沙鹿簡易庭97年度沙簡字第188號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　97年度沙簡字第188號
原　　　告　乙○○○
訴訟代理人　 林根煌 律師
被　　　告　丙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國九十七
年八月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認被告就坐落台中縣○里鄉○村路○○○巷四二之三六號第二
層房屋之租賃關係不存在。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：如主文第一項所示。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈坐落台中縣○里鄉○村路○○○巷四二之三六號鋼筋混凝土
造四層樓房（下稱系爭樓房），係於民國八十七年間原告在
自己所有坐落台中縣○里鄉○○○段一九五之一五地號建地
所興建，而該建築資金除由原告與原告之丈夫 張四郎 提供平
日之儲蓄款外，並以原告所有坐落台中縣○里鄉○○○段一
九五之九一地號、同段一九五之三二五號地號土地及門牌台
中縣○里鄉○村路○○○巷四二之三三號房屋，暨原告丈夫
張四郎所有台中縣○里鄉○○段○○○○○號土地及其上建
物門牌台中縣○里鄉○○路一三二之十號鋼筋混凝土造三層
樓房提供給台中商業銀行股份有限公司為擔保，設定本金最
高限額新臺幣（下同）二千四百萬元之抵押權，向該銀行借
款而來。又系爭樓房興建時，係以私立桃太郎老人養護中心
為起造人，並由原告之長男即被告丙○○為該養護中心之負
責人，而於上開房屋建築完成後，向台中縣政府申請設立台
中縣私立桃太郎老人養護中心時，載明由原告與被告丙○○
為合夥人，持股比例各百分之五十。
⒉詎被告於系爭樓房建築完成後，竟意圖獨得系爭樓房全部所
有權，未登記使用執照所載「台中縣私立桃太郎老人養護中
心」為所有權人，或登記合夥之原告與被告丙○○二人為所
有權人，而全部登記為被告丙○○一人所有，嗣原告發現後
，要求被告丙○○塗銷該所有權登記，變更登記為原告與被
告丙○○所有，惟被告丙○○均置之不理，因此原告不得已
乃向本院訴求被告丙○○應塗銷該房屋所有權登記，並經本
院九十四年度訴字第二六一四號判決「被告應將坐落台中縣
○里鄉○○○段一九五之一五地號土地上，建號二八二二號
、門牌號碼台中縣○里鄉○村路○○○巷四二之三六號之鋼
筋混凝土造四層樓房，以被告為所有權之登記塗銷」以及臺
灣高等法院臺中分院九十五年度上字第二三八號判決「確認
坐落台中縣○里鄉○○○段一九五之一五地號土地之建物，
即門牌號碼台中縣○里鄉○村路○○○巷四二之三六號之鋼
筋混凝土造四層樓房（建號二八二二）為兩造公同共有。附
帶被上訴人（即被告丙○○）應協同附帶上訴人（即原告）
將上開建物之所有權登記為兩造公同共有」，嗣被告丙○○
雖不服該判決而提起第三審上訴，惟因無理由，因此經最高
法院九十六年度台上字第二一一八裁定上訴駁回確定在案。
⒊因被告未顧原告於系爭樓房有二分之一權利，竟於九十二年
一月一日與其配偶即被告甲○○通謀虛偽訂立房屋租賃契約
書，將第二層樓房面積二百九十七點五平方公尺（90坪）以
每年租金六百元出租與被告甲○○，租賃期間自九十二年一
月一日起至一百一十一年十二月三十一日止，並持向本院公
證處認證，有該房屋租賃合約書可稽。然系爭四層樓房之房
屋稅，一年即應繳納九萬零五百零二元，每層樓房屋一年平
均即應繳納房屋稅二萬二千六百二十五元，如該第二層樓房
出租他人時每月更可收取租金二萬五千元，足認被告夫妻就
該第二層樓房訂立每年租金僅六百元，且租賃期間長達二十
年，顯屬通謀而為虛偽之租賃契約，依民法第八十七條第一
項規定，其租賃契約應屬無效，且侵害原告之利益甚鉅；再
系爭樓房係原告與被告丙○○公同共有，而依民法第八百二
十八條第二項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，
應得公同共有人全體之同意，被告丙○○私自將系爭四層樓
房中第二層房屋，以每年僅六百元之低額租金出租與其配偶
即被告甲○○，並未經原告之同意，因此被告就系爭第二層
房屋之租賃契約，依民法第八百二十八條第二項規定並未發
生效力。為此起訴請求判決如訴之聲明所示。
⒋對被告抗辯之陳述：被告抗辯原告與被告丙○○在系爭樓房
合夥經營之台中縣私立桃太郎老人養護中心，其可收容之人
數不得超過五十人，因此為避免該人數超過法定人數，乃於
上開四層樓房中之第二層房屋以每年六百元之租金出租與被
告甲○○，由其經營后里長期照護中心，以逃避政府之規定
云云，足見被告之通謀虛偽意思表示，除依民法第八十七條
規定應屬無效，其等法律行為亦違反禁止之規定，依民法第
七十一條規定亦屬無效。
㈡被告之抗辯：
⒈被告甲○○確實向被告丙○○承租系爭樓房二樓，並非虛偽
租賃：
⑴被告甲○○承租該房屋之租金（含該建築物整棟之房屋稅）
每年均按時繳付。原告以「租金不足支付建物二樓部分之房
屋稅」云云，指控系爭租賃契約為虛假不實，明顯與事實不
符。
⑵台中縣私立桃太郎老人養護中心乃設立於系爭樓房之三、四
樓，其可收容之人數不得超過五十人，因此為避免收容人數
超過法定人數，被告丙○○才將系爭樓房中之第二層房屋出
租予被告甲○○，由其經營后里長期照護中心，被告丙○○
並非將桃太郎老人養護中心出租，何來違反該機構收容上限
之禁止規定而牴觸民法第七十一條。
⑶系爭租賃契約符合民法第四百二十一條之規定，亦經本院之
公證手續。。
⑷被告甲○○與房屋出租人丙○○為夫妻，該房屋出租立據時
，所有權為被告丙○○所有，通謀所為何事？若有通謀何不
將該建築物一樓也一起出租，原告通謀之指控顯與常情不合
。
⒉被告丙○○自八十八年至九十六年期間合法擁有系爭樓房之
所有權：
⑴原告於九十五年於本院主張系爭樓房所有權為私立桃太郎老
人養護中心所有，此部分遭本院駁回。次兩造上訴於臺灣高
等法院臺中分院時，原告改主張系爭樓房為兩造共同共有。
⑵原告另控告被告偽造文書，擅自將系爭樓房登記為己有乙案
，分別經臺灣台中地方法院檢察署檢察官以九十六年度偵字
第一二三九號及九十六年度偵續字第四五八號為不起訴處分
。上開不起訴處分書皆認定被告丙○○對系爭建築物所有權
所作登記並無不法，且後案更指出被告丙○○登記所有權一
事，原告早已知悉，並非如原告指控系爭建築物所有權在原
告不知情之情況下遭被告丙○○擅自登記。
⑶以上證明被告丙○○於九十二年出租系爭樓房二樓予被告甲
○○時為合法之唯一所有權人甚明，並不違反民法第八百二
十八條之規定。又縱自九十六年起系爭樓房所有權為原告與
被告丙○○共同共有，然依民法第四百二十五條之規定，系
爭租賃契約（租期：九十二年至一百一十一年），對於承租
人甲○○仍能繼續存在，故系爭租賃契約為有效無庸置疑。
三、法院之判斷：
㈠按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利
益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位
有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去
者而言，最高法院四十二年台上字第一○三一號判例可資參
照。經查，本件原告主張其為系爭樓房之所有權人，被告間
關於系爭房屋所訂租約為虛偽不實等語，被告則否認之，是
原告法律上地位受有侵害之虞，自有受確認判決之法律上利
益。
㈡原告主張：系爭樓房係於八十七年間原告在自己所有坐落台
中縣○里鄉○○○段一九五之一五地號建地所興建，而該建
築資金除由原告與原告之丈夫張四郎提供平日之儲蓄款外，
並以原告與原告丈夫所有之房地提供給台中商銀設定本金最
高限額二千四百萬元之抵押權，向該銀行借款而來；又系爭
樓房興建時，係以私立桃太郎老人養護中心為起造人，並由
被告丙○○為該養護中心之負責人，而於上開房屋建築完成
後，係以原告與被告丙○○為合夥人，持股各二分之一，向
台中縣政府申請設立台中縣私立桃太郎老人養護中心；嗣被
告被告丙○○於系爭樓房建築完成後，將系爭樓房登記為被
告丙○○一人所有，嗣原告發現後，要求被告丙○○塗銷該
所有權登記，變更登記為原告與被告丙○○所有，惟被告丙
○○均置之不理，原告已乃向本院訴求被告丙○○應塗銷該
房屋所有權登記，並經本院以九十四年度訴字第二六一四號
判決被告應將系爭樓房以被告丙○○為所有權之登記塗銷，
以及臺灣高等法院臺中分院以九十五年度上字第二三八號判
決確認系爭樓房為原告與被告丙○○公同共有，被告丙○○
應協同原告將上開建物之所有權登記為原告與被告丙○○公
同共有，嗣被告丙○○雖不服該判決而提起第三審上訴，惟
經最高法院以九十六年度台上字第二一一八裁定上訴駁回確
定在案；又被告丙○○未經原告同意，於九十二年一月一日
與其配偶即被告甲○○訂立房屋租賃契約書，將第二層樓房
面積二百九十七點五平方公尺（約九十坪）以每年租金六百
元出租與被告甲○○，租賃期間自九十二年一月一日起至一
百一十一年十二月三十一日止，並持向本院公證處認證等語
，業據其提出台中縣政府工務局使用執照、台中縣私立桃太
郎老人養護中心立案申請書及設立計畫書、房屋租賃合約書
、臺灣臺中地方法院九十四年度訴字第二六一四號民事判決
、臺灣高等法院臺中分院九十五年度上字第二三八號民事判
決、最高法院九十六年度台上字第二一一八號民事裁定、建
物登記謄本各一份為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
㈢本件兩造之爭執要點在於：系爭第二層房屋之租賃契約，是
否為被告以通謀虛偽意思表示而虛偽簽訂者？
⒈按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任（最高法院十九年上字第三八五號、
二十年上字第七○九號及四十二年台上字第一七○號判例、
最高法院九十一年度台聲字第三八四號裁定參照）。本件原
告主張被告間就系爭第二層房屋之租賃關係不存在，而被告
則主張租賃關係存在，揆諸前揭判例意旨，自應由被告就其
等間租賃關係存在之事實負舉證責任。
⒉次按公證人認證私證書，應使當事人當面於證書簽名或承認
為其簽名並於證書內記明其事由，公證法第四十六條第一項
定有明文；是公證人認證私證書，僅係由當事人承認其簽名
或蓋章，請求人只要提出有關證件，證明其身分相符，即應
予認證，是僅認證簽名部分，就內容是否真正，則不予審認
。故本件被告二人所訂之房屋租賃合約書雖經本院公證處認
證，惟依上開說明，僅能認定其形式上真正，亦即係由被告
二人親自用印訂立，然其實質內容是否真正、是否為通謀虛
偽意思而訂立，既非認證範圍，自不得以系爭租約業經本院
公證處認證，即認兩造租賃關係確實存在。
⒊再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明
文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思
表示無效，民法第八十七條第一項前段訂有明文。所謂通謀
虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之
表示而言。查系爭樓房九十二年之課稅現值為四百六十萬九
千六百元，房屋稅為九萬二千一百九十二元，有被告提出之
房屋稅繳款書在卷可查；又系爭四層樓房每層面積均為二百
九十七點五平方公尺（約九十坪），則平均一層樓每年之房
屋稅為二萬三千零四十八元（92192/4=23048），而被告間
所訂租賃契約約定之租金僅每年六百元，顯低於一般市場行
情，且被告甲○○亦未提出曾支付該租金予被告丙○○之證
明，其等是否確有租賃系爭房屋之真意，實有疑義。雖被告
甲○○辯稱當初訂立租約有約定全部四層樓之房屋稅都要由
伊繳納云云，並提出系爭樓房房屋稅繳款書等件為證，惟兩
造所訂租約既未載明承租人應繳納房屋稅，且被告甲○○為
被告丙○○之配偶，而被告丙○○為系爭樓房之所有權人之
一，被告甲○○取得系爭樓房之房屋稅繳款書自非難事，自
難以被告甲○○持有上開房屋稅繳款書即認系爭樓房之房屋
稅均係由其繳納，更難認係其承租房屋之對價。
⒋又查八十七年十一月二十五日內政部(87)台內社字第87907
51號令、行政院衛生署(87)衛署醫字第87067534號令會銜
訂定發布之老人福利機構設立許可辦法第三條規定：「申請
老人福利機構設立許可者，除檢具前條申請書外，並應依下
列規定提出資料一式八份：一設立籌備會議紀錄影本。但免
辦財團法人登記之小型老人福利機構者，免附。二設立計畫
書：含服務項目、收費標準、服務契約、組織架構、人員編
制、年度預算書及預定開業日期。三建築物位置圖及其概況
：含建築物使用執照、無妨礙都市計畫證明、建築物各樓層
平面圖、並附隔間面積及其用途說明。四產權證明文件：含
土地及建物登記簿謄本。如土地或建物所有權非屬老人福利
機構所有者，應檢附二十年之租約或使用同意書，並應經法
院公證；其檢附使用同意書者，並應辦理相同期限之地上權
設定登記。」被告辯稱原告與被告丙○○合夥經營之台中縣
私立桃太郎老人養護中心乃設立於系爭樓房之三、四樓，其
可收容之人數不得超過五十人，因此為避免收容人數超過法
定人數，被告丙○○才將系爭樓房中之第二層房屋出租予被
告甲○○，由其經營后里長期照護中心云云，並提出九十二
年六月二十日台中縣私立后里長期照護中心立案申請計畫書
一份為證；惟被告自承九十二年六月送件至台中縣政府申請
設立后里長期照護中心時，承辦人認為樓梯都要設坡道，卡
了一、二年，後來又叫伊等改廁所，又說法令要改，要伊等
等法令修改完成後再申請，伊等才請建築師重新依照法令規
劃後，再送申請等語，則台中縣后里長期照護中心自九十二
年一月一日起至本院九十七年八月十三日言詞辯論終結止既
尚未成立，被告甲○○自無於此期間承租系爭房屋之必要，
更難認其有支付租金予被告丙○○之事實。
⒌綜上所述，被告所訂租賃條件既與一般市場行情不符，被告
亦未證明其等有履行系爭租約之事實，堪認被告間所訂系爭
租約應僅係為形式上符合上開老人福利機構設立許可辦法之
規定，其等並無租賃之真意存在，從而，原告主張被告係通
謀虛偽訂立系爭房屋租賃契約，依民法第八十七條第一項規
定，該契約無效，請求確認被告就坐落台中縣○里鄉○村路
○○○巷四二之三六號第二層房屋之租賃關係不存在，為有
理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌
後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘
明。
五、本件訴訟費用額確定為一千元，由敗訴之被告負擔。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條規定，
判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月27　日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　27　　日
書記官