裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上易字第83號民事判決
裁判日期：民國102年04月17日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上易字第83號上訴人 李清煌 被上訴人 王藝澄 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國101年12月24日臺灣臺中地方法院101年度豐訴字第10號第一審判決提起上訴，本院於102年4月3日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分並訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣三百三十三元。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張
一、上訴人主張：㈠被上訴人於民國90年4月14日以與上訴人就門牌號碼臺中市
○○區○○路○○巷○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）簽立不動產買賣契約書為幌，在遷入系爭房屋後即推託不履行買賣契約，又拒付房租，欲將系爭房屋據為己有。上訴人於99年8月間以存證信函向被上訴人催告，被上訴人均置之不理。嗣經上訴人訴請被上訴人遷讓系爭房屋，原法院以100年度豐簡字第125號判決上訴人勝訴在案。
㈡被上訴人於10年前假借要向上訴人買受系爭房屋，後來一拖
再拖，因兩造本來是好朋友，故未寫租賃契約。惟原法院既已判決系爭房屋為上訴人所有，兩造間雖未訂立租賃契約，然參考與系爭房屋在同一社區之門牌號碼19之12號房屋租賃契約書，且系爭房屋於當年為全新，故系爭房屋之租金應以每月1萬元為適當，則被上訴人既無權占用系爭房屋，自應給付上訴人每月1萬元相當於租金之不當得利。
㈢兩造間之90年4月14日不動產買賣契約書乃被上訴人涉嫌以
之向上訴人侵占使用系爭房屋，明顯無效。按該買賣契約上所載第一次付款係以坐○○○區○○○段○○○○○○號土地交換乃屬編造，蓋該筆土地當時並不具該價值，且依土地謄本所載，該筆土地早於90年3月28日即經買賣過戶予上訴人之前妻 張足女 。而被上訴人一再強調系爭房屋不能過戶，哪有經11年餘未曾要求上訴人退地退屋一直霸佔。又被上訴人聲稱系爭房屋貸款餘額為1,773,819元，故上訴人開立支票3張補償，支票面額合計1,777,306元，另又補貼3,487元云云，更是荒唐。因支票兌現日為90年4月1日，與兩造買賣契約日期不符，況房屋買賣從沒有賣方先支付貸款給買方，被上訴人之說法乃是無常識之硬拗。且依原法院去函合作金庫太原分行提供原台中市第一信用合作社（已為合作金庫銀行合併為太原分行，下稱原第一信用合作社）之上訴人原帳號明細可推算，接近兩造簽約日90年4月14日之貸款餘額相差90萬元之多，故上訴人更不可能預付及多付貸款給被上訴人，被上訴人關於前述幾點說法及資料都有造假之嫌。再依臺中市○○區○○○段○○○○○號（即系爭房屋）之建築物登記簿上載明原所有人是 張珀惠 （即被上訴人妻子），嗣轉讓給 張永昇 （即張珀惠大弟），於87年1月7日以買賣為由移轉予上訴人。上訴人於近日才尋獲當年張永昇與上訴人就系爭房屋所簽立之買賣契約書，其上清楚看出雙方買賣標的為門牌號碼
19之23、19之24號兩間房屋之買賣價金總額為251,800元，另該兩屋土地之買賣價金總額為428,381元，合計680,181元。而從87年1月17日到90年4月14日才2年3個月，被上訴人又從上訴人處以375萬元買回，天下沒那麼好賺的事，上訴人於開庭時有據實以告，奈何庭上不查，其一時也提不出證實資料，被上訴人亦推說其有向上訴人買受系爭房屋，上訴人十分無奈。
㈣至於被上訴人與上訴人前妻張足女之協議，乃係張足女受到
被上訴人之脅迫或欺騙，上訴人就該部分會另案提告，故被上訴人與張足女之協議與遷讓系爭房屋無關。顯見被上訴人所述均係謊言，資料亂湊有造假之嫌。且系爭房屋於11年來之水電亦均係上訴人在繳納，又系爭房屋當年也是全新的，故房租以每月1萬元計才合理。爰依不當得利返還請求權，請求被上訴人給付自90年4月14日起至100年12月30日止，每月新臺幣（下同）1萬元，總計116萬元相當於租金之不當得利。並於原審聲明：被上訴人應給付116萬元予上訴人。
二、被上訴人則以：㈠原法院審理100年度豐簡字第125號遷讓房屋事件時，已將兩
造於90年4月14日所簽訂之買賣契約書是否為真正，列為重要爭點，並已於判決理由中認定，上開買賣契約書上所書寫之「李清煌」3字，與上訴人當庭所為簽名相符，並無偽造情形，而屬真正，上開判決並已告確定，是依最高法院99年度台上字第781號、97年度台上字第2688號、96年度台上字第2569、1782、307號等判決意旨，本件有爭點效理論之適用，上訴人自不得再主張系爭買賣契約並非真正，法院亦不得作相反之判斷。
㈡兩造早於90年3月間即已達成買賣不動產之合意，即由上訴
人將其所有系爭房地出賣予被上訴人，再由被上訴人將前開751-8地號土地所有權權利範圍17分之4出賣予上訴人，買賣價金均定為375萬元，以相互移轉所有權之方式抵付買賣價金，並於90年3月間即共同委由 何佳 燉地政士辦理相關所有權移轉登記事宜，且因兩造原為多年好友，相互信任，達成合意初時，並未訂立私契。嗣被上訴人已先履行上開契約，將前開751-8地號土地所有權權利範圍17分之4移轉登記予上訴人指定之人即其前妻張足女所有；上訴人則因系爭房地為原第一信用合作社設定有抵押權，且遭第三人聲請法院假扣押，均尚未塗銷，而無法將系爭房地之所有權移轉登記為被上訴人所有，故兩造為求慎重，始委由 何佳燉 地政士於90年4月14日代筆，補立不動產買賣契約書為憑（即上訴人上訴狀所附證1，然其上所載買賣標的物其中土地所有權之權利範圍4/21係屬誤植，應更正為2/21）。以上事實，除有上開不動產買賣契約書可證外，亦可由何佳燉地政士證明。被上訴人既早於90年3月間，即委由何佳燉地政士將上開751-8地號土地所有權權利範圍17分之4移轉登記予張足女所有，當時並已發現系爭房地尚設定有抵押權，則上開移轉登記之原因日期記為90年3月28日，上訴人並因此簽發發票日為90年4月1日之支票，以補償被上訴人因系爭房地設有抵押權所生之損害，即不足為奇，與事理常情無違。
㈢而上訴人前曾持系爭房地為第一信用合作社設定抵押權，殆
至90年3月間兩造達成買賣合意時，其貸款餘額為1,773,819元，此有上訴人當時向原第一信用合作社查詢後，交予被上訴人之個人貸放資料查詢表及其親筆書寫之活儲帳戶便條紙可證，若上訴人就此仍有爭執，請向合作金庫太原分行函查上訴人向原第一信用合作社貸款之帳戶中，關於90年3、4月間之貸款餘額資料（貸放號碼00-00-000000、台帳編號0000000）即可證明。由上足見，上訴人辯稱其貸款餘額僅為90萬元云云，與事實不符。
㈣上訴人係因系爭房地已遭第三人聲請法院假扣押，致無法將
系爭房地所有權移轉登記為被上訴人所有，已如前述，故系爭房地之給付不能，自應歸責於上訴人，詎上訴人竟反而指責被上訴人不早日解除契約，寧有斯理？又被上訴人早已依約將上開751-8地號土地權利範圍17分之4部分移轉登記予上訴人指定之人張足女，亦如前述，是縱使被上訴人早日解除契約，於兩造未能達成善後方案之合意下，被上訴人亦未必能順利取回上開751-8地號土地，豈非損失鉅大，由上可見，被上訴人遲至100年2月18日與張足女達成合意後，始解除買賣契約，亦屬事理之常。
㈤又系爭房地前曾登記為張珀惠所有，嗣借用張永昇之名義辦
理所有權移轉登記，其後兩造曾於86年12月間訂立不動產買賣契約，由被上訴人將包括系爭房地在內之兩棟房地以800萬元之價格售予上訴人，此有買賣契約書可證，故時隔3年後，上訴人將其中一棟即系爭房地以375萬元之價格出售予被上訴人，其價格應屬相當。上訴人就此，雖提出另件土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書（即上訴人上訴狀所附證6）為證，略謂：其上記載買賣價格僅為680,181元，被上訴人不可能願以375萬元之價格向上訴人買回，兩造於90年4月14日所簽訂之買賣契約書乃屬不實云云。惟查，上訴人所提出之該書面契約，顯係俗稱「公契」之契約書，其用途乃立契約人為達節稅之目的，持向稅捐及地政機關辦理稅務申報及地政登記事宜之用，而非屬可忠實表達立契約人關於買賣價格真意之書面契約，此為公眾周知之事實，並從其使用之契約格式即可窺明，是上訴人上開辯詞，純係指鹿為馬之辯，實無可取。
㈥承上，兩造間有簽立系爭房屋不動產買賣契約書，同時被上
訴人也以上開751-8地號土地過戶予上訴人之前妻張足女名下，並非上訴人所謂未付租金，因上訴人一開始就用詐騙方式，未將系爭房屋過戶給被上訴人，被上訴人才是受害者，沒有租金之問題。另就上訴人所請求之116萬元租金，被上訴人主張時效抗辯。而關於原法院判決被上訴人遷讓系爭房屋之事，在尚未判決前，上訴人即以車子、障礙物堵住所有通路，讓被上訴人無法通行進入，還將所有的鎖換掉，臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）檢察官亦以101年度偵字第15014號起訴上訴人涉犯強制罪；實則，被上訴人於100年2月18日與上訴人之前妻張足女訂立協議書的時候，就想要遷讓系爭房屋，然被上訴人堵住，完全沒有辦法遷出。另查，是張足女本人要求被上訴人與其訂立協議書，上訴人所述不實。故被上訴人僅同意給付上訴人自100年2月18日起至100年9月28日止，按每月5,000元相當於租金之不當得利金額等語，資為抗辯。並於原審聲明：駁回上訴人之訴。
貳、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄；⒉上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人1,123,500元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。【至原審判決被上訴人敗訴部分，被上訴人原聲明不服，提起上訴，嗣於本院102年4月3日言詞辯論期日當庭以言詞聲明撤回上訴，故此部分已不在本院審理範圍。】
參、本院得心證之理由
一、上訴人主張其為系爭房地之所有權人，且兩造就系爭房屋並未簽訂租賃契約等節，有系爭房地之登記謄本附卷可稽，復為被上訴人所不否認，堪以認定。再者，上訴人主張被上訴人自90年4月14日起至100年12月30日止無權占用系爭房屋，應返還該期間相當於租金之不當得利等語；被上訴人就此則表示同意給付上訴人自100年2月18日起至100年9月28日止，按每月5,000元計付相當於租金之不當得利，惟否認伊於上開其餘期間係無權占有系爭房屋，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人前訴請被上訴人遷讓系爭房屋事件，業據原法院於
100年12月30日以100年度豐簡字第125號民事判決認定：「……再核系爭房地之不動產契約書上所書寫之『李清煌』3字，與原告（即本件上訴人）當庭所為『李清煌』3字之簽名相符，足見原告確係親簽與被告（即本件被上訴人）間就系爭房地之買賣契約，並無偽造之情形，故被告所抗辯前開
二、㈠之事（即系爭房地係與被上訴人所有之上開751-8地號土地之交換買賣，當時系爭房屋還有貸款，餘額為1,773,819元，故原告開立支票3張補償，支票面額合計1,777,306元，原告另外補貼3,487元，但事後才發現系爭房地於90年1月11日業經假扣押在案，無法辦理所有權移轉登記給伊，而伊所有上開751-8地號土地仍依交換買賣契約約定，按原告指定移轉給原告之配偶張足女，並於90年4月14日簽立不動產買賣契約時，有約定原告的系爭房地能移轉時，伊就將上開751-8地號土地上之抵押權塗銷），應堪採信，原告空言否認系爭房地與上開751-8地號土地交換買賣，及系爭房地之買賣契約係被告偽造，及被告當初借伊名字登記為系爭房地之所有權人等詞，已非可信」，以及「……再系爭房地交換買賣之契約亦經被告與張足女（於100年2月18日）所簽訂之協議書明確記載：『五、因案於民國90年4月14日乙方（即本件被上訴人）與李清煌間簽立不動產○○○區○○路○○巷○○○○號房屋乙棟）（即系爭房屋）之買賣契約撤銷失效，乙方不得再向甲方（即張足女）要求返還價金或賠償』之內容，是據上，被告已同意兩造間關於系爭房地不動產買賣契約之撤銷及失效，故被告已無占有使用系爭房地之正當權源，則被告繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有。從而，原告本於所有權人之地位，依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，係屬有據，應予准許」等情，有該民事判決暨確定證明書等影本在卷可稽（見本院卷第44頁正反面及原審卷第13頁）。
㈡按「學說上所謂之『爭點效』，乃指法院於確定判決理由中
，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則」（最高法院101年度台上字第994號判決意旨參照）。本件兩造於原法院100年度豐簡字第125號遷讓房屋事件中，就系爭房屋之所有權誰屬暨被上訴人占有系爭房屋有無法律上權源等節，既已充分辯論，並經該確定判決本於兩造辯論之結果詳敘理由而為判斷，兩造就上開爭點自不得於本件再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，故該確定判決就上開爭點所為之判斷於本件自有爭點效之適用。準此，被上訴人於90年4月14日與上訴人簽立不動產買賣契約後，應係基於系爭房地與上開751-8地號土地之交換買賣而占有系爭房屋，應屬有權占有。其後，被上訴人於100年2月18日與上訴人之前妻張足女簽訂上開協議書時，既已同意解除兩造間就系爭房地之買賣契約，則自斯時起，即無占有系爭房屋之法律上權源，應屬無權占有。是以，被上訴人自90年4月14日起迄100年2月17日止占有系爭房屋為有法律上權源，並非無權占有，故上訴人請求被上訴人返還該期間相當於租金之不當得利，並非有據。
二、再被上訴人抗辯伊於100年2月18日與上訴人之前妻張足女簽訂協議書時，就想要遷讓系爭房屋，但因被上訴人堵住系爭房屋並換掉所有門鎖，致伊無法遷讓等語，業據其提出臺中地檢署檢察官101年度偵字第15014號起訴書影本為證。而依該起訴書謂：「……李清煌……先於100年9月28日前，將報廢車輛以堆高機橫置於19之23號房屋車庫之出入口，妨害王藝澄使用19之23號房屋。……李清煌在該民事判決確定後，並未聲請強制執行，即於101年2月23日，雇請鎖匠強行更換19之23號房屋之門鎖，阻止王藝澄進入19之23號房屋……」等語，有該份起訴書在卷足參（見原審卷第51-54頁）。雖上訴人所涉犯之上開強制罪嫌，嗣經原法院以101年度易字第3064號刑事判決認定被上訴人於當時並無在場，且無證據證明有任何人之意思決定自由遭受妨害，與強制罪之構成要件有間為由，而判決上訴人無罪在案；惟該刑事判決亦同時說明上訴人將報廢車輛橫置於系爭房屋之車庫口及更換系爭房屋門鎖，足以妨害被上訴人取回置於系爭房屋內物品之權利，亦有該份刑事判決書在卷足參（見原審卷第65-66頁），可知上訴人上揭將報廢車輛橫置於系爭房屋之車庫口及更換該屋門鎖之行為，已妨害被上訴人進出系爭房屋及取回其置於系爭房屋內物品。又參諸被上訴人於原法院100年度豐簡字第125號遷讓房屋事件審理中所陳稱：上訴人將系爭房屋所有通路均堵死，縱法院判決其須遷讓，其亦無法進行遷讓等語，並據提出車輛堵住系爭房屋通路之相關照片數幀附於該案卷可憑，已據本院依職權調取該案卷核閱屬實，應認被上訴人於100年2月18日與張足女簽訂協議書後，並未立即遷讓系爭房屋，尚有使用系爭房屋之事實；至上訴人於100年9月28日以車輛堵住系爭房屋通路後，被上訴人則無從使用系爭房屋。是以，被上訴人自100年2月18日起迄100年9月28日止，確有無權占有系爭房屋之事實。
三、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院
61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被上訴人自100年2月18日起迄100年9月28日止，係屬無權占有上訴人所有之系爭房屋，被上訴人因占有系爭房屋而獲得相當於租金之利益，並致上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，則上訴人依前揭不當得利規定，請求被上訴人於上開期間按月給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益，即屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。查系爭房屋所坐○○○區○○○段○○○○○○號土地於99年1月份之申報地價為每平方公尺49元，而該筆土地之面積為8,996平方公尺，上訴人之應有部分為21分之4等情，有該土地登記第二類謄本可證（見本院卷第38頁），故上訴人就該筆土地應有部分之申報總價為83,963元（計算式：49×8996×4/21≒83963，元以下四捨五入）。而系爭房屋於100年度之課稅現值為119,600元乙節，亦有臺中市政府地方稅務局豐原分局100年度房屋稅繳款書影本1紙可按（見本院卷第67頁）。
如依上開土地法第97條第1項規定，以系爭房屋暨所坐落土地之申報總價年息百分之10計算，則系爭房屋之每月租金僅為1,696元（計算式：〔83963＋119600〕×0.1÷12≒1696，元以下四捨五入）。而被上訴人於本院審理時陳稱：「我同意給付李清煌自100年2月18日起至100年9月28日止，按每月5,000元相當於租金之金額」等語（見本院卷第56頁反面），較諸依上開土地法第97條第1項規定計算之每月租金金額為高，則上訴人請求被上訴人按月返還相當於租金之不當得利金額5,000元，尚屬適當。至上訴人固於原審提出同一社區門牌號碼19-12號房屋之租賃契約影本（見原審卷第55頁），主張系爭房屋之租金每月應為1萬元云云；惟該租賃契約既為訴外人就門牌號碼19-12號房屋所簽訂，自無從據以拘束被上訴人。據上說明，上訴人主張系爭房屋之租金每月應為1萬元，顯屬過高，難以遽採。
四、從而，上訴人依不當得利返還請求權，請求被上訴人返還自100年2月18日起至100年9月28日止相當於租金之不當得利36,833元（計算式：5000×〔7＋11/30〕＝36833，元以下四捨五入），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審僅判命被上訴人應給付上訴人36,500元部分，而駁回其餘應准許之333元（計算式：00000－00000＝333），自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於逾上開應准許部分，上訴人之請求為無理由，原審為其敗訴之判決，並無違誤，上訴人就此部分提起上訴，為無理由，應予駁回其此部分上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國102年4月17日
民事第八庭審判長法官陳滿賢
法官朱樑法官許秀芬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳姁穗中華民國102年4月18日