裁判字號：臺灣高等法院高雄分院89年上易字第252號民事判決
裁判日期：民國90年06月28日
裁判案由：履行契約
臺灣高等法院高雄分院民事判決八十九年度上易字第二五二號
上訴人己○○○
乙○○戊○○丁○○丙○○被上訴人甲○○右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十九年十月六日臺灣屏東地方法院八十九年訴字第二七五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人己○○○、乙○○、戊○○、丁○○、丙○○主張：其被繼承人 鍾本健 （已於民國八十八年十一月六日死亡）於七十六年五月十九日，與被上訴人之父親 路義鄉 （於八十二年三月七日死亡），協議簽定「果園讓渡契約書」（以下稱系爭契約），讓渡權利金為新台幣（以下同）五萬元，於立約之日一次付清，讓渡範圍為上訴人所有之屏東縣長治鄉忠孝巷一號屋後之土地即坐落屏東縣○○鄉○○○段第五六八之十二號土地（以下稱系爭土地）長二三‧五公尺、寬二六．五公尺，計六百二十三平方公尺，及其地上物果樹數株，並有見證人 陳順發 在場可證，因當時公地尚未放領，只有土地使用權，故當時尚無法辦理移轉登記，雙方約定等將來取得土地所有權狀時，上揭土地即歸鍾本健所有，並協助移轉所有權登記予鍾本健，讓與人路義鄉於日後不得提出任何補償及要求補貼，並保證親人或後代子孫不得異議。訴外人鍾本健及路義鄉二人皆已先後逝世，而系爭土地已發放登記為被上訴人所有，上訴人履次要求被上訴人移轉所有權登記，被上訴人均置之不理，為此提起訴訟，請求被上訴人將系爭土地其中面積六百二十三平方公尺，移轉所有權登記予上訴人等語（原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴；原審判決書將上訴人聲明請求移轉之面積誤載為二四一四平方公尺，併此敘明）。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地，其中面積六百二十三平方公尺之所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：否認契約書為真正，縱使為真，其買賣之價款僅五萬元，顯非土地所有權之買賣，僅係果樹之買賣。又系爭契約成立時，所有權人為中華民國，路義鄉並無所有權，自無處分權；系爭土地，為原所有人中華民國在八十八年七月二十二日放領登記予被上訴人所有，被上訴人非基於繼承關係而登記為所有人，被上訴人亦非締約當事人，不負所有權移轉義務。況系爭土地為農地，系爭契約書之訂約日為七十六年五月十九日，依當時土地法第三十條及農業發展條例第三十條規定，私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有，違反者其所有權之移轉無效；每宗耕地不得分割或移轉為共有。本件不但上訴人之被繼承人鍾本健買賣系爭農地，當時無自耕能力，又屬農地中之一部分買賣，不僅將農地細分且移轉為共有，是為法律所禁止，系爭果園讓渡契約，自屬自始無效。且系爭果園讓渡契約書，並未書明於嗣後放領登記與路義鄉取得所有權時，或於何時期，始辦理所有權移轉登記之約定，顯見並無預期不能除去後給付之特約，故系爭契約無效，上訴人請求為無理由等語資為抗辯。於本院聲明：
駁回上訴。
三、本件兩造之爭點在於㈠系爭果園讓渡契約是否真正、㈡其契約之真義是否為土地所有權之移轉登記、㈢訂立系爭契約時承買人鍾本健是否具備自耕能力、㈣系爭契約買賣之土地是否為農地之部分買賣，是否因標的客觀不能而無效，且締約當時兩造當事人間是否有特約條款約定於將來得移轉登記時移轉登記、㈤被上訴人是否負有移轉登記之義務等項，茲分敘如后：
（一）上訴人主張：鍾本健為其被繼承人（已於八十八年十一月六日死亡）於七十六年五月十九日，與被上訴人之父路義鄉（於八十二年三月七日死亡），協議簽定之系爭契約，讓渡系爭土地其中長二三‧五公尺，寬二六．五公尺，計六百二十三平方公尺，及其地上物果樹數株之事實，業據提出戶籍謄本、繼承系統表及果園讓渡契約書為證（見原審卷第七頁及十一頁至十二頁），並經證人即契約書上所載之見證人陳順發於原審證稱：「該契約書經雙方同意，伊為仲介，那塊地是在忠孝村邊沿，賣出前是路義鄉耕種，買賣後即交由鍾本健耕種」等語，證實無訛，尚堪採信。經查，系爭土地靠近同段五六八之一四號及五六八之一五號部分，為上訴人所占有使用，其中如附圖所示Ｂ部分，係上訴人於八十二年間在其所有房屋之後附加建築之建物，如附圖所示Ｃ部分之虛線，為圍牆所在位置，該部分為上訴人於八十八年十一月所建築，至如附圖所示Ａ、Ｃ原有果樹已死亡，Ａ、Ｂ之西側為道路等情，業經本院勘驗現場並囑託屏東地政事務所派員測量製有複丈成果圖足憑，與證人所指位置及系爭契約第三條記載「於立約本日由甲方（指讓與人路義鄉）親自交與乙方（指承受人 鐘本健 ）掌管使用收益」等語，於訂約當日交付使用一情亦相符，足認系爭契約書為真正，故上訴人此部分主張堪信為真實。被上訴人空言否認系爭契約書之真正，並無足採。
（二）依系爭契約第一條規定「甲方應將其所分配之公地（長二三‧五公尺、寬二六．五公尺）計陸佰貳拾參平方公尺「連同」地上所有果樹全部讓與乙方所有」等語，其上顯示買賣之標的係「公地」及果樹，並非僅果樹而已甚明。又系爭土地於七十五年七月間，該土地每平方公尺公告現值為七十元，公告地價亦同，此有屏東縣屏東地政事務所土地地價證明書二份為證（見原審卷第一八一、一八二頁），以此價格計算，六百二十三平方公尺僅值四萬三千六百一十元，加上果樹部分之價值，讓渡權利金五萬元，尚屬相當。被上訴人辯稱：買賣之價款僅五萬元，顯非土地所有權之買賣，僅係果樹之買賣云云，並無足採。故上訴人主張系爭契約包括土地所有權之買賣等語，亦堪信為真實。此外，買賣契約為債權契約，非處分行為，不以訂約時出賣人為土地所有人為必要，故出賣他人之物，買賣契約仍屬有效，被上訴人辯稱：訂約當時土地所有權人為中華民國，路義鄉無所有權，自無處分權云云，委無足取。
（三）上訴人主張：路義鄉之繼承人為被上訴人及路 龔桂金 、 路玉仙 、 路原豐 等人，其等協議推由被上訴人以其名義辦理配耕等手續，因而取得系爭土地所有權等語，有上訴人所提出路義鄉之除戶謄本及協議書可稽（見原審卷第三七、三八頁及一○七、一○八頁），被上訴人對於其為路義鄉之繼承人及協議書之真正，並不爭執，該部分自堪信實。原審依職權向屏東縣屏東地政事務所調取屏東縣○○鄉○○○段五六八之十二及五六八之七號土地分割前人工謄本及五六八之十二號土地八十八年七月二十二日八八東地字第一二○七六號申請登記之文件，依申請書內所附行政院退除役官兵輔導委員會屏東農場（以下稱屏東農場）八十八年七月二十日（八八）屏農產字第○九三五號函觀之，其上亦記載「遺眷甲○○陳奉．‧‧函同意繼耕放領」等語，有該所八十九年五月一日八九屏所地一第六九四七號函可憑（見原審卷第五九至九六頁中之七八頁），足認被上訴人所以自前手中華民國、管理機關行政院退除役官兵輔導委員會、代理人屏東農場放領移轉取得系爭土地所有權，係本於「繼耕放領（即繼耕自路義鄉）」之故，係因繼承關係而繼受路義鄉放領之身分，而取得請求屏東農場將系爭土地登記為其所有之權利，則本於同樣之繼承關係，被上訴人自應繼受路義鄉系爭契約所負之義務甚明。被上訴人抗辯：系爭土地為中華民國放領登記予被上訴人所有，其非基於繼承登記所有，甲○○非締約常事人，不負所有權移轉義務云云，即無可採。
（四）再按被上訴人抗辯：已故鍾本健買賣系爭農地，當時無自耕能力云云。經查，系爭土地為一般農業區，農牧用地，此有上訴人提出土地登記簿謄本、地籍圖各一件為證（見原審卷第十八、十九頁），買賣契約成立時為七十六年五月十九日，依當時之土地法及農業發展條例規定，承買人須有自耕能力，此有原審依職權向屏東縣政府函查七十六年自耕能力證明書之申請及核發相關令函，屏東縣政府八十九年六月二十二日八九屏府地籍字第九八五一七號回函在卷可按（見原審卷第一五三頁至一五七頁）。而鍾本健於七十六年間為屏東農場忠孝村場員，自任耕作，從事農業生產，自七十二年十一月八日即安置該場，並有配耕農地，有該場八十九年六月十七日（八九）屏農產字第八三○號回函在卷可按（見原審卷第一四九頁），且依上訴人提出鍾本健於七十六年身分證之職業欄，明確載為「自耕農」，故鍾本健於買賣契約成立時有自耕能力，被上訴人此部分抗辯，尚非可採。
（五）惟被上訴人抗辯系爭買賣契約係一部分農地買賣，屬移轉農地共有買賣，是為法律所禁，為自始無效之法律行為，系爭契約，自屬自始無效等語。查系爭契約，如上所述將買賣之範圍以長寬標出，顯係部分土地之買賣，此亦為兩造所不爭執之事實，依買賣契約成立當時之土地法第三十條及農業發展條例第三十條規定，私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得為移轉為共有，及每宗耕地不得分割及移轉為共有，該規定為強制規定。又買賣契約（債權契約）違反上開規定，係以不能之給付（法律上之給付不能）為契約標的，該債權契約依民法第二百四十六條第一項前段應屬無效，而法律上之無效為自始、當然、絕對無效（即有效、無效否以契約成立時之情況判斷），不因事後法律變更而成有效。故上訴人主張依最新之農業發展條例規定私有農地得共有，系爭契約為有效云云，自屬無據。況現行農業發展條例第十六條規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割」，本件系爭土地全部之面積僅○‧二四一四公頃，有土地登記簿謄本可憑，已低於前項規定之限制，上訴人復未證明有同條但書所列各款情形，自不得分割出六百二十三平方公尺出售他人甚明。職是，上訴人本於無效之契約請求被上訴人移轉登記，於法自有未合，不應准許。
四、從而，上訴人本於系爭契約及繼承之法律關係，請求被上訴人將系爭土地其中六百二十三平方公尺移轉登記為其所有，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年六月二十八日
臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官高金枝~B2法官簡色嬌~B3法官陳真真右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年七月二日~B法院書記官鄭靜芳
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