裁判字號：臺灣屏東地方法院89年訴字第275號民事判決
裁判日期：民國89年10月06日
裁判案由：履行契約
臺灣屏東地方法院民事判決八十九年度訴字第二七五號
原告庚○○○
身分女丙○○住屏
身分男己○○住屏
身分男戊○○住屏
身分男丁○○住屏
身分男送達代收人甲○○住屏
右五人共同訴訟代理人 陳彥勝 律師被告乙○○住屏
身分女訴訟代理人 李慶隆 律師右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主文原告之駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）被告等人將座落於屏東縣○○鄉○○○段五六八之十二地號，面積二四一四平方公尺移轉所有權登記於原告。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、事實上之陳述：
（一）緣訴外人 鍾本健 為原告庚○○○之夫（已於民國八十八年十一月六日死亡），於民國七十六年五月十九日，與被告路 龔桂金 之夫 路義鄉 （起訴狀誤載為八十四年間死亡，實於八十二年三月七日死亡），雙方生前協議簽定之「果園讓渡契約書」，讓渡權利金為新台幣（下同）伍萬元，於立約之日一次付清，讓渡範圍包含位於屏東縣長治鄉忠孝巷一號屋後之土地，計長二三公尺，寬二六．
五公尺計六百二十三平方公尺，及其地上物，果樹數株，並有見證人 陳順發 在場可證，因當時公地尚未放領，只有土地使用權，故當時尚無法辦理移轉登記，雙方約定等將來取得土地所有權狀時，上揭土地即歸原告之夫鍾本健所有，並協助移轉所有權登記予鍾本健，被告之夫於日後不得提出任何補償及要求補貼，讓與人並保證親人或後代子孫不得異議。
（二）今訴外人鍾本健及路義鄉二人皆已先後逝世，而係爭土地之權狀亦早已發放登記，原告庚○○○及子丙○○、己○○、戊○○、丁○○等人履次要求被告 路龔桂金 及子女路原豐、乙○○、 路玉仙 等人移轉所有權登記，並請求於八十九年二月十九日下午六時，由長治鄉榮華村村長 劉中興 出面開協調會，及以存證信函通知被告等人，被告等人均置之不理，原告等人不得已向鈞院提起訴訟，請求被告等將該筆土地，移轉所有權登記為原告等人之所有。
（三）緣本件於民國七十六年五月十九日簽定讓渡書，系爭土地地號為：屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號，如契約書所載範圍之土地。民國七十五年七月間，就該土地每平方公尺公告現值為新台幣七十元；公告地價亦同，此有屏東縣屏東地政事務所土地地價證明書影印本二份為證。被告於答辯書狀所提「區區新台幣伍萬元而已，怎可能為土地買賣？」退一步言，以當時之公告現值之價金，原告之父以伍萬元購得上開土地，足足有餘。
（四）讓渡書內明確記載「雙方為『公配土地』及果園讓渡」，又該契約書第一條：「…….甲方應將其所分配之公地（長２３．５公尺寬２６．５公尺）計陸佰貳拾參平方公尺『連同』地上所有果樹全部讓與乙方所有」。可見當時被告之父是土地『連同』地上物一併讓渡與原告之父而非被告答辯狀第二條所云「…..充其量，僅指果樹之收益及果樹之權利….」。
（五）再者，被告答辯所述：「路義鄉又無處分權，怎能賣售？」，而依被告乙○○等人於八十四年七月十二日所立協議書所載：「.….先父路義鄉死亡後之行政院退除役官兵輔導委員會，屏東合作農場全部所有『配耕土地』本應由路原豐之名義延續配耕種..…」，原告之父鍾本健為見證人之一，顯見系爭土地乃原為路義鄉之所配耕，當時簽定讓渡契約書，路義鄉乃為有配耕之人，充份擁有該土地之處分權。
（六）關於買賣不動產之債權契約，則本為非要式行為，當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立（判例字號：二十年上字第一０二七號），而本件有讓渡書、協議書可佐，農業發展條例第二十二條固有每宗耕地不得分割及移轉為共有之明文規定，而依民法第二四六條第一項但書之情形除去後為給付者，其買賣契約仍為有效（七十二年度台上字第三三四九號），綜上所陳，依土地法農業發展最新條例規定，私有農地得以移轉買賣，出賣人有協助買受人辦理移轉登記之義務，故本讓渡書應為有效之契約，被告之答辯並無可採。
（七）經查明，已故鍾本健於民國七十六年身分證之職業欄，明確載為「自耕農」。依農地開放自由買賣之分割問題，農發條例修正案決定放寬耕地分割的最小面積限制，由原規定的○．.二五公頃；對於繼承而需分割者，更降低為○．一公頃，對現已共有的耕地，則完全取消最小分割面積的限制。
（八）又已故鍾本健於路義鄉逝世後（82.3.7歿），在八十二年八月間曾向屏東農場提出一份報告書，請求生產組蘇組長，於系爭土地權狀放領前，惠予處理先予分割再發權狀於路義鄉遺眷，以免日後繼承人掌握權狀而生異端引起訟累，顯見，原告之父於購買系爭土地時，預期日後於權狀發放時辦理移轉登記，雖契約書上無記載移轉登記之約定，然原告已舉證多項證明，且有證人陳順發到庭指述明確，職是，本件契約簽定人路義鄉、鍾本健二人已先後死亡，且事隔多年，有客觀上不能證明或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，敬請庭上依一般理論及經驗法則，自由心證判斷事實之真偽。
三、證據：提出果園讓渡契約書影本、存證信函影本乙份、鍾本健之原始戶籍謄本、原告與被告繼承系統表、路義鄉全戶謄本、土地登記簿謄本、地籍圖各乙件、七十六年七月地價謄本公告現值之影本、協議書影本一份，報告書影本一紙，鍾本健身分證影本一紙，請求本院傳訊證人陳順發為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）否認原告主張及否認果園讓渡契約書真正，被告之父路義鄉從未將系爭坐落屏東縣○○鄉○○○段五六八之十二號農地，其中六百二十三平方公尺土地賣售與原告已故夫或父鍾本健其人。
（二）退一步言，縱該果園讓渡契約書為真正，亦非系爭六百二十三平方公尺土地買賣，按⑴於七六年．五月十九日所立果園讓渡契約書，並無載明係屬系○○○鄉○○段五六八之十二號土地，且該五六八之十二號土地，立約當時在七六年五月十九日為中華民國所有土地，非已故路義鄉所有土地，有土地謄本記載可據，已故路義鄉對該五六八之十二號土地，無所有權，現所有人為嗣後於八八年六月二十五日經放領登記所有權人被告乙○○，從而已故路義鄉何來賣售系爭其中六百二十三平方公尺土地？路義鄉又無處分權，怎能予賣售？就該契約書訂約意旨，開宗明義指「果園讓渡書」，為種植之果樹蓮霧十三棵，芒果二棵（第三條），及由第三條「…本約土地，就其果樹於立約本日由甲方（路義鄉）親自交與乙方（鍾本健）掌管使用收益…」意旨，並讓渡金僅區區新台幣（下同）伍萬元而已，怎有可能為土地買賣？因路義鄉無所有權，又只區區五萬元讓渡，是無土地買賣外，再由該果園讓渡契約書，又從無載明所有權移轉登記字句事實可據，且就第二條規定「甲方（路義鄉）」即日讓與乙方（鍾本健）後，其所收益及權利歸乙方所有…」意旨，充其量，僅指果樹之收益及果樹之權利，不及土地買賣，抑或因果樹附著土地，僅指土地之占有權而已，非土地所有權買賣，系爭土地，為原所有人中華民國在民國八十八年七月二十二日放領登記予被告乙○○所有，有土地謄本記載可查，從無放領登記予已故路義鄉○○○○○乙○○非基以繼承登記所有，退一步言，縱該果園讓渡契約書真正，被告乙○○非啻約常事人，不負所有權移轉義務。
（三）系爭五六八之十二號土地為農地，退一步言，縱路義鄉有賣售其中六百二十三平方公尺土地（被告否認），按於訂約日七十六年五月十九日，依當時土地法第三十條及農業發展條例第三十條規定，私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不為得移轉為共有，及每宗耕地不得分割及移轉為共有規定，不但已故鍾本健買賣系爭農地（被告向買賣否認），當時無自耕能力，又屬其中一部分農地買賣（被告否認），屬移轉農地共有買賣，是為法律所禁，為自始無效之法律行為，該果園讓渡契約，自屬自始無效。
（四）至原告主張；有約定預期不能情形除去後給付特約，被告否認，原告應舉證證明，除路義鄉與鍾本健自始無系爭土地六百二十三平方公尺土地買賣，怎有特約外，且該「果園讓渡契約書」又無書明土地所有權移轉登記之約定，是無土地買賣及特約，該果園讓渡契約書，亦無書明於嗣後放領登記與路義鄉取得所有權時，或於何時期，始辦理所有權移轉登記約定，除證明無系爭土地買賣，又足證明從無預期不能除去後之給付特約，退一步言，縱有系爭土地買賣（被告否認），依當時土地法第三十條及農業發展條例第三十條所定，私有農地不得移轉為共有及每用宗耕地不得分割及移轉為共有規定，又為法所禁，為自始無效之法律行為。
（五）系爭農地，迨至路義鄉於八十二年三月七日死亡，自始無放領登記○路○鄉○路義鄉自始無取得所有權，固然被告於八十八年七月二十二日取得放領登記所有權，亦非基以繼承取得，退一步言，路義鄉縱賣售系爭特定土地（被告否認），被告又非締約當事人，非繼承人，亦不負所有權移轉登記義務。
（六）已故鍾本健自始無農地所有權，姑不論當時是否有配耕土地，亦不能取得自耕能力。
（七）否認原告民事爭點整理狀第二頁第二行以下所陳之；被告乙○○曾多次打電話至原告家，要求原告買下讓渡書範圍以外之土地云云，按原告曾於八十九年三月六日民事起訴狀第三頁第三行以下（即事實及理由欄三）提出；於八十九年二月十九日下午六時要求長治鄉榮華村村長劉中興出面開協調會，及以存證信函通知被告，被告等人置之不理云云，被告既已在前否認路義鄉賣土地，拒辦所有權移轉登記與原告，怎有可能在後打電話與原告？
三、證據：無。
丙、本院依職權向屏東縣屏東地政事務所調取屏東縣○○鄉○○○段五六八之十二地號及五六八之七號土地分割前人工謄本及五六八之十二號土地八十八年七月二十二日八八東地字第一二○七六號申請登記之文件，及依職權向屏東縣政府函查七十六年自耕能力證明書之申請及核發相關令函，本院依原告請求向行政院國軍退除役官兵輔導委員會屏東農場函查鍾本健於七十六年是否為該場場員，有無自耕能力，向屏東縣長治鄉戶政事務所調取路義鄉印鑑證明。
理由
甲、本件原告庚○○○、丁○○、丙○○、己○○、丁○○、戊○○、丁○○、丁○○起訴主張訴外人鍾本健為原告庚○○○之夫（已於民國八十八年十一月六日死亡），於民國七十六年五月十九日，與被告路龔桂金之夫路義鄉（起訴狀誤載為八十四年間死亡，實於八十二年三月七日死亡），雙方生前協議簽定之「果園讓渡契約書」，讓渡權利金為伍萬元，於立約之日一次付清，讓渡範圍包含位於屏東縣長治鄉忠孝巷一號屋後之土地，計長二三公尺，寬二六．五公尺計六百二十三平方公尺，及其地上物，果樹數株，並有見證人陳順發在場可證，因當時公地尚未放領，只有土地使用權，故當時尚無法辦理移轉登記，雙方約定等將來取得土地所有權狀時，上揭土地即歸原告之夫鍾本健所有，並協助移轉所有權登記予鍾本健，被告之夫於日後不得提出任何補償及要求補貼，讓與人並保證親人或後代子孫不得異議。訴外人鍾本健及路義鄉二人皆已先後逝世，而係爭土地之權狀亦早已發放登記，原告庚○○○及子丙○○、己○○、戊○○、丁○○等人履次要求被告路玉仙等人移轉所有權登記，並請求於八十九年二月十九日下午六時，由長治鄉榮華村村長劉中興出面開協調會，及以存證信函通知被告等人，被告等人均置之不理，原告等人不得已向鈞院提起訴訟，請求被告等將該筆土地，移轉所有權登記為原告等人之所有等語。
乙、被告乙○○則否認原告主張及否認果園讓渡契約書真正，縱認契約書為真正，亦買賣之價款僅五萬元顯非土地所有權之買賣，僅係果樹之買賣，且系爭契約成立時，所有權為中華民國，路義鄉無所有權，自無處分權；系爭土地，為原所有人中華民國在民國八十八年七月二十二日放領登記予被告乙○○所有，乙○○非基以繼承登記所有，乙○○非啻約常事人，不負所有權移轉義務，況系爭五六八之十二號土地為農地，本件訂約日七十六年五月十九日，依當時土地法第三十條及農業發展條例第三十條規定，私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不為得移轉為共有，及每宗耕地不得分割及移轉為共有規定，不但已故鍾本健買賣系爭農地，當時無自耕能力，又屬其中一部分農地買賣，屬移轉農地共有買賣，是為法律所禁，為自始無效之法律行為，該果園讓渡契約，自屬自始無效。另原告主張；有約定預期不能情形除去後給付特約，被告否認，原告應舉證證明，況該「果園讓渡契約書」並無土地買賣及特約，該果園讓渡契約書，亦無書明於嗣後放領登記與路義鄉取得所有權時，或於何時期，始辦理所有權移轉登記約定，顯見並無預期不能除去後之給付特約，故系爭契約無效，原告請求為無理由等語資為抗辯。
丙、本件兩造之爭點在於系爭果園讓渡契約是否真正，其契約之真義是否為土地所有權之移轉登記，次者，訂立契約買賣契約時承買人鍾本健是否具備自耕能力，及系爭買賣契約買賣之土地是否為農地之部分買賣，是否因標的客觀不能而無效，且締約當時兩造當事人間是否有特約條款約定於將來得移轉登記時移轉登記？最後，被告乙○○是否負有移轉登記之義務？茲分敘如后：
一、原告主張鍾本健為原告庚○○○之夫（已於民國八十八年十一月六日死亡），於民國七十六年五月十九日，與被告路龔桂金之夫路義鄉（起訴狀誤載為八十四年間死亡，實於八十二年三月七日死亡），雙方生前協議簽定之「果園讓渡契約書」，讓渡權利金為伍萬元，於立約之日一次付清，讓渡範圍包含位於屏東縣長治鄉忠孝巷一號屋後之土地，計長二三公尺，寬二六．五公尺計六百二十三平方公尺，及其地上物，果樹數株之事實，業據其提出果園讓渡書為證，被告否認該讓渡書之真正，本院審理中證人陳順發到庭證述「七十六年鍾本健與路義鄉訂立契約，該讓渡書是買賣土地及果樹，未賣出前是路義鄉耕種，買賣後即交由鍾本健耕種，現由鍾本健家人耕作」，本院審理中被告亦自承系爭土地現由原告占有使用，綜合上開情事判斷，設鍾本健與路義鄉未訂立契約何以自七十六年間即交付上開土地與鍾本健耕作，故原告此部分主張堪信為真實。
二、至於系爭契約買賣之標的為系爭土地所有權之買賣或為僅為果樹之買賣或為土地使用權利之買賣，查依果園協議書第一條規定「…….甲方（即路義鄉）應將其所分配之公地（長２３．５公尺寬２６．５公尺）計陸佰貳拾參平方公尺『連同』地上所有果樹全部讓與乙方（即鍾本健）所有」。顯見兩造間買賣之標的非僅果樹，至於被告抗辯如出賣土地價值何以僅限五萬元云云，按依原告系爭土地七十五年七月間，就該土地每平方公尺公告現值為新台幣七十元；公告地價亦同，此有屏東縣屏東地政事務所土地地價證明書影印本二份為證。被告於答辯書狀所提「區區伍萬元而已，怎可能為土地買賣？」退一步言，以當時之公告現值之價金，以五萬元購買顯非僅於土地使用權益亦非僅限果樹，故原告主張系爭土地所有權之買賣亦堪信為真實，至於被告所辯出賣當時土地所有權人為中華民國，路義鄉無所有權，自無處分權云云，查買賣契約為債權契約，非處分行為，不以出賣時為土地所有人為必要，故出賣他人之物買賣契約仍屬有效，鍾本健與路義鄉七十六年五月十九日成立之買賣契約即堪認係土地所有權之買賣土地契約，鍾本健自得依買賣契約請求其履行移轉登記義務。
三、次按被告抗辯系爭土地為中華民國在八十八年七月二十二日放領登記予被告乙○○所有，乙○○非基以繼承登記所有，乙○○非啻約常事人，不負所有權移轉義務部分，查依原告提出兩造不爭執之鍾本健之原始戶籍謄本、原告與被告繼承系統表、路義鄉全戶謄本，足認被繼承人鍾本健於八十八年十一月六日死亡，其繼為為原告庚○○○、丁○○、丙○○、己○○、丁○○、戊○○、丁○○、丁○○等人，被繼承人路義鄉於八十二年三月七日死亡，其繼承人為被告乙○○；而路義鄉依七十六年五月十九日成立之買賣契約即負有移轉系爭土地所有權之義務，乙○○為其繼承人，依民法第一千一百四十八條即負擔此義務，且本院依職權向屏東縣屏東地政事務所調取屏東縣○○鄉○○○段五六八之十二地號及五六八之七號土地分割前人工謄本及五六八之十二號土地八十八年七月二十二日八八東地字第一二○七六號申請登記之文件，依申請書內所附文件乙○○所以自前手中華民國、管理機關行政院退除役官兵輔導委員會、代理人行政院退除役官兵輔導委員會屏東農場放領移轉係繼耕放領（即繼耕自路義鄉），此有申請書內所附行政院退除役官兵輔導委員會屏東農場函件在卷可按，故雖非繼承取得，而其放領移轉實係延續路義鄉配耕之系爭土地，故被告所辯即無可採。原告請求被告移轉登記，並無不當。
四、再按被告抗辯已故鍾本健買賣系爭農地，當時無自耕能力，查系爭土地為一般農業區，農牧用地，此有原告提出土地登記簿謄本、地籍圖各乙件為證，依買賣契約成立時為七十六年五月十九日，依當時之土地法及農業發展條例規定，承買人須有自耕能力，此有本院依職權向屏東縣政府函查七十六年自耕能力證明書之申請及核發相關令函，屏東縣政府回函在卷可按；本院依原告請求向行政院國軍退除役官兵輔導委員會屏東農場函查鍾本健於七十六年是否為該場場員，有無自耕能力，據屏東農場回函鍾本健七十六年為該場忠孝村場員，自任耕作，從事農業生產，且於七十二年十一月八日即安置該場，並有配耕農地，有該場回函在卷可按，且依原告提出鍾本健於民國七十六年身分證之職業欄，明確載為「自耕農」，故鍾本健於買賣契約成立時有自耕能力，被告此部分抗辯尚非可採。
五、再按被告抗辯系爭買賣契約係一部分農地買賣，屬移轉農地共有買賣，是為法律所禁，為自始無效之法律行為，該果園讓渡契約，自屬自始無效等語。查兩造所提前開果園讓度契約書所載明即係農地一部分買賣，此亦兩造所不爭執之事實；且依原告提出之土地登記簿謄本亦僅為土地之一部買賣，依買賣契約成立當時之土地法第三十條及農業發展條例第二十二條規定，私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不為得移轉為共有，及每宗耕地不得分割及移轉為共有規定，依該規定為強制規定，惟買賣契約（債權契約）違反上開規定係因契約係以不能之給付（法律上之給付不能）為契約標的，此項債權契約依民法第二百四十六條第一項前段應屬無效，而法律上之無效為自始、當然、絕對無效（即有效、無效否以契約成立時之情況判斷），不因事後法律變更而成有效，故原告所稱依最新之農業發展條例規定私有農地得共有並據以稱該讓度書契約為有效云云，自屬無據；另原告主張兩造間當初有特約預期於不能情形除去後給付，其買賣契約仍為有效之民法第二百四十六條第一項但書之特約，並舉出證人陳順發之證言及鍾本健八十二年八月間之報告書為證云云，惟觀之證人陳順發之證言未能證明鍾本健與路義鄉就上開特別約定部分，且依果園讓渡契約書，亦無書明於嗣後放領登記與路義鄉取得所有權時，或於何時期，始辦理所有權移轉登記約定，亦未載明俟系爭買賣契約因法令變更得為耕地共有及一部份買賣時辦理移轉登記之特約，如有此重要特約何以未載明於讓度書內，而以口頭約定故顯見從無預期不能除去後之給付特約，且原告提出之報告書亦僅係鍾本健個人陳述，與上開特約約定無涉，自不足以證明有特約之情形，故原告主張即不足採信。
綜上，系爭買賣契約（債權契約）違反上開規定農地不得共有及一部分割之規定該契約係以不能之給付（法律上之給付不能）為契約標的，且無民法第二百四十六條第一項但書之特約及第二項之情形，此債權契約依民法第二百四十六條第一項前段應屬無效，從而原告請求權所依據之契約既無效，原告主張即無理由，應予駁回。
丁、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年十月六日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法官李芳南右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官許水生中華民國八十九年十月六日