裁判字號：最高法院86年台上字第3067號民事判決
裁判日期：民國86年10月03日
裁判案由：履行契約
最高法院民事判決八十六年度台上字第三○六七號
上訴人丙○○
甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第三三五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：上訴人甲○○於民國七十八年五月間，向被上訴人購買坐落台北縣新店市○○段第三八八、三九○號（重測前同市○○○段寶斗厝小段第二一三之四七及二一三之三三號）土地上四層樓房之第二層及其基地應有部分；上訴人丙○○亦於同年九月間向被上訴人購買同一樓房之第一層及基地應有部分。詎被上訴人僅移轉房屋之所有權及三九○號土地之所有權應有部分，拒不辦理三八八號土地所有權應有部分之移轉登記等情。求為命被上訴人將三八八號土地之所有權應有部分移轉登記於伊各四分之一之判決。
被上訴人則以：上訴人所買受之建物僅坐落於三九○號土地上，伊已依約履行，雖嗣經土地重測之結果，發現本件建物部分坐落於三八八號土地上，亦不過為越界建築之問題，上訴人不得請求移轉該部分之土地等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，關於命被上訴人就三八八號土地移轉登記部分，於超過原判決附圖（下稱附圖）Ｂ部分所示面積○點七六平方公尺、應有部分各四分之一部分予以廢棄，駁回上訴人該部分之訴；其餘部分予以維持，駁回被上訴人該部分之上訴，無非以：查，上開建物之基地，依原土地登記簿謄本記載，僅三九○號土地一筆，嗣至八十四年間，三八八號土地始登載為上開建物之基地，為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本、建物謄本及台北縣新店地政事務所（下稱新店地政事務所）八十四年六月二十六日北縣店地二字第七三○一號函為憑。次查，按諸常理，區分所有房屋及其基地之買賣，於買賣契約訂立之時，除當事人間另有約定外，其買賣標的物之範圍應為區分所有建物及其實際所在之基地之應有部分。又買賣雙方已合致之意思表示如何，除得依書面以決定外，若尚有未表現於書面之其他內容，當事人如能舉證證明確有此真意，亦可據以決定兩造契約之內容。又此之真意，乃指訂約時之意思，契約成立後，此項已合致之意思表示，不致因其他事項之變更而變更。茲上訴人主張：伊與被上訴人訂約購買上開建物時，就房屋之基地亦一併購買等語，核與證人即代書 鍾珠蘭 、 朱友慶 分別所證：當時上訴人係要買那一棟房子及基地，價金也是就房子及其土地整筆談的等語之情節相符，且與常情無違，應屬可採。即知兩造於訂立買賣契約時，為買賣標的之土地，乃上開建物實際所在之基地。又依前開證人分別所證稱：「當時只登記一筆（土地）資料」、「我們不知道還有其他地號」各等語，由此可知兩造於商議買賣契約之標的、價金等條款時，均不知房屋之基地，包括三八八號土地，自無從就三八八號土地進行商議。既未就三八八號土地為商議，自無從就該部分達成一致之意思表示而成立買賣契約。另觀之上訴人甲○○與被上訴人所書立之買賣契約，就買賣標的中之土地部分，僅記載三九○號土地，益知上訴人主觀上認定其買受之基地範圍，除及於本件房屋及其實際所在之基地外，並不及於三八八號土地。再者，依建物登記簿謄本所載，本件房屋之基地地號僅三九○號土地一筆，另經向台北縣工務局調閱上開建物之建造執照資料，本件房屋起造人申請本件房屋之建造執照時，經核准之建蔽率為百分之五九點六，而本件房屋興建完成後，其面積為九三點四二平方公尺，有建物登記簿謄本為憑，可知本件房屋起造人申請建築房屋時，係就面積一五六點七四平方公尺之土地作為房屋基地。又依卷附土地登記簿謄本所載，於重測前，寶斗厝小段第二一三之四七號土地面積為一六九平方公尺；重測後，前開土地地號改編為順安段第三九○號，面積則變為一八七點四二平方公尺，其面積均大於房屋起造人用以興建房屋之基地面積。足見本件房屋可僅使用三九○號土地，而無使用三八八號土地之必要。況依被上訴人所提出之地價稅繳款書所載，三八八號土地於都市計畫中，係列入公共設施保留地，而依都市計畫法第五十條之規定，公共設施保留地僅得興建臨時建築，而不得興建永久之住宅，是則三八八號土地，顯無從獲准核發興建本件永久房屋之建造執照，亦即本件房屋之獲准興建，實乃因其基地為三九○號土地之故。是上訴人主張：本件房屋基地包括三八八號土地全筆云云，即非可取。另本件房屋第一層，除房屋主體外，另於三八八號土地上加築有圍牆等違章建築，其所圍之面積為二四點一六平方公尺。另第二層建物興建在三八八號土地上者，為如附圖所示Ｂ部分面積○點七六平方公尺等情，業經第一審囑託新店地政事務所測量明確，製有土地複丈成果圖為憑。是則本件房屋第一層未加建違章建築前，已使用及於三八八號土地，即為附圖所示Ｂ部分面積○點七六平方公尺之部分，而該部分土地既為本件房屋興建完成時即使用之，自屬兩造買賣訂立時所稱房屋基地無訛。而上訴人丙○○就其所購買之前開違章建築部分，並未為所有權移轉登記，其亦未就此部分要求被上訴人移轉登記於伊，業經上訴人丙○○所自承。究其原因，依上訴人丙○○所稱：「我當時想違建能用多久就用多久，……違建可能會被拆除，就沒有要求一起登記」等語，由此可知上訴人丙○○與被上訴人所約定應辦理以買賣為原因之移轉登記之房屋，並未包括此違章建築部分，則此違章建築實際使用之土地，自無從認係包含於買賣標的之範圍內。此外，本件房屋之基地地號，業經新店地政事務所辦理更正，將三八八號地號列入一節，雖新店地政事務所八十四年七月二十九日北縣店地一字第九一五一號函載明，其原因為：「本建物六十四年三月七日申辦建物所有權第一次登記時基地坐落為寶斗厝小段二一三之三三地號（重測後為順安段三九○地號），後於六十七年間逕為分割增（加）二一三之四七地號（即順安段三八八地號）時，未一併辦理建物基地地號變更登記，為符合建物基地坐落實際情形，本所於八十四年六月二十三日辦理建物基地更正為順安段三八八、三九○地號」。惟此項更正係本於土地登記之連續性而為，對本件兩造所訂契約所生之權利義務關係不生影響。又此項更正，係發生於兩造訂立契約之後，更無從變更兩造於買賣契約簽訂時已約定之買賣標的之範圍。至於同一基地上之第三、四層房屋，其原所有人將之出賣於現所有人時，係併就三八八號土地為出賣一節，有土地登記簿謄本可證，固屬真實，惟前開第三、四層房屋之各所有人如何買賣該房地，原應依各該契約當事人之意思定之，與本件兩造是否併就三八八號土地為買賣標的無關，自不得以前開買賣標的包括三八八號土地，遽謂本件土地買賣標的必包括三八八號土地在內。綜上，兩造所訂買賣契約之標的，於土地部分乃包括三九○號土地，及三八八號土地內本件房屋實際所在之部分，即如附圖所示Ｂ部分之應有部分各四分之一。從而，上訴人之請求，於此範圍，自屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，依卷附新店地政事務所八十四年七月二十九日北縣店地一字第九一五一號函稱：「查本建物於六十四年三月七日申辦建物所有權第一次登記時，基地坐落為寶斗厝小段二一三之三三地號（重測後為順安段三九○地號），後於六十七年間逕為分割增（加）二一三之四七地號（即順安段三八八地號）時未一併辦理建物基地（地）號變更登記，為符合建物基地坐落實際情形，本所於八十四年六月二十三日辦理建物基地（地）號更正為順安段三八八、三九○地號」等語（見原審上字卷九一頁），依該函意旨觀之，三八八地號乃係本件建物辦理所有權第一次登記後，從其坐落基地逕行分割而出，則本件建物坐落之基地似原即包括三八八號土地在內，而證人即承辦上訴人甲○○上開建物二樓及其基地買賣、過戶之代書朱友慶證稱：「……（買賣）價金均包括坐落基地在內，本件買賣價金是包括房子及基地，是整體一起談的」等語（見一審卷七一頁）；證人即承辦上訴人丙○○上開建物一樓及其基地買賣、過戶之代書鍾珠蘭亦證稱：「當時上訴人丙○○是要買那一棟房子及其基地，價金也是就房子及其土地整筆談的……」等語（見一審卷七一頁反面、七二頁正面），且被上訴人亦陳稱：伊向前手購買本件建物及其基地時，是含二個地號（即三九○、三八八號地號）沒錯等語（見原審上字卷五二頁正面），則上訴人主張：三八八號及三九○號土地應合併使用（見原審上字卷一三○頁反面），故其所購買之房屋基地，應包括三八八號土地（見一審卷四頁反面、五頁正面）各等語，是否全無可採，亦有再事研求之餘地。原審以新店地政事務所之更正，係本於土地登記之連續性而為，對於兩造所訂契約所生之權利義務不生影響，亦屬速斷。再者，上訴人丙○○於原審係陳述：「我沒有要求連違建一起登記，我有言明包括所有的基地」、「（法官問：何以只要求登記基地，不要求連違建一起登記﹖）我當時想違建能用多久就用多久，土地可能會被徵收，違建會被拆除，就沒有要求一起登記，房子基地本來為二一三之一三號，現已分割為
三八八、三九○地號」等語（見原審上更㈠字卷一八頁），乃係上訴人丙○○就圍牆等違章建築，陳述未要求被上訴人一併登記之埋由，惟上訴人丙○○並未承認其所購買之建物不包括圍牆等違章建築，原審未遑詳加調查審認，即謂上訴人丙○○所購之建物，未包括上開違章建築部分，故該違章建築實際使用之土地，亦無從認係包含於買賣標的之範圍內，即屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年十月三日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官許澍林法官吳正一法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年十月十六日