裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第5161號民事判決
裁判日期：民國90年09月10日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八度訴字第五一六一號
原告丁○○訴訟代理人甲○○法定代理人丙○○
戊○○乙○○右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）二百萬元。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國八十五年八月九日向被告承購「敦南NEWTOWN」Ｂ區Ｉ１棟十一樓（建物門牌：臺北市○○區○○路二段二０三巷六十二號十一樓），含地下室法定停車位計八百四十七萬元。於八十八年六月九日交屋。住進後陸續發現本公寓大廈之諸多重大缺失，均依售後服務卡反映該工務所處理而無法完全解決，此其間並曾由法院公證發催告通知書在案，造成生活上諸多不便與困擾，夜晚常遭管道間之異響吵醒無法成眠，精神上非常苦惱，當初訂購係基於其為大公司又有ISO9000之認證，對其品質認同下之抉擇，今事與願違，且觀其作法均為拖延敷衍、對地下室天花板之滲透水僅採治標之防水，非治本方法查出漏水源頭而斷之，日後將嚴重影響社區生活居住之品質，更有甚者為地下室蓄水池滲水嚴重，該公司均只在外部作防水處理，但無法阻擋內部強大水壓之滲漏，日後將更加嚴重，且由外牆施工絕對無法達成，他日必需由內部重新施工或重建，將會數月無水供應，嚴重影響住戶日常生活，足見被告無履行契約之誠意。
二、敦南NEWTOWNB區公寓大廈社區公共設施及住宅內部之品質缺失如下：㈠中庭部分：
⒈坪數不足二千五百坪。
⒉建物頂端無「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統。
⒊警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）無抽風設備。
⒋地下室逃生通風口凸出建物（Ａ）門檻僅數公分。
⒌地下室逃生通風口凸出建物（Ｂ）邊坑洞積水滋生蚊蟲及發臭。
⒍各棟門口及一樓通道間水泥灰垢難以清除。
⒎緊急發電機建築物與主建物有縫隙脫離。
㈡地下室部分：
⒈全部公共緊急照明燈具剪斷插頭、未裝插座。
⒉漏水頭未依地面高低施作。
⒊緊急逃生梯Ｂ出口會漏水以矽膠封死。
⒋編號八十二、八十三車位上方兩處PVC管斷裂。
⒌Ｉ棟地下室十吋開關閥漏水。
⒍Ｉ棟及Ｈ棟電梯坑底滲漏水。
⒎Ｈ棟地下室出口天花板滲漏水。
⒏車道下方儲藏室未做鋼製門且由被告竊佔堆積設備工具建材。
㈢停車位附近缺失：
⒈編號七十九號車位邊開關箱滲水長霜及缺一緊急照明燈具。
⒉編號七十九號車位前地面滲水。
⒊編號四十八號車位左前地面滲水。
⒋編號五十號車位前地面及側牆邊樑滲漏水、油漆剝落。
⒌編號一號車位前側牆邊滲漏水。
⒍編號六號前上方及後方變壓器邊滲漏水。
⒎編號六、七號車位中間上方有滴水狀珠粒痕。
⒏編號八、九號車位後方電錶邊柱有滲漏水、表面漆剝落。
⒐編號十號車位上方有滲漏水、表面漆剝落，後方天花板漏水錶前開關支撐角架因漏水而鏽蝕掉。
⒑編號十一號車位後方牆柱邊角漏水痕。
⒒編號十二號車位後方牆面滲漏水，後上方天花板滲漏水。
⒓編號十二、十三號中間牆柱天花板滲水。
⒔編號十三號車位後方天花板滲水。
⒕編號十四號車位上方天花板滲水。
⒖編號十四、十五號車位中間後方邊柱天花板滲水。
⒗編號十五號車位前柱滲水表面漆剝落，後方牆角上方滲水。
⒘編號十六號車位後方牆柱天花板滲水。
⒙編號十七車位號後方牆面柱邊角滲水。
⒚編號二十號車位邊柱角滲水。
⒛編號二十五、二十六號車位中間缺一緊急照明燈具。
編號二十六號車位正上方樑柱滲水。
編號二十七、二十八號車位間柱上方滲水。
編號二十八號車位後方邊柱角滲水。
編號二十九號後方牆柱滲水。
編號三十號後方牆面滲水編號三十、三十一號車位間後牆柱滲水。
編號三十二號車位右後方邊牆柱滲水。
編號三十五號車位上方及後方有滲水補漆。
編號四十一號車位後方牆柱滲水。
編號四十二號車位後方牆面滲水。
編號四十二號車位上方滴水。
編號四十三號車位後方牆面滲水，上方有黃色斑點。
Ｌ棟水箱左邊天花板牆柱滲水。
㈣地下室蓄水池（水箱）部分：
⒈Ｉ棟地下室10吋開關閥漏水。
⒉Ｉ棟及Ｈ棟電梯坑底滲漏水。
⒊Ｈ棟地下室出口天花板滲漏水以發泡樹脂彌灌注補痕。
⒋車道下方儲藏室未做鋼製門且由被告竊佔堆積設備工具建材迄今。
㈤其他部分：
⒈Ｉ棟頂樓消防水管破裂漏水，消防水管牆面滲水表面漆剝落。
⒉十一樓公共走廊地磚高低不平，緊急照明燈具漏電池液。
⒊十一樓公共走廊消防水管焊接不良凸出過度。
⒋十二樓公共走廊缺緊急照明燈具。
⒌頂樓公共走廊消防水管焊接不良漏水。
㈥住宅內部部分：
⒈室內格間石膏牆龜裂，及水泥牆龜裂。
⒉前落地窗底座有水氣致使水泥產生鈣化。
⒊室內客廳地磚高低不平致使茶桌無法推移。
⒋後陽臺插座鬆動。
三、查公共設施、中庭面積坪數攸關買受人居住生活空間之品質即使用面積之支配，如有短少，自足以影響原告買受房屋之價值及效用，原告所支付之房價款中，有相當多的比例用來支付這些共同使用部分，此一公共設施部分自應在驗收範圍，被告未依約交付廣告上所列之物品項目，顯為不完全給付，原告自得依民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償及民法第三百六十條規定之不履行之損害賠償。
四、按依系爭敦南NEWTOWNＢ區公寓平面示意圖及設計圖面（9001B）、廣告圖說（I14F及K14F）及臺北市政府工務局使用執照附表門牌號碼（內附各棟英文代號Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ），可清楚看出敦南NEWTOWNＢ區之中庭為二千五百坪無誤，至於被告所言Ａ區（敦南如意社區）早於八十六年六月核發使用執照，並非原告所訂購之房地，原告預購敦南NEWTOWNＢ區時係以上開圖說之廣告為依據購買房屋，且Ａ、Ｂ、Ｃ三區均各別獨立為一社區，本社區（由六棟包圍）各棟代號門牌由四十八號至七十六號合計一百七十戶，事實上獨立社區之中庭係供社區全體住戶種植花卉休閒活動之用，其面積大小多寡攸關活動空間及生活品質，試問如何與其他社區共同分享使用，被告所言誠屬無稽，至為無理，實不可採。
五、又關於滲水部分，被告之施作方法係採高壓逆滲透之防水法，均由內部牆面挖洞打入防水材料，此係治標方法水管漏水及雨水滲透水均會擴散至別處，假以時日即會再從別處滲透出來，非治本方法由中庭之地面上做防漏水（新房屋之施工法），故其瑕疵不能除去，此為不爭之事實。
六、地下室蓄水池Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｇ、Ｈ內部防水處理不良，滲水嚴重，建設公司均在外部作防水處理，但無法阻擋內部強大水壓之滲出，八十九年四月三日起被告又將柏油地板面及水泥次板面全面打掉，露出浸泡水之生鏽鋼筋，並用快乾水泥塗抹表面以防蓄水池滲漏水冒出來，將滲漏水阻隔在下表層而已，蓄水池漏水依舊，根本未處理，且其滲漏水已滲透至電梯間之坑洞，先後影響Ｉ棟電梯之動作跳脫達三次，影響生命安全至巨。
七、車道排水溝下方，編號二十六、二十七號車位正前上方牆角整片漏滲水，即車道下方儲藏室滲漏水嚴重，被告均僅打掉表層地板以快乾水泥塗抹表面以防滲漏水冒出來，將滲漏水阻隔在下表層而已，根本未處理，被告僅採治標方法，假以時日滲透水均會擴散至別處，會再從別處滲透出來，非治本方法由中庭之地面上做防漏水（新房屋之施工法），故其瑕疵不能除去，此為不爭之事實。
八、依臺北市自來水用水設備標準第九條規定，蓄水池池底需與接觸地層之基礎分離，而被告所交付之蓄水池與地層相接觸，有違上開法令並導致漏水滲入地層。
九、依中華民國營建防水技術協進會所出版防水技術叢書針對漏水所敘摘要如左：第一頁：水泥製品若在相當好的製造條件下，是有一定的防水效果，屋頂、外牆、地下室等，均會以特殊的防水材料來加以施作，以防止長期使用後造成漏水之困擾。
㈠第二頁：在起造之初，即作適當的保固要求，從設計開始即注意防水問題，則防水品質的改善是指日可待的。
㈡第五頁：防水工程是全面性施作，是有防範未然性的，止漏工程是局部性處理，
是事後補救性質的。（被告目前所進行之修補工作即為「止漏工程」非新建房屋時之防水工程）。
㈢第六頁：有些部位，當結構體已經建造完成以後，已無空間可以施作防水層，則
將會造成無法補救的狀況，．．．一旦已興建完成，則常常已無法彌補．．．。（此正是原告所強調之瑕疵無法除去之理由，此瑕疵將拌隨原告生活而永久存在）。
㈣第十頁：對新建房屋防水之保固期地下室五年以上。（被告交屋不到數月即發生漏水）。
㈤第十二頁：有些工程若事先沒有規劃、設計好，等施工完了，再發生漏水現象時
，往往都難以彌補。最後也只得作治標方式，減少漏水程度來處理。（目前被告均在漏水位置上挖洞打入黃色遇水膨脹之藥劑後再以水泥填平上漆，全係治標方法，其水源路徑既未斷掉，只是改變路徑位置另外找尋出口而已，而出口位置隱藏在那裡有時並不易發現，目前本社區地下室大都隱藏至地板下，被告在地面下施作水溝上鋪鐵鈑在上另加蓋塑膠板之後再覆蓋瀝青，可證之被告刻意隱藏瑕疵，顯有欺騙住戶消費者之意圖，足徵被告所交付之物品未具備契約上應有之效用、品質。
㈥第十四、三十頁：水一旦侵入混凝土內，則不僅對鋼筋造成銹蝕，對混凝土本身
，則因水的侵入會使混凝土劣化過程加速，尤其構成混凝土強度最重要的鈣質的流失，正如人體得了骨質疏鬆症一般，將大大的影響結構體的強度（可見漏水對建築物的傷害多大）。
十、依 何世明 所著之建築物防水工程技術針對漏水所敘摘要如左：第八十六頁：地下室開挖施工的最大問題就是防水問題，．．．滲漏的情形往往在一年以後才會惡化，因此治標的方法是在設計階段就必須徹底做好防水設計．
．．（更何況本社區交屋不到數月即發生嚴重滲漏事情）。
第九十三頁：目前規定地下水箱不可與地下室墻共壁，底部亦不能緊貼地坪。
十一、又臺北市、臺灣省建築師公會編印之一般建築工程施工說明書針對漏水所敘摘要如左：
㈠第七頁防水層：．．．地下室外層磚墻及底層等處，均應加做防水層．．．。㈡第九頁防水粉刷：．．．不論使用任何廠牌出品之防水劑，應先徵得建築師同意並經試驗有效者方得使用。
㈢第十頁防水層屋面：．．．其樣品須先經過建築師核定，．．．並予逐層緊壓
，排除空隙．．．。均有詳細說明及規範，只要符合法令規範施工必能確保建築物之有效防水功能，今被告無法提供良好產品顯係施工中未能確保品質所致，其瑕疵無法去除已詳如上述，日後影響所及將導致建築物本身，因水的侵入而使混凝土劣化加速，並構成混凝土強度最重要的鈣質流失，將大大的影響結構體的安全強度。
十二、八十九年十月五日地下室天花板漏水嚴重，並從一樓出口處大理石牆面壁磚之縫隙滲出大量水來，而近三星期九月十八日至十月五日並未下雨，顯係內部管線破裂所致。
十三、Ｉ棟電梯一樓磁磚龜裂及下方空心，Ｉ棟入口下地下室之牆面大理石磚縫有「滲水痕跡」，今已發展成滲出大量水來，已充分得到證明被告根本無解決地下室滲水問題。
十四、九二一大地震後有管路斷裂漏水嚴重，原告訴訟代理人曾親向工務所廖先生報告，請其迅速查修，然被告迫於工程耗資不思查明何因，找出真正斷裂管線換修之，卻以灌注發泡樹脂作局部阻隔，如今漏水均竄逃至電梯間坑洞，導致電梯跳脫停駛事件多次，先後修理電梯間坑洞漏水多次，如今也已證實流竄至Ｉ棟電梯間上方天花板漏出大量水來，足見被告刻意隱瞞嚴重品質瑕疵導致漏水現象。
十五、目前這種漏水情況已導致地下室污水處理Pump整天不停抽水，浪費電費、水費頗巨。
十六、本社區蓄水池（俗稱水箱）未依臺北市自來水用水設備標準建築。
十七、依廣告「新睦鄰主義」內擁有CIS的名牌社區，載明提供：「專屬社區識別系統，完美呈現高級質感」，是建物頂端須具有被告公司之識別標誌及本社區名稱，被告未依約給付。其所辯已印刷在廣告圖說內位於管理中心旁地面上，與廣告上所列：「建物頂端」一詞，係屬完全不同之識別標誌，其以此地面上必備之標誌來充當「建物頂端」，企業識別系統，試問騎乘汽、機車及路過之行人如何以目視辨識出此棟建築物為「○○」大廈建築物，足證被告刻意忽視應交付之物品昭然若揭。
十八、原告於八十八年六月九日交屋後陸續發現本公寓大廈之諸多重大缺失，此其間並曾由法院公證發催告通知書予被告，且再三反映被告工務所，然僅解決原告屋內部分缺失，但對於公共設施等缺失被告方面徐經理均託辭謂：日後管委會自會點交云云而置之不理，原告眼見瑕疵擔保責任期限將至，不得不依法提起告訴，在訴訟後被告方才在八十九年二、三月間陸續前來施做地下室之漏水工程，至此已拖延九個月之久，均有照相日期以資佐證，足徵其顯然有品質效用等缺失之事實且無履行契約之誠意。
十九、原告歷來對被告因未盡瑕疵擔保責任事所主張之應依民法第三百七十三條規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，今因被告不完全給付而請求損害賠償，查被告因交付之物品（系爭房屋）之嚴重瑕疵且其瑕疵無法棄絕，又多數項目損壞未達其效用、品質已如前狀所述，至因此而產生「不完全給付」，是故被告自應負起「損害賠償」責任，其間因果關係實為事物一體之兩面，其又何來變更訴之主張。
二十、原告所提被告物之瑕疵在八十九年三月十七日補充狀內證物一敦南NEWTOWNＢ區公寓大廈社區公設及住宅內部之品質缺失已詳實記載，並檢附證物四相片在案，其後被告為圖掩飾上述諸多缺失，方在八十九年二、三月間陸續多次前來施作，距雙方完成買賣交屋（八十八年六月九日）已過九個月之久，被告答辯（三）狀第二項所陳述「實係被告之施工過程．．．」，已充分顯示被告所言實為自行承認有重大瑕疵之事實。而原告因履勘所需，另行依目前狀況所製作之「敦南NEWTOWNB區公寓大廈社區公設及住宅內部品質缺失一覽表」，其中容或有一、二項瑕疵為新發現之「隱藏性瑕疵」，其餘大部分係被告再行補飾時所增加之瑕疵，如消防水管漏水被告卻不找電焊工修補，而竟找來水電工胡亂焊接，造成嚴重母材融化缺陷，其掉下之焊渣並將地板石磚燒成粒粒斑點及消防水管母材融化缺陷，日後不出二年將因鏽蝕而需花費鉅資修換，被告罔顧職業道德良知，無視房地產常常是多數人窮其一生所購置最昂貴之單一產品，少則百萬多則千萬，據專家估計對一位小康家庭至少要不吃不喝十幾二十年，才能儲蓄買到一棟房子。此情此景異地而處之下，相信你我均會要求建商（被告）交付品質、效用完善之產品（房地產），誰願無端興訟此乃不得不然也。且系爭房地契約本應具備交付完整品質、效用之產品，並未因此而額外增加其契約要求則原告何有被告所言各項瑕疵前後不一，互有增減之一事。查被告在八十九年七月五日現場會勘前所作之粉刷圖飾無法真正根除系爭房地之品質缺失，原告已在歷次補充狀內詳述說明，今再檢呈九十年四月五日現場實地拍攝相片證實，被告為一大企業財團竟不依契約交付系爭房地，反貪圖不法利益百般偷工減料，無視消費大眾之權益，憑藉其龐大權勢又有大律師為其後盾撐腰，竟完全不理會小老百姓之死活，至今未曾聞問，更奢談誠意根本解決所有缺失，其百般掩飾欺瞞鈞座之心態已然歷歷在目。
二十一、原告已充分舉證出中華民國營建防水技術協進會之專業說明及證人 王順治 （具建築師資格）之專業判斷敘述在案，且所舉證之照片均可由地點特徵、標誌充分證實，焉容被告之胡言矯辯，更何況被告在表面圖飾後也相對提出已改善之說詞，正可充分證明其所言前後不一，完全為脫卸應負之瑕疵擔保及損害賠償責任而已。
二十二、公寓大廈管理條例第十條略以：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
．．．其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。．．．」。又查內政部八十七年六月二十四日臺（87）內營字第八七０五四七九號函，說明管理委員會並無點交「公共設施」之責任義務，除非區分所有權人會議有決議授權委託。查系爭房地「社區規約」並未授以上述權力，另點交非屬建築相關法規之規定，其係屬當事人間之私權關係，應依民法合意為之，事理至明。
二十三、被告所提最高法院三十二年上字第六二九二號判例，其時空背景丕變，已非目前公寓大廈建築物所能適用，另依民法第六十八條主物與從物之判斷其第一項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。
．．．」，而公共設施為主建物的從物，其權利之行使除依契約第一條土地面積：．．．本戶房屋銷售時之建物面積（包括主建物、附屬建物、共用部分）．．．及契約第一條第二款房屋面積：．．．共用部分面積計五．八坪，停車位：十一．０七坪，共計：十六．八七坪，另第四條第一款第一小項：共用部分係指：1.全區共用部分：如緊急發電機室、．．．社區安全室保全中心．．．等總面積一一九．六四坪。又內政部八十五年七月十三日臺（八五）內地字第八五０六八一三號函及公寓大廈管理條例第四條第二項略以：．．．專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。以上各項規定已充分證明原告得向被告請求物之瑕疵擔保責任，其因被告之不完全給付而請求損害賠償。
二十四、地下室蓄水池漏滲水之瑕疵並不因其內部有與地板分離而免除被告無瑕疵之事實，合先敘明。查水箱（蓄水池）既已和樓地板間隔（分離）而其附近樓地板面竟然會冒出水來，豈不相互矛盾，顯見原告所言不假及提出證物之真實性，豈容被告一再巧言辯駁。又經查被告在八十九年七月五日現場會勘前一日，為圖掩飾其地下室蓄水池漏滲水之事實竟派人連夜施工粉飾蓄水池表面滲水之痕跡，未通知委員會並用社區公共用電，以強大工業用電風扇整天吹向快乾水泥，原告已詳述情況並佐證日期相片，豈容被告再三狡辯。又水箱旁地面會冒出水來顯然為蓄水池漏水嚴重所致，被告所言正足以證明補充狀四中證物四地面下施作水溝上鋪鐵鈑並在上加蓋塑膠板。且水箱與地面相距十幾公分，其為毫不相關聯之事物，則原告又如何來破壞水箱呢？被告所言無異自承其漏水之事實，而其瑕疵顯非住戶等使用所肇致，且其瑕疵無法棄絕，除非全部停水而從水池內部施作防水工程，其日後將花費鉅資且長時間將無水可用之嚴重情況可想而知。
二十五、茲依民法第三百五十四條、三百五十九條、第三百六十條、第二百二十七條、第一百八十四條、消費者保護法第二十二條規定，請求被告減少價金二百萬元作為不履行之損害賠償。
參、證據：
一、廣告平面圖。
二、售後服務卡。
三、統一發票。
四、結帳收據聯。
五、催告函。
六、傳真函。
七、房地預定買賣契約書。
八、品質缺失處理施工費用一覽表。
九、設計圖面。
十、現場照片。
十一、平面示意圖。
十二、使用執照。
十三、臺北市自來水用水設備標準。
十四、一般建築工程施工說明書節本。
十五、建築物防水工程技術節本。
十六、中華民國營建防水技術協進會防水技術叢書節本。
十七、臺北市自來水事業處八十九年九月二十一日北市水供字第八九二一０八二四００號函。
十八、檢舉函。
十九、敦南NEWTOWNＢ區社區規約。
二十、九十年六月八日社區警衛室值勤紀錄表。
二十一、九十年六月十二日社區警衛室值勤紀錄表。
二十二、售後服務中心傳真函。
二十三、九十年六月十四日社區警衛室值勤紀錄表。
二十四、證明書。
二十五、聲請訊問證人王順治。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、程序方面：原告為訴之變更追加，顯係意圖延滯訴訟，被告不同意：
𨛯查原告起訴時主張所購系爭房地有瑕疵，請求被告負瑕疵擔保責任，並援依民法
第三百五十四條、第三百五十九條及第三百六十條等規定，請求減少價金兩百萬元。嗣原告分別於八十九年三月十七日及八十九年三月三十一日之民事損害賠償補充狀及民事損害賠償補充狀（二）中變更訴之聲明為：「被告應對原告擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，今因被告不完全給付而請求損害賠償二百萬元」，其前後訴之聲明之請求權基礎顯不相同，顯已變更原訴訟標的，而改依民法第二百二十七條請求不完全給付之損害賠償，則其究為追加另一訴訟標的，抑變更為他訴訟標的，並非無疑，惟不論如何，其訴已達變更追加之程度，至為顯然。雖原告於鈞院九十年三月十二日審理時辯稱其於起訴時業已一併主張前揭兩項請求權，根本未曾為訴之追加云云，惟揆之其所撰書狀，前後不一，確已變更原訴聲明，該抗辯顯非事實，實不足採。復查原告變更訴之聲明，然迄今並未就被告如何有不完全給付之事實，提出相關之事證，僅一再重覆或增加提出不實瑕疵之照片爾！其延滯訴訟進行之意圖，至為顯然，被告不同意其之訴之變更或追加，合先敘明。
二、事實及理由：原告起訴主張其於八十五年八月五日向被告預購「敦南NEWTOWN」Ｂ區編號第Ｉ１棟第十一樓房地，於八十八年六月九日交屋後陸續發現系爭房地及大樓公共設施有諸多重大缺失，經向被告工務所反映仍無法完全解決，茲依瑕疵擔保責任（民法第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條、第四百九十二條）、債務不履行（民法第三百五十三條、第二百二十七條）、侵權行為（民法第一八四條）、可歸責債務人之給付不能（民法第二百二十六條、第二百二十七條）、消費者保護法（第二十二條）及買賣契約書（廣告效力）之法律關係，訴請被告應給付二百萬元作為損害賠償。惟查，原告所援引之法條不僅引據失當，且其於歷次書狀中所列舉之房地瑕疵，有未善盡舉證責任之嫌，謹一一臚陳理由如後：
三、原告主張系爭房地及大樓公共設施有瑕疵且為被告施工不當所致，依法應負舉證責任。
㈠茲鈞院於九十年三月十二日審理時，曾命原告敘明，確定系爭房地之缺失依原
告於民事損害賠償補充狀（六）所提出之「敦南NEWTOWN之Ｂ區公寓大廈社區公設及住宅內部品質缺失一覽表」及民事損害賠償補充狀（七）所補充之缺失為準，然經鈞院於八十九年七月五日履勘現場及被告於九十年六月十四日所拍照片顯示，並無原告所指上開缺失，則依民事訴訟法第二百七十七條規定，原告應就所指有瑕疵且為被告所致負舉證之責，以下謹就原告於前揭文件中所主張之瑕疵一一答辯如次：
⒈中庭部分：
①坪數不足二千五百坪：
原告所購買被告興建之敦南NEWTOWN房地，分有ＡＢＣ三區，皆採開放空間設計，原告所購買之部分為Ｂ區，此三區房地之中庭，依使用執照所載面積合計達二千九百一十六點三五坪，因社區為開放空間設計，是三區住戶就三區之中庭均可使用，此與被告所呈廣告內容並無不符，原告主張被告有廣告不實之情云云，顯屬誤會，悉無可採。
②建物頂端無「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統：
此一部分被告確已依銷售海報施作，另被告並有於Ｃ區之頂樓牆壁標示被告公司之名稱及註冊商標。
③警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）無抽風設備：
此並非買賣標的範圍，且建築結構圖並無此設計。
④地下室逃生通風口凸出建物（Ａ）門檻僅數公分：
經查無此現象，此實為被告自己主觀認定。
⑤地下室逃生通風口凸出建物（Ｂ）邊坑洞積水滋生蚊蟲及發臭：
經鈞院於八十九年七月五日至現場勘驗結果，該處並無積水情形。
⑥各棟門口及一樓通道間水泥灰垢難以清除：
依鈞院現場勘驗結果，僅Ｉ棟電梯門廳間地板牆角邊緣有部分水泥灰，牆壁上有點狀水泥灰垢尚未清理乾淨，唯此類清理工作，本應由社區管理委員會負責僱工清理，實非被告之責，現被告已派員將該處灰垢清理完畢。況此一缺失實屬輕微，並不致減少系爭房地之通常效用及預定效用，依民法第三百五十四條但書之規定，應不得視為瑕疵。
⑦緊急發電機建築物與主建物有縫隙脫離：
經查係因雨水順著建物邊緣留下，致底部土壤與建物間產生些微空隙，建物本身並無任何縫隙。
⒉地下室部分：
①全部公共緊急照明燈具剪斷插頭、未裝插座：
依內政部八十五年三月十三日修正之各類場所消防安全設備設置標準第三章避難逃生設備第一百五十六條、第一百七十七條規定，出口標示燈及避難方向指示燈之配線，依屋內線路裝置規則外，並應直接連接於分路配線，不得裝置插座或開關。而緊急照明設備之配線亦同。原告指緊急照明燈具剪斷插頭、未裝插座，實乃不諳法令所致。
②漏水頭未依地面高低施作：
地下室之漏水頭皆依設計圖施作預留，因地下室原本即不易有大量積水，其設置目的主要在於避免於消防噴灑系統運作時造成地下室積水。原告主張被告未依地面高低施作，將導致地下室積水無法排洩云云，並無具體事證，顯屬主觀臆測。
③緊急逃生梯Ｂ出口會漏水以矽膠封死：
經鈞院現場會勘結果，並無封死現象。
④編號八十二、八十三車位上方兩處PVC管斷裂：
所稱地下室編號八十二、八十三車位上方之PVC管轉彎處有一截斷裂。蓋該管為屬有線電視公司所有，並非被告施作之管線，且係有線電視公司為方便施工之關係，而未將該管接合（實非斷裂），目前該處已接合。
⑤Ｉ棟地下室十吋開關閥漏水：
地下室Ｉ棟十吋水管開關閥並無漏水情形。
⑥Ｉ棟及Ｈ棟電梯坑底滲漏水：
經查僅Ｉ棟電梯坑有水漬情形。惟水漬發生的原因很多，如清洗大樓時之積水，亦可能造成該處之水漬，原告指稱該處水漬係因被告施工不良所致，並無具體事證，亦屬主觀推測之詞。
⑦Ｈ棟地下室出口天花板滲漏水：
經鈞院現場勘驗結果，該處並無滲水情形。
⑧車道下方儲藏室未做鋼製門且由被告竊佔堆積設備工具建材：
工具建材係被告先前因工程需要暫時置放於該處，並非竊佔，現均已搬離完畢。
⒊停車位附近缺失：
①編號二十五、二十六號車位中間缺一緊急照明燈具：
此一缺失實屬輕微，難謂係影響標的物效用之瑕疵，被告現已裝設完成。
②其他車位附近滲漏水：
經鈞院現場勘驗結果，並無發現任何滲水情形。
⒋地下室蓄水池（水箱）部分：
按原告主張系爭大樓地下室蓄水池底未依規定施作與地板分離，並函請臺北市政府工務局、政風處、臺北自來水事業處產業工會等相關單位辦理，經會同系爭大樓管理委員會於八十九年十一月八日現場勘察，證實被告確有依法施作，並無原告所稱事實，有會勘紀錄及臺北自來水事業處北市水供字第八九二一二二０八０一號函可參，則原告以證人王順治（亦為系爭大樓之住戶）稱被告未依規定就系爭大樓地下室蓄水池底與地板分離施作，足見該證人所稱皆屬憑空臆測，無一可採，而原告所主張亦均為個人臆測之詞，毫無憑據，無端興訟爾。事實上，原告於鈞院上開期日履勘現場前一天，竟以電鑽於Ｉ棟及Ｊ棟之水箱旁地面挖洞，致有滲水情形，且原告該破壞公物之行為於鈞院履勘時亦已自承，則該滲水情形顯非被告之原因。
⒌其他部分：
①Ｉ棟頂樓消防水管破裂漏水，消防水管牆面滲水表面漆剝落：
經查頂樓消防水管並無破裂之情形，水管周圍之水滴係因冷熱溫差所產生之表面凝水，並非原告所稱之漏水。另就油漆剝落之情形，因頂樓部分常經日晒雨淋，油漆稍有剝落實在所難免，住戶只要於保固期間內通知被告，被告隨時可派員處理，況此一缺失實屬輕微，依民法第三百五十四條但書之規定，亦難認為係瑕疵。
②十一樓公共走廊地磚高低不平，緊急照明燈具漏電池液：
經鈞院現場勘驗結果，十一樓公共走廊地磚高低不平之情形極為輕微，並不致影響系爭房地之效用，另緊急照明燈具漏電池液部分已更換。
③十一樓公共走廊消防水管焊接不良凸出過度：
經鈞院現場履勘結果，該處焊接雖不平整，惟顯不致對於消防水管之效用產生任何影響。依法難認為係瑕疵。
④十二樓公共走廊缺緊急照明燈具：
此一缺失實屬輕微，難謂係影響標的物效用之瑕疵，被告現已裝設完成。
⒍住宅內部部分：
以下所列住宅內部缺失，原告於起訴前均未曾通知被告，合先敘明。
①室內格間石膏牆龜裂，及水泥牆龜裂：
牆面發生裂痕其原因甚多，舉凡地震、混凝土本身收縮，甚至陽台內牆打掉（俗稱內牆外推），影響結構承載力，亦有可能使室內牆產生裂紋，未必均因施工不良所致。況被告於發生九二一地震後，一經住戶反應有內牆裂紋情況者，均立即予以修補，現均已修補完畢，顯見被告並無推諉卸責之情。今原告未善盡其通知義務，告知被告此一情形，致令被告無從協助其修補在先，即逕行訴請被告給付高額之損害賠償金，殊嫌無理。
②前落地窗底座有水氣致使水泥產生鈣化：
經鈞院現場履勘結果，並無此一情形，被告亦不明白其所指為何。
③室內客廳地磚高低不平致使茶桌無法推移：
經鈞院現場履勘結果，地磚不平之情形甚屬輕微，並不致影響系爭房地之效用。
④後陽臺插座鬆動：
此類情形，僅須利用螺絲起子加以上緊即可解決，原告亦主張此為瑕疵，實有欠公允。
㈡證人王順治所述俱為不實，且其陳述已非屬證言之範疇，依法不得採用。
⒈所謂證人，係指依法院之命，於他人間之訴訟，陳述自己客觀觀察具體事實之結
果之第三人，故證人應僅限於就其所見所聞，為客觀具體之陳述，而不宜有任何主觀的臆測判斷。至於待證事實若涉及專業知識或抽象之法規及經驗法則，則應委由鑑定人鑑定，並由鑑定人為陳述，其所得之證據資料，始堪認適法。按建物滲水之原因甚多，非經專業人員利用專門儀器進行偵測鑑定無法得知，故顯屬於專業知識判斷之範疇，此一部分事實自以送交公正之第三人鑑定，再由鑑定人陳述鑑定結果始足昭公信，非得僅依一造聲請調查證人之證言即可證明。今證人王順治雖具有建築師資格，惟其既以證人身份到場陳述意見，其陳述自應秉其客觀之見聞，不宜有任何主觀臆測之詞，是其於八十九年四月二十五日言詞辯論期日所為之證言中，有關地下室滲水原因之陳述，因已超出證言之範疇，故不得採為本案判斷之依據，應屬明確。
⒉復查王順治並未曾親自就系爭房地之滲水情形進行任何專業之鑑定，僅由外表觀
察，即得出地下室滲水必係因施工不當所致之結論，惟究竟係何處施工不當，俱無事證相佐。況王順治雖具建築師資格，惟其於陳述中曾自承其專長主要在建築計劃，所以無法很精確的預估系爭房屋滲水現象得否修復，且其於營建署從事文書業務，並未有實務經驗等語，可見其專業資格並非無疑，另因其又與原告同屬系爭大樓住戶，利害相同，其證言立場亦有偏頗之虞，凡此，在在顯見其證言不足採信。
四、原告就公共設施瑕疵請求被告對其一人給付，並無理由：㈠按數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付
，債務人亦僅得向債權人全體為給付。為民法第二百九十三條所明定。另不可分債權依民法第二百九十三條第一項之規定，不必債權人全體共同請求給付，故債權人中之一人提起給付之訴時，其原告之適格雖無欠缺，而該債權人請求債務人向自己為給付，而非請求債務人向債權人全體為給付者，仍不能認為有理由。亦為最高法院三十二年上字第六二九二號判例所明揭。
㈡查系爭房地之公共設施部分係為全體大樓住戶所分別共有，故若住戶就公共設施
對第三人為債權之請求者，因該公共設施部分為屬一體不可分，即該債權為不可分，各住戶就該不可分債權為請求，依前揭判例意旨，自僅得請求對全體債權人為給付，而非僅對一人為給付。今原告起訴請求被告就係系爭房地之公共設施對其一人給付，揆諸前述，其請求顯於法未合，依法應駁回其訴。
五、原告已合意本預售屋之共用部分於成立管委會後，移交管委會管理：㈠查原告於九十年四月十日提出之民事損害賠償補充狀（八）中已明白表示：依內
政部八十七年六月二十四日臺（八七）內營字第八七０五四七九號函，說明管委會並無點交公共設施之責任義務，除非區分所有權人會議有決議授權委託，而「社區規約」並未授以上述權力，另點交非屬建築相關法令之規定，係屬當事人間之私權關係，應依民法合意為之。」，換句話說，管委會原則上並無點交公共設施之義務，但例外在區分所有權人會議決議授權、社區規約授權及「當事人合意」下，有點交公共設施之義務。
㈡依原告與被告所簽訂之「敦南NEWTOWN之Ｂ區房地預定買賣契約書」中第十五條
第五點已明白指出：「賣方應於房屋產權登記後六個月內召開第一次區分所有權人會議，．．．擔任本預售屋共用部分管理人，於成立管委會或選任管理負責人後移交之。」，亦即原告與被告已「合意」該預售屋之共用部分於成立管委會後，移交管委會管理，應屬無疑。
六、原告指摘被告自交屋後，至今未曾聞問，更無誠意根本解決所有缺失云云，實屬無據：
蓋原告自八十八年六月九日交屋後，除以八十八年十一月一日由鈞院公證處公證之催告通知書通知被告之住宅天花板木頭角材蛀蟲問題，並經被告派員處理完畢外，被告直至接獲原告起訴狀繕本後，方知有其所指瑕疵，惟經被告前往現場瞭解，發現原告所稱俱為不實，甚至拒絕被告進入其屋內瞭解瑕疵情形，更遑論修繕。又被告已陸續於八十九年八月五日前將系爭大樓之公共設施點交與管委會，有點交清冊可稽，該大樓管委會迄今未曾就系爭房地公共設施主張有任何瑕疵，並通知被告修繕，則原告所謂至今未曾聞問，更無誠意根本解決所有缺失等語，實屬無據。
七、原告請求被告給付二百萬元之損害賠償，實於法無據：㈠按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生
前之原狀。又不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第二百十三條、第二百十五條定有明文。且按損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，故損害發生以後，如有回復原狀之可能，受害人請求加害人賠償，應先請求為回復，倘非法律另有規定或契約另有訂定，不得逕行請求金錢賠償。有最高法院六十年臺上字第三０五一號判例可參。
㈡況依兩造所簽訂房地預定買賣契約書第十六條約定，本契約房屋自買方完成交屋
日起，．．．賣方針對結構部分負責保固十五年，固定設備部分負責保固一年．．．。是以被告就原告所購房地已提供自交屋時起一年或十五年之保固期間，故原告於交屋後若發現所購房地有瑕疵，自應先行通知被告前往修繕，然竟逕行起訴請求損害賠償，揆諸前揭條文及判例，實於法無據。
末者，原告所請求之金額高達二百萬元，然其計算依據為何，迄今原告仍未作說明，可見原告企圖謀求不當利益，不言自明。
八、原告以瑕疵擔保責任（民法第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條、第四百九十二條）、債務不履行（民法第三百五十三條、第二百二十七條）、侵權行為（民法第一八四條）、可歸責債務人之給付不能（民法第二百二十六條、第二百二十七條）、消費者保護法（第二十二條）及買賣契約書（廣告效力）為請求權依據，並無理由：
誠如前所述，原告對於其所主張之瑕疵部分，其依據為照片私文書與證人王順治之證言，然如同被告所言，就照片私文書部分，由於其無法證明造成瑕疵之原因為何及是否係因被告施工不當所致，故與本案待證事實並無關聯，即其不具實質證據力；就證人王順治之證言部分，由於其未曾親自就系爭房地之滲水問題進行任何專業之鑑定，僅由外表觀察，即得出地下室滲水必係因施工不當所致之結論，惟其依據為何，俱無事證相佐。況其雖具建築師資格，但其於陳述中曾自承其專長主要在建築計劃，並未曾實際從事建築營造行業，所以無法很精確的預估系爭房屋滲水現象得否修復，且其於營建署從事文書業務，並未有實務經驗等語，足見其證詞不足採信，且證人之證言與鑑定人之鑑定報告並不相同，不可混為一談。
九、綜上所述，原告既不能善盡其舉證之責，證明系爭房地有如何減少或滅失其價值、通常效用或契約預定效用及缺少保證品質之瑕疵，亦不能證明是否可歸責於被告施工行為所致，則其所列舉之請求權依據，實無理由，甚且有引據失當之嫌。
參、證據：
一、交屋證明。
二、簽收證明。
三、現場照片。
四、使用執照。
五、臺北市自來水事業處北市水供字第八九二一二二０八０一號函。
六、公共設施點交清冊。
七、敦南NEWTOWNＢ區植栽補植驗收函。
丙、本院依職權履勘現場。理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告於訴狀送達後，追加民法第二百二十七條第一項、第一百八十四條第一項前段為請求權基礎，核屬訴之追加，被告雖表示不同意原告所為訴之變更，惟原告主張之原因事實既均係系爭房、地、車位有如附表所示之瑕疵等節，其請求之基礎原因事實即屬同一，依上開規定，原告所為之訴之追加，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：其於八十五年八月九日以八百四十七萬元，承購被告興建，坐落臺北市○○區○○段一小段一八七－二、四０七地號土地之「敦南NEWTOWN」Ｂ區Ｉ１棟十一樓（建物門牌：臺北市○○區○○路二段二０三巷六十二號十一樓）及地下室一層編號七十九號停車位。詎於八十八年六月九日交屋住進後，原告陸續發現系爭房、地、車位等有如附表所示等諸多重大缺失，經原告多次依售後服務卡向被告工務所反映均未能解決，其間原告並曾由法院公證處發函催告被告改善，詎被告均僅拖延敷衍，未能以治本方法確實改善如附表所示之瑕疵，日後將嚴重影響社區生活居住之品質，甚或他日須由內部重新施工或重建，爰依民法第三百五十四條、三百五十九條、第三百六十條、第二百二十七條、第一百八十四條、消費者保護法第二十二條規定，請求被告給付原告二百萬元等語。
二、被告則以：㈠系爭房、地、車位並無原告所指如附表所示之瑕疵，原告就此應負舉證之責。㈡依系爭買賣契約第十五條第五項約定，系爭房地共用部分已移交管理委員會管理，原告就共用部分應無權請求。㈢且系爭公共設施部分應屬全體大樓住戶共有，原告請求被告向其一人給付，其請求於法亦有未合。㈣原告請求之金額高達二百萬元，然其計算依據為何，迄今原告仍未作說明，其請求被告給付二百萬元之損害賠償，實於法無據等語資為抗辯。
三、本件原告主張其於八十五年八月九日以八百四十七萬元，承購被告興建，坐落臺北市○○區○○段一小段一八七－二、四０七地號土地之「敦南NEWTOWN」Ｂ區Ｉ１棟十一樓（建物門牌：臺北市○○區○○路二段二０三巷六十二號十一樓）及地下室一層編號七十九號停車位，於八十八年六月九日交屋，已據其提出房地預定買賣契約書、統一發票、結帳收據聯、售後服務卡等件，且為被告所不爭，原告此部分主張，固堪信為真實。
四、又原告主張其住進系爭房地後，陸續發現系爭房、地、車位等有如附表所示等諸多重大缺失，經原告多次依售後服務卡向被告工務所反映均未能解決，且僅拖延敷衍，未能以治本方法確實改善上開瑕疵等語，則為被告所否否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭房地有無如附表所示之各項瑕疵？㈡原告得否就該部分瑕疵請求被告返還減少之價金，或請求被告賠償不完全給付所生之損害，或本於侵權行為之法律關係有所請求？茲論述如下：
五、查原告主張系爭房、地、車位等有如附表所示等諸多重大缺失，固據其提出廣告平面圖、平面示意圖、臺北市自來水用水設備標準、一般建築工程施工說明書節本、建築物防水工程技術節本、中華民國營建防水技術協進會防水技術叢書節本等件，並舉證人王順治為證，爰就原告所列如附表所示各項瑕疵分論如左：
㈠無瑕疵、不得視為瑕疵部分：
Ａ中庭部分：
⒈關於中庭坪數不足二千五百坪部分：
查被告製作之廣告平面圖，其上載有「2500坪豪華中庭」等語，固據原告提出廣告平面圖、敦南NEWTOWNＢ區平面示意圖為證（原告八十九年三月二十七日民事損害賠償補充狀呈附證物六）。惟參諸上開廣告平面圖、敦南NEWTOWNＢ區平面示意圖所示，上開廣告除針對敦南NEWTOWNＢ區之房地外，尚包括被告興建之Ａ、Ｃ區房地，此參諸上開廣告平面圖除臚列Ｂ區之房地代號「Ｉ１」「Ｋ１」外，尚列入非Ｂ區之房地代號「Ｅ２」，顯見上開廣告所述「2500坪豪華中庭」應包括被告所興建之敦南NEWTOWN房地Ａ、Ｂ、Ｃ區。而被告興建之敦南NEWTOWN房地Ａ、Ｂ、Ｃ區，其房地之中庭即綠化面積分別為二三四七平方公尺、二五九
九．四八平方公尺、四六九四．三六平方公尺，合計九六四０．八四平方公尺，亦即二九一六．三五坪，既有臺北市工務局使用執照、臺北市政府工務局建造使用執照基地綠化設施明細表在卷可憑（被告八十九年四月二十五日答辯㈡狀呈附被證五參照），自難認被告此部分之給付有何瑕疵之可言，原告主張其所承購之敦南NEWTOWNＢ區之中庭即應有二千五百坪等語，尚非可採。
⒉關於建物頂端無「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統部分：
按依民法第三百五十四條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵。查系爭建物頂端無「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統，固據本院勘查現場屬實。惟查被告已於敦南NEWTOWNＢ區入口處設立標明「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統之識別標誌，有被告所提之現場照片可稽（被告八十九年三月十二日答辯㈣狀呈附被證二十七參照），則自社區名稱、企業識別系統設置之目的僅在於標示社區名稱、建商之企業體系一節以觀，上開識別標誌應足以達到「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統設置之目的，是縱系爭建物頂端無「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統，惟其設置之目的既已達到，且又無礙建物本身之安全，應認無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵。
⒊關於警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）無抽風設備部分：
查系爭警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）無抽風設備，固據本院履勘現場屬實。惟原告就系爭建築結構圖關於警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）有抽風設備之社計一節，既未能舉證以實其說，其主張警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）因無抽風設備而有瑕疵等語，即非可採。況縱建築結構圖有關於抽風設備之設計，惟上開警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）既僅供警衛使用，原告就該部分即無使用收益之權，則原告以上開警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）有瑕疵為由，請求減少價金或損害賠償，亦屬無據。
⒋關於地下室逃生通風口凸出建物（Ａ）門檻僅數公分部分：
系爭地下室安全梯出入口〔按即原告主張之地下室逃生通風口凸出建物（Ａ）〕之門檻，經本院勘驗結果約為四至五公分，固有勘驗筆錄附卷可參，惟依建築技術規則建築設計施工編第九十七條規定，安全梯之出入口，應裝設安全門，並不得設置門檻，是原告以上開門檻高度不足主張系爭安全門有瑕疵，已非可採。又系爭安全門雖設有門檻，惟其高度約僅四至五公分，該等門檻之設置於進出安全梯之安全應無所妨礙，依民法第三百五十四條第一項但書規定，此部分自不得視為瑕疵。
⒌關於地下室逃生通風口凸出建物（Ｂ）邊坑洞積水滋生蚊蟲及發臭部分：
查系爭地下室逃生通風口凸出建物（Ｂ）邊有一排水孔，面積約為三十公分Ｘ三十公分，本院八十九年七月五日至現場勘驗結果，並無積水情形，有勘驗筆錄在卷足憑，顯見系爭地下室逃生通風口凸出建物（Ｂ）邊，並無原告主張積水之瑕疵。
⒍關於各棟門口及一樓通道間水泥灰垢難以清除：
查系爭房地Ｉ棟電梯門廳間地板牆角邊緣有部分水泥灰，牆壁上有點狀水泥灰垢尚未清理乾淨，固據本院至現場勘驗屬實，惟所謂「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵，已如前述，則以上開水泥灰垢並未減少系爭房屋通常效用一節以觀，此部分自不得視為瑕疵。
⒎關於緊急發電機建築物與主建物有縫隙脫離部分：
經本院至現場勘驗結果，系爭緊急發電機建物與主建物間縫隙係利用水泥連結，其下端固有空隙產生，惟承前所述，所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用之減少或滅失而言，系爭緊急發電機建物與主建物間有空隙產生，均不足以減少緊急發電機、主建物之通常效用、契約預定效用，是此部分自不得視無瑕疵。
Ｂ地下室部分：
⒈關於緊急照明燈具未設置插頭部分：
查系爭房地緊急照明燈具未設置插頭，而係直接連接電源線，固為被告所不爭，惟按出口標示燈及避難方向指示燈之配線，依屋內線路裝置規則外，並應直接連接於分路配線，不得裝置插座或開關。而緊急照明設備之配線亦同，內政部八十八年九月一日修正之各類場所消防安全設備設置標準第三章避難逃生設備第一百五十六條、第一百七十七條定有明文，被告關於緊急照明燈具之設置既與上開規定相符，自難認系爭緊急照明燈具有何瑕疵之可言。
⒉關於地下室排水孔之設置未依地面高低施作部分：
原告就系爭房地地下室排水孔之設置未依地面高低施作一節，並未舉證證明，且經本院於八十九年七月五日至現場勘驗結果，地下室排水孔附近並無積水情形，顯見上開排水孔之設置應無原告所指未依地面高低施作之情形。
⒊關於緊急逃生梯Ｂ出口漏水，且以矽膠封死部分：
經本院至現場勘驗結果，系爭安全梯出入口之安全門得以開啟，原告主張系爭安全門以鬩矽膠封死等語，核與事實不符。
⒋關於Ｉ棟電梯坑底滲漏水部分：
查Ｉ棟電梯坑有水漬情形，固據本院勘驗現場屬實，惟水漬發生的原因甚多，上開水漬是否係因被告施工不良所致，即非無疑，原告就此既未能舉證證明，自難採信。
⒌關於Ｈ棟地下室出口天花板滲漏水部分：
此部分經本院勘驗現場結果，並無滲水情形。
Ｃ停車位附近部分：
經本院勘驗現場結果，除編號二十六號車位正上方樑柱表面有黃色痕跡、編號二十七號車位上方油漆有點狀情形、編號三十五號車位後方有黃色痕跡、編號四十
一、四十二號車位牆壁有黃色痕跡、編號六號車位後方變壓器邊有黃色水漬、編號八、九號車位後方電錶角鋼有生銹情形、編號十號車位上方防水層藍色痕跡已顯露表面、編號十一號車位後方牆柱有黃色水痕、編號十二號車位上方及後方均有黃色水痕、編號十三號車位天花板上方油漆有珠狀情形、編號十四號車位天花板有數點油漆剝落、編號十五、十六號天花板上有小點狀黃色痕跡外，餘均未發現滲水情形。
Ｄ地下室蓄水池（水箱）部分：
⒈查系爭Ｇ棟蓄水池（水箱）牆壁部分、Ｇ棟蓄水池（水箱）消防水管、Ｋ棟蓄水
池（水箱）牆壁未加油漆，固據本院至現場勘驗屬實，惟蓄水池（水箱）等未加油漆既不影響蓄水池設置之功能，依民法第三百五十四條第一項但書規定，此部分自不得視為瑕疵。
⒉又系爭建物地下室蓄水池已依規定施作與地板分離，有臺北市自來水事業處八十
九年十一月十五日北市水供字第八九二一二二０八０一號函及函附之會勘紀錄在卷可憑（被告九十年三月十二日答辯㈣狀呈附被證三十參照），此益見原告主張被告施作系爭地下室蓄水池未依規定將蓄水池與地板分離，致系爭地下室蓄水池滲水等語，並非可採。
Ｅ其他部分：
⒈關於Ｉ棟頂樓消防水管表面油漆剝落部分：
查系爭Ｉ棟頂樓消防水管表面部分油漆剝落，固據本院履勘現場屬實，惟表面油漆剝落既無礙於消防水管之使用，依民法第三百五十四條第一項但書規定，此部分自不得視為瑕疵。
⒉關於Ｉ棟十一樓公共走廊地磚高低不平部分：
經本院至現場勘驗結果，系爭Ｉ棟十一樓公共走廊地磚固有輕微高低不平情形，惟地板之高度，於加計磁磚、鋪設磁磚水泥底座等之高度後產生些微後產生些微誤差本在所難免，是縱認上開情事有減少系爭房屋通常效用，惟其產生之誤差既極為輕微，誤差之程度不大，減少之程度無礙於公共走廊之使用，而無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵。
⒊關於Ｉ棟十一樓公共走廊消防水管焊接不良凸出過度部分：
查系爭Ｉ棟十一樓公共走廊消防水管焊接情形確不平整，固據本院至現場勘驗屬實，惟上開情形既無礙於消防水管之使用，對消防水管之效用亦不生影響，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，此部分不得視為瑕疵。
Ｆ住宅內部部分：
關於室內客廳地磚高低不平致桌子無法推移部分：
經本院至現場勘驗結果，系爭Ｉ棟十一樓住宅內部客廳地磚固有輕微高低不平情形，惟承前所述，惟地板之高度，於加計磁磚、鋪設磁磚水泥底座等之高度後產生些微後產生些微誤差本在所難免，是縱認上開情事有減少系爭房屋通常效用，惟其產生之誤差既極為輕微，誤差之程度不大，減少之程度無礙於地板之使用，而無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵。
㈡瑕疵部分：
經本院勘驗現場結果，系爭建物有左列瑕疵：
Ａ地下室部分：
⒈編號八十二、八十三車位上方兩處PVC管轉彎處有一小截斷裂，斷裂部分有二處。
⒉Ｉ棟地下室十吋水管開關閥有輕微漏水情形。
⒊車道下方儲藏室為木製門，堆放部分建材。
Ｂ停車位附近部分：
⒈編號二十五、二十六號車位中間缺一緊急照明燈具。
⒉車位附近牆壁、樑柱、角鋼有後述黃色痕跡、黃色水漬、生銹、點狀油漆情形：
①編號二十六號車位正上方樑柱表面有黃色痕跡。
②編號二十七號車位上方油漆有點狀情形。
③編號三十五號車位後方有黃色痕跡。
④編號四十一、四十二號車位牆壁有黃色痕跡。
⑤編號六號車位後方變壓器邊有黃色水漬。
⑥編號八、九號車位後方電錶角鋼有生銹情形。
⑦編號十號車位上方防水層藍色痕跡已顯露表面。
⑧編號十一號車位後方牆柱有黃色水痕。
⑨編號十二號車位上方及後方均有黃色水痕。
⑩編號十三號車位天花板上方油漆有珠狀情形。
⑪編號十四號車位天花板有數點油漆剝落。
⑫編號十五、十六號天花板上有小點狀黃色痕跡。
Ｃ地下室蓄水池（水箱）部分：
⒈Ｉ棟地下室蓄水池（水箱）地面有滲水情形。
⒉Ｊ棟地下室蓄水池（水箱）地面有滲水情形。
Ｄ其他部分：
⒈Ｉ棟頂樓消防水管有滴水情形。
⒉Ｉ棟十一樓走廊緊急照明燈具漏電池液。
⒊Ｉ棟十二樓公共走廊缺緊急照明燈具。
Ｅ住宅內部部分：
⒈室內牆壁裂痕細痕三處。
⒉後陽臺插座鬆動。
六、按公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項，並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權，此參諸公寓大廈管理條例第三十四條即明，區分所有權人就其與建商間私權之爭執，自仍得加以主張（最高法院八十七年臺上字第二五四九號判決意旨參照）。本件原告係以買賣標的物有瑕疵（包括公共設施之欠缺）等情，主張被告應負瑕疵擔保責任、債務不履行損害賠償責任等，是本件訴訟乃兩造間關於私權之爭執，揆諸前揭說明，原告自得以其個人名義加以主張，被告抗辯：系爭房地共用部分於成立管理委員會後，已移交管理委員會管理，原告就共用部分不得主張權利等語，並非可採。
七、次按不完全給付、給付不能、給付遲延等債務不履行責任，與物之瑕疵擔保責任，兩者法律關係不同，其請求權各別存在。而返還價金與給付損害金，其給付之性質亦不相同，如係出賣人應返還之價金，即不得認為亦係賠償買受人之損害金（最高法院八十六年臺上字第三八二四號、八十八年臺上字第一八八八號判決意旨參照）。本件原告於本院九十年七月十六日言詞辯論期日確認其係依民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第一百八十四條第一項前段等規定，請求被告返還減少之價金或賠償其所受損害二百萬元，茲就上開各別之請求權論述如下：
㈠按民法第三百五十九條規定：「買賣買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準，最高法院八十六年臺上字第一六一五號判決意旨可資參照，是買受人於主張因買賣標的物有瑕疵請求減少價金時，除應證明系爭買賣標的物有瑕疵外，尚應證明系爭瑕疵物之市場實際價格，必買賣當時之價金與市價相當，系爭瑕疵物之市場實際價格較市價為低時，始得請求價值減少之數額。本件被告交付上開房、地、停車位予原告時，該等房、地、停車位有如前述第五項第㈡款所列之各項瑕疵，固據本院勘驗現場屬實。而原告主張因上開房、地、停車位有瑕疵，被告應將因此減少之價金二百萬元返還原告，固亦據原告提出「品質缺失處理施工費用一覽表」為據。惟參諸原告所提之「品質缺失處理施工費用一覽表」，其上所臚列者僅係系爭房、地、車位預估之施工費用，自難作為系爭瑕疵物市場實際價格之證明，原告就其買受系爭房、地、停車位當時之價金與市價相當，且系爭房、地、停車位之市場實際價格較市價為低一節既未能舉證以實其說，揆諸前揭判決意旨諭示，系爭房、地、停車位之價值是否因上開瑕疵而有所減損，即非無疑，原告請求被告應返還減少之價金二百萬元，自非有據。
㈡次查被告交付上開房、地、停車位予原告時，該等房、地、停車位有如前述第五
項第㈡款所列之各項瑕疵，已如前述，被告所為之給付，難謂係依債之本旨而為，原告固非不得依民法第二百二十七條第一項規定行使權利，惟其中如前述第五項第㈡款所列⒈地下室部分：①編號八十二、八十三車位上方兩處PVC管轉彎處有一小截斷裂，斷裂部分有二處，業經被告予以接合。②車道下方儲藏室堆放部分建材已搬離。⒉停車位附近：編號二十五、二十六號車位中間之緊急照明燈具已裝設完成。⒊Ｉ棟、Ｊ棟地下室蓄水池（水箱）地面已無滲水情形，有被告所提之現場照片在卷可稽（被告九十年三月十二日答辯㈣狀呈附被證二十六、九十年六月十八日辯論意旨續㈡狀呈附證物三十三編號三－十八、四－一、四－二參照），原告顯未因此部分瑕疵受有損害。至前述第五項第㈡款所列其餘瑕疵部分，被告所提之現場照片雖不足以證明被告業依債之本旨履行，惟原告就其因上開房、地、停車位有瑕疵受有損害二百萬元，僅提出「品質缺失處理施工費用一覽表」為證，則自該等施工費用一覽表係原告自行製作，且臚列之費用亦無相關單據加以佐證一節以觀，即足證原告迄今仍未因上開瑕疵支出任何費用而受有損害，且該等施工費用一覽表確不足以作為原告所受損害之證明，是縱認被告交付之上開房、地、停車位仍有未依債之本旨履行之部分，然原告就其因被告不完全給付致受有損害一節既未能舉證證明，其請求被告賠償損害二百萬元，自不足採。㈢再侵權行為所發生之損害賠償請求權，以加害人有故意或過失不法侵害他人權利
，致被害人受有損害，且加害行為與損害須有因果關係為其成立要件，如其行為並無故意或過失，或損害之發生與有責任原因之事實二者間並無相當因果關係，即難謂有損害賠償請求權存在。經核本件情節，被告並無應注意、能注意、而不注意或預見侵權行為事實能發生而確信其不發生等過失情事，且承前所述，原告迄今仍未因上開瑕疵支出任何費用而受有損害，從而，本件情形即與侵權行為損害賠償請求權之要件不符，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告賠償損害二百萬元，亦非有據。
㈣綜上所述，原告依民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第一百八十四
條第一項前段等規定，請求被告返還減少之價金或賠償其所受損害二百萬元，均非有據，不應准許。
八、從而，原告依民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第一百八十四條第一項前段等規定，請求被告給付原告二百萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年九月十日
民事第六庭法官陳秀貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年九月二十七日~B法院書記官林秀妙~f0附表：
㈠中庭部分：
⒈坪數不足二千五百坪。
⒉建物頂端無「社區名稱」及「太平洋建設」識別系統。
⒊警衛室（保全中心）洗手間（衛浴室）無抽風設備。
⒋地下室逃生通風口凸出建物（Ａ）門檻僅數公分。
⒌地下室逃生通風口凸出建物（Ｂ）邊坑洞積水滋生蚊蟲及發臭。
⒍各棟門口及一樓通道間水泥灰垢難以清除。
⒎緊急發電機建築物與主建物有縫隙脫離。
㈡地下室部分：
⒈全部公共緊急照明燈具剪斷插頭、未裝插座。
⒉漏水頭未依地面高低施作。
⒊緊急逃生梯Ｂ出口會漏水以矽膠封死。
⒋編號八十二、八十三車位上方兩處PVC管斷裂。
⒌Ｉ棟地下室十吋開關閥漏水。
⒍Ｉ棟及Ｈ棟電梯坑底滲漏水。
⒎Ｈ棟地下室出口天花板滲漏水。
⒏車道下方儲藏室未做鋼製門且由被告竊佔堆積設備工具建材。
㈢停車位附近缺失：
⒈編號七十九號車位邊開關箱滲水長霜及缺一緊急照明燈具。
⒉編號七十九號車位前地面滲水。
⒊編號四十八號車位左前地面滲水。
⒋編號五十號車位前地面及側牆邊樑滲漏水、油漆剝落。
⒌編號一號車位前側牆邊滲漏水。
⒍編號六號前上方及後方變壓器邊滲漏水。
⒎編號六、七號車位中間上方有滴水狀珠粒痕。
⒏編號八、九號車位後方電錶邊柱有滲漏水、表面漆剝落。
⒐編號十號車位上方有滲漏水、表面漆剝落，後方天花板漏水錶前開關支撐角架因漏水而鏽蝕掉。
⒑編號十一號車位後方牆柱邊角漏水痕。
⒒編號十二號車位後方牆面滲漏水，後上方天花板滲漏水。
⒓編號十二、十三號中間牆柱天花板滲水。
⒔編號十三號車位後方天花板滲水。
⒕編號十四號車位上方天花板滲水。
⒖編號十四、十五號車位中間後方邊柱天花板滲水。
⒗編號十五號車位前柱滲水表面漆剝落，後方牆角上方滲水。
⒘編號十六號車位後方牆柱天花板滲水。
⒙編號十七車位號後方牆面柱邊角滲水。
⒚編號二十號車位邊柱角滲水。
⒛編號二十五、二十六號車位中間缺一緊急照明燈具。
編號二十六號車位正上方樑柱滲水。
編號二十七、二十八號車位間柱上方滲水。
編號二十八號車位後方邊柱角滲水。
編號二十九號後方牆柱滲水。
編號三十號後方牆面滲水編號三十、三十一號車位間後牆柱滲水。
編號三十二號車位右後方邊牆柱滲水。
編號三十五號車位上方及後方有滲水補漆。
編號四十一號車位後方牆柱滲水。
編號四十二號車位後方牆面滲水。
編號四十二號車位上方滴水。
編號四十三號車位後方牆面滲水，上方有黃色斑點。
Ｌ棟水箱左邊天花板牆柱滲水。
㈣地下室蓄水池（水箱）部分：
⒈Ｉ棟地下室10吋開關閥漏水。
⒉Ｉ棟及Ｈ棟電梯坑底滲漏水。
⒊Ｈ棟地下室出口天花板滲漏水以發泡樹脂彌灌注補痕。
⒋車道下方儲藏室未做鋼製門且由被告竊佔堆積設備工具建材迄今。
㈤其他部分：
⒈Ｉ棟頂樓消防水管破裂漏水，消防水管牆面滲水表面漆剝落。
⒉十一樓公共走廊地磚高低不平，緊急照明燈具漏電池液。
⒊十一樓公共走廊消防水管焊接不良凸出過度。
⒋十二樓公共走廊缺緊急照明燈具。
⒌頂樓公共走廊消防水管焊接不良漏水。
㈥住宅內部部分：
⒈室內格間石膏牆龜裂，及水泥牆龜裂。
⒉前落地窗底座有水氣致使水泥產生鈣化。
⒊室內客廳地磚高低不平致使茶桌無法推移。
⒋後陽臺插座鬆動。