臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 105年度新簡字第350號
原 告 王建智
訴訟代理人 吳永茂 律師
羅玲郁 律師
被 告 黃耀璋
訴訟代理人 李政儒 律師
涂欣成 律師
洪梅芬 律師
上列當事人間請求清償土地價款事件，經本院於民國106年3月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告參拾壹萬零參佰捌拾伍元，及自民國一百零五年
十一月二十六起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應
給付原告新臺幣(下同)446,404元」，嗣變更聲明為：「被
告應給付原告310,718元，及自民國105年11月25日民事準備
狀送達翌日(即105年11月26日)起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息」，核原告上揭縮減應受判決事項之聲明，與
上開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
被告於101年11月17日向原告購買坐落臺南市○○區○○段
○○○○○號土地(下稱系爭1532地號土地)，面積1398.79平方
公尺，兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）
，約定每坪以80,000元計算，價金共計為33,840,000元，嗣
於102年1月18日重新計算更改價金為33,850,718元，並經兩
造於系爭買賣契約書上重新簽章確認，原告依約將系爭1532
地號土地交付與被告並所有權移轉登記與被告，然被告迄今
尚有尾款310,718元未支付，爰依民法買賣契約之法律關係
，請求被告應給付尾款310,718元。並聲明：如主文第1項所
示。
二、被告則以：
㈠原告於簽訂系爭買賣契約書後，於101年12月5日委由臺南市
新化地政事務所 鑑界 時即已知訴外人 楊瓊林 等人之建物有占
用系爭1532地號土地，原告並表示會處理遭越界占用問題，
惟原告遲未處理，被告始提起本院102新簡423號請求楊瓊林
等人拆屋還地訴訟（下稱系爭拆屋還地訴訟），因被告購
買系爭1532地號土地與訴外人長磯建設開發有限公司（下稱
長磯公司）合建房屋，為使房屋順利出售才撤回系爭拆屋還
地訴訟，原告未依契約第5條、第11條前段、第17條第7點及
附註條款約定，排除他人占用系爭1532地號土地，被告得行
使同時履行抗辯權拒絕交付原告尾款。
㈡又縱認原告得向被告請求給付尾款，被告得以原告不完全給
付所生之損害賠償金額主張抵銷，因系爭1532地號土地遭他
人占用6平方公尺，故被告得以145,200元（計算式：6平方
公尺×每坪80,000元=145,200元），與原告主張應給付之尾
款金額予以抵銷。系爭1532地號土地遭人占用，雖長磯公司
支出之系爭拆屋還地訴訟訴訟費用55,230元（包含律師費50
,000元、土地鑑界重測費用2,400元、訴訟費333元），然被
告身為長磯公司之負責人，被告自得主張請求原告支付上開
訴訟費用，並與原告主張被告應給付之尾款予以抵銷。被告
因系爭1532地號土地遭人占用為處理與鄰地建物共同壁修復
費用之47,879元、因系爭1532地號面積縮小改變施工方法增
加建築費1,268,463元，被告自得就上開費用共計1,316,342
元與原告請求應給付之尾款予以抵銷，是以本件原告請求被
告應給付尾款為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴
駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於101年11月17日簽訂系爭買賣契約書，約定
每坪以80,000元計算，買賣價金共計為33,850,718元，原告
依約將系爭1532地號土地交付與被告並為所有權移轉登記，
被告迄今尚未支付尾款310,718元等情，有系爭買賣契約書
（見本院卷第51頁）在卷可稽，且為被告所不爭執，是原告
主張之上開事實，堪信為真實。
㈡被告以原告未將系爭1532地號土地遭他人占用之情形予以排
除為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款部分：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付；民法第264條第1項固定有明文。惟按所謂同
時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，
非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密
切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其
一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係
者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第08
50號判例參照）。
⒉系爭買賣契約書第11條固規定：買賣之不動產，於點交前如
被人占有或因天災地變或其他事故發生時，應由乙方（即原
告）負責排除或修復，倘因而影響甲方（即被告）權益乙方
亦應負損害賠償責任，經鑑界若有鄰地房屋侵佔，甲方得主
張將占有部分分割不予購買等情，惟系爭1532地號土地若經
他人占用，原告應予以排除之性質，應屬具輔助功能之買賣
契約之附隨義務，基於買賣契約之誠實信用原則，於個別情
況要求賣方有所作為，以維護買方之權益，促進買賣標的物
應有功能之實現，並不影響原告已交付並移轉登記系爭1532
地號土地所有權與被告之主給付義務，是以系爭買賣契約書
第11條固約定若系爭1532地號土地經人占用，原告應予以排
除，然此係屬原告之附隨義務，尚與被告應為買賣價金給付
，並非立對待給付之關係，原告縱未給付，被告亦不能與買
賣價金即尾款主張同時履行抗辯。
⒊系爭買賣契約書附註雖約定：雙方尾款交付300,000元正，
並交付土地及權狀及一切資料等情，惟按買賣標的物之利益
及危險，自交付時起，由買受人負擔，固為民法第373條所
明定。但該條所謂交付，並非以現實交付為限，亦可準照同
法第946條第2項、第761條第3項規定，讓與返還請求權以代
交付（最高法院44台上字第828號判例參照）。本件原告所
交付予被告系爭1532地號土地雖遭人占用6平方公尺，然被
告提起系爭拆屋還地訴訟，且於該案中對於訴外人楊瓊林、
林文章 、 黃樁瑛 等3人（下稱楊瓊林等3人）表示若楊瓊林等
3人將水槽回復，則占用系爭1532地號土地部分，不用拆除
，且因被告買受系爭1532地號土地後將土地墊高，造成楊瓊
林等3人排水後之雨水倒回到楊瓊林等3人家中，楊瓊林等3
人告被告將雨水導入她們家裡，所以被告願撤回對楊瓊林等
3人拆屋還地之訴訟，若楊瓊林等3人有越界也不用追償等語
，並經楊瓊林等3人同意被告撤回訴訟；而其他占用系爭
1532地號土地之人，均於上開訴訟中表示願於102年12月15
日前自行雇工拆除，被告則表示同意占用土地之人於102年
12月15日前拆除，而被告嗣後亦撤回該訴訟等情，有102年
新簡字第423號之102年8月30日同年調解筆錄、同年11月29
日調解筆錄及民事撤回起訴狀等附卷可查，堪認系爭1532地
號土地之6平方公尺遭人占用部分，原告之交付方式乃為讓
與返還請求權，而被告受讓此讓與返還請求權後，基於自身
利益之考量，如被告將系爭1532地土地墊高導致楊瓊林等3
人房屋雨水倒灌，為免楊瓊林等3人求償而撤回拆屋還地訴
訟，及同意其他占用人以自行拆除占用之部分而撤回拆屋還
地訴訟，均係受讓原告之讓與返還請求權後所為之決定，故
被告辯稱系爭1532地號土地遭人占用6平方公尺，原告尚未
交付土地，依系爭買賣契約書附註之約定，被告不需給付尾
款云云，係屬無據。
⒋被告雖辯稱依系爭買賣契約書第5條約定及第17條第7項約定
，原告未排除遭他人占用情事，被告得拒絕給付尾款云云。
惟系爭買賣契約書第5條規定：乙方保證產權完整、來歷清
白，確無任何糾葛，無其他債務查封登記及租賃之糾紛等情
事，倘有事項情事發生，乙方願負法律上一切責任並全責解
決清楚等情，本件原告業將系爭1532地號土地所有權移轉與
原告，且無任何向被告主張其為系爭1532地號土地之所有權
人或於該土地上有何租賃關係存在，而系爭1532地號土地遭
人占用，係原告得向他人主張請求返還土地之權利，且依上
所述，原告業將其對他人占用之讓與返還請求權讓與被告，
難認原告有何違反系爭買賣契約書第5條之約定，是被告主
張依系爭買賣契約書第5條約定，得拒絕給付尾款云云，洵
屬無據。又系爭買賣契約書第17條第7款約定：賣方應於收
取第二期款前將土地上樹木、雜草、建築物清除完畢，依空
地狀態交付土地等情，係指系爭1532地號土地上若有原告所
興建之建築物，則原告應將該建築物予以拆除，以空地狀態
交付予被告，若係為他人無權占用土地所興建之房屋，原告
本無權擅自予以拆除，而應依系爭買賣契約書第11條之約定
為處理。觀諸被告所提供系爭1532地號土地於簽訂系爭買賣
契約書時之現況，該土地係為空地，其上並無原告興建之建
築物等情，有照片2紙在卷可查（見本院卷第86、87頁），
堪認原告當時已依17條第7款約定交付空地狀態與被告等情
無訛。被告自不得執系爭土地遭他人占用而主張原告違反第
17條第7款之約定，是被告辯稱系爭1532地號土地他人占用
，原告違反第17條第7款規定，被告得拒絕給付尾款云云，
亦屬無據。
㈢被告以原告未將系爭1532地號土地遭他人占用之情形予以排
除為由，被告得因原告不完全給付所生之損害賠償金額主張
抵銷部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給
付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7條定有明文。又系爭買賣契約書第11條約定：買賣之不動
產，於點交前如被人占有或因天災地變或其他事故發生時，
應由乙方（即原告）負責排除或修復，倘因而影響甲方（即
被告）權益乙方亦應負損害賠償責任，經鑑界若有鄰地房屋
侵佔，甲方得主張將占有部分分割不予購買等情，是本件原
告於點交前未將系爭1532地號土地占用予以排除，被告於鑑
界後雖發現系爭1532地號土地遭人侵占，選擇未向原告主張
占用部分土地部分不予購買，則依上開約定被告得向原告請
求損害賠償。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均
屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；但
依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此
限，民法第334條第1項定有明文。
⒉本件系爭1532地號土地雖遭人占用6平方公尺，然原告依系
爭買賣契約書約定將系爭1532地號土地所有權移轉登記予被
告之面積為1398.79平方公尺，被告取得之土地面積亦為139
8.79平方公尺並無短少，僅係系爭1532地號土地6平方公尺
遭人侵占，被告得基於所有權地位向他人主張權利，難認原
告就系爭1532地號土地短少給付被告6平方公尺。是被告辯
稱原告短少給付系爭1532地號土地6平方公尺，換算買賣價
金為145,200元，原告應賠償被告145,200元云云，自非可採
。
⒊被告雖另辯稱為排除系爭1532地號土地遭人占用提起系爭拆
屋還地訴訟而支出律師費、鑑定費及裁判費共計555,203元
，原告應賠償被告此部分之損害云云，為原告所否認。惟被
告為自然人，長磯公司為法人，兩者係屬不同之人格，而系
爭買賣契約書之雙方當事人為兩造，與長磯公司公司無涉，
縱被告身為長磯公司之法定代理人，然仍與長磯公司係屬不
同人格。復觀諸被告所提出系爭1532地號土地遭人侵占所支
出之律師費52,470元、鑑定費2,400元均為長磯公司所支付
，有京城銀行匯款委託書在卷可查（見第56頁、第57頁），
堪認被告所提出之系爭拆屋還地訴訟所支出之律師費、鑑定
費均為長磯公司所支出並非被告所支出，縱原告因系爭1532
地號土地遭人占用致被告需提起訴訟為之，然上開費用部分
並非被告所支出，難認被告受有此部分之損害，故被告辯稱
原告應給付被告系爭拆屋還地訴訟之律師費52,470元、鑑定
費2,400元云云，係屬無據。而被告向楊瓊林等人所提起之
系爭拆屋還地訴訟與原告未將系爭1532地號土地遭他人占用
一事予以排除，有相當因果關係，而被告所支出之訴訟費用
333元，有本院收據及退費單函文附卷可稽（見本院卷58頁
、第59頁），是原告應賠償系爭拆屋還地訴訟之訴訟費用33
3元，被告主張對原告之債權進行抵銷，係屬有據。
⒋被告雖另辯稱系爭1532地號土地6平方公尺遭人占用致使被
告建屋面積短小而改變施工方法所增加之建屋費1,268,463
元，及處理鄰屋共同壁之修復費用47,879元，原告均需予以
賠償云云，為原告所否認。惟本件系爭1532地號土地6平方
公尺係遭人占用，並非原告無權占用他人土地，被告身為系
爭1532地號土地之所有權人依法自得請求占用土地之人予以
拆除返還。復參酌被告於系爭拆屋還地訴訟中對於楊瓊林等
3人表示，若楊瓊林等3人將水槽回復，則占用系爭1532地號
土地部分，不用拆除，且因被告買受系爭1532地號土地後將
土地墊高，造成楊瓊林等3人排水後之雨水倒回到楊瓊林等3
人家中，楊瓊林等3人對被告將雨水導入她們家裡提起訴訟
，所以被告願撤回對楊瓊林等3人拆屋還地之訴訟，若楊瓊
林等3人有越界也不用追償等語，並經楊瓊林等3人同意被告
撤回訴訟；而其他占用系爭1532地號土地之人，均於上開訴
訟中表示院於102年12月15日前自行雇工拆除，被告則表示
同意占用土地之人於102年12月15日前拆除，而被告嗣後亦
撤回該訴訟等情，有102年新簡字第423號之102年8月30日同
年調解筆錄、同年11月29日調解筆錄及民事撤回起訴狀等附
卷可查，堪認被告就系爭1532地號土地遭他人占用部分，已
同意由占用人將房屋予以拆除即不再對該等人提起拆屋還地
訴訟。況被告於本院審理時陳稱：系爭1532地號土地與系爭
1532地號土地遭人占用部分之情況如102年新簡字第423號案
件中之附件二所示之照片即間隔土地部分係被告預留之空間
陽台，當時建築執照已經核發，建築所依據的建築基地是完
整的土地，若予以分割則基地面積會縮小，建蔽率容積率都
必須變更，必須重新申請建築執照，成本過於浩大，且費時
甚久等語（見本院卷第115頁），是被告辯稱建屋面積需短
小而變更施工方法是否屬實，即屬有疑。又縱如被告所述，
幫侵占系爭1532地號土地之房屋所有權人做防水、砌磚更改
門、增強購買被告所興建房屋之人及侵占系爭1532地號土地
之人之房屋共同壁等所支出之費用及變更施工方法等情，乃
係被告為與鄰屋敦親睦鄰，使自己興建之房屋容易出售所為
，難認與系爭1532地號土地遭人侵占有何因果關係，從而，
被告主張原告應賠償被告處理鄰屋共同壁修復費用47,879元
、系爭1532地號土地建屋面積縮小而改變施工方法所增加之
建屋費1,268,463元，係屬無據，洵非可採。
四、綜上所述，原告主張依據民法之買賣關係，請求被告給付系
爭買賣契約書尾款310,718元為有理由，應予准許。被告則
以原告應賠償其提出系爭拆屋還地訴訟之訴訟費用333元，
並以此對原告之債權抵銷，亦有理由。是原告請求被告給付
310,718元，及自105年11月25日民事準備狀送達（有被告訴
訟代理人收文章在卷可參）翌日即105年11月26日起至清償
日止，按週年利率5％計算之範圍內，乃屬有據，逾此部分
之請求，則應予駁回，並依民事訴訟法第389條第1項第3款
之規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與
本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第5款，判
決如主文。
中華民國106年4月20日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官葉淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國106年4月20日
書記官任婉筠