裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第1657號民事判決
裁判日期：民國103年12月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第1657號原告 林金鈴 訴訟代理人 黃元龍 律師被告 湯景淳 訴訟代理人 徐景星 律師
鄭智元 律師 周信亨 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零三年五月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾叁萬元或同等值之銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告以房屋仲介為業，被告在民國102年10月間為原告出售
坐落於新北市○○區○○路○○○○○號7樓之房地（下稱系爭房地）。原告雖委託被告出售系爭房地，但被告自受託後並未向原告告知買賣過程及其價格，而係在出售後，僅謂價格為新臺幣（下同）850萬元，扣掉仲介費用等為8,182,000元。經原告要求被告出示不動產買賣契約書等資料，但為被告所拒絕，被告反要求原告簽立切結書再給原告5萬元。原告驚覺有異，經私下瞭解，始知被告出售系爭房地之價格不只850萬元，經原告再催促被告提供不動產買賣契約書等，被告仍置之不理。嗣原告於103年2月27日寄出存證信函，限被告於文到後五日內提供不動產買賣契約書，否則要追究其法律責任，被告始勉為提供如原證一之不動產買賣契約書。經查閱後，赫然發現被告出售系爭房地之價格為950萬元，原告始知受騙。
㈡依兩造往來之電子郵件所示，原告是希望系爭房地之售價至
少須在800萬元以上，從無答應超出此數額之金錢作為被告之報酬。此由被告在102年（西元2013）年8月22日上午8：
08寄發電子郵件予原告：「原則上：在10月份（10月底前）我就是想辦法盡快賣出；負責存入你的銀行帳戶〈800萬元整〉。過了10月份（10月份以後）一直到售出為止就是存入妳的帳戶〈850萬元整〉。這個版本；你**千萬不可以再變動**」云云可證，但原告不同意，於同日上午11：53回覆：
「…您不必在10月份前要給我新臺幣800萬元整，或10月份後新臺幣850萬元整，您只要試著自己出售我的房屋。我只是說如果您無法找到買家的話，您可以接洽房仲公司出售，但售價必須高於800萬元…」。故原告僅係對被告重申系爭房地售價須高於800萬元，並無答應被告高於800萬元或850萬元之差價全歸被告。是被告既無權將差價100萬元占為已有，除應依民法第541條規定將差價100萬元交還予原告以外，被告亦因此造成原告之損害，原告亦依同法第544條規定請求賠償。
㈢原告允諾被告會給售價百分之1之佣金，是本件委任事務係
有報酬。足證原告毫無要將差價100萬元給被告作為報酬之意。系爭房地當時出售之行情價格究為多少，原告因身處國外，較難掌握，而被告則甚了解該地之行情，並以會「很小心的，幫你（即原告）賣出行情價」，以爭取原告之信任，然卻口是心非，向原告表示系爭房地行情約在800萬元至850萬元間，使原告信任被告說的價格約在800萬元至850萬元左右。惟事實上，被告早已知道行情高於此價格，卻壓低價格在800萬元至850萬元之間後，急忙於102年8月22提出系爭房地在同年10月前賣出即給原告800萬元，10月份以後則給850萬元，係純拿，其他稅金費用，原告均不必負擔等之方式，要原告趕快同意被告，不可再變動意圖，藉由原告不知行情之下，牟取不當利益，此由被告於隔日即與訴外人君品事業有限公司簽立之委託出售價格為1060萬元可證。被告從未向原告報告簽立委託銷售契約及成交時之買賣簽約過程，甚至在系爭房地移轉過戶後，亦拒報告委任事務之始末，並拒提出不動產買賣契約書。故被告有以不正當方法賺取差價之意圖甚為明顯。被告謊報系爭房地之實際價金，並私自侵吞系爭房地之差價即100萬元（950萬元-850萬元＝100萬元），已有故意不法侵害原告能支配該些出售價金之權利；而其侵吞差價也是以背於善良風俗之方法加損害予原告；又因其受委任出售系爭房地，卻侵吞部分價金，係意圖為自己之不法利益而損害原告，亦有刑法第342條、第335條之背信、侵占罪嫌；而其未報告出售過程及價金並拒將部分價金交予原告，亦有違民法第540條、第541條之規定，而此均屬保護他人之法律，被告有違反上列法律而致原告受損。是被告所為係構成民法184條第1項前、後段及第2項之侵權行為即為明顯。
㈣爰依委任、侵權行為之法律關係提起本訴，請求擇一判決等
語。併為聲明：⒈被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達之次日起（至清償日止），按年息百分之五計算之利息。⒉請准提供現金或聯邦銀行可轉讓定期存單為擔保宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告個人經常居留美國，因故急欲出售系爭房地，兩造便於
102年6月26日書立內容簡要之委任書，以委任被告代為處理系爭房地之買賣事宜。因原告人在美國，後續就委任被告代為買賣之實際內容幾乎都以email往來確認。下列援引兩造間email往來對談經過，用以釐清被告受原告委任處理之事務及約定報酬內容為何：
⒈102年8月8日原告起初僅有要求被告以800萬元盡快出售系爭房地。
⒉嗣後102年8月17日上午1：23原告寄電子郵件予被告表示：
「希望您可以在10月份前找到好買家，如果您沒找到買家，請試著和所有房仲公司聯絡，幫您在10月份後找到好買家，但您可以開出售價約新臺幣850萬元，我也會按照售價支付1%佣金。好嗎?」。
⒊被告回覆原告：「…妳上星期多（00-00-0000）完全說好敲
定好賣價實拿NT$8,000,000…但是現在你隔了一個星期多又變動為NT$8,500,000…我們無所適從…反正你就是實淨取得拿NT$8,000,000所有公關費；交際委託費；政府的一切增值稅金；規費；代書費；手續費…等等。完全由我們全部幫你吸收；妳不用支出一毛錢…」。
⒋原告亦答覆以「…我當然希望您可以在10月份前找到買家。
價格約是新臺幣800萬元。我只是說，如果您無法找到買家，您可以在10月份後，接洽所有的房仲公司出售，但價格必須是新臺幣850萬元，因為我必須支付房仲公司4%，以及還有您的1%，所以如果您接洽其他房仲公司出售的話，價格和您直接出售的價格不同，好嗎?!請不要這麼快生氣，我會支付給您一些優厚的酬庸，別擔心，好嗎?」。
⒌被告於102年8月22日為了再度確認委任事務之內容，故寄ma
il給原告「…原則上，在10月份（10月底前）我就是想辦法盡快賣出；負責存入妳的銀行帳戶800萬元整。過了10月份（10月份以後）直到售出為止就是存入妳的帳戶850萬元；這個版本妳千萬不可以再變動，否則我會很失望囉，以後無法為妳做任何事務」。
⒍原告於102年8月22日便答以：「…妳只要試著自己出售我的
房子。我只是說，如果您無法找到買家的話，您可以接洽房仲公司出售，但售價必須要高於新臺幣800萬元，因為我還要付更多錢給您和別人!希望您可以瞭解這一點」。
⒎總觀上列email對話內容，可知原告委任被告處理之事務及
報酬給付內容應係：「上開房地若於102年10月份前由被告自行銷售，則同意新臺幣800萬元之價格；10月份以後，找房仲業者幫忙則必須到850萬元價格，而被告若售出上開房地，只須交付原告800萬元或是850萬元（端視何時出售決定）即可；至於被告報酬部分，除有出售價格之1%外，其他超過與原告約定之800萬元或850萬元之售出之價格，亦屬於被告個人與買家斡旋交易而來之報酬」，上列委任事務內容及報酬均經被告多次去信說明並確認原告意願後，始處理委任事務，原告多次回覆內容從未否認，甚至還表示「…不管怎麼樣，盡可能及早賣出，關於新臺幣800萬元，沒問題」、「…您可以開出售價約新臺幣850萬元，我也會按照售價支付1%佣金…」、「…我當然希望您可以在10月份前找到買家。價格約是新臺幣800萬元。我只是說，如果您無法找到買家，您可以在10月份後，接洽所有的房仲公司出售，但價格必須是新臺幣850萬元，因為我必須支付房仲公司4%，以及還有您的1%，…請不要這麼快生氣，我會支付給您一些優厚的酬庸」，顯見兩造對於就委任事務及報酬約定已達成共識，形成契約之合意。是本件100萬元部分既屬於超過850萬元部分，被告自然係屬有權取得，無庸交付與原告，又何來侵害原告之權利，實屬至明，且原告並未舉證被告有何積極侵害原告的事實存在。縱使原告否認有明示承認，從兩造電子郵件始終往來之內容皆論及系爭房地之出售價格及報酬約定，委任被告售屋事務，原告又從未有任何否認被告說法之意，應可認為原告已有承認之事實存在，依民法第161條第1項規定意思實現而成立如上列所述之委任契約內容。
㈡既然兩造間委任事務僅有就「系爭房地若於102年10月份前
由被告自行銷售，同意新臺幣800萬元之價格；10月份以後，找房仲業者幫忙則必須到850萬元價格，售出後只須交付原告800萬元或是850萬元（端視何時出售決定）即可。」，則被告依約報告原告102年10月6日出售系爭房地，並且願以850萬元計算售價並匯款（按雖因系爭房地出售日期為10月6日，兩造尚曾為此日期為10月份前亦或10月份後，而原告款項之計算為800萬元或850萬元有所爭執，最終仍因被告同居人建議被告念及原告係伊胞妹，不予計較，始以850萬元計之），即堪認已完成民法第540條報告之義務。
㈢另原告提出切結書，其乃係原告自己主動透過第三人 林義家
（即原告之三弟）前來表示，因為原告在美國有稅務需求，故希望被告儘早交付不動產買賣契約書予原告，原告願意以被告先前積欠原告5萬元債權之抵銷作為額外報酬，後續始由被告配偶 林世邦 （即原告二哥）草立前開切結書為據交予林義家。怎料，原告嗣後反悔，拒絕履行伊主動開立之條件，今日卻又據此切結書，意圖誣蔑被告，令人甚感莫名等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告委託被告處理出售系爭房地之事，並於102年6月26日簽立委任書。原告曾於102年8月17日同意給付被告系爭房地售價之百分之一（1%）佣金（報酬）。102年8月23日被告代理原告與有巢氏三峽大雅加盟店就系爭房地簽立專任委託銷售契約書，委託價額：938萬元至1,060萬元。102年10月6日被告代理原告與訴外人 邱盛文 簽立不動產買賣契約書，買賣總價為950萬元。惟被告僅告知原告系爭房地之價格為850萬元，扣掉仲介費用等為8,182,000元，業經原告向被告收訖，嗣原告同意再退還被告5萬元，故原告取得系爭房地出售之款項為8,132,000元。此有委任書、原告於102年8月17日傳給被告之電子郵件、專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書、切結書附卷可稽（見本院卷第55頁、第95頁、第74-75頁、第6-12頁）。
四、兩造爭執要點為：原告請求被告賠償出售系爭房地之差價100萬元，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠原告委託被告處理出售系爭房地之事，並於102年6月26日簽
立委任書。原告曾於102年8月17日同意給付被告系爭房地售價之百分之一（1%）佣金（報酬）。102年8月23日被告代理原告與有巢氏三峽大雅加盟店就系爭房地簽立專任委託銷售契約書，委託價額：938萬元至1,060萬元。102年10月6日被告代理原告與訴外人邱盛文簽立不動產買賣契約書，買賣總價為950萬元。惟被告僅告知原告系爭房地之價格為850萬元，扣掉仲介費用等為8,182,000元，業經原告向被告收訖，嗣原告同意再退還被告5萬元，故原告取得系爭房地出售之款項為8,132,000元等情，已如前述，足見被告向原告報告及計算系爭房地之售價確有短少100萬元，而擅自取得該100萬元之差額，迄未將之交付原告。
㈡依被告提出之兩造間往來電子郵件內容（見本院卷第56-65
頁）所示，原告確實委任被告出售系爭房地，並曾於102年8月17日同意給付被告系爭房地售價之百分之一（1%）佣金（報酬），且原告授權被告出售最低價款前後不一（即102年10月前，如由被告自行出售系爭房地，最低價款為800萬元、102年10月起，如由被告接洽房仲出售系爭房地，最低價款為850萬元），最後於102年8月22日上午11：53之電子郵件向被告稱：「…妳只要試著自己出售我的房子。我只是說，如果您無法找到買家的話，您可以接洽房仲公司出售，但售價必須要高於新臺幣800萬元，因為我還要付更多錢給您和別人!希望您可以瞭解這一點」。惟原告始終稱其應給付被告系爭房地售價之百分之一（1%）佣金（報酬），並未明確向被告表示原告願另將出售系爭房地之差價一併給被告作為報酬。蓋：⒈102年8月17日上午1：23原告寄電子郵件予被告表示：「希望您可以在10月份前找到好買家，如果您沒找到買家，請試著和所有房仲公司聯絡，幫您在10月份後找到好買家，但您可以開出售價約新臺幣850萬元，我也會按照售價支付1%佣金。好嗎？」；被告於同日上午11：48回覆原告：「…妳上星期多（00-00-0000）完全說好敲定好賣價實拿NT$8,000,000…但是現在你隔了一個星期多又變動為NT$8,500,000…我們無所適從…反正你就是實淨取得拿NT$8,000,000所有公關費；交際委託費；政府的一切增值稅金；規費；代書費；手續費…等等。完全由我們全部幫你吸收；妳不用支出一毛錢…」；原告亦於同日下午11：25答覆被告：
「…我當然希望您可以在10月份前找到買家。價格約是新臺幣800萬元。我只是說，如果您無法找到買家，您可以在10月份後，接洽所有的房仲公司出售，但價格必須是新臺幣850萬元，因為我必須支付房仲公司4%，以及還有您的1%，所以如果您接洽其他房仲公司出售的話，價格和您直接出售的價格不同，好嗎？!請不要這麼快生氣，我會支付給您一些優厚的酬庸，別擔心，好嗎？」，足見被告雖有於102年8月22日上午11：48回覆原告，要求原告於系爭房地出售後，僅由原告實拿800萬元，所有公關費；交際委託費；政府的一切增值稅金；規費；代書費；手續費…等等。完全由被告全部吸收（隱含如有餘額應歸被告取得之意思）等語，惟原告於同日下午11：25答覆被告，原告非但未同意被告之要求，反而重申：「湯小姐<您誤會我E-mail的意思了。我當然希望您可以在10月份前找到買家。價格約是新臺幣800萬元。
我只是說，如果您無法找到買家，您可以在10月份後，接洽所有的房仲公司出售，但價格必須是新臺幣850萬元，因為我必須支付房仲公司4%，以及還有您的1%，所以如果您接洽其他房仲公司出售的話，價格和您直接出售的價格不同，好嗎？!請不要這麼快生氣，我會支付給您一些優厚的酬庸，別擔心，好嗎？」等語，原告顯然不同意被告之上列要求。⒉被告既稱被告依約報告原告102年10月6日出售系爭房地，並且願以850萬元計算售價並匯款（按雖因系爭房地出售日期為10月6日，兩造尚曾為此日期為10月份前亦或10月份後，而原告款項之計算為800萬元或850萬元有所爭執，最終仍因被告同居人建議被告念及原告係伊胞妹，不予計較，始以850萬元計之），即堪認已完成民法第540條報告之義務等語，且實際上，兩造於系爭房地出售後，被告僅告知原告系爭房地之價格為850萬元，扣掉仲介費用等為8,182,000元，業經原告向被告收訖，嗣原告同意再退還被告5萬元，故原告取得系爭房地出售之款項為8,132,000元，亦大致符合原告102年8月22日下午11：25答覆被告之電子郵件內容（仲介費用等共計318,000元，約占系爭房地之價格為850萬元之3.74%，被告拿5萬元報酬），亦絕非被告所稱於系爭房地出售後，僅由原告實拿800萬元（或850萬元）。是被告辯稱總觀上列email對話內容，可知原告委任被告處理之事務及報酬給付內容應係：「上開房地若於102年10月份前由被告自行銷售，則同意新臺幣800萬元之價格；10月份以後，找房仲業者幫忙則必須到850萬元價格，而被告若售出上開房地，只須交付原告800萬元或是850萬元（端視何時出售決定）即可；至於被告報酬部分，除有出售價格之1%外，其他超過與原告約定之800萬元或850萬元之售出之價格，亦屬於被告個人與買家斡旋交易而來之報酬」等語，顯有未合，洵不足採。㈢按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，
應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」，民法第541條、第544條定有明文。承上，被告向原告報告及計算系爭房地之售價確有短少100萬元，而擅自取得該100萬元之差額，迄未將之交付原告。且原告就其委託被告處理出售系爭房地之事，既始終稱其應給付被告系爭房地售價之百分之一（1%）佣金（報酬），並未明確向被告表示原告願另將出售系爭房地之差價一併給被告作為報酬，自難認兩造有原告願另將出售系爭房地之差價一併給被告作為報酬之合意。是原告主張依委任之法律關係，請求被告給付上列100萬元之差額，即屬有據。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依委任之法律關係，請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之次日即103年5月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告係以相競合之委任、侵權行為之法律關係為據，請求被告給付100萬元，本院已認定被告應依委任之法律關係，給付原告100萬元，則就其餘侵權行為部分，即無庸審究，併予敍明。
六、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年12月31日
民事第一庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國103年12月31日
書記官李惠茹