被告立協議書，雙方協議以1年為限，
自106年6月15日起至107年6月14日止，租金由每月843,648
元降減為650,000元，被告亦如期按照雙方協議降減之租金
給付租金，迄至107年6月間，因兩岸關係未見改善，加上大
環境景氣依然低迷，被告再向黃木發要求繼續維持上揭每月
650,000元租金之協議，經黃木發同意後，被告自107年7月
起，仍以每月650,000元之租金繳付予黃木發。期間，108年
6月至11月之租金每月650,000元，被告係以給付現金之方式
交付予黃木發，亦經黃木發簽立5張收據供被告收執，而依
上揭收據所示，除由黃木發簽認租金暫定650,000元外，並
表明「契約改日定訂」、「租約決定20日內簽定」、「正式
契約再定十日內簽訂」等語可知，雙方確於107年6月間，有
將租金整體降減為650,000元之真意無訛。況且，其間自107
年7月間起至原告起訴止，黃木發或原告始終並未要求補足
上揭每月193,648元（計算式：843,648元－650,000元），
足見雙方確有降減租金之真意。嗣因被告已幾無收入，無法
按月給付上揭650,000元之租金，就108年12月份以後之租金
，僅再於108年12月19日給付150,000元之現金；於109年4月
14日寄送200,000元之支票；另於109年5月15日寄送200,000
元之支票。據此，至原告民事起訴狀計算至109年3月間之租
金，被告迄至109年3月確有積欠租金2,050,000元（計算式
：100,000元＋650,000元＋650,000元），然非原告所稱之
7,638,260元。此外，尚有押租金2,000,000元，足資抵扣。
㈢雖然協議書上載雙方協議以1年為限，自106年6月15日起至
107年6月14日止，租金由每月843,648元降減為650,000元等
情，惟被告於書面協議期滿後，再向黃木發要求繼續維持上
揭每月650,000元租金之協議，經其同意後，被告方可自107
年7月起，仍以每月650,000元之租金繳付予黃木發。否則，
倘當時真有租金差額情事，原告或黃木發早已自107年7月間
起即應以自身名義或委請律師發函催告給付租金差額、終止
租約或提起如本件之返還租賃物之訴訟，或至少對被告表明
租金未繳足之不滿訊息。何況，何以租金收據上均未載明僅
為「給付部分租金、尚有差額」等文字？卻僅僅表明「契約
改日定訂」、「租約決定20日內簽定」、「正式契約再定10
日內簽訂」等語。至上揭收據上載明「租金暫定65萬元」等
字語，係黃木發因正式書面租賃契約尚未改定，方在租金後
方加上「暫定」文字，並非租金數額尚未確定。否則，在租
金數額尚未確定之狀態下，何以自107年7月起至108年10月
間歷經長達1年4月以來，黃木發均固定收取被告650,000元
之租金，而非每次均不固定之租金數額？原告雖稱黃木發1
次收取被告107年6月15日至108年6月14日之租金支票計12張
，當時未注意協議書期限1年已到期，然對黃木發而言，上
揭減少租金之書面協議書，期間僅為1年，而歷次支票發票
日屆至後可由原告或黃木發提示兌現，不可能長達1年以上
之期間，均未曾發覺租金數額仍為協議書所載之650,000元
，而非減少租金前之843,648元，其間每月高達將近200,000
元之差額？以整整1年計算而言，租金差額亦高達2,300,000
元以上，金額不可謂不大，何未遭黃木發發覺。因此，黃木
發確實係基於協議書上所載之每月650,000元租金，長期接
受減租後之租金數額，並再延續至108年6月之後之租金收取
，絕非可以未注意協議書期限1年已到期等語作為規避之事
由。何況，上揭期間之租金如真有差額未由被告依約給付者
，不論是原告或黃木發亦早可請求被告補足，其方式實無困
難之處。何以原告長期接受租金降為650,000元之實況，而
於本件提起民事訴訟前，均未否認？
㈣108年11月18日、108年11月26日租金收據，確係繳納108年
11月份之房租，而非108年10月份房租，被告係因將108年10
月份之房租收據遺失，因而未能列為證據供參，然由黃木發
簽立之租金收據文字及給付租金可知：「108年6月11日，收
到108年6月份租金」、「108年7月14日，收到108年7月份之
租金」、「108年9月15日，收到108年8月份、9月份計兩個
月的租金」等語觀之，黃木發幾乎均為當月月中時收到被告
交付之當月份租金。是倘108年11月18日、108年11月26日之
收據，係繳付108年10月份之租金者，顯見被告於108年10月
中旬顯然未依當時慣例繳付租金，而此亦顯然將引起原告或
黃木發之繳付租金催促。此外，上開租金收據，既係由黃木
發所書立，何以改變其以往在收據上明確載明所收金額係屬
「何月份租金」之字句？卻未向被告理直上開租金收據所示
租金月份及上揭差額認知差異之原委？
㈤按關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之
證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償
，民法第325條第1項定有明文。被告於當月中旬以現金給付
108年6月份、7月份、8月份、9月份及11月份租金每月650,
000元予黃木發，亦經其簽立租金收據供被告收執。依上揭
規定，即使被告遺失其間之108年10月份之租金收據，亦可
推定被告確有給付無誤。否則，黃木發自不可能於10月份中
旬跳過10月租金未向被告催討？
㈥另被告亦於108年12月間，以現金交付150,000元；另分別於
109年4月、5月，分別寄送200,000元支票各1紙予黃木發，
合計給付550,000元之租金作為108年12月份部分租金之給付
，該月份尚差欠100,000元之租金。
㈦據此，迄至109年3月間之租金，被告確有積欠2,050,000元
之租金未付，再扣除2,000,000元押租金（保證金）者，被
告應僅積欠50,000元之租金。如以計算至109年6月14日之租
金，被告應係積欠4,000,000元租金；再扣除2,000,000元之
押租金（保證金）者，被告應僅積欠2,000,000元之租金等
語，資為抗辯。
㈧並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠原告主張兩造於104年6月14日就系爭房屋簽訂系爭契約，約
定租賃期限為自104年6月15日起至113年6月14日止，原告授
權其父親黃木發處理出租事宜等情，業據提出系爭租約為證
，核認無訛，而參以系爭契約所載出租人為原告、承租人為
被告，兩造於106年8月26日簽立之協議書之名義人亦為原告
與被告，另佐以原告嗣以其名義寄發存證信函催請被告給付
積欠租金，此有系爭契約、協議書及存證信函在卷可稽，堪
認系爭租約之當事人應為兩造無訛。被告雖辯稱系爭契約之
當事人為黃木發與被告，並提出租金收據為佐，然稽之租金
收據所載「收款人黃木發」等文字，足見原告僅係授權黃木
發向被告收取租金，被告前開辯解，難認可採。
㈡原告主張兩造約定自104年6月15日起至107年6月14日止，每
月租金為843,648元，嗣於106年8月26日簽立協議書，協議
自106年6月15日至107年6月14日每月租金調降為650,000元
，自107年6月15日起至110年6月14日止每月租金885,830元
、自110年6月15日起至113年6月14日止每月租金930,120元
等情，業據提出系爭租金及協議書為憑，被告雖辯稱兩造同
意自107年7月起每月租金仍為650,000元，並提出租金收據
為佐，然徵諸被告提出黃木發於108年6月11日簽立之租金收
據內容略以：「一、茲收到108年6月份房租暫定為65萬元正
。二、契約改日定訂。」、於108年7月14日簽立之租金收據
內容略以：「暫收到108年7月份暫定為65萬元正，租約決定
20天簽定」、於108年9月15日簽訂之租金收據內容略以：「
暫收到108年8月及9月份房租暫定每月65萬元正，兩個月共
計130萬元正，正式契約再定10日內訂定」、於108年11月18
日簽立之租金收據內容略以：「茲暫收到新臺幣65萬元正」
、於108年11月26日簽立之租金收據內容略以：「茲暫收到
新臺幣35萬元正」、於108年12月19日簽立之租金收據內容
略以：「茲收到新臺幣15萬元正」，可見黃木發於上開期日
向被告收取之租金僅為暫定之租金金額，兩造並未協議上開
期間之租金即為650,000元，難認兩造已約定自107年7月起
每月租金亦調降為650,000元。至被告於107年6月14日協議
書期滿後，每月租金雖僅支付650,000元，惟觀諸原告於108
年12月27日寄發之板橋站前郵局存證號碼000291號存證信函
內容略以：「一、107年6月收107至108年房屋租金，本人因
未參閱106年增立協議書，匆促簽收全年12張支票。二、108
年6月始發現106年6月增立協議書內容期限為1年，故屢次催
請台端履行106年6月增立協議書或再增定第2次協議書...」
，可見原告係因疏未注意協議書約定調降租金之期間，始未
即時向被告請求給付未足租金，尚難認原告有何默示同意系
爭租約自107年7月起每月租金繼續調降為650,000元之意思
表示。準此，兩造約定自104年6月15日起至106年6月14日止
，每月租金為843,648元，自106年6月15日至107年6月14日
每月租金調降為650,000元，自107年6月15日起至110年6月
14日止每月租金885,830元、自110年6月15日起至113年6月
14日止每月租金930,120元，洵堪認定。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租
額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項
分別定有明文；又按出租人非因左列情形之一，不得收回房
屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個
月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。查系爭租約並
未約定擔保金即押租金，揆諸前開說明，本件原告於被告積
欠租金額達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠
租金，被告於其期限內不為支付者，原告即得終止系爭租約
。
⒈本件被告業已按月給付107年6月15日至108年9月14日止租金
各650,000元、嗣於109年4月以支票支付租金200,000元、於
109年5月支付租金200,000元等情，有租金收據及普通掛號
函件執據在卷可佐，且為兩造所不爭執，堪信為真。又觀諸
被告提出之租金收據，可見被告嗣於108年11月18日、同年
11月26日分別給付350,000元、300,000元，另於108年12月
19日給付150,000元予原告，被告雖辯稱其遺失108年10月租
金收據，然依民法第325條規定，可認定被告所交付前開款
項分別係給付108年11月、108年12月租金云云，惟按關於利
息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證書，未
為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償，民法第
325條第1項定有明文，而稽之前開租金收據所載文字為：「
茲暫收到新臺幣35萬元正，此據黃木發108.11.18」、「茲
暫收到新臺幣30萬元正，此據黃木發108.11.26」「茲暫收
到新臺幣15萬元正，此據黃木發108.12.19」，其上並未記
載被告於108年11月18日給付之350,000元、於108年11月26
日給付之300,000元、於108年12月19日給付之150,000元，
分別係支付108年11月及108年12月之租金，核非原告給與被
告受領「108年11月」、「108年12月」租金給付之證書，即
無民法第325條第1項適用之餘地，是以，被告前揭辯解，不
足採信，被告於108年11月18日給付之350,000元、於108年
11月26日給付之300,000元係給付108年10月租金、於108年
12月19日給付之150,000元則係給付108年11月部分租金無訛
。從而，本件被告已給付之租金為107年6月15日至108年10
月14日租金各650,000元、108年11月租金部分租金150,000
元，及分別於109年4月、109年5月各給付租金200,000元，
堪以認定。
⒉準此，本件被告自107年6月15日起即未繳納足額租金，原告
於108年12月27日寄發板橋站前郵局存證號碼000291號存證
信函催請被告給付積欠租金，被告仍未繳納積欠租金，又於
109年3月18日以新北市政府郵局存證號碼000234號存證信函
催請被告於109年4月6日以前給付租金，否則將依法終止系
爭租約，被告仍未給付積欠租金，被告所欠租金已達2月以
上，原告嗣於109年4月10日以起訴狀催告被告繳納積欠租金
，並為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本於109年5月
26日送達於被告，被告既於起訴狀繕本送達後至今仍未為支
付積欠租金，則系爭租約已於109年5月26日發生合法終止之
效力。準此，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還
系爭房屋，洵屬有理，應予准許。
㈣次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。查系爭租約第3條約定被告應於租約簽訂日及其後
每年6月14日各1次開具以被告為發票人、原告為受票人，以
每月15日為兌現日之房租支票12張繳付原告，是被告於系爭
租約之終止前，自有依約定日期給付租金之義務。又被告於
107年6月15日至110年6月14日每月應繳納租金885,830元，
已如前述，而本件被告自107年6月15日起即未依約給付足額
租金，原告請求被告依約給付107年6月15日至109年3月積欠
租金7,888,260元（計算式：885,830元×22－650,000元×1
7－150,000元－200,000元－200,000元＝7,888,260元），
自屬有據。又參以原告自承前已收受被告繳付之押租金2,00
0,000元，迄今尚未歸還被告，揆諸前開說明，該押租金應
發生當然抵充租金之效力，原告經以押租金2,000,000元抵
償被告所積欠租金後，請求被告給付積欠租金5,888,260元
（計算式：7,888,260元－2,000,000元＝5,888,260元），
要屬可採。
㈤再租約終止，乙方（即被告）遷出不得藉詞拒絕或拖延或要
求甲方（即原告）補貼任何費用，若逾期尚置留租賃屋內任
何物品皆視同廢棄物，即授權甲方任由處理，其處理費由乙
方負擔。乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自
租賃終止或租約期滿之翌日起至遷出完竣日止，按照當時房
租1倍計算之違約金，系爭租約第4第6項亦有約定。原告業
已合法終止系爭租約，已如前述，然被告迄今尚未將系爭房
屋返還予原告，原告依系爭契約第4條第6項之約定，請求被
告違約金自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有
過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待
至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以
職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上
字第1612號判例意旨可參）。本院審酌原告因被告於系爭租
約終止後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利
益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不
依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益
，另考量被告承租系爭房屋供經營國際旅棧使用，新冠疫情
爆發前對國內旅館住宿業確影響甚鉅，再佐以原告亦曾於10
6年間同意被告以受大環境景氣影響為由調降租金，復參酌
國內社會經濟處於存款低利率之狀況，認原告請求按月以租
金1倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金0.5倍
計算即442,915元（計算式；885,830元÷2＝442,915元）為
適當，逾此範圍，即無可採。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系
爭房屋；及依系爭租約請求被告給付5,888,260元，及自起
訴狀繕本送達翌日即109年5月27日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按週年利率5%計算之利息，暨請求被告自109年5月27
日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金442,915
元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。又原告聲請供擔保宣告假執行之部
分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。至原告
敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。另被
告 陳明 願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當
擔保金額准許之。
中華民國109年12月29日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年12月29日
書記官吳昌穆